物業(yè)公司工程管理制度是確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運行，保障業(yè)主生活質(zhì)量和安全的重要工具。它旨在規(guī)范工程部門的工作流程，提升服務(wù)效率，降低運營成本，預(yù)防設(shè)備故障，增強客戶滿意度，并為物業(yè)公司的長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。
包括哪些方面
物業(yè)公司工程管理制度主要包括以下幾個方面：
1. 設(shè)備管理：涵蓋設(shè)備的采購、安裝、保養(yǎng)、維修和更新，確保設(shè)備的高效運行。
2. 工程人員管理：規(guī)定工程人員的職責、培訓(xùn)、考核及行為規(guī)范，提升團隊專業(yè)素質(zhì)。
3. 應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，針對突發(fā)設(shè)備故障或災(zāi)害事件進行快速響應(yīng)。
4. 能源管理：優(yōu)化能源消耗，節(jié)約成本，實現(xiàn)環(huán)保目標。
5. 維修保養(yǎng)計劃：定期進行設(shè)施設(shè)備的檢查和維護，預(yù)防潛在問題。
6. 項目改造與升級：針對老舊設(shè)施進行改造升級，提升服務(wù)質(zhì)量。
7. 合同與供應(yīng)商管理：規(guī)范與第三方供應(yīng)商的合作，保證服務(wù)質(zhì)量。
重要性
物業(yè)公司工程管理制度的重要性不容忽視：
1. 保障業(yè)主權(quán)益：良好的工程管理能確保業(yè)主享受安全、舒適的生活環(huán)境。
2. 提升企業(yè)形象：高效、專業(yè)的工程服務(wù)有助于樹立物業(yè)公司良好口碑。
3. 控制成本：通過科學(xué)的管理制度，可以減少不必要的維修費用和資源浪費。
4. 防范風(fēng)險：預(yù)防設(shè)備故障，降低因設(shè)備問題引發(fā)的安全隱患。
5. 促進持續(xù)發(fā)展：穩(wěn)定的工程運行是物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展的基石。
方案
為實施有效的物業(yè)公司工程管理制度，建議采取以下措施：
1. 制定詳細的操作規(guī)程：明確每個設(shè)備的操作步驟和注意事項，防止誤操作。
2. 建立培訓(xùn)機制：定期對工程人員進行技能培訓(xùn)，提高其專業(yè)能力。
3. 實施績效考核：根據(jù)工作表現(xiàn)和任務(wù)完成情況，對工程人員進行公正評價。
4. 引入智能化管理系統(tǒng)：利用現(xiàn)代信息技術(shù)，提高設(shè)備監(jiān)控和管理效率。
5. 定期審計：對工程管理進行定期審查，確保制度的有效執(zhí)行。
6. 加強溝通與反饋：建立與業(yè)主的溝通渠道，及時了解設(shè)施問題，提高服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)公司工程管理制度的建立和完善，對于提升物業(yè)公司的綜合管理水平和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。只有通過不斷優(yōu)化和實踐，才能確保工程管理的高效運行，為業(yè)主創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的生活空間。
物業(yè)公司工程管理制度范文
第1篇 物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍
物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍
1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內(nèi),開展工程維修的業(yè)務(wù)管理工作,對業(yè)務(wù)發(fā)展中遇到的重大問題,提出處理意見、解決方法,經(jīng)報公司批準決定后貫徹落實。
2).根據(jù)公司建立的綜合管理體系,負責重大環(huán)境因素的識別與評價。
3).負責組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定提供和所需的基礎(chǔ)設(shè)施。
4).負責工程分包過程的管理和控制。
5).負責監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測與測量控制。
6).根據(jù)公司要求,依據(jù)綜合管理體系文件,指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查各物管中心對物業(yè)的建筑、設(shè)備維護的管理工作。
7).根據(jù)業(yè)務(wù)需要,為各物管中心提供工程管理咨詢服務(wù)。
8).協(xié)助公司搜集、登錄相關(guān)法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關(guān)標準。
9).組織工程專業(yè)技術(shù)人員,交流、研討有關(guān)建筑設(shè)備的管理課題。
10).完成本部門的管理目標:
設(shè)備完好率達98%
設(shè)備運行事故及時處理95%
房屋完好率達95%
報修及時處理率達95%
第2篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度
物業(yè)公司工程管理類標準
1.目的
建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項目的工程管理。
2.范圍
本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項目。
3.管理標準
分項內(nèi)容 服務(wù)標準
前期介入、分戶驗收、接管驗收:
見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準》
裝修服務(wù):
在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主
物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查
物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間
業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》
物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進行識別,制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導(dǎo)。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求
裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進行交底說明
每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留
裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收
裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔
遺留工程處理:
各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內(nèi),跟進地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決
形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)
工程檔案資料:
各個物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收
設(shè)備臺帳:
在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳
所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識
節(jié)能降耗:
在項目交房一年內(nèi)應(yīng)根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進
公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;其它能耗資源的控制使用
各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實
中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風(fēng)機起停控制和實施熱量計量管理等措施來控制能耗
維養(yǎng)計劃:
各項目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄
維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等
維養(yǎng)計劃必須與年度預(yù)算相結(jié)合
設(shè)備房管理:
設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作
現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻
配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好
設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識
各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責任人明確
設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用
重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應(yīng)急照明燈
設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品
應(yīng)該有外來人員登記制度
水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況
設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采用防爆型開關(guān)、燈具
噪音污染嚴重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施
設(shè)備房鑰匙由工程部專人負責管理
供配電系統(tǒng)管理:
屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄
管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整
高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設(shè)施
公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求
動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆
電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小
于00.9
高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路標識清楚準確
高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)
酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋
發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時
發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏; 發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥善處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)及時更換;必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘
電梯管理:
電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風(fēng),照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響
合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)
門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好
限速器動作應(yīng)靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性
供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄
電梯機房地面應(yīng)鋪裝或進行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施
保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi)
轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水
繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導(dǎo)線編號清楚無誤
盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯
滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻
緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕
傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠
鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%
安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開
物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等
電梯機房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位
運行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理
給排水系統(tǒng)管理:
水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書
設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質(zhì)檢測
限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案
高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗
下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積
污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。控制箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值
常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避免污染環(huán)境與浪費電能
綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障安全
建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃
水泵房有報警設(shè)施,防止爆管
有排水溝和防溢水設(shè)施:
生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置
管線上有流水方向指示:
生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保安全
智能化系統(tǒng)管理:
可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。室外機、圍墻機安裝牢靠
門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固
周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固
停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固
監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定
巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常
背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象
按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲
消防系統(tǒng)管理:
消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警
記錄
消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常
噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢
消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞
開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置
消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕
定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)
卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確
對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施
采暖系統(tǒng)管理:
鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好
嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作
鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固
市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可
換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗
熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行
市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結(jié)水排凈,待排出全是蒸汽為止
分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕
電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠
空調(diào)系統(tǒng)管理:
冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全
風(fēng)機盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;中央空調(diào)新、回風(fēng)機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次
冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施
冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配
房屋本體及附屬設(shè)施管理:
房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象
每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)
空置房水電控制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)
內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損
屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計
小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖
各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角
兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊
北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放
所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮
木作的翻新和油漆應(yīng)每年進行一次
操作較復(fù)雜或如操作不當會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施,應(yīng)設(shè)置使用說明,做好相應(yīng)的安全警示
活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示
景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓
加建改造管理:
造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等
技術(shù)交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關(guān)要求,注意事項,施工工藝,相關(guān)材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關(guān)規(guī)定
特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料
新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準
工具管理:
各部門應(yīng)建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責任進行管理
員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)
大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進行一次保養(yǎng)
公用工具中的計量器具應(yīng)定期送檢,檢驗后合格的方可使用
計量儀器儀表管理:
購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標識
對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料
受檢合格的儀器儀表作好受控標識;不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔
質(zhì)保金退付管理:
在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見
做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛
組織專業(yè)維修人員
仔細排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險金
退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費用
維修基金使用:
由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準
當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應(yīng)至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開
接管項目應(yīng)與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法,或明確相關(guān)管理責任
維修家政服務(wù):
維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具準備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并約定時間
工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走
完成維修工作后應(yīng)主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務(wù)單上簽名確認及服務(wù)意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪
維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密
維修或更換貴重物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議
經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應(yīng)與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長
物料管理:
倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標識,容易領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放
倉庫應(yīng)根據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施
易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具
大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放
庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整
所有庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符
部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用
做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應(yīng)急照明等
第3篇 _物業(yè)公司工程部物品管理制度
物業(yè)公司工程部物品管理制度
前 言
為確保物業(yè)管理公司對設(shè)備進行正常的維修保養(yǎng),給業(yè)主/租戶提供良好的工程服務(wù),物業(yè)管理處需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購、采購、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、使用及報廢程序。
1 物品申購制度
物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿足物業(yè)維修保養(yǎng)和工程服務(wù)的需要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。
1.1 根據(jù)庫存情況和日常維修的消耗記錄,設(shè)立常用消耗物品庫存量,一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。
1.2 各班組所需的物品,均須按年分季做出計劃,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后,知會財務(wù)部,并經(jīng)總經(jīng)理批準。
1.3 物業(yè)公司可設(shè)立維修零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程維修和日常維修所需物品的采購,需動用維修零用金采購物品,必須提前二周上報公司,待公司批準后,費用在1000元之內(nèi),可從零用金內(nèi)支取,1000元 以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉(zhuǎn)帳。
1.4 若遇設(shè)備/系統(tǒng)故障急修需要采購物品,費用在人民幣200元之內(nèi),可先支取零用金后再上報公司。
2 物品采購制度
物品采購制度是為了在保證質(zhì)量的前提下,采購價廉物美實用的物品。
2.1 日常采購額度超過200元,每年內(nèi)第一次采購需找三家供貨商比價,同樣的品牌的物品,選擇價格較低,信譽較好的供貨商采購,跨年度采購必須重新比價。
2.2 在緊急情況和得到物業(yè)公司經(jīng)理同意下,可臨時豁免。
2.3 若是業(yè)主指定或安排的采購,需得到業(yè)主負責人的書面指令,并保存歸檔 備查。
2.4 凡購進物料、工具等,尤其是定制品,應(yīng)先取樣品,征得使用人同意后, 才可進行采購或定制。
3 物品入庫制度
物品入庫制度是為了確保采購物品的質(zhì)量,辦理完備的入庫手續(xù)。
3.1 入庫時需登記的內(nèi)容為:日期、時間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細、發(fā)票相吻合。
3.2 入庫時需開箱/合查驗物品的質(zhì)量,若倉庫管理員無法把握時,可請使用人協(xié)助,并對查驗的物品簽字認可。
3.3 倉庫管理員需將驗收入庫的物品分別堆放、編號。
3.4 所有設(shè)備可不進入倉庫,
但入庫、出庫的手續(xù)而參照物品的同樣辦理。
3.5 采購的設(shè)備開箱后若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機文件,需交工程檔案管理人員統(tǒng)一歸檔,安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù),可辦理借閱手續(xù)。
4 倉儲管理制度
倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。
4.1 物品在倉庫內(nèi)儲存,應(yīng)按不同種類分別堆放,并設(shè)置品種代碼與之對應(yīng),設(shè)立“物品的進、出、存貨卡,物品要先進先出,定期翻堆,當提貨時可快捷的提出。
4.2 要節(jié)約倉容,合理使用倉容,對干貨、溫貨、輕重、危險品需區(qū)分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。
4.3 倉庫管理員要留意倉房的溫濕情況,注意防火安全,確保所有物資的安全存放。
4.4 倉庫管理員對倉儲的物品應(yīng)經(jīng)常檢查,對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況,對倉儲中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品 應(yīng)及時提出處理意見。
5 倉庫管理制度
倉庫管理制度是為了確保倉庫儲存物品的安全。
5.1 倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外 ,任何人未經(jīng)許可不準入倉庫。
5.2 因業(yè)務(wù)、工作需要進入倉庫的人員,在進入倉庫時,必須辦理入倉登記手續(xù),記錄進入倉庫的時間、人員、事由及離開時間等,進倉要有倉庫管理員或工程部經(jīng)理/主管陪同,不得獨自進入,凡進倉人員工作完畢,出倉時應(yīng)主動請倉庫管理員檢查。
5.3 一切進倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進入倉庫。
5.4 倉庫周圍、辦公地點不得會客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。
5.5 倉庫內(nèi)堆放易燃易爆物品需采取相應(yīng)的措施,符合消防規(guī)范。倉庫內(nèi)不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是為了確保正常使用。工具借用按時間分可分為臨時借用和長期領(lǐng)用,長期領(lǐng)用又可分個人領(lǐng)用和公共領(lǐng)用。
6.1 臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表,經(jīng)批準后,向倉庫管理員申請領(lǐng)取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收,簽收時應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無損,若發(fā)現(xiàn)問題立即記錄并向主管反映。
6.2 個人領(lǐng)用工具的品種根據(jù)需要配備,由使用人提出申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后到倉庫領(lǐng)用,并辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個人負責使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。
6.3 公共領(lǐng)用工具由主管/領(lǐng)班申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準后,到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后由申請人或指定專人負責保管。
6.4 工具調(diào)換原則上以舊換新,發(fā)生丟失和毀損,由保管者寫明原因,向上一級領(lǐng)導(dǎo)報告,不屬人力不可 抗拒的丟失和毀損,由責任人按該工具現(xiàn)市場價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準辦理報廢手續(xù),超過500元需物業(yè)經(jīng)理批準同意。
6.5 工具一律不得帶出物業(yè),特殊情況經(jīng)由部門領(lǐng)導(dǎo)批準同意,辦理正式手續(xù)后方可借出。
7 物品領(lǐng)用制度
物品領(lǐng)用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設(shè)備等領(lǐng)用。
7.1 工作人員到倉庫領(lǐng)料之前,先要填妥一份物品領(lǐng)料單,注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、施工內(nèi)容、安裝位置等,經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準后到倉庫領(lǐng)取。
7.2 物品領(lǐng)用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領(lǐng)后交,若發(fā)生多領(lǐng) ,應(yīng)主動歸還。
7.3 若項目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領(lǐng)料單上注明,經(jīng)工 程經(jīng)理/主管批準后備案。
8 物品報廢制度
物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。
8.1 工程部對所有設(shè)備除加強日常運行、維修和保養(yǎng)等工作外,還應(yīng)認真做好設(shè)備、材料的更新工作。
8.2 工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到一定數(shù)量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款 項交財務(wù)入帳。
8.3 申請設(shè)備報廢,經(jīng)工程經(jīng)理/主管同意后,填寫“固定資產(chǎn)報
廢鑒定書,經(jīng)財務(wù)部和物業(yè)經(jīng)理同意后方可報廢,若設(shè)備價值超過人民幣5000元,還 需報業(yè)主/業(yè)主委員會審核后方可報廢。
8.4 設(shè)備報廢需符合下列情況之一:
8.4.1 經(jīng)預(yù)測,繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工藝(工作)要求,并且大 修需要費用相對更新設(shè)備較多的;
8.4.2 嚴重影響安全,又無法改造,繼續(xù)使用可能引起事故的;
8.4.3 嚴重污染環(huán)境,危害人體健康,進行改造又不經(jīng)濟的;
8.4.4 其它需淘汰或更換的設(shè)備;
8.4.5 對倉庫中發(fā)現(xiàn)因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應(yīng)按年度報工程部領(lǐng)導(dǎo)批準報廢,價值超過500元,需報經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準,有關(guān)人員應(yīng)吸取教訓(xùn),在以后的采購中加以避免。
9 物品盤點制度
物品盤點制度是為了確保倉庫內(nèi)儲存的物品與賬面物品余額相符,并為采購提供依據(jù)。
9.1 為及時反映庫存物品的數(shù)量配合編制采購計劃,節(jié)約使用資金,倉庫管理員應(yīng)每月編制“倉庫物品申請表送交工程部領(lǐng)導(dǎo),每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的余額數(shù)量是否相符。
9.2 倉庫管理員應(yīng)定期盤點庫存,發(fā)現(xiàn)升溢或損缺,應(yīng)尋找原因,并寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴重,倉庫管理員應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。
9.3 倉庫管理員應(yīng)制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數(shù)量上不能把握的需請有關(guān)
人員協(xié)助。根據(jù)庫存情況及時向工程部領(lǐng)導(dǎo)提出申購計劃,避免物 資積壓或短缺而影響物業(yè)的維護保養(yǎng)。
第4篇 物業(yè)公司工程管理部各崗位職責
物業(yè)公司項目工程管理部各崗位職責
(一)工程處經(jīng)理
1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責工程處的各項工作。
2、負責公司所轄房屋建筑,公共設(shè)施,機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作;
3、負責制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施,確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行;
4、負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。
5、負責對本部門各班組的工作進行檢查,指導(dǎo);
6、負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作;
7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作;
8、負責對本部門發(fā)生的重大事故,組織調(diào)查分析及處理工作;
9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價;
10、負責審核本部門提交的物品申購報告,交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準;
11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定,并配合工程處組織實施;確保其正常運行。
12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作。
13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作,為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障;
14、負責收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄,并進行統(tǒng)計分析,為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。
15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。
(二)設(shè)施設(shè)備組組長
1、 在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責設(shè)施設(shè)備組的各項工作。
2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。
4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。
5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。
6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。
7、負責監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。
8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。
9、負責公司維修設(shè)備、材料的采購。
10、負責本小組的勞動紀律考核,并每月上報工程處。
(三)強、弱電維修員
1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。
7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng))的日常運行、保養(yǎng)、維修。 9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。
10、負責配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。
11、負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
12、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。
13、設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備;每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(四)給排水維修員
1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。
2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審 定,監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。
7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。
9、責任人每周一次巡查責任設(shè)備;每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
11、負責公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。
(六)水電維修員
1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。
2、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。
3、每月兩次發(fā)電機試運行。
4、負責公產(chǎn)設(shè)施立面照明燈具的啟、停。
5、負責用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。
6、負責電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔。
7、設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備;每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(七)給排水維修員
1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,負責管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備;
2、負責對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修;
3、負責本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管;
4、負責每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備,并做好記錄;
(八)土建維修管理員
1、在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負責房屋的維修,并管理雜工。
2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
3、負責房屋維修外委項目的洽談審定,監(jiān)督并驗收。
4、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。
5、負責房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。
6、負責室內(nèi)二次裝修的初審。
(九)工程處綜合維修工崗位職責
1、工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備和房屋的維護
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
4、提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括防盜門)的日常運行、保養(yǎng)、維修。
6、協(xié)助水電維修員對供水系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
7、負責
用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。
8、負責電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔
9、負責房屋的維修,并管理雜工。
10、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。
11、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
12、負責房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。
13、負責室內(nèi)二次裝修的初審。
14、設(shè)備責任人每周一次巡查責任設(shè)備;每月一次清潔責任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
(十)工程處水暖維修員崗位職責
1、 在工程處處長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理所轄供熱及給排水系統(tǒng)設(shè)備的維修維護。
2、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
3、負責給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。
4、負責對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修;
5、負責供熱系統(tǒng)的設(shè)備的保養(yǎng)和維護
6、負責公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。
第5篇 _物業(yè)公司工程管理部職責
物業(yè)公司工程管理部職責
(1)負責物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理,保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
(2)負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
第6篇 某物業(yè)公司工程部水電管理制度
物業(yè)公司工程部水電管理制度
1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以提供)
1.1目的
加強對水電管理,堵住漏洞。
1.2適用范圍
客戶服務(wù)處工程部
1.3內(nèi)容
1.3.1所有工程部人員都有責任和義務(wù)對本客戶服務(wù)處所管水電進行認真管理。
1.3.2所有員工必須以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作嚴肅處理。
1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行,水電正常安全供給。
1.3.4隨時巡查,所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象,隨時維修,節(jié)約用水、用電
1.3.5定期檢查各用戶水電使用情況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。
1.3.6按時抄送水電表,并力求抄表正確、準時,每月將水電使用情況匯總報公司領(lǐng)導(dǎo)。
1.3.7嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。
1.3.8隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,注意事項,對出現(xiàn)的問題多做解釋工作。
1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,協(xié)助人員每月更換,輪流抄表。
1.4附表
1.4.1《月份用電情況匯總表》
1.4.2《月份用水情況匯總表》
第7篇 某物業(yè)公司工程管理條例
(一)工程施工管理
1、工程項目負責人要協(xié)調(diào)公司各部門及政府各職能部門,督辦工程開工報建等各種手續(xù);熟悉與項目建設(shè)有關(guān)的政策法規(guī),爭取在政策許可范圍內(nèi)減少有關(guān)費用開支;
2、現(xiàn)場施工管理人員必須履行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理的職責,嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行現(xiàn)場管理,維護公司的利益;
3、施工管理人員必須熟悉施工現(xiàn)場情況,熟悉施工圖、圖紙會審紀要、施工承包合同及施工單位的施工組織計劃等。要結(jié)合承包合同,編制各工程的控制性網(wǎng)絡(luò)進度計劃,提出進度目標,審查施工隊的進度計劃,督促施工隊按合同完成進度。發(fā)現(xiàn)影響工程進度因素要及時解決,并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。要根據(jù)施工進度提早督促施工單位增長設(shè)備、人力、材料等,盡量避免因一些未預(yù)見的因素影響工程進度;
4、審查承包商的質(zhì)量控制體系和措施,按承包合同、設(shè)計圖紙和設(shè)計要求對施工質(zhì)量進行監(jiān)督,嚴格把好質(zhì)量關(guān);
5、施工管理人員要建立施工日記,保存好有關(guān)的圖紙、合同、簽證等資料,待工程竣工后交公司設(shè)計部歸檔;
6、施工管理人員要堅持安全第一的思想,不僅要帶好頭做好自身的安全防護,而且要督促施工單位做好安全生產(chǎn)的教育宣傳工作,以及工地的防護工作(即防火、防盜、防破壞和損壞、防危害周圍建筑物和居民的安全),保障施工不幸衛(wèi)生,做到文明施工;
7、工程中的重大問題,如修改設(shè)計、增加工程費用、順延工期、變更建材等,工程管理人員應(yīng)首先征得施工管理部領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可處理,::不得自作主張;
8、工程技術(shù)人員必須密切配合工程預(yù)結(jié)算部做好工程結(jié)算工作,按預(yù)結(jié)算程序要求提供有關(guān)資料;在工程竣工前一個月給設(shè)計部發(fā)出通知,協(xié)助設(shè)計部完成竣工面積計算圖;做好與牧業(yè)管理公司的交接工作。
(二)公司施工材料、設(shè)備的管理
1、購買施工材料、設(shè)備,經(jīng)辦部門或分公司應(yīng)根據(jù)工程承包合同或總經(jīng)理批示,做出計劃(包括用途、采購上點、生產(chǎn)廠家、品種、數(shù)量、單價等),送材料設(shè)備部審核、總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后方可購買。大宗材料設(shè)備的購買必須公開招標或經(jīng)公司大宗材料設(shè)備采購顧問班子共同議定,訂立購銷合同;
2、采購部負責施工材料設(shè)備選購的審核工作,了解掌握施工材料、機電設(shè)備信息,了解生產(chǎn)廠家的質(zhì)量、價格、供貨期、售后服務(wù)等情況,提供給相關(guān)部門;
3、采購人員應(yīng)本著對公司負責的精神,所購材料要物美價廉、符合公司要求、檢驗手續(xù)齊全。采購人員不負責、疏忽大意,造成公司款項被騙或所購材料設(shè)備質(zhì)量差、短少、工期被延誤等問題,要追究有關(guān)人員責任。對未認真履行審核職責的部門,也要追究責任。嚴禁采購人員接受和索要回扣、接受供貨方請客送禮。否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn),按違旨、受賄處理,情節(jié)嚴重者追究其法律責任;
4、未履行本規(guī)定審批手續(xù)的,財務(wù)人員有權(quán)拒付貨款。財務(wù)人員撥款必須根據(jù)采購計劃審批單、購銷合同,經(jīng)審核無誤后方可撥付。撥款時預(yù)留5-10%的保證金(或按合同規(guī)定預(yù)留);對購買設(shè)備的驗收合格后,結(jié)算時預(yù)留1-5%的保修金(或按合同規(guī)定預(yù)留)。
(三)工程簽證及工程款撥付管理
1、公司要求各部門嚴格控制工程預(yù)算外簽證,有變更通知的,不允許辦理重復(fù)簽證;簽證除人工費外,一般不允許簽單價。人工費單價不允許超過市場價;
2、工程預(yù)結(jié)算部要配合施工管理部控制好工程款、設(shè)備款的撥付,凡工程進度款、設(shè)備款,必須經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理簽字。財務(wù)部撥款后必須將付款底單交工程預(yù)結(jié)算部登記存檔。各分公司的工程款、調(diào)整設(shè)備款撥付,先報工程預(yù)結(jié)算部審核,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字才能撥付;
3、工程預(yù)結(jié)算部的結(jié)算工作必須認真細致,財務(wù)部門根據(jù)甲、乙雙方審定并簽字蓋章后的結(jié)算書付款。
(四)工程結(jié)算管理
1、完善公司工程結(jié)算管理,在公正、準確的基礎(chǔ)上,加快竣工項目的結(jié)算速度,樹立公司形象;
2、工程部必須在工程竣工驗收合格后一個月內(nèi),負責督促施工單位整理一套完整的竣工結(jié)算資料(包括工程竣工圖、設(shè)計變更通知、現(xiàn)場簽證、隱蔽工程記錄、施工記錄、甲方供應(yīng)材料及設(shè)備情況資料、施工承包合同等)。施工管理部在十天內(nèi)將材料整理好,經(jīng)現(xiàn)場主管工程師及主管經(jīng)理或業(yè)務(wù)副總經(jīng)理逐項審核,并簽字蓋章后,關(guān)公司設(shè)計部;
3、設(shè)計部設(shè)計主管人員及經(jīng)理或副經(jīng)理必須于一周內(nèi)對報送的竣工結(jié)算資料中與設(shè)計相關(guān)部分進行逐項復(fù)審,簽署意見并簽字蓋章,送工程預(yù)結(jié)算部;
4、工程預(yù)結(jié)算部必須在工程竣工驗收后一個月內(nèi),將我方提供的材料、設(shè)備情況資料,由經(jīng)辦人整理、簽署意見,再經(jīng)材料設(shè)備部經(jīng)理或副經(jīng)理復(fù)審,簽署意見并簽字蓋章后送工程預(yù)結(jié)算部;
5、工程預(yù)結(jié)算部在收到竣工結(jié)算資料后,必須嚴格按照國家和地方政府部門有關(guān)預(yù)結(jié)算規(guī)定,進行認真細致的審核,在審核過程中,不再受理補辦簽證;審核完畢后,必須經(jīng)甲、乙雙方經(jīng)辦預(yù)結(jié)算人員簽字,再經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理或副經(jīng)理審核簽字。對壹萬元以上的結(jié)算報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審定簽字,雙方加蓋公章,方為有效。凡竣工結(jié)算資料報送不全或手續(xù)不完備的,不能辦理手續(xù);
6、工程預(yù)結(jié)算部結(jié)算后,列出我公司供應(yīng)材料設(shè)備清單及結(jié)算總價,送財務(wù)部作為撥款、成本核算等的依據(jù);
7、工程預(yù)結(jié)算部負責項目的可行性報告及預(yù)結(jié)算工作。預(yù)結(jié)算人員要認真對待項目的預(yù)結(jié)算工作,計算誤差不得超過5%,施工管理部可以對預(yù)結(jié)算書進行抽查,誤差超過規(guī)定范圍的,要追究有關(guān)人員的責任;
8、嚴禁預(yù)結(jié)算人員索賄、受賄、接受施工單位宴請、送禮。
(五)技術(shù)資料的管理
1、開發(fā)項目的工程資料,統(tǒng)一由設(shè)計部簽發(fā),除向施工單位、現(xiàn)場主管技術(shù)人員發(fā)放外,設(shè)計應(yīng)保存二份完整資料進行編目保存,其中一份供工程決算使用;
2、開發(fā)項目合同、設(shè)備材料、技術(shù)資料、考察報告、可行性報告、預(yù)決算表、工程撥款單等各種技術(shù)資料,必須交回設(shè)計部存檔;
3、各種技術(shù)資料應(yīng)按開發(fā)項目或類別進行編目,修改和補充的圖紙必須按系列編入圖號;
4、設(shè)計部要及時補充工程圖紙,滿足開發(fā)項目需求;
5、建立公司技術(shù)資料使用登記制度,遺失資料要追究當事人責任;
6、妥善保存公司的成果資料,對工程圖紙、模型、透視圖、合同等資料要分類歸放、定期檢查、清潔。
