第1篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經(jīng)營和發(fā)展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監(jiān)督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現(xiàn)場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現(xiàn)場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現(xiàn)場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現(xiàn)場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業(yè)人員進行培訓,借以提高消防意識及專業(yè)技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第2篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設想
1、管理服務整體設想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實踐摸索,不斷總結、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項優(yōu)勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標準運用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識,從而愛護環(huán)境、關心環(huán)境、關心生態(tài)的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經(jīng)驗,并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務,提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個知名樓盤擔任智能化系統(tǒng)的前期介入和設計,對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進行全面、專業(yè)性的維護與管理,以期發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導入iso9000與iso1800的基礎上建立一個有效的管理運行機制
管理運行機制
1、質(zhì)量監(jiān)管機制
質(zhì)量監(jiān)管機制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標準的有關要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項考核目標,按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機制
協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動力:即以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
2、競爭促動力:即運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
3、輿論促動力:因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務人員依法辦事,是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。
2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來及實現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機制,保證管理監(jiān)督機制的有效實施。
第4篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達到:
1、二年內(nèi)實現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標準,并爭取達到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達到國優(yōu);
3、建立并落實維修服務承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設施完好率98%以上,大型及重要機電設備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達95%以上;
6、無因物業(yè)管理責任而發(fā)生的重大安全責任事故,嚴格防范火災、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關的經(jīng)營活動有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進行各種有利于經(jīng)濟效益社會效益的活動。
第5篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標原則
住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與原則
依據(jù)建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應當進行?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。”
為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監(jiān)督,“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
一、管委會的組建及其權利與義務
(一)管委會的組建
該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。
(二)管委會的權利與義務
管委會的權利:
1.制定管委會章程,代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權人,使用人,維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權利;
2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;
4.審查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會的義務:
1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;
2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;
3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督;
4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作
城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理,從規(guī)劃階段開始到住戶入住前,其物業(yè)管理從三個階段進行。物業(yè)公司專業(yè)管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中,第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性,依據(jù)不同的管理項目。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標
建設部“管理辦法”的制訂,有兩個重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的,要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現(xiàn)。 第一是社會效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境,它對調(diào)解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。
第二是經(jīng)濟效益。這種經(jīng)濟效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用,而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看,物業(yè)的專業(yè)和科學管理,對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施,延長其使用壽命,從而保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。最后,從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說,居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉。物業(yè)管理通過各 種有償服務,既便利于居民生活,又可取能得一定的經(jīng)濟效益,從而增加管理費用的來源。
第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理,通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設產(chǎn)生積極的影響。
四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則
物業(yè)公司是一種服務型行業(yè),它不僅具有獨立的法人資格,又是自負盈虧、獨立經(jīng)營、 獨立核算的企業(yè),居住小區(qū)物業(yè)管理的目標,應密切聯(lián)系服務與經(jīng)營來進行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎,但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的 特點,必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用,是 實行這一原則的關鍵。
2.服務至上、寓管理于服務之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務工作,具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業(yè),且流動性大、變化快。因此,必須堅持“服務至上,寓管理于服務 之中”的原則,樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。
3.所有權與經(jīng)營權相分離。實行所有權與經(jīng)營管理權兩權相分離,是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū),特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權權屬由產(chǎn)權單位或產(chǎn)權人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產(chǎn)權權屬的前提下,實行管理經(jīng)營權的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務。
4.企業(yè)經(jīng)營、獨立核算。必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經(jīng)濟實體,具有相對獨立的經(jīng)營自主權,逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理,實行優(yōu)質(zhì)服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則,物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務是有償?shù)?應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。
第6篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責
客服部負責對客戶聯(lián)系與服務的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內(nèi),對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關評價;
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題。
第7篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理項目投標書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務,使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關心下,'****物業(yè)'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設施配置等方面,結合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理,駐場負責該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務,以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第9篇 國際小區(qū)物業(yè)管理費預算
星河國際小區(qū)物業(yè)管理費預算
1、收入部分:889,612元
1.1管理費收入:464,737元
a、住宅部分:464,737元
住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標準:3.8元/m2
152874m2×3.8元/m2×80
第10篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:竣工驗收期間
(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.參與竣工驗收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設施設備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設備設施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務,協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務合同
按照國家相關法規(guī)編制物業(yè)管理服務合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關條款,在接管驗收前完成相關法律手續(xù)。
3.組織接管驗收
由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設施設備的使用功能、技術資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進行接管驗收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結構性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設單位或建設單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應立即到達現(xiàn)場搶修。同時,建設單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應當向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設計單位或具有相應資質(zhì)登記的設計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機構監(jiān)督,維修時,業(yè)主應當配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達維修現(xiàn)場,開發(fā)建設單位有義務再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設單位有權在不提高工程標準的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔。
--保修完工后,建設單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責任方承擔賠償責任。
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業(yè)管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負責小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務接待;
負責物業(yè)管理費用的收取;
負責物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負責物業(yè)管理處的“小財務”工作(包括小區(qū)三項基金的管理);
負責物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔責任:對物業(yè)管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業(yè)管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業(yè)管理的專門知識及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗
培訓:物業(yè)管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務;
處理及時,件件落實;
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質(zhì)
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第13篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標5
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(五)
1、基本要求
(1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系;
(2)管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書;
(3)建立健全勞動管理、服務質(zhì)量、崗位職責、財務管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌;
(5)與服務對象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方責權明確,并嚴格履行承諾;
(6)企業(yè)對所承接的物業(yè)項目按規(guī)定要求進行接管驗收,手續(xù)齊全,并建立物業(yè)和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務收費項目、收費標準,定期公布代收水電費、經(jīng)營性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時服務電話,按合同約定的時間進行報修、一般小修10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場,做到小修不過夜,維修有記錄;
(9)建立業(yè)主求助、投訴記錄,處理及時,并有回訪記錄;
(10)每年至少進行2次征求業(yè)主意見的活動,業(yè)主滿意率在95%以上;
(11)物業(yè)管理費收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內(nèi),處理率100%;
(12)物業(yè)管理人員專業(yè)培訓合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規(guī)定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結構、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗收、消防驗收等技術檔案資實收集齊全,管理妥善;
(2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業(yè)主和使用人,每天進行巡視,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進行勸阻或及時報告業(yè)主委員會和有關部門進行處置,有記錄可查;
(3)每半月對房屋的地基、承重結構、公共樓道、消防通道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設施進行巡視并有記錄;
(4)按物業(yè)服務合同約定建立房屋維修養(yǎng)護制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時組織維修,屬大修的及時編制維修計劃報業(yè)主委員會審批然后組織實施,房屋維修養(yǎng)護有記錄、有完備的手續(xù),維修金的開支符合規(guī)定;
(5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設施、設備房、地下車庫、道路有明顯標識;
(6)無違章搭建,消防通道無占用堵塞,外墻面、樓道、路面無破損;空調(diào)室外機安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無室外安全鐵柵、無陽臺包封;
(8)房屋零修、急修及時率100%。
3、房屋公共設備設施維修養(yǎng)護管理
(1)建立公共設備設施檔案,包括權屬清冊,設備臺帳、設備卡、運行記錄、維修保養(yǎng)記錄;
(2)配備專職的機電工程人員負責公共設備設施日常的管理與維修保養(yǎng)工作,維修保養(yǎng)記錄齊全;對設備24小時有專人值班;
(3)設備設施外包維修保養(yǎng)的應有外包協(xié)議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設備設施管理、運行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導書;
(5)每天1次對設備設施進行巡視,并有記錄;
(6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務合同的約定,對設備設施進行維修保養(yǎng),屬小修的應及時維修,設備設施維修及時率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務回訪率100%
(7)二次供水設施及水質(zhì)取得合格證;
(8)消防設施至少每個月運行保養(yǎng)一次,設備設施完好率100%,隨時可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設備設施有明顯警標志和防范措施,對可能發(fā)生的各種設備故障有應急方案;
(11)設備房應保持整潔、通風,無泡、冒、滴漏和鼠害,設備無油污、灰塵、銹斑;設備卡和狀態(tài)標識齊全、醒目;設備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進行定期維護保養(yǎng),年檢合格,有安全使用標識。電梯一般故障維修停機不超過2個小時;
(13)外電停電有預先告知,備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設施、休息設施完好率95%以上。
4、公共秩序維護管理
(1)小區(qū)主要出入口設有固定安防值班員,24小時值守,有值班記錄,對來訪人員經(jīng)業(yè)主確認后方可過入,并有登記;
(2)小區(qū)重點部位每1小時巡視一次,有巡視記錄;
(3)對車輛進出小區(qū)有記錄,車輛停放有引導,停放有序;
(4)對大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認;對裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理;
(5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時值班;
(6)對小區(qū)主要部位和周界實行24小時監(jiān)控,對小區(qū)存在的安全隱患及時采取措施予以消除,接受業(yè)主24小時專線救助;
(7)對小區(qū)火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,并協(xié)助采取相應措施。
(8)治安案件、火災發(fā)生率1‰以下,消防設施、設備安好率100%,違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務
(1)小區(qū)按單元設置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運2次,垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味,并進行消毒;
(2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱每天擦洗一次;小區(qū)公共道路、場地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每兩個月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護液;
(3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏;
(4)對公共環(huán)境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時進行消殺或按政府有關部門的布置統(tǒng)一進行消殺;
(5)二次供水水箱按規(guī)定進行清洗,水質(zhì)達標。
(6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達到99%。
6、綠化養(yǎng)護管理
(1)有專業(yè)人員實施綠化的養(yǎng)護管理,綠化養(yǎng)護管理實行外包的應有協(xié)議書和監(jiān)督檢查記錄;
(2)針對植物的生長習性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護;保持觀賞效果;
(3)
定期進行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況,適時對花草、木進行病蟲害的防治
(5)小區(qū)的綠化長勢良好,草地無明顯雜草、雜物、修剪平整、無斑禿,花卉、綠籬、樹木無枯萎現(xiàn)象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區(qū)的小品景觀維護管理良好。
(7)綠化養(yǎng)護管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說明:
1、房屋及配套設施完好率、設備設施及房屋零修/急修及時率、設備設施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好率、機電設備完好率、公共文化設施完好率,根據(jù)設施設備清單與維修記錄表、完好情況等進行統(tǒng)計測算。
2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進行統(tǒng)計。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護養(yǎng)護檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進行統(tǒng)計。
4、管理人員專業(yè)培訓合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進行統(tǒng)計。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結果等情況進行統(tǒng)計。
第14篇 某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡
每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
精神飽滿,工作時間不竄崗,不與他人閑談
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
接待
規(guī)范用語;電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準確;
管理處文件檔案資料管理準確、完整。
管理
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進行溝通,聽取意見,并落實及記錄
遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應趕到現(xiàn)場應急處理,并及時向上級部門匯報,事后應詳細進行記錄。
各種工作應詳細記錄如:會議、接待來訪、考核檢查等
目標
管理處管理費的收繳率達到90%以上。
客戶投訴處理的及時率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第15篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式5
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式(五)
居住在zz社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段,通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務。
1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為。
1.4運用現(xiàn)代化管理手段,實現(xiàn)辦公管理自動化。
1.5啟動ci系統(tǒng),致力于精神文明建設,實施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段'三防'結合,確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化,加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。
3.4合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導員工動機,尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度,在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進工作。
4.3建立激勵機制,尊重個體權力,保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4.5提倡'以人為本'的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識,使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性,我們根據(jù)各個階段管理要點的不同,按照輕重有序、科學實效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實施。
第16篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的iso9002質(zhì)量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經(jīng)理負責制,簽訂經(jīng)營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。
3、內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務,監(jiān)督管理處的服務質(zhì)量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業(yè)管理服務中心的運作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務,又能向周邊展示物業(yè)管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業(yè)主委員會成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設立負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導。
4、在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
5、物業(yè)管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現(xiàn)。
