第1篇 某大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1客戶服務(wù)
1.1接待服務(wù)
*儀表儀容端莊整潔;
*按規(guī)定著裝,服裝整潔,佩戴胸卡,頭發(fā)梳理整齊,淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油;
*接聽電話,做好來電記錄;
*為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務(wù);
1.2問訊服務(wù)
*接受問訊及查詢;
*處理客戶的郵件;
*函件、雜志收發(fā)管理。
1.4票務(wù)服務(wù)
*客戶至大堂或電話預(yù)定汽車、火車、飛機和其它票務(wù);
*經(jīng)確認后給予辦理;
*預(yù)定成功后電話通知客戶或上門服務(wù);
1.5叫車、洗車服務(wù)
*為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù);
*代客戶到洗車場洗車;
1.6引導(dǎo)服務(wù)
*門崗安保提供引導(dǎo)客戶至俱樂部服務(wù);
1.7收費、繳費服務(wù)
*代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用;
1.8信息服務(wù)
*交通方面信息;
*主要娛樂休閑、購物、體育信息;
*旅游觀光場所信息;
1.9代訂報刊雜志服務(wù)
*為客戶提供訂閱報刊雜志的信息;
*根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志;
1.10商務(wù)中心服務(wù);
*客戶可收發(fā)傳真;
*商務(wù)中心可以為客戶提供打字、復(fù)印、秘書服務(wù);
*可提供上網(wǎng)服務(wù);
1.11家政服務(wù)
*代請代搬家具公司;
*代請保姆、清潔鐘點服務(wù);
*代請家教
2安保服務(wù)
2.1大廳崗服務(wù)
*外來人員進出管理
*物品出門管理
*大廈的安全防范
2.2巡邏崗服務(wù)
*大廈公共區(qū)域安全防范管理
*業(yè)主裝修狀況巡視管理(裝修施工、裝修時間、垃圾清運、電梯使用)
2.3監(jiān)控服務(wù)
*24小時監(jiān)控服務(wù)
*異常情況及時處理
*大廈的安全防范
2.4車管服務(wù)
*車輛停放管理
*機動車泊位使用管理
3清潔綠化服務(wù)
3.1清潔服務(wù)
*維護公共區(qū)域清潔
*負責(zé)垃圾清運
3.2綠化服務(wù)
*綠化養(yǎng)護
*更新室內(nèi)擺綠
3.3住戶特約清潔服務(wù)
*代辦家庭單位保潔服務(wù);
*代請清洗地毯、地板打蠟;
4維修服務(wù)
4.1設(shè)備運行
*設(shè)備的日常檢查
*設(shè)備日常與定期維護保養(yǎng)
4.2維修保養(yǎng)
*公用設(shè)施的檢查
*公用設(shè)施的維護與修理
*入室維修服務(wù)
5俱樂部服務(wù)
5.1健身房
*健身房按會所規(guī)定的服務(wù)時間開放;
在健身房使用設(shè)施和設(shè)備應(yīng)注意安全,違章操作者,由自己承擔(dān)風(fēng)險,在使用設(shè)備或設(shè)施時,服務(wù)人員應(yīng)主動向客人演示;
*使用健身房者應(yīng)衣著適當(dāng);
*14歲以下者不準(zhǔn)進入健身房;
*不得將食品或飲料攜入健身房,嚴(yán)禁在健身房吸煙。
5.2閱覽室
*按規(guī)定的時間開放;
為住戶提供中外報刊雜志坐堂閱覽;
5.3棋牌室
*謝絕18歲以下者進入棋牌室;
*可以根據(jù)時點確定收費標(biāo)準(zhǔn);
5.6室內(nèi)維修24小時有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)(部分)
5.7室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)
第2篇 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
雙方約定:乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù),沒有明確規(guī)定的,以雙方約定的本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(見附件二:《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》)為準(zhǔn)。附件二為本合同的組成部分,具有同等法律效力。
一、綜合管理
1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。
2.負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃,并組織實施。
3.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施。
4.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修15分內(nèi)到現(xiàn)場。
5.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。
6.管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全。
7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同、《業(yè)主公約》等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。
8.應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理。
9.每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,促進管理服務(wù)工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%, 綜合服務(wù)滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)。
二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按政府規(guī)定的行業(yè)物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,有法定標(biāo)準(zhǔn)的不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準(zhǔn)。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:
1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修,按相關(guān)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、通路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝渠洞通暢。
3.確保雨水、污水管道保持通暢,定期清掏化糞池、雨水井,相關(guān)設(shè)施無破損。
4.負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護。
5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設(shè)施清冼,對蓄水池定期消毒,確保蓄水池清潔衛(wèi)生,水質(zhì)達到深圳市飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%;維修保養(yǎng)滿意率100%。
三、維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:
1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有明確的分工和責(zé)任范圍。
2.設(shè)定垃圾集納地點,每日不少于2次清運樓內(nèi)垃圾,按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進行管理。
3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行清掃,做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物。
4.對樓梯間、門廳,電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行清掃。
5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。
6.在雨天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)道路積水進行清掃處理。
7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實行區(qū)間立體綠化,按相關(guān)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標(biāo)率、 消殺達標(biāo)率 、綠化達標(biāo)率100%。
四、小區(qū)安全
1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理,認真做好外來人員登記管理工作,有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認,然后登記放行。應(yīng)加強大廈治安巡邏管理,若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主家中被盜,財產(chǎn)損失和其它意外事故,除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外,乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.若因物業(yè)車場管理責(zé)任,造成業(yè)主車輛被盜,乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。
五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:
1.封閉管理:做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守,車輛行駛通暢,危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;保證門禁系統(tǒng)運行正常。
2.維護交通秩序:對小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標(biāo)識。
3.看管公共財產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。
4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行防范檢查和巡邏,巡邏做到有計劃、有記錄。
5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時,應(yīng)及時報警,并配合公安部門進行處理,并通報全體業(yè)主,不得隱瞞。
六、車場管理 機動車輛在停車場的看管
1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。
2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。
3.保證停車有序,24小時設(shè)專人看管。
七、消防管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
1.有健全的消防管理制度,建立消防責(zé)任制。
2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。
3.定期進行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
八、電梯維護 養(yǎng)護、運行、維護
1.景洲大廈電梯更換后,保證景洲大廈電梯24小時(例行保養(yǎng)和故障維修除外)安全運行,按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故,管理人員應(yīng)在15分鐘以內(nèi)到場進行處理。
2.嚴(yán)禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運送貨物。
3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。
九、裝修管理服務(wù) 房屋裝飾裝修管理
1.有健全的裝修管理服務(wù)制度。
2.查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項。
3.裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。
4.業(yè)主裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴(yán)重的報行政管理部門處理;
5.及時清運裝修垃圾,每天清運垃圾二次,垃圾在小區(qū)不過夜。
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會
深圳市**物業(yè)管理公司
2003.11.1.
第3篇 大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求
科技大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范及要求
(一)物業(yè)檔案管理
1、制訂并落實物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計等制度,并明確專人負責(zé)物業(yè)管理檔案管理;
2、歸檔材料應(yīng)為原件、具有憑證作用的復(fù)印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應(yīng)達到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料;
3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序,并詳細編制檔案目錄,以方便檢索利用;
4、保管期滿經(jīng)鑒定無保存利用價值的檔案,按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后,按程序進行銷毀,銷毀清冊歸檔保存;
5、認真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關(guān)檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用;
6、建立檔案工作責(zé)任追究制度,對不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或?qū)n案進行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責(zé)任者,依照規(guī)定進行嚴(yán)肅處理;
7、物業(yè)管理檔案主要包括:
(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內(nèi)開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料;
(2)行政管理和經(jīng)營管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務(wù)活動、內(nèi)部管理工作及開展經(jīng)營活動中形成的檔案;
(3)基建檔案。主要是在接管驗收開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動中對物業(yè)進行較大規(guī)模的改建、擴建、維修、養(yǎng)護時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復(fù)、施工驗收材料等;
(4)設(shè)備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車輛、通信設(shè)備、復(fù)印機、計算機等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;
(5)經(jīng)營臺帳檔案。物業(yè)管理處在各項經(jīng)營服務(wù)活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料;
(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專業(yè)技術(shù)人員檔案等;
(7)科教檔案。物業(yè)公司對員工進行崗位培訓(xùn)等繼續(xù)教育所形成的檔案;
(8)物業(yè)管理專門檔案。在開展具體的物業(yè)管理活動中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務(wù)、經(jīng)營活動情況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括:
①物業(yè)清冊:全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。
②物業(yè)維修檔案:物業(yè)管理在維修時所產(chǎn)生的一系列文件材料;
③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;
④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料,包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設(shè)備、儀器儀表等;
⑤物業(yè)管理服務(wù)檔案:物業(yè)部門在開展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務(wù)、開展經(jīng)營活動時所產(chǎn)生的文件材料;
⑥業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料;
⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設(shè)備運行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。
(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)
1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);
2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應(yīng)向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn),向入駐企業(yè)遞交《服務(wù)指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;
3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據(jù)業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場地使用及繳費情況,填寫《企業(yè)搬離單》,確認企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關(guān)費用已全部繳清后,物業(yè)管理處負責(zé)協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。
(三)孵化用房裝修
1、物業(yè)管理處管理員負責(zé)審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審批;
2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《安全責(zé)任書》;
3、辦理《施工人員出入證》,認真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;
4、裝修結(jié)束應(yīng)查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無損壞,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)立即書面通知限期整改,裝修經(jīng)驗收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。
(四)建筑物及設(shè)施維修
1、物業(yè)報修實行全年全天24小時電話接待,報修電話;
2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報修后,維修人員10分鐘到達現(xiàn)場服務(wù)。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話人員上門查看,并記錄情況,8:30報物業(yè)管理處,立即安排維修人員上門修理;
3、水、電急修項目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時到達現(xiàn)場,當(dāng)日修復(fù);一般維修項目,當(dāng)日到達現(xiàn)場勘察,三天內(nèi)修復(fù);較大維修項目,合理安排維修方案,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審定后組織實施;
4、維修質(zhì)量合格率達到90%以上,被服務(wù)企業(yè)滿意率95%以上,維修服務(wù)回訪率100%;
5、明碼標(biāo)價有償服務(wù)項目,開具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費用等;
6、有償維修服務(wù)項目完成后,由于維修質(zhì)量原因,導(dǎo)致企業(yè)損失的,應(yīng)按實賠償;導(dǎo)致重復(fù)維修,不再另行收費。
(五)安全保衛(wèi)
1、基本要求
保安人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規(guī)范,不得使用污辱性語言。
2、門崗服務(wù)
8:00至20:00實行12小時立崗保安服務(wù),對來訪者進行詳細詢問并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進入大廈內(nèi)部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平時及時勸阻大廳內(nèi)不雅行為等。
3、巡視崗服務(wù)
實行全年全天24小時保安巡視服務(wù),規(guī)范使用巡檢系統(tǒng),及時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,認真履行防盜、防火、防災(zāi)職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。
4、監(jiān)控崗服務(wù)
大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時開通運行,并實行專人監(jiān)控值班服務(wù),對可疑情況作跟蹤監(jiān)視,并立即通知巡視保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓(xùn)合格方可上崗;監(jiān)控設(shè)備報警后,立即通知巡視保安
到位察看。
5、車輛管理崗服務(wù)
管理區(qū)域內(nèi)主干道用白色油漆劃出交通指示標(biāo)志,指明行車方向,道路轉(zhuǎn)彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側(cè)用黃色油漆劃出網(wǎng)格標(biāo)志,表示禁止停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象;對進入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定停車;在管理區(qū)域內(nèi)各入口處指明地下非機動車場位置;地下停車場有專人管理,實行出入調(diào)牌制度,公布管理規(guī)定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好;停車場保持環(huán)境整潔,無滲漏水和積水。
6、建筑物及相關(guān)設(shè)施的鑰匙管理
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類機房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等,由物業(yè)管理處負責(zé)收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事件時急用;
(2)所有鑰匙必須按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內(nèi),以方便使用;
(3)鑰匙箱由管理處保安班長負責(zé)保管;
(4)企業(yè)工作人員因特殊情況,需進入辦公室時,保安員應(yīng)要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認其身份,應(yīng)與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系確認,并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場開門,不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無法聯(lián)系該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)時,由保安員陪同其進出辦公室,并不得在辦公室內(nèi)長時間停留。
(六)日常保潔
1、基本要求
保潔人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時、及時、準(zhǔn)時實施保潔服務(wù),為創(chuàng)業(yè)者提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時不允許使用對建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑,注意維護建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地減少對周圍環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。
2、室內(nèi)保潔服務(wù)
(1)地面
要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;
(2)墻面
要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;
(3)門、窗
窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點,色澤光亮,并保持其金屬質(zhì)感;
(4)電梯
轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質(zhì)感;
(5)衛(wèi)生間
衛(wèi)生間及附近走廊無臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機表面無灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間及時添加衛(wèi)生紙;
(6)消防通道
臺階、墻身、天花板、外露設(shè)施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢;
(7)吸煙區(qū)
放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應(yīng)無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內(nèi)空氣流通;
(8)地下車庫
地面按(1)的規(guī)定;各類設(shè)施、照明燈具潔凈,無積灰、污跡;
(9)室內(nèi)植物
置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等;
(10)其它設(shè)施
消防設(shè)施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬,箱內(nèi)無積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮明、醒目,無積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進風(fēng)口和出風(fēng)口保持干凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。
3、室外場所保潔服務(wù)
通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點周圍清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內(nèi)、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標(biāo)志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應(yīng)色澤明亮、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。
4、外墻保潔服務(wù)
外墻保持清潔,無積灰,清洗應(yīng)無色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。
5、專項保潔服務(wù)
(1)地毯清洗
會議室地毯按實際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點、霉點、殘留物,纖維方向一致;
(2)打蠟
大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。
(七)電梯管理
1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運貨物,其余6部為客貨梯;
2、選定電梯設(shè)備維保單位,對電梯設(shè)備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;
3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;
4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內(nèi)排除設(shè)備故障,解救乘客;
5、電梯管理員應(yīng)持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參加復(fù)審;
6、建立健全各項安全技術(shù)管理制度。如:《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備檔案管理制度》等;
7、按規(guī)定做好特種設(shè)備安全技術(shù)年檢工作。
(八)空調(diào)系統(tǒng)管理
1、機房管理
機房門外應(yīng)懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房地坪為綠色,機組及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。機房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設(shè)備機座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風(fēng)管道漆白色)、整潔光亮。機房內(nèi)水溝暢通,地面無積水。機
房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放雜物,配齊相關(guān)消防器材。對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標(biāo)識。檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常,應(yīng)根據(jù)弱電系統(tǒng)各設(shè)備操作及維修說明書及時進行自查,不能排除故障的,向設(shè)備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機房內(nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)運行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖;
2、日常巡視和運行管理
空調(diào)設(shè)備運行時,應(yīng)每隔2小時巡視一次,巡視內(nèi)容為設(shè)備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運行時,當(dāng)值人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng);觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等;
3、定期檢查、維護保養(yǎng)
應(yīng)每年對空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)進行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位,定期開展空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
(1)對中央空調(diào)系統(tǒng)主機,每月進行一次檢查,測定主機的油位,測定加熱器、散熱器、排風(fēng)機、各傳感器、各安全保護開關(guān)的性能,因季節(jié)更換停用時,對主機應(yīng)做保養(yǎng)處理;主機應(yīng)每年兩次進行專業(yè)保養(yǎng),測定主機制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況,確保主機完好;
(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應(yīng)進行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網(wǎng);清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭,清潔濾網(wǎng),全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應(yīng)更換;
(3)冷卻水塔機組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機維保、風(fēng)葉除銹、機組油漆等;
(4)新風(fēng)機、變風(fēng)量空調(diào)機、風(fēng)機盤管等通風(fēng)系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次,如有破損及時更換,新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);
(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關(guān)是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油。按實際情況清除儲油箱內(nèi)的污物和積水。
4、資料管理
日常巡視運行管理時應(yīng)認真填寫《空調(diào)系統(tǒng)運行表》(分冷水機組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調(diào)保養(yǎng)維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。
(九)消防系統(tǒng)管理
1、消防中心值班員負責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備(報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等)24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應(yīng)立即派人前往查看。確認火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備;
2、如有設(shè)備故障,監(jiān)控中心值班人員應(yīng)及時通知物業(yè)管理處進行維修處理;
3、當(dāng)日值班人員負責(zé)消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵,水漬,油漬;保持機房內(nèi)消防用具的整潔、有效;
4、選定消防報警設(shè)備維保單位,對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;
5、物業(yè)管理處每季定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測,確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài);
6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動/自動等),應(yīng)由物業(yè)管理處通知創(chuàng)業(yè)中心,并提出相應(yīng)的臨時措施,確保大樓消防安全;
7、確保各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;
8、保安巡視人員每天檢查一次應(yīng)急燈具,發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進行維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。
(十)變配電管理
1、機房管理。機房門外應(yīng)懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'的警示牌。設(shè)備表面應(yīng)保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機房內(nèi)應(yīng)懸掛與實際運行方式一致的'一次系統(tǒng)圖',該圖應(yīng)按原設(shè)計圖用國標(biāo)電工符號繪制,設(shè)備的進出線命名應(yīng)準(zhǔn)確無誤。機房內(nèi)配置電業(yè)規(guī)定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物。機房應(yīng)通風(fēng)良好,門窗開啟靈活,并配置應(yīng)急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)變配電設(shè)備使用、維修說明書及原理圖實施搶修,盡快恢復(fù)正常運行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)保、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定;
2、變配電站運行規(guī)定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護主要是由斷路器負荷開關(guān)、隔離開關(guān)、操作機構(gòu)、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10kv,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應(yīng)有一套完整的運行維護措施,其中主要包括:電氣運行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設(shè)備維護檢修制度、調(diào)荷節(jié)電制度、母線閘刀運行維護及操作、安全保衛(wèi)及交班制度;
3、電氣運行操作規(guī)定。變配電站值班人員應(yīng)具備變配電運行知識技能,只有具備供電管理部門考核合格,頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔(dān)值班運行工作。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運行方式對各種開關(guān)設(shè)備進行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務(wù),有關(guān)人員應(yīng)能熟練和正確地進行操作。物業(yè)管理處應(yīng)制定正確的倒閘規(guī)程及倒閘監(jiān)督保障制度;
4、高壓配電安全規(guī)定。非工作人員不得進入變配電站,因工作需要進入變配電站的應(yīng)辦理登記手續(xù)。高壓室內(nèi)應(yīng)有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內(nèi)嚴(yán)禁存放危險品,禁止吸煙。高壓室值班人員應(yīng)認真做好高低壓運行日志、安全巡視、設(shè)備操作等工作記錄,并配合供電所每兩年一次對變配電站設(shè)備進行絕緣電試工作,確保安全供電。
(十一)給排水系統(tǒng)管理
1、機房管理
機房門外應(yīng)懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門窗開啟靈活。機房地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁存放雜物,并配備相關(guān)消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設(shè)備機座油漆為黑色,各類泵、閥、電機等機電產(chǎn)品按本色復(fù)漆。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)給排水系統(tǒng)各設(shè)備使用和維修說明書實施搶修,直至恢復(fù)正常運行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機房內(nèi)應(yīng)懸掛給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程、安全管理制度及給排水系統(tǒng)圖。
2、日常巡視和運行管理
觀察供水泵機組的流量、揚程、電機溫升、噪音、振動等運行狀況。觀察水箱浮球閥、進水出水閥門、溢水管、排污閥等有無泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運行情況是否正常,系統(tǒng)管道、閥門有無堵塞泄漏。觀察系統(tǒng)電氣控制柜運行(電壓、電流等參數(shù))是否正常。日常巡視檢查應(yīng)每日一次,認真做好設(shè)備、設(shè)施清潔、保養(yǎng)工作,并確保正常運行。
3、定期檢查、維護、保養(yǎng)
供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤滑油一次,每年保養(yǎng)一次。運行泵和備用泵每月交替運行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動運行一次,運行泵各備用泵每月交替運行。系統(tǒng)管道中的閥、過濾器每季度應(yīng)檢漏并注潤滑油一次,必要時對過濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質(zhì)化驗,確保水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫指標(biāo)要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時清理。
4、日常巡視
運行管理應(yīng)認真填寫《給排水運行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統(tǒng)保養(yǎng)、維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。
(十二)空房日常管理
1、每月一次巡查空房內(nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù);
2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內(nèi)整潔;
3、每年春、秋兩季要做好空房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面、天花板霉變;
第4篇 行政中心會議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
(一)vk物業(yè)管理服務(wù)宗旨
vk物業(yè)的服務(wù)宗旨:持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望
vk物業(yè)的服務(wù)理念:
(二)vk物業(yè)為行政辦事中心及會議大廈提供物業(yè)管理服務(wù)的終極追求
最大程度地保障物業(yè)使用功能的實現(xiàn)和日常工作的正常運轉(zhuǎn)
最大程度地為內(nèi)部辦公職員工完成工作使命提供便利。
最大程度地減少物業(yè)公司的管理行為和管理活動對物業(yè)使用人的影響。
最大程度地保持高雅大方、整潔美觀的物業(yè)形象,延長物業(yè)的使用壽命。
(三)vk物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
嚴(yán)格依照國家建設(shè)部指定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標(biāo)準(zhǔn)開展工作,創(chuàng)建精神文明大廈,達到物業(yè)各項使用功能正常,使物業(yè)各項工作有條不紊的開展,在機關(guān)事務(wù)管理局的指導(dǎo)下,深化管理服務(wù),提高物業(yè)管理水平,完善環(huán)境設(shè)施,提升物業(yè)管理形象,2年內(nèi)使行政中心及會議大廈成為zz物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)桿。
(四) 管理服務(wù)模式
vk物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域獨創(chuàng)了'三為一體'的管理運行協(xié)作模式,將企業(yè)的管理服務(wù)行為置于業(yè)主單位的監(jiān)督下,以保證各項管理服務(wù)活動做到'陽光下作業(yè)'。
為了確保行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理的各項目標(biāo)能夠按時有效地落實,保證管理成效,必須明確參與物業(yè)管理的各有關(guān)機構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用,對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構(gòu)、責(zé)任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的'三為一體'式的管理機制
和管理體系。如圖所示:
執(zhí)行機構(gòu):vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務(wù)中心
責(zé)任機構(gòu):深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司
監(jiān)督機構(gòu):zz市機關(guān)事務(wù)管理局
1.物業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)--vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務(wù)中心
為物業(yè)管理的具體實施機構(gòu),向業(yè)主及vk物業(yè)公司負責(zé),保證物業(yè)管理的各項工作及環(huán)節(jié)均達到卓越和令顧客滿意。服務(wù)處的主要執(zhí)行責(zé)任如下:
△依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務(wù)工作。
△在各項管理服務(wù)中,嚴(yán)格遵照公司iso9000質(zhì)量保證體系的要求及程序。
△監(jiān)督、管理分承包公司嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供服務(wù)。
△對各項管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標(biāo)負責(zé)。
△作好詳細的各項管理質(zhì)量記錄,按時向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報告。
△及時處理業(yè)主對物業(yè)管理工作的各種意見和建議。
2.物業(yè)管理責(zé)任機構(gòu)--深圳市vk物業(yè)服務(wù)有限公司
*落實物業(yè)管理及后勤服務(wù)目標(biāo)的最終責(zé)任人,負責(zé)對物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo),就管理服務(wù)狀況最終向委托方負責(zé)。
*指定物業(yè)綜合管理服務(wù)計劃和綜合管理服務(wù)目標(biāo)。
*組建精干高效的管理機構(gòu)和人員隊伍。
*作為服務(wù)處的支持系統(tǒng)向服務(wù)處提供包括人事、品質(zhì)、財務(wù)等全方位的支持和監(jiān)導(dǎo)。
*總經(jīng)理辦公室負責(zé)服務(wù)處人員的定崗,定編和各類人員的儲備,定期開展各項專業(yè)技能強化培訓(xùn),思想道德訓(xùn)導(dǎo)。
*品質(zhì)管理部監(jiān)控服務(wù)處的管理狀況和服務(wù)狀況,保證管理達標(biāo),協(xié)助解決問題,定期組織內(nèi)審,內(nèi)查大廈管理服務(wù)達標(biāo)情況。
*治安防范專業(yè)委員會對服務(wù)處安全管理工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。
*環(huán)境專業(yè)委員會對服務(wù)處保潔綠化工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。
*機電專業(yè)委員會對服務(wù)處的設(shè)備保養(yǎng)與維修工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。
*財務(wù)管理部負責(zé)對服務(wù)處的各項財務(wù)狀況進行有效監(jiān)控,協(xié)助控制管理成本。
*工程技術(shù)部負責(zé)對服務(wù)處公用設(shè)施維修和養(yǎng)護進行指導(dǎo)和監(jiān)督,協(xié)助技術(shù)攻關(guān),解決實際問題。
*ci推廣委員會負責(zé)指導(dǎo)大廈整體標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、制作和安裝。并負責(zé)配合服務(wù)處進行節(jié)日燈飾的設(shè)計,布置。
*公司總經(jīng)理對服務(wù)處工作進行全面整體的監(jiān)控、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
*定期向業(yè)主進行顧客滿意度調(diào)查,聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和建議,總結(jié)管理狀況,不斷提高管理水平。
3.物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)--確保物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行的有效性。
△委托方(zz市機關(guān)事務(wù)管理局)可以通過以下渠道,對vk物業(yè)公司及服務(wù)處的管理服務(wù)行為進行監(jiān)督。
△該服務(wù)處呈交的季度管理服務(wù)報告以及有關(guān)規(guī)定需填寫的各類工作記錄。
△組織對管理工作的抽驗,檢查,審查管理效果。
△可通過與物業(yè)管理人以會議或其它形式,評審管理服務(wù)狀況,交流意見。
△可即時就管理中存在的問題向服務(wù)處或公司投訴。
△對物業(yè)管理分包方的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)控體系。
△以有關(guān)規(guī)章制度或其它適宜的方式監(jiān)督。
第5篇 科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)容
科技大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域及內(nèi)容
大廈物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域(規(guī)劃紅線范圍)涵蓋大廈所占89.5畝土地的地上、地下全部建筑物及設(shè)施。
大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括:
(一)大廈房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護與管理。包括:樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位;
(二)大廈與附樓共用設(shè)施設(shè)備的維(檢)修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù),主要包括:供配電、給排水、中央空調(diào)及新風(fēng)、電梯、通訊(網(wǎng)絡(luò))、保安監(jiān)控、電子巡更及消防等系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施;
(三)大廈與附樓共用照明的維護、檢修、更換;共用洗手間、衛(wèi)生間設(shè)施維護、檢修管理,定時保潔等;
(四)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。主要包括:道路、圖標(biāo)小品、室外管道、化糞池、溝渠、路燈、停車場、地下車庫、生活水箱等;
(五)大廈及附樓公共環(huán)境(包括辦公區(qū)域、公共場所)的綠化養(yǎng)護布置、衛(wèi)生保潔、垃圾收集、清運等;
(六)管理區(qū)域內(nèi)的交通、車輛行駛和停泊管理;
(七)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、秩序維護,包括安全監(jiān)察、巡視監(jiān)察和消防、安防24小時監(jiān)控等;
(八)管理與大廈相關(guān)的基建資料、工程圖紙、租戶檔案、備份鑰匙等;
(九)報刊、信函管理及收發(fā)服務(wù)等;
(十)對違反國家法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為,采取批評、規(guī)勸、警告、制止措施等;
(十一)業(yè)主及租戶要求的其它物業(yè)服務(wù)。
第6篇 會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實施措施
行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及實施措施
(一)物業(yè)清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、建筑物外圍清潔管理
(1)針對**氣候特點和各種常見有害微生物的習(xí)性,采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調(diào)查分析,制定對策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內(nèi)外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。
(2)綠地道路衛(wèi)生管理
行政辦事中心及會議大廈是一個政府辦公場所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應(yīng)管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實施管理。
'六不':不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。
'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
'三化':凈化、綠化、美化。
'三優(yōu)':優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
對枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料及時清理,在減少病蟲害發(fā)生的基礎(chǔ)上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。
(3)外圍景觀的管理
-1對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。
-2服務(wù)開放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫等排放的廢氣實施統(tǒng)一收集凈化再排放。
-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質(zhì)清澈、無異味。
-4加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,安排多名清潔工進行巡查、清潔。
管理人員要經(jīng)常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。
2、辦公區(qū)域清潔管理
(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時間進行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時至凌晨2時在工作人員下班后完成室內(nèi)部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務(wù)'之中,實施'零干擾'工作方式。
(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護欄、墻面及地下室車庫,平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
(3)各會議室及重要的議事場所清潔。清潔人員按規(guī)范實施清潔、保潔作業(yè),有會議或議事時應(yīng)加大周圍環(huán)境保潔力度,協(xié)助保持這些區(qū)域的安靜,同時,根據(jù)業(yè)主需要加強會議結(jié)束后的清潔服務(wù)與檢查工作。
(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅、潔凈的接待環(huán)境。
(5)行政辦事中心及會議大廈辦公室安全保密、管理區(qū)域的清潔管理工作按照業(yè)主的具體要求配備高素質(zhì)的可靠人員專人負責(zé),做好清潔衛(wèi)生的同時保證4個'不':不該進入的地方不進入,不該動的地方不動,不該看的不看,不該問的不問,同時施以兩人共同作業(yè)、記錄進出辦公室時間、定期(三個月)更換人員搭配、每月進行法制教育等措施,保證信息保密及室內(nèi)財物安全。
(6)電梯的清潔。專人負責(zé)電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔,以后每半小時清抹一次(含中午用戶下班期間)。
第7篇 某大廈物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查管理規(guī)定
大廈物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查管理規(guī)定
1.通過對客戶意見征詢、調(diào)查等工作,收集有代表性的意見,提高大廈管理水平,為客戶提供滿意的服務(wù)。調(diào)查內(nèi)容包括大廈管理、清潔質(zhì)量、維修服務(wù)、保安服務(wù)、特約性服務(wù)等方面。
2.調(diào)查人員可以由各部門組成調(diào)查小組或各部門依據(jù)本部門工作情況組織回訪人員,調(diào)查形式以問卷或表格形式訪問用戶。
3.調(diào)查分析為客務(wù)部在完成意見收集工作后,對所收集的原始意見材料從調(diào)查內(nèi)容進行系統(tǒng)分析整理出具有代表性的意見、數(shù)字和比率,客務(wù)部從客戶滿意程度、客戶提出意見和建議方面歸納分析結(jié)果。
4.客務(wù)部將分析歸納整理出來的調(diào)查數(shù)據(jù)連同原始材料提交中心領(lǐng)導(dǎo)。
5.各部門依據(jù)調(diào)查監(jiān)督改進本部門工作。
第8篇 大廈物業(yè)管理服務(wù)項目規(guī)范
z大廈物業(yè)管理服務(wù)項目
(一) 公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):
1、 協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序,實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共場所保潔,辦公垃圾收集和清運;
3、 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng);
4、 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);
5、 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護;
6、 對大廈的各類資料進行管理;
7、 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);
8、 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;
9、 雨傘、雨衣臨時借用;
10、 節(jié)日環(huán)境布置;
11、 重要時刻提醒服務(wù);
12、 代訂報刊、信件收發(fā);
13、 代聘鐘點工服務(wù);
14、 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費;
15、 代叫出租車;
16、 代辦保險;
17、 義務(wù)安全用電常識宣傳。
(二) 有償專項服務(wù)項目(可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),具體價格在業(yè)主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):
1、 大廈內(nèi)物品搬運;
2、 各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、 機動車輛清洗:
4、 提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù);
5、 提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù);
6、 商務(wù)中心服務(wù);
7、 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護;
8、 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù);
9、 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等;
10、 代訂車、船、機票;
11、 代訂代送飲用水。
第9篇 z大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
管理處工程部負責(zé)整個大廈的設(shè)備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益,加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。
工程管理目標(biāo)
1.完好設(shè)備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標(biāo)。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。
設(shè)備設(shè)施日常管理工作
1.房屋、建筑設(shè)施
1.1工作程序
1.1.1設(shè)備主管
a.負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負責(zé)零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;
f.每年根據(jù)四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。
1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.2.1主體結(jié)構(gòu)
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;
c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設(shè)備
2.1工作程序
2.1.1設(shè)備主管
a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。
2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2.2.1低壓開關(guān)柜
a.耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應(yīng)完好;
c.電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;
d.接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應(yīng)靈活,接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確;
f.閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動切換;
i.控制箱手動和自動操作均能運行。
2.2.2照明設(shè)備
a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應(yīng)符合要求;
b.接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻。
2.2.4機房環(huán)境
a.消防設(shè)施完備,有效;
b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設(shè)備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。
4.給排水設(shè)備
4.1工作程序
4.1.1設(shè)備主管
a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。
4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1供水泵
a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正常可靠;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;
b.各進出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風(fēng)機運行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設(shè)備主管
a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門。
5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。
5.2.4消防報警
a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動;
b.報警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報。
6.弱電設(shè)備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備,記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設(shè)備主管。
6.1.4設(shè)備主管
a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。
6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺
-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關(guān)完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設(shè)備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。
d.攝像機
-各攝像機工作正常,配置數(shù)量齊全;
-帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型);
-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計要求。
e.錄像機
-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a.對講裝置
-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好;
-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關(guān)門時能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機、序號機功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報警系統(tǒng)
a.光電識別器性能良好;
b.信號傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風(fēng)機組、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
7.2.2制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設(shè)有安全防護裝置。
7.3制冷設(shè)備檢修管理
7.3.1建立設(shè)備計劃預(yù)修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設(shè)定值,電機絕緣值進行檢測;
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);
7.3.4末端設(shè)備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機排氣壓力
7.4.3壓縮機吸氣壓力
7.4.4冷凝器進出水水溫
7.4.5潤滑油油位
7.4.6設(shè)備運行電流
7.4.7設(shè)備運行電壓
7.4.8壓縮機上載級數(shù)
7.4.9水泵運行電流
7.4.10水泵進出水壓力
7.4.11供回水分配器進出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補。
7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。
7.6.11檢查風(fēng)機機身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補,刷防銹油及面油。
7.6.12為機身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.6.14測試馬達絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補。
7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。
7.8.11檢查風(fēng)機機身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補,刷防銹油及面油。
7.8.12為機身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.8.14測試馬達絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.9風(fēng)機盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。
7.9.3檢查風(fēng)機運轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應(yīng)及時疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風(fēng)葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應(yīng)立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運行前,對電梯作準(zhǔn)備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進行。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構(gòu)和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。
8.1.6專項試驗
a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗
c.緩沖器的試驗
d.極限開關(guān)的試驗
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護裝置的檢查
h.制動器試驗
i.曳引檢查
8.2機房管理
8.2.1機房設(shè)備須由工程人員負責(zé),機房區(qū)域未經(jīng)許可,無關(guān)人員一律不得進入。未經(jīng)工程主管同意,機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出,不準(zhǔn)在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)不準(zhǔn)會客,不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi),因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機房內(nèi)無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。
8.2.2保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設(shè)施完好,保持機房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好,保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結(jié)實報告有關(guān)部門。
8.2.3機房內(nèi)保持清潔、整齊,設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品,不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動和更改,應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機房進行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁擅自動用明火和加熱設(shè)備,如施工動用電焊和加熱設(shè)備,需經(jīng)保安部門批準(zhǔn),防火(煙)卷簾必須完好。機房內(nèi)必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。
8.2.4機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確,醒目功能標(biāo)識,同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài),所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換,對嚴(yán)重損壞或難以修復(fù)的,要即使報告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書,定期對機房內(nèi)的設(shè)備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄,填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄,凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán),無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備,對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進行,嚴(yán)禁違章操作。
