第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)策劃程序
1、 目的對(duì)公司所提供的服務(wù)項(xiàng)目,規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動(dòng)順序,以確保滿足業(yè)主的需求。
2、 適用范圍適用于對(duì)公司特定的服務(wù)項(xiàng)目的策劃及相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃的編制、實(shí)施和控制。
3、 職責(zé)
3.1 各部門負(fù)責(zé)進(jìn)行與本部門有關(guān)的質(zhì)量策劃及編制相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃。
3.2 管理者代表負(fù)責(zé)審核有關(guān)部門編制的質(zhì)量計(jì)劃。
3.3 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計(jì)劃。
3.4 品質(zhì)部負(fù)責(zé)對(duì)各部門服務(wù)質(zhì)量策劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督。
4、 程序
4.1 現(xiàn)有的服務(wù)項(xiàng)目按經(jīng)策劃形成的管理手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施。
4.2 質(zhì)量策劃的范圍
4.2.1 參加新物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。
4.2.2 爭(zhēng)創(chuàng)各級(jí)優(yōu)秀、示范管理小區(qū)規(guī)劃和具體實(shí)施方案。
4.2.3 開展新的服務(wù)項(xiàng)目,如便民利民服務(wù)等。
4.2.4 改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的活動(dòng),如開展細(xì)節(jié)化服務(wù)質(zhì)量活動(dòng)。
4.2.5 現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng)。
4.3 質(zhì)量策劃的內(nèi)容
4.3.1 服務(wù)實(shí)現(xiàn)策劃前,應(yīng)確定服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)。
4.3.2 確保達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)所進(jìn)行的各過程所需的作業(yè)指導(dǎo)書。
4.3.3 提供上述過程所需的資源配置、運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系。
4.2.4 服務(wù)過程的質(zhì)量要求、服務(wù)質(zhì)量保證措施及服務(wù)承諾。
4.2.5 突發(fā)事件的預(yù)防及應(yīng)急措施。
4.2.6
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：安全消防基本常識(shí)
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:安全消防基本常識(shí)
第三節(jié)安全消防基本常識(shí)
(一)大廈主要的消防設(shè)施
生活在北京的人們,無論是居住還是工作,都離不開樓宇建筑。當(dāng)你身處高樓大廈之中,你是否知道,為了防止樓宇建筑發(fā)生火災(zāi),為了保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)和生命的安全,有多少種消防設(shè)施裝置在大廈的各個(gè)部位在這里簡(jiǎn)單介紹一下你能看得見的消防設(shè)施。
1.感煙探測(cè)器:安裝在天花上,白色塑料形狀似蘑菇,當(dāng)周圍煙霧達(dá)到一定濃度時(shí),感煙探測(cè)器立即將信號(hào)傳給大廈消防監(jiān)控中心。
2.噴淋頭:安裝在天花上,白色金屬形狀似花朵,里面有一個(gè)紅色玻璃泡,當(dāng)周圍溫度達(dá)到65度以上時(shí),玻璃泡就會(huì)爆碎,噴淋頭馬上有高壓水噴出。
3.消防栓:安裝在墻壁上,紅色長(zhǎng)方形箱體,里面有水閥、水帶和水槍,箱體門多為玻璃材料并有“消防栓”字樣,有火災(zāi)發(fā)生時(shí),要立即將門玻璃擊碎,然后再將水帶打開,連接水槍和水閥,打開水閥,水槍對(duì)準(zhǔn)火焰滅火。上述消防設(shè)施除大廈管理人員平時(shí)對(duì)其維護(hù)外,其他人員不得觸動(dòng)。
(二)消防治安知識(shí)
1.江總書記對(duì)消防工作的指示:隱患險(xiǎn)于明火、防患勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山。
2.消防工作指導(dǎo)方針:預(yù)防為主,防消結(jié)合。
3.“1211”滅火器的用途:適用于撲救油類、可燃液體、可燃固體及高壓電氣、精密儀器、檔案資料、貴重物品火災(zāi)。它的最大優(yōu)點(diǎn)是滅火以后不留痕跡。
4.泡沫滅火器的用途:主要用來撲救油類、可燃液體和一般可燃固體物質(zhì)的小面積出起火災(zāi)。不能直接用于撲救電氣火災(zāi)。如確需使用泡沫滅火器撲救電氣火災(zāi)時(shí),必須先切斷電源。
5.燃?xì)饣馂?zāi)的常用滅火方法有:迅速切斷氣源;濕抹布滅火(隔斷
氧氣法);干粉滅火。
6.庫存物品堆放要留“五距”。
“五距”是指:頂距--不少于0.5米;
燈距--不少于1米;
墻距--不少于0.5米;
柱距--不少于0.5米;
堆距--主線不少于1米,支線不少于0.5米。
(三)突發(fā)事件應(yīng)急處理
1.火警處理辦法
(1)消防監(jiān)控室接到火災(zāi)報(bào)警時(shí),嚴(yán)守值班崗位,并立即用對(duì)講機(jī)通知巡邏安管員趕到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核,其他人員應(yīng)嚴(yán)守各自崗位待命,現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后,撥打火警電話:119,同時(shí)立即通知義務(wù)消防隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)采取自救措施。
(2)如果發(fā)生煤氣泄露或因住戶使用煤氣時(shí)誤反鎖門時(shí),應(yīng)立即關(guān)
閉屋面閥門或總閥門,防止煤氣事故發(fā)生,并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況報(bào)管理處主任和煤氣公司作進(jìn)一步處理。
(3)大堂值班員做好安全防范工作,以防壞人渾水摸魚、趁火打劫,監(jiān)控室值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層,消防電梯進(jìn)入消防使用狀態(tài)。
(4)現(xiàn)場(chǎng)若困有顧客(住戶),應(yīng)本著“先人員,后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。
(5)疏散人員時(shí)應(yīng)走消防樓梯,嚴(yán)禁使用電梯。
(6)所有員工應(yīng)聽從指揮,無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及主管調(diào)配,安管員做好外圍警戒及接應(yīng)消防車到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
(7)公司義務(wù)消防員應(yīng)在消防車未到達(dá)前,積極采取搶救措施。
(8)搶救完畢后,管理處應(yīng)安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因、損失,并做好安置工作。
(9)管理處主管消防工作的人員做好事故記錄,并寫出書面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門。
2.匪警、盜竊應(yīng)急處理程序
(1)當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)立即用對(duì)講機(jī)通知求援。
(2)所有持對(duì)講機(jī)的安管值班員在聽到求援信號(hào)后,應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)通知監(jiān)控室報(bào)警,并迅速封鎖出事大堂出口并錄像,然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
(3)隊(duì)員在執(zhí)勤中遇到公開使用暴力或其它手段如打、砸、搶、偷等強(qiáng)行索取或毀壞公司和用戶財(cái)物等犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行安管員職責(zé),迅速制止犯罪行為。
(4)若犯罪分子逃跑,一時(shí)又追捕不上時(shí),要看清人數(shù)、相貌、衣著和其它身體特征,并及時(shí)報(bào)告管理處,如重大案件處理要立即撥打 “110”電話報(bào)警。(注:報(bào)警人員應(yīng)講明出事情況、地點(diǎn)、時(shí)間等)
(5)如有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)),要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前不能離開。
(6)事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷,要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
(7)安管主管做好現(xiàn)場(chǎng)記錄,并寫出書面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門。
3.發(fā)生有爭(zhēng)吵、斗毆情況的處理程序
(1)安管員在執(zhí)勤時(shí)或用戶投訴發(fā)現(xiàn)有用戶之間爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí),要及時(shí)制止。
(2)制止原則:
a.勸阻雙方住手、住口;
b.爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場(chǎng);
c.如持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方;
d.有傷員則先將傷員送去醫(yī)院救治。
(3)在制止?fàn)幊郴蚨窔p方時(shí),安管員切記不能動(dòng)粗,更不允許惡言相向。
(4)迅速報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo),由管理處出面調(diào)解。
4.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序
(1)發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止,并帶至管理處審查,如證件齊全則讓本人寫出書面保證書,并把證件號(hào)碼記錄下來,教育后放行,切記不可使用粗暴和體罰行為。
(2)安管員在巡邏值班時(shí)如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,必要時(shí)帶到管理處或安管值班室作進(jìn)一步審查。
(3)大堂執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,對(duì)持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止出入大廈。
(4)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格檢查,必要時(shí)可送至派出所處理。
(5)在處理各類可疑人員時(shí),不允許私自處理放人,更不允許有敲詐、勒索,私自罰款或打罵行為。
(6)對(duì)于必須罰款的人員由管理處決定。
5.遇急癥病人的處理程序
(1)安管巡邏或機(jī)動(dòng)人員必須第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng),立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。
(2)如情況危急,速撥打急救電話120求救。
(3)在有可能的情況下,通知病人的單位和家屬。
6.發(fā)現(xiàn)有顧客/住戶酗酒鬧事或精神病人處理程序
(1)在酗酒者或精神病人失去正常的理智,處于不能自控的狀態(tài)下,易對(duì)自身或其他人員造成傷害,值班安管員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。
(2)及時(shí)通知酗酒者或精神病人的家屬前來處理。
7.安管員在執(zhí)勤中,若遇到不愿意出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停放車輛、在不該堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可以采取以下處置方法:
(1)糾正違章時(shí),必須使用文明禮貌的規(guī)范用語,以理服人。
(2)對(duì)不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實(shí)記錄并向保安主管或管理處匯報(bào)。
(3)發(fā)生糾紛時(shí),要沉著冷靜,注意掌握工作方法和原則,若遇到蠻橫無理、打罵值班人員的,要上報(bào)管理處,由管理處出面妥善處理。
(4)若社會(huì)閑雜人員來本管理處轄區(qū)故意擾亂,不聽勸告,自行其事,情節(jié)嚴(yán)重的,報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。
8.臺(tái)風(fēng)、暴雨情況的處理程序
(1)發(fā)布通告
接到氣象臺(tái)發(fā)布的有關(guān)臺(tái)風(fēng)、暴雨的消息,監(jiān)控室值班人員應(yīng)用消防廣播通知各樓層辦公室、住戶關(guān)好門窗,關(guān)閉電源,注意安全。
(2)防范處理
a.做好記錄,按照臺(tái)風(fēng)、暴雨的危害程度,24小時(shí)值班,組織搶險(xiǎn)隊(duì),增加人員進(jìn)行巡邏,時(shí)刻掌握臺(tái)風(fēng)暴雨的動(dòng)向。
b.按照臺(tái)風(fēng)暴雨的級(jí)數(shù)采取有效的防范措施。
c.對(duì)容易破壞的重點(diǎn)部位,要提高警惕,增加巡視,避免意外事故
的發(fā)生。
d.留意電臺(tái)播放有關(guān)臺(tái)風(fēng)暴雨進(jìn)展情況,及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)暴雨信號(hào)貼于大廈大堂或其它顯眼地方,以便向用戶顯示臺(tái)風(fēng)暴雨的進(jìn)展情況。
e.如氣象臺(tái)懸掛八號(hào)風(fēng)球,非當(dāng)班人員應(yīng)與管理處主任取得聯(lián)系,隨時(shí)聽候指示。
f.如臺(tái)風(fēng)暴雨持續(xù)晝夜不停,員工需輪流當(dāng)值,無論任何時(shí)候管理處應(yīng)有值班人員接聽電話。
g.員工參與搶險(xiǎn)工作時(shí),要注意人身安全,采取必要的安全措施。
(3)臺(tái)風(fēng)暴雨過后的處理
a.取消臺(tái)風(fēng)暴雨警報(bào)后,及時(shí)在公告欄上貼出通知,并用消防廣播通知各樓層。
b.巡視、檢查各設(shè)備及門窗、招牌是否有損壞,有損壞的要及時(shí)修復(fù)。
第3篇 太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路
富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路
一、**太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路
*強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)樹立zz公司誠(chéng)信形象
河南zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和強(qiáng)大的開拓魄力全力打造鄭州市經(jīng)濟(jì)小康生活區(qū)--**太陽城,足以彰顯開發(fā)商的雄厚實(shí)力和誠(chéng)信形象,而作為開發(fā)商的合作伙伴,如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù),樹立河南zz房地產(chǎn)有限公司誠(chéng)信形象,則是**人的首要問題。
**物業(yè)將力貫'源于心誠(chéng)止于完美'的物業(yè)管理服務(wù)理念,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),尤其要加強(qiáng)對(duì)護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn),優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序,全力配合鄭州**太陽城的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作,有效樹立zz公司的誠(chéng)信形象,有力推動(dòng)**太陽城銷售的繼續(xù)火爆。
*細(xì)化服務(wù)質(zhì)量營(yíng)造溫馨居住環(huán)境
物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù),質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源,作為鄭州市標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)的窗口單位,**太陽城則更是如此。
**物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行iso9001和iso14001國(guó)際質(zhì)量體系,細(xì)化服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)操作流程及作業(yè)程序,尤其是護(hù)管、保潔等基礎(chǔ)性工作,**物業(yè)將利用'v型質(zhì)量控制體系'加強(qiáng)考核,一方面可以促使**物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作,另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核,為廣大業(yè)主和zz公司營(yíng)造溫馨生活新環(huán)境。
*分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全
**太陽城融多層、小高層、門面房,因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性,決定了**太陽城安全工作的重要性。
**物業(yè)將結(jié)合其情況,把文明安全工作做為一項(xiàng)重要內(nèi)容安排在日常管理服務(wù)當(dāng)中,嚴(yán)格按照iso9001和iso14001實(shí)行24小時(shí)巡邏監(jiān)控制度,為業(yè)主解除后顧之憂,使**太陽城的物業(yè)迅速保值增值。
*健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式
**太陽城設(shè)備眾多,如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作,延長(zhǎng)使用壽命,確保正常生活秩序,是**物業(yè)**太陽城物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。
**物業(yè)將全面導(dǎo)入'綠色服務(wù)模式',以'tpm全面生產(chǎn)維修模式'為核心,制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序,加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng),健全各項(xiàng)服務(wù)體系,導(dǎo)入獨(dú)具特色的**創(chuàng)新服務(wù)新模式。
*促進(jìn)服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道
作為鄭州小康生活小區(qū)的標(biāo)志性建筑,鄭州市領(lǐng)導(dǎo)和zz公司都對(duì)其寄予厚望,如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通,建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是**物業(yè)**太陽城物業(yè)管理服務(wù)的核心內(nèi)容。
**物業(yè)將結(jié)合**太陽城實(shí)際情況,積極與相關(guān)部門溝通,建立定期會(huì)談或客戶回訪制度,并就單位意見或建議及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào),緊密配合**太陽城的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作,使其能夠早日成為鄭州市小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。
*傭金制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
根據(jù)**太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況,方便于和開發(fā)商溝通,保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,因此**物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。
傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家,開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制'。
按照國(guó)家及河南省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)傭金制的說明,所有發(fā)生的合理費(fèi)用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬,便于開發(fā)商有效地控制成本。
第4篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第九章公共秩序管理服務(wù)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第九章公共秩序管理服務(wù)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.安全防范工作檢查方法有()。
a督查
b全面檢查
c抽樣檢查
d重點(diǎn)檢查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范工作檢查方法的掌握程度。安全防范工作檢查方法包括:日檢、周檢、月檢和督查。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146頁。
2.一般住宅內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置()瓶滅火器。
a1
b2
c3
d4
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配置的掌握程度。一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置2瓶滅火器;高層和超高層物業(yè)每層樓防治的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配備4瓶滅火器。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第152~153頁。
3.消防器材的配置應(yīng)考慮的因素是()。
a物業(yè)火災(zāi)的危險(xiǎn)性
b居住的戶數(shù)
c小區(qū)的交通狀況
d水源的分布情況
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,針對(duì)易燃易爆物品的特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第152頁。
4.消防裝備的維護(hù)、管理包括()。
a專人保管
b按時(shí)檢查
c按時(shí)鑒定
d定期更新
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防裝備維護(hù)、管理的掌握程度。消防裝備的維護(hù)、管理包括:定期檢查、定期養(yǎng)護(hù)、專人保管、交接班檢查和消防器材的定期統(tǒng)計(jì)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第153頁“消防裝備的維護(hù)、管理”的內(nèi)容。
5.義務(wù)消防隊(duì)一般分為指揮組、通訊組、滅火組以及()。
a醫(yī)療組
b設(shè)備組
c疏散組
d交通指揮組
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)義務(wù)消防隊(duì)建設(shè)的掌握程度。物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成,分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第147頁。
6.項(xiàng)目的出入管理,要結(jié)合物業(yè)的類型和檔次,制定相應(yīng)的方案實(shí)現(xiàn)()等出入的有效管理。
a人員、車輛
b物品、車輛
c人員、物品、機(jī)動(dòng)車。
d人員、物品、車輛
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國(guó)家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次,制訂相應(yīng)方案,實(shí)現(xiàn)人員、物i:口llzl、車輛等出入的有效管理。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144頁。
7.以下哪一項(xiàng)工作不屬于公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容()。
a出人管理
b安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理
c施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和配合政府開展社會(huì)管理
d裝修管理
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場(chǎng)管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144頁。
8.下列職責(zé)哪一項(xiàng)不是義務(wù)消防隊(duì)員的工作()。
a消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查
b消防知識(shí)的普及、宣傳和教育
c消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控
d會(huì)審動(dòng)火申請(qǐng)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)義務(wù)消防隊(duì)知識(shí)的掌握程度。選項(xiàng)d“會(huì)審動(dòng)火申請(qǐng)”應(yīng)由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第147頁。
9.下列不屬于重點(diǎn)防火的物業(yè)是()。
a工廠
b度假村
c商場(chǎng)
d大型物資的倉庫
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)重點(diǎn)防火物業(yè)的掌握程度。選項(xiàng)a“工廠”不一定是重點(diǎn)防火物業(yè),生產(chǎn)易燃易爆的工廠屬于重點(diǎn)防火物業(yè),但不是所有工廠都屬于。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第150頁。
10.物業(yè)的車輛管理人員應(yīng)包括()。
a車輛交通的疏導(dǎo)人員
b客戶服務(wù)人員
c園區(qū)巡視人員
d道路清潔人員
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理的方法和要求的掌握程度。車輛管理人員包括:小區(qū)車輛交通的疏導(dǎo)及管理人員、停車場(chǎng)維護(hù)人員和車輛收費(fèi)管理人員。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154頁。
11.關(guān)于消防制度的說法,不正確的是()。
a消防工作的指導(dǎo)原則是“滅火為主,防消結(jié)合”
b火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度屬于消防制度
c消防器材管理制度屬于消防制度
d各種場(chǎng)所的消防要求規(guī)范屬于消防制度
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防制度的掌握程度。選項(xiàng)a“消防工作的指導(dǎo)原則是‘滅火為主,防消結(jié)合”’應(yīng)為消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主、防消結(jié)合”,而不是“滅火為主”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第148頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施要依據(jù)(
)。
a國(guó)家相關(guān)法律
b物業(yè)合同的約定
c雙方的口頭約定
d常規(guī)
e慣例
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共秩序管理服務(wù)的理解。公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施,一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩,二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù),明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù),不得超越職權(quán)范圍,不得違規(guī)操作。故本題選a、b,可參見教材第144頁。
2.公共秩序管理服務(wù)包括()。
a公共安全防范管理服務(wù)
b消防管理服務(wù)
c車輛停放管理服務(wù)
d施工安全管理服務(wù)
e綠化管理服務(wù)
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共秩序管理服務(wù)的掌握程度。公共秩序管理服務(wù)包括:公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第
144頁。
3.公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括()。
a出入管理
b安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理
c施工現(xiàn)場(chǎng)的管理
d配合政府開展社區(qū)管理
e環(huán)境衛(wèi)生管理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:出人管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場(chǎng)管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144。145頁。
4.大型物業(yè)管理區(qū)域一般配置的消防器材有()。
a安全滑繩
b云梯
c保險(xiǎn)鉤
d消防戰(zhàn)斗服
e照明燈具
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配備的掌握程度。大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第151頁。
5.安全值班記錄要求()。
a及時(shí)、齊全、規(guī)范和真實(shí)
b記錄、分類和歸檔正確及時(shí)
c接班人分別簽名確認(rèn)
d班組長(zhǎng)檢查確認(rèn)
e交接班事項(xiàng)及物品記錄清晰,未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)事項(xiàng)
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范服務(wù)的要求的掌握程度。安全值班記錄的要求中沒有選項(xiàng)d“班組長(zhǎng)檢查確認(rèn)”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146頁。
6.治安防范注意事項(xiàng)包括()。
a遇到有形跡可疑人員,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告
b遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí),應(yīng)立即報(bào)警
c管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),一定要將其勸離管轄區(qū)
d管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故,應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)
e遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)治安防范注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)a“遇到有形跡可疑人員,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告”應(yīng)為“轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問”;選項(xiàng)c“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),一定要將其勸離管轄區(qū)”應(yīng)為“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),應(yīng)將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146~147頁。
7.消防安全的檢查內(nèi)容有()。
a消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)
b用電器的功率是否符合要求
c應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志
d室內(nèi)消防栓、滅火器配置
e機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防安全檢查內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括:消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、
滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。
故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第148頁。
8.消防管理中動(dòng)火前管理要求包括()。
a重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審,無異議才能動(dòng)火
b放火、滅火設(shè)施不落實(shí),不得動(dòng)火
c動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人
d屬于高空焊接作業(yè)時(shí),未采取安全防護(hù)措施不得動(dòng)火
e發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故時(shí),要及時(shí)撲救
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)動(dòng)火安全管理的掌握程度。選項(xiàng)c“動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人”和選項(xiàng)e“發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故時(shí),要及時(shí)撲救”屬于動(dòng)火過程中的要求,而不是動(dòng)火前的要求。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第149~150頁。
9.下列屬于重點(diǎn)防火部位的是()。
a地下人防工程
b檔案室
c設(shè)備機(jī)房
d消防通道
e停車場(chǎng)
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)重點(diǎn)防火部位的掌握程度。重點(diǎn)防火部位主要包括:機(jī)房、公共娛樂場(chǎng)所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(室)和計(jì)算機(jī)(資訊)中心等。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第150頁。
10.制訂消防安全預(yù)案應(yīng)包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a物業(yè)企業(yè)的基本概況
b火災(zāi)危險(xiǎn)陛及火災(zāi)發(fā)展特
點(diǎn)
c滅火力量部署
d滅火預(yù)案圖
e滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防安全預(yù)案的掌握程度。選項(xiàng)a“物業(yè)企業(yè)的基本概況”應(yīng)為“物業(yè)項(xiàng)目單位的基本情況”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第151頁。
11.車輛管理的方法與要求有()。
a定期養(yǎng)護(hù)
b專人看管
c建立健全車輛管理隊(duì)伍
d車輛出人管理
e車輛停放管理
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理的方法與要求的掌握程度。車輛管理的方法和要求:建立健全車輛管理隊(duì)伍、車輛出人管理和車輛停放管理。選項(xiàng)a“定期養(yǎng)護(hù)”和選項(xiàng)b“專人看管”是消防裝備的維護(hù)、管理的要求。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154頁。
12.關(guān)于車輛管理注意事項(xiàng),說法正確的是()。
a車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛
b車主首次申辦停車卡時(shí)應(yīng)提交本人證件,簽訂停車位使用協(xié)議
c大型車輛必須安排在出口附近停放
d車輛停放必須符合消防管理要求
e電梯直接通往室內(nèi)停車場(chǎng)的小區(qū),必須做好電梯人口的安全防范監(jiān)控工作
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理注意事項(xiàng)的掌握程度。車輛管理的注意事項(xiàng)包括:車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛;車主首次申辦停車卡時(shí)應(yīng)提交本人證件,簽訂停車位使用協(xié)議;車輛停放必須符合消防管理要求;電梯直接通往室內(nèi)停車場(chǎng)的小區(qū),必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控工作。選項(xiàng)c“大型車輛必須安排在出口附近停放”則沒有這種強(qiáng)行的要求。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154~155頁。
13.關(guān)于安全防范服務(wù)的要求,說法正確的是()。
a安防人員執(zhí)勤時(shí)要整潔著裝、佩戴工牌號(hào)
b巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位要服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮
c對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)暫時(shí)擱置,交下一班處理
d值班記錄要有接班人員簽字確認(rèn)
e各類安防設(shè)施設(shè)備要齊全完善,使用正常
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范服務(wù)的要求的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)暫時(shí)擱置,交下一班處理”應(yīng)為“對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)及時(shí)匯報(bào)”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第145頁。
三、案例題
”1.王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生深夜回家,在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認(rèn)為:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi),因此,物業(yè)公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下,王先生遂向人民法院起訴:狀告物業(yè)公司違約,未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù),要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請(qǐng)問王先生的訴請(qǐng)能否得到人民法院的支持,并說明理由。
【答案】王先生的訴請(qǐng)不能得到人民法院的支持。
根據(jù)法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的要求,物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等,本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違反《物業(yè)服務(wù)合同》,因此,向物業(yè)公司索賠沒有法律和合同依據(jù)。
同時(shí),致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒,王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。
2.趙先生和太太居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有兩年。一天,深夜的風(fēng)吹開了趙先生和太太睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現(xiàn)了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況
下,小郝認(rèn)為,肯定有歹徒進(jìn)入了房間遂進(jìn)屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙先生夫婦。趙先生夫婦慌忙起身下床,臥室的門被小郝打開了:身著睡衣、驚慌失措的趙先生夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙先生夫婦一致認(rèn)為睡覺前門是鎖好的,保安員進(jìn)入房間是另有企圖(偷盜),遂要求物業(yè)公司就其對(duì)員工管理、培訓(xùn)不到位險(xiǎn)些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險(xiǎn)以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣。請(qǐng)問趙先生夫婦的要求是否合理,為什么你是公司負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的經(jīng)理,為杜絕類似事情的發(fā)生,請(qǐng)你作出對(duì)此案例的培訓(xùn)方案(培訓(xùn)要點(diǎn))。
【答案】(1)趙先生夫婦的要求不完全正確。
根據(jù)我國(guó)民法關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定,趙先生夫婦的主張得以實(shí)現(xiàn)至少需具備兩個(gè)前提,一是物業(yè)管理公司存在過錯(cuò),二是具有損害后果。
首先,物業(yè)管理公司是否存在過錯(cuò)。
小郝發(fā)現(xiàn)異常進(jìn)屋查看的主觀意圖是好的,但行為是錯(cuò)誤的。我國(guó)憲法規(guī)定,公民的住宅不受侵犯。刑法規(guī)定對(duì)于非法侵入他人住宅行為構(gòu)成非法侵入住宅罪。但公安、檢察機(jī)關(guān)履行職務(wù)持合法手續(xù)進(jìn)入,和因緊急避險(xiǎn)而進(jìn)入他人住宅,則不構(gòu)成違法。
本案中,小郝敲門和按門鈴沒有得到回答,不足以表明屋里正在發(fā)生危險(xiǎn)或可能發(fā)生危險(xiǎn),故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi),行為確有不當(dāng)之處。
小郝的行為雖是在履行職務(wù)過程中,但他在無法確認(rèn)屋內(nèi)是否存在危險(xiǎn)的情況下擅自進(jìn)人他人住宅顯然處理方式不當(dāng),超出了保安的職責(zé)范圍。故對(duì)于小郝擅自進(jìn)入他人住宅的責(zé)任,應(yīng)主要由保安小郝承擔(dān);物業(yè)公司只應(yīng)對(duì)于保安員管理、培訓(xùn)不到位承擔(dān)部分責(zé)任。
其次,關(guān)于損害后果。
根據(jù)我國(guó)民法規(guī)定,張先生夫婦主張侵權(quán)損害賠償,應(yīng)舉出其所受損失的證據(jù),而精神損害的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉,只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的(需趙先生夫
婦對(duì)嚴(yán)重后果舉證)才賠償精神損害撫慰金。
故,本案中,小郝和物業(yè)管理公司應(yīng)向趙先生夫婦賠禮道歉,但趙先生夫婦若不能舉出確實(shí)的證據(jù)證明其所受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和嚴(yán)重的精神損害后果,則其要求物業(yè)管理公司支付賠償金的請(qǐng)求無法得到法院支持。
(2)培訓(xùn)要點(diǎn):發(fā)現(xiàn)可疑情況在不侵害他人權(quán)益的前提下,設(shè)法弄清楚狀況同時(shí)通知業(yè)主;通知領(lǐng)導(dǎo)和同事并加強(qiáng)警戒,防止犯罪分子脫逃;如必須進(jìn)人房間時(shí)應(yīng)有其他人員陪同;必要時(shí)報(bào)警。
關(guān)鍵在于弄清楚實(shí)際情況,不能僅憑主觀猜測(cè)魯莽行事,同時(shí),保證自己的行為不侵犯他
人權(quán)益。
3.以下是一個(gè)案件發(fā)生的過程,請(qǐng)仔細(xì)閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處;并以此案例所反映的該物業(yè)公司安全管理漏洞,簡(jiǎn)要列出完備的安全管理應(yīng)具備的主要內(nèi)容。
某日上午9時(shí)許,犯罪嫌疑人趙*攜帶兇器和已購(gòu)得的幾斤舊報(bào)紙,來到某花園小區(qū)地下車庫人li處,對(duì)小區(qū)的保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修,并出示了一張過期的《出人證》。恰遇一輛汽車出車庫,保安員在未看清楚《出人證》也未要求犯罪嫌疑人趙*登記,即同意其進(jìn)入車庫。趙*走到車庫內(nèi)通往電梯間的門邊,等候了兩三分鐘,有人從電梯間出來,趙*乘機(jī)進(jìn)入了電梯間,乘坐電梯到5樓,隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時(shí),趙某遇到了從樓上巡更下來的安全員小賈,小賈看到趙*手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問:沒有停電,為何走樓梯趙*答:早下了一層,不想再等電梯了。小賈又問:拿工具去干什么趙*答:給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層,小賈忽然想起,9層根本就沒有人家裝修,認(rèn)為這個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)兒就會(huì)下來。故沒有去追。趙*在9層按了9e房的門鈴。9e房的保姆小李打開里面的一扇門,趙*謊稱是來搞維修的,便進(jìn)了屋,并將門反鎖。趙*以檢查主人房的燈管為名,將保姆騙至主人房?jī)?nèi),要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢,也不知道主人的錢放在哪兒,隨后突然往外跑,趙*隨即將保姆殺害?！?/p>
【答案】不妥之處:
(1)未仔細(xì)查驗(yàn)《出人證》。
(2)未要求來訪客人進(jìn)行登記。
(3)允許行人從車庫進(jìn)入。
(4)保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑之處后,沒有及時(shí)采取措施。
(5)安全管理內(nèi)容:出入管理,安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理,施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。
4.某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí),住在a棟三樓的業(yè)主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿,小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求。請(qǐng)問小張的做法有無不妥
你會(huì)如何處理
【答案】小張的做法并無不妥。
只要處理得當(dāng),得到業(yè)主的理解而不致產(chǎn)生糾紛都無不可。
因?yàn)闉闃I(yè)主保管財(cái)物不是物業(yè)管理公司保安分內(nèi)之事。
即便小張答應(yīng)為業(yè)主保管,也是發(fā)生在業(yè)主和小張個(gè)人之間的保管關(guān)系,與物業(yè)公司無關(guān)。
5.一天,物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào),值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門口,值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲,但敲門卻沒有回答。于是,值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后,發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人,而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào),該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉,并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊?。?qǐng)問在本案例所述情形下,物業(yè)管理公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門而人在什么情況下,物業(yè)管理公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后可以破門而入請(qǐng)你評(píng)判在這件事情的處理上,該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng),還有什么不足
【答案】(1)在本案例所述的情形下,物業(yè)公司不可以直接破門而入。
物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé),對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào),物業(yè)公司沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因,就擅自破門而人,侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。
(2)若接到住戶家中報(bào)警,有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn),因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入,屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的,為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大,
保安可以破門進(jìn)人。
(3)值得肯定的是,物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反應(yīng)迅速,在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后,主動(dòng)賠禮道歉,態(tài)度積極,避免了與業(yè)主間的矛盾激化;
不足在于,物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)管理不善,檢查不及時(shí),致使保安員不得已破門而人,給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。
6.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的安全管理工作。請(qǐng)說明公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容及治安防范的注意事項(xiàng)。
【答案】(1)公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:
出人管理,安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。
(2)治安防范的注意事項(xiàng)包括:
①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件,防止事態(tài)擴(kuò)大。
②遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí),應(yīng)立即報(bào)警,協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止,并采取措施予以搶救、排險(xiǎn),盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件,應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作,以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。
③管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)人或鬧事時(shí),應(yīng)將其勸離轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。
④轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問。
⑤管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故,應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬,并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),并做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作,等待急救單位及公安部門前來處理。
7.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的消防管理工作,請(qǐng)說明消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內(nèi)容
【答案】消防安全檢查組織形式上可采取et常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法,應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來決定具體采用什么方法。專職部門檢查,各部門、各項(xiàng)目的自查包括日常檢查、重大節(jié)日檢查、重大活動(dòng)檢查。
第5篇 z商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
項(xiàng)目名稱:kh商業(yè)中心
項(xiàng)目座落地址:-市*區(qū)*中路段
委托方:全體業(yè)主
受托方:-市kh物業(yè)發(fā)展有限公司
物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
第一章 總則
第一條 本協(xié)議當(dāng)事人:
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):全體業(yè)主;
受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):-市kh物業(yè)發(fā)展有限公司;
根據(jù)有關(guān)法律,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將-市kh商業(yè)中心委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本協(xié)議。
第二條 物業(yè)基本情況:
物業(yè)類型:綜合型寫字樓;
座落位置:-市*區(qū)*中路段;
四至:東至 大道、南至*中路段、西至規(guī)劃空地、北至美新電器城;
占地面積:17968.4
第6篇 z大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作,整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng),所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。
工程管理目標(biāo)
1.完好設(shè)備,完好機(jī)房,完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標(biāo)。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè),要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。
設(shè)備設(shè)施日常管理工作
1.房屋、建筑設(shè)施
1.1工作程序
1.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;
f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報(bào)公司主管部門。
1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.2.1主體結(jié)構(gòu)
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;
c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺(tái)等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設(shè)備
2.1工作程序
2.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2.2.1低壓開關(guān)柜
a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應(yīng)完好;
c.電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;
d.接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確;
f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動(dòng)切換;
i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。
2.2.2照明設(shè)備
a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險(xiǎn);
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應(yīng)符合要求;
b.接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻。
2.2.4機(jī)房環(huán)境
a.消防設(shè)施完備,有效;
b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設(shè)備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。
4.給排水設(shè)備
4.1工作程序
4.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1供水泵
a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無震動(dòng),無異常聲,潤(rùn)滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠;
b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護(hù)可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門。
5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。
5.2.4消防報(bào)警
a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);
b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報(bào)。
6.弱電設(shè)備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。
6.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。
6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺(tái)
-各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關(guān)完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設(shè)備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。
d.攝像機(jī)
-各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全;
-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型);
-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。
e.錄像機(jī)
-所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a.對(duì)講裝置
-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好;
-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)
a.光電識(shí)別器性能良好;
b.信號(hào)傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí),必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
7.2.2制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí),就會(huì)使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時(shí),就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合,含量達(dá)到15.5~27%(體積計(jì))時(shí),遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí),又會(huì)分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設(shè)有安全防護(hù)裝置。
7.3制冷設(shè)備檢修管理
7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換,對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值,電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè);
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng);
7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運(yùn)行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力
7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力
7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫
7.4.5潤(rùn)滑油油位
7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流
7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓
7.4.8壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)
7.4.9水泵運(yùn)行電流
7.4.10水泵進(jìn)出水壓力
7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.6.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。
7.6.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.8.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。
7.8.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。
7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風(fēng)葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應(yīng)立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑(制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤(rùn)滑(自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器)。
8.1.6專項(xiàng)試驗(yàn)
a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)
c.緩沖器的試驗(yàn)
d.極限開關(guān)的試驗(yàn)
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護(hù)裝置的檢查
h.制動(dòng)器試驗(yàn)
i.曳引檢查
8.2機(jī)房管理
8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé),機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可,無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意,機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出,不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客,不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi),因工作需要帶入進(jìn)入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)無人時(shí),門不得敞開。離開時(shí),門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。
8.2.2保持房?jī)?nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設(shè)施完好,保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好,保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
8.2.3機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊,設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品,不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改,應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備,如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備,需經(jīng)保安部門批準(zhǔn),防火(煙)卷簾必須完好。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材,并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。
8.2.4機(jī)房?jī)?nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記,各種機(jī)組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確,醒目功能標(biāo)識(shí),同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài),所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報(bào)告工程主管,經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換,對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的,要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書,定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄,填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄,凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán),無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備,對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行,嚴(yán)禁違章操作。
第7篇 h物業(yè)管理對(duì)外委托服務(wù)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范公司的對(duì)外委托服務(wù)工作。
二、適用范圍
適用與物業(yè)部對(duì)外委托服務(wù)工作的管理。
三、職責(zé)
1、各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)的審核、組織工作。
2、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)的審批。
四、程序要點(diǎn)
1、物業(yè)部對(duì)外委托服務(wù)的分類
(1)對(duì)外委托維護(hù)、檢查、檢修、校準(zhǔn)服務(wù)。
(2)對(duì)外工程發(fā)包。
(3)對(duì)外勞務(wù)委托。
(4)對(duì)外管理委托。
2、對(duì)外委托服務(wù)的申請(qǐng)程序
(1)使用部門認(rèn)為本部門工作有對(duì)外委托服務(wù)需要時(shí),應(yīng)當(dāng)填制《對(duì)外委托服務(wù)申請(qǐng)表》,申請(qǐng)表的填制要求如下:
①對(duì)外委托的理由;
②對(duì)外委托的要求,包括項(xiàng)目名稱、范圍、費(fèi)用預(yù)算。
(2)填制完畢申請(qǐng)表后,尚應(yīng)附錄各種必要附件,如:
①合同書樣本;
②分供方的必要材料等。
3、對(duì)外委托服務(wù)的審批程序
(1)使用部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在《對(duì)外委托服務(wù)申請(qǐng)表》上加注自己的意見,同意后上報(bào)公司總經(jīng)理?？偨?jīng)理將在接報(bào)后的3個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)進(jìn)行審批。
(2)批準(zhǔn)后的《對(duì)外委托服務(wù)申請(qǐng)表》應(yīng)當(dāng)依據(jù)《分供方評(píng)審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》對(duì)分供方進(jìn)行評(píng)審。
(3)總經(jīng)理依據(jù)評(píng)審結(jié)果選擇合格分供方簽定對(duì)外委托服務(wù)合約。
4、對(duì)外委托服務(wù)的質(zhì)量監(jiān)控與成果驗(yàn)收
(1)提出申請(qǐng)的部門負(fù)責(zé)人對(duì)外委托服務(wù)履約過程中的質(zhì)量監(jiān)控和最終成果驗(yàn)收。
(2)對(duì)外委托服務(wù)結(jié)束后,申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)驗(yàn)收結(jié)果編制出驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書,報(bào)總經(jīng)理審批作為費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)之一。
(3)對(duì)驗(yàn)收不合格或有缺陷的外委服務(wù)應(yīng)當(dāng)作如下處理:
①退貨、返工;
②要求賠償;
③讓步接受――要求對(duì)方降價(jià)處理。
5、《對(duì)外委托服務(wù)申請(qǐng)表》、《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《分供方評(píng)審報(bào)告》、質(zhì)量監(jiān)控記錄等在對(duì)外委托服務(wù)完全結(jié)束后由公司統(tǒng)一歸檔永久保存。
五、記錄
1、《對(duì)外委托申請(qǐng)表》
2、《對(duì)外委托服務(wù)整改通知單》
六、相關(guān)支持文件
《分供方評(píng)審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
七、附錄
1、《委托銀行收繳協(xié)議書》
2、《委托供電協(xié)議書》
3、《委托供水協(xié)議書》
4、《委托供氣協(xié)議書》
第8篇 物業(yè)管理手冊(cè)日常物業(yè)服務(wù)
物業(yè)管理手冊(cè):日常物業(yè)服務(wù)
1總則
1.1各地物業(yè)分公司應(yīng)牢記ee集團(tuán)'服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)'的基本理念,在日常物業(yè)服務(wù)過程中,以顧客為關(guān)注焦點(diǎn),加強(qiáng)顧客溝通和交流,全面規(guī)范內(nèi)部運(yùn)作流程,嚴(yán)格控制與顧客接觸面上的服務(wù)活動(dòng),持續(xù)提高顧客滿意程度,并力爭(zhēng)超越顧客期望。
1.2日常物業(yè)服務(wù)的主要目的包括(不限于):
a)通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),為業(yè)主創(chuàng)造和提供一個(gè)安全、方便、舒適、優(yōu)美、溫馨的生活場(chǎng)所;
b)通過良好的管理、維護(hù)和經(jīng)營(yíng),保證業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長(zhǎng)其使用壽命,提升樓宇附加值,使物業(yè)達(dá)到保值、增值;
c)為物業(yè)分公司自身發(fā)展創(chuàng)造收益。
1.3日常物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)繁雜、細(xì)致和長(zhǎng)期的工作任務(wù),各地物業(yè)分公司應(yīng)逐步建立和完善內(nèi)部服務(wù)運(yùn)行體系,重視服務(wù)策劃、執(zhí)行指導(dǎo)和監(jiān)督,堅(jiān)持耐心、細(xì)致,并創(chuàng)造性地做好各項(xiàng)服務(wù)工作。
2日常物業(yè)服務(wù)范圍
日常物業(yè)服務(wù)是指在物業(yè)項(xiàng)目正式接管后,依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同約定針對(duì)特定物業(yè)項(xiàng)目提供的管理和服務(wù)活動(dòng),包括(但不限于):
a)清潔保潔及消殺;
b)綠化養(yǎng)護(hù);
c)公共安全與秩序管理;
d)停車場(chǎng)及小區(qū)車輛管理;
e)公共設(shè)施設(shè)備管理;
f)社區(qū)文化;
g)上門維修服務(wù)及其他顧客特約服務(wù)等。
3日常物業(yè)服務(wù)控制
3.1為全面規(guī)范各物業(yè)分公司日常服務(wù)運(yùn)作,管理公司對(duì)各項(xiàng)服務(wù)的管理和控制提
出了總體要求,各物業(yè)分公司根據(jù)管理公司的總體要求(本手冊(cè)規(guī)定),結(jié)合本公司
實(shí)際情況系統(tǒng)制訂日常服務(wù)運(yùn)作程序及操作規(guī)程,并按本手冊(cè)第4章節(jié)5.4規(guī)定審批執(zhí)行。
3.2物業(yè)分公司日常服務(wù)運(yùn)作體系的建立應(yīng)切實(shí)體現(xiàn)pdca循環(huán)的管理思路,從提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)作效率的角度出發(fā),針對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)任務(wù),具體明確服務(wù)規(guī)范(標(biāo)準(zhǔn))、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)控制規(guī)范。
3.3各項(xiàng)目的日常物業(yè)服務(wù)策劃必須按本手冊(cè)第4.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,確保滿足(前期)物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例,以及地方法規(guī)和政府主管部門要求,并從執(zhí)行物業(yè)管理方案的實(shí)際需要出發(fā)制訂有針對(duì)性的服務(wù)運(yùn)作程序和操作規(guī)程。
3.4物業(yè)分公司應(yīng)定期(每年)評(píng)審日常服務(wù)運(yùn)作文件的適宜性,并及時(shí)修訂和完善。
第9篇 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)安全管理服務(wù)要求
物業(yè)轄區(qū)內(nèi)安全管理服務(wù)的要求
1、安全
安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求,也是安保人員的應(yīng)達(dá)到的第一目標(biāo),物業(yè)公司的安保人員應(yīng)樹立時(shí)刻積極防范的態(tài)度不斷提高自己的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力,將轄區(qū)內(nèi)的不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)。
當(dāng)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí),安保人員要沉著冷靜,及時(shí)配合當(dāng)?shù)毓膊块T做好治安管理工作。
2、形象
安保人員的形象是物業(yè)公司在治安管理方面的第一印象,完好的物業(yè)安全服務(wù),整齊的安保人員隊(duì)伍,優(yōu)良的安保人員素質(zhì)及完善的安全管理制度,都是治安管理水平的體現(xiàn),因此擁有一個(gè)良好的治安管理形象,既可以讓業(yè)戶感到安全,也可以使物業(yè)公司得到廣大業(yè)主的一致好評(píng)。
3、有序
在物業(yè)轄區(qū)內(nèi),安保人員不僅要使安全保衛(wèi)設(shè)施有序且有效運(yùn)行,而且還要使來往人流、車流進(jìn)出有序,一旦轄區(qū)內(nèi)發(fā)生險(xiǎn)情,安保人員應(yīng)做到在第一時(shí)間緊張有序的應(yīng)對(duì)處理,這種安全有序的工作與生活環(huán)境為業(yè)戶提供安全舒心的感覺。
4、親情
安保服務(wù)對(duì)偷盜與破壞者來說是一種威懾力量,一種障礙,但對(duì)業(yè)主和社會(huì)公眾來說應(yīng)充滿親情。物業(yè)公司的安保人員應(yīng)像管家一樣愛護(hù)業(yè)主與業(yè)主的財(cái)產(chǎn),為業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。
第10篇 某物業(yè)服務(wù)中心空置房管理規(guī)定
物業(yè)服務(wù)中心空置房管理規(guī)定
一、目的
為了保證空置房完整、干凈、安全,加強(qiáng)日常對(duì)空置房的管理,維護(hù)業(yè)主利益,確?？罩梅康耐暾c清潔,延長(zhǎng)房屋的使用壽命,明確空置房管理責(zé)任制度。
二、使用范圍
適用于**花城物業(yè)服務(wù)中心
三、職責(zé):
3.1安全主管負(fù)責(zé)監(jiān)督空置房管理。
3.2各片區(qū)安全主辦負(fù)責(zé)空置房日常巡查管理。
3.3設(shè)備主辦負(fù)責(zé)空置房設(shè)施維修管理。
3.4保潔主辦負(fù)責(zé)空置房日常清潔衛(wèi)生。
四、方法與過程控制
4.1空置房包括:已售且未辦入住手續(xù)的住宅用房、未出售的住宅用房、車庫儲(chǔ)藏室及未出售或出售后未辦理入住手續(xù)的商鋪。
4.2服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)及時(shí)將空置房的最新清單提供給安全和環(huán)境部。
4.3改變空置房的用途須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后,方可予以使用。嚴(yán)禁已售的住宅用房或商鋪挪作它用,安全部將強(qiáng)制執(zhí)行,并對(duì)允許使用的空置房制作使用清單。
4.4安全部每日對(duì)空置房的門窗的關(guān)閉情況進(jìn)行檢查,檢查情況記錄在組團(tuán)巡邏崗交接記錄本上,每月有安全部組織入室巡查一次,房屋巡視檢查包括:房間的安全問題以及門框、窗戶、水管、照明的清潔內(nèi)容,發(fā)現(xiàn)問題須詳細(xì)記錄在《空置房檢查記錄表》上,及時(shí)上報(bào)相關(guān)責(zé)任人處理。
4.5環(huán)境部根據(jù)安全部的檢查情況對(duì)空置房及時(shí)進(jìn)行清潔。每季度至少一次。
4.6對(duì)空置房檢查其標(biāo)準(zhǔn)如下:
4.6.1室內(nèi)墻面、天花板、衛(wèi)生間、廚房無污跡、發(fā)霉、蜘蛛網(wǎng)。
4.6.2門窗、欄桿、水管等設(shè)施無松脫、掉漆、破裂,可視對(duì)講完好使用。
4.6.3地面干凈、整潔,無積水、漏水現(xiàn)象。
4.6.4洗手間內(nèi)、廚房的污水管每半年消殺一次,每半年通風(fēng)一次,保持室內(nèi)空氣流通。
4.6.5空置房的水閥、電閘、門窗、煤氣閥保持常閉狀態(tài)。
4.6.6銷售部門顧客看房須到與服務(wù)中心客戶前臺(tái)辦理好鑰匙使用登記表,并要求其帶客參觀完畢后及時(shí)關(guān)閉門窗,前臺(tái)必須將此類空置房清單予以特別說明以便安全部對(duì)此增加巡邏頻次。
4.7保修期內(nèi):因空置房引起的房屋外墻滲水或室內(nèi)墻體裂縫,由檢查人做好記錄,及時(shí)匯報(bào)部門經(jīng)理處理,并轉(zhuǎn)返修辦跟進(jìn)處理。
4.8保修期外:發(fā)現(xiàn)空置房滲水、裂縫現(xiàn)象,部門經(jīng)理根據(jù)情況,按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,報(bào)上級(jí)部門批示,由技術(shù)部負(fù)責(zé)人跟蹤處理情況,并將處理結(jié)果予以記錄。
4.9遇到暴風(fēng)雨季節(jié),檢查人員應(yīng)隨時(shí)查視空置房屋的門窗關(guān)閉情況,發(fā)現(xiàn)沒有關(guān)閉的應(yīng)立即關(guān)閉上鎖,大雨過后應(yīng)及時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)漏水情況及時(shí)處理,并做好記錄。
4.10空置房的鑰匙統(tǒng)一由客戶前臺(tái)專人保管,未經(jīng)鑰匙管理員許可不得擅領(lǐng)鑰匙,領(lǐng)借用鑰匙必須登記、簽領(lǐng),無特殊情況鑰匙原則上不得過夜,鑰匙管理員必須對(duì)鑰匙每日清點(diǎn)、核對(duì),對(duì)領(lǐng)借鑰匙未歸還者督促歸還。
4.11地下儲(chǔ)藏室由安全部統(tǒng)一管理,未經(jīng)部門經(jīng)理許可,任何人不得擅自挪做它用,經(jīng)許可同意使用的儲(chǔ)藏室要保持物品的整潔、干凈,符合消防管理規(guī)定。
五、質(zhì)量記錄表格
gzwy(花城)-aq21-f1《空置房檢查問題匯總表》
gzwy(花城)-aq21-f2 《空置房檢查情況登記表》
第11篇 海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
陽光海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
zz物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚,不在于過去取得了何種成就,關(guān)鍵在于不斷的摸索并求新求變,形成了自已獨(dú)特的管理特色及管理思路。
**海岸的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的重要性,探索**海岸物業(yè)管理新模式,對(duì)于推動(dòng)樓盤銷售與物業(yè)增值,滿足作為受益主體--業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們通過對(duì)**海岸的管理模式進(jìn)行了反復(fù)探討,最終以'創(chuàng)精品服務(wù),全心全意滿足顧客需求'目標(biāo)為導(dǎo)向,確立了**海岸的物業(yè)管理思路:
-緊密圍繞'服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)'的核心理念,提供'精品服務(wù)'的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品;
-倡導(dǎo)'以業(yè)戶為中心'的流程管理思想,建立以流程為基石的業(yè)戶需求價(jià)值鏈;
-倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù),規(guī)范管理服務(wù)行為;
-致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣'非接觸管理、零距離服務(wù)'的服務(wù)理念。
在日常管理服務(wù)中,我們還將:
-采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法;
-強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
-強(qiáng)調(diào)維修資金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合;
-強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn);
-確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
-確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美;
-致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí);
-致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升;
-致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。
第12篇 物業(yè)管理知識(shí)--保安服務(wù)篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)-保安服務(wù)篇
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)施安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料);符合計(jì)劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓(xùn)基本功;有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:公司簡(jiǎn)介;物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí);企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)管理制度:員工守則,工作紀(jì)律等;安全防火教育;iso9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí);普法學(xué)習(xí);職業(yè)道德教育;軍訓(xùn)。
007保安人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程;隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。
008保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
009保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習(xí)。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個(gè)以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來看,對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際上就是保安守護(hù)工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。
012保安守護(hù)工作主要有:保護(hù)人身安全;保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全;維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的秩序。
013在守護(hù)過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi);盜竊;破壞;擾亂秩序;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務(wù)的主要任務(wù)是:維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安秩序;預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng);檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是:及時(shí)予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān);疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴(kuò)大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍,無效時(shí),通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。
018守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);安撫受害者;注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征,必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
019發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,做好控制工作。
020遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅,特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù),在照明恢復(fù)前,嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。
021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號(hào)、單位,詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容;對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征;對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。
023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是:在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念,要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細(xì)心觀察,不忽視一點(diǎn)可疑跡象,不放過任何應(yīng)該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表
現(xiàn)出來的可疑點(diǎn),以及不正常的煙、光等。
024違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為;妨害社會(huì)管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同;觸犯的法律不同;應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。
026正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實(shí)存在的不法侵害行為,才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi);必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為,才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。
2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行;正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應(yīng)有的損害。
027真實(shí)存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。
028正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)行比較,凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng),即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。
029非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
030常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時(shí)防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當(dāng)。
031防衛(wèi)過當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。
032緊急避險(xiǎn)的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn),不得已采取的損害另一合法利益的行為。
033緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅;危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的;避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施;避險(xiǎn)行為必須是在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn),在迫不得已的情況下實(shí)施的;緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的,不能是假想的或推斷的;避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。
034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則:保安員在履行自己的職責(zé)時(shí),會(huì)遇到許多問題需要處理,在維護(hù)業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時(shí),依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
035保安員處理問題應(yīng)遵循的方法:對(duì)不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對(duì)一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問題,應(yīng)采取“可散不可聚,可解不可結(jié),可緩不可急,可順不可逆”的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因?yàn)檫@樣不利于解決問題。對(duì)處理問題上,堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當(dāng)場(chǎng)教育,或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育,如需要治安處罰的,交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機(jī)關(guān)處理。對(duì)于犯罪行為,應(yīng)及時(shí)制止,并把犯罪分子扭送公安。
第13篇 法院物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)計(jì)劃
人民法院物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)計(jì)劃
我們將完全響應(yīng)*****人民法院物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求及標(biāo)準(zhǔn)來切實(shí)完成和落實(shí)物業(yè)服務(wù)的一系列工作和承諾指標(biāo):
結(jié)合質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全三個(gè)管理體系認(rèn)證的實(shí)施控制,對(duì)各項(xiàng)管理指標(biāo)制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指標(biāo)的基礎(chǔ)上,為保證物業(yè)服務(wù)工作順利有效開展,制定相關(guān)服務(wù)計(jì)劃:
(一)服務(wù)管理保障計(jì)劃
1、組建高效、合理的服務(wù)組織團(tuán)隊(duì)
組建物業(yè)服務(wù)中心,根據(jù)精簡(jiǎn)高效、垂直管理的原則,采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式。
2.配置優(yōu)秀服務(wù)人員
為適應(yīng)三星級(jí)賓館服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)服務(wù)人員的素質(zhì)要求,擬對(duì)項(xiàng)目部各級(jí)員工提供與其素質(zhì)相應(yīng)的薪資福利待遇,特別是保證管理團(tuán)隊(duì)的薪資福利水平,以穩(wěn)定骨干隊(duì)伍,解決員工的后顧之憂,使員工安心、用心地服務(wù)于客戶。
3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)
(1)建立服務(wù)運(yùn)作的協(xié)調(diào)機(jī)制
由于本物業(yè)為單一業(yè)主、但使用部門和人員多,個(gè)性化服務(wù)要求多、根據(jù)保潔服務(wù)工作職能的特殊性,以避免多部門的多頭管理。為提高服務(wù)工作效率,促進(jìn)服務(wù)工作的開展,建議采購(gòu)單位的相關(guān)職能部門與項(xiàng)目部建立對(duì)口的協(xié)調(diào)機(jī)制,確定溝通協(xié)調(diào)模式和流程,促進(jìn)保潔服務(wù)的和諧高效運(yùn)行。
(2)重視與采購(gòu)單位關(guān)系的溝通與促進(jìn)
重視和貫徹采購(gòu)單位主管部門領(lǐng)導(dǎo)的精神,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)服務(wù)要求,按質(zhì)按量按時(shí)完成各項(xiàng)合同承諾的相關(guān)工作和臨時(shí)布置的各項(xiàng)任務(wù),調(diào)動(dòng)一切資源,最大限度地提高服務(wù)滿意度,完成服務(wù)目標(biāo)。
重視溝通交流工作,通過雙方定期會(huì)議和不定期的日常溝通交流,及時(shí)反饋?zhàn)钚路?wù)和管理信息,匯報(bào)需要采購(gòu)單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)或安排的問題,并提出促進(jìn)服務(wù)工作的合理化建議及相關(guān)措施。
4、注重科學(xué)管理,強(qiáng)化服務(wù)效果
(1)推行管理體系實(shí)施,建立健全各項(xiàng)制度與服務(wù)規(guī)程
我公司已通過了iso9001、iso18001、ohsas18001(質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全)
管理體系,為確保物業(yè)服務(wù)實(shí)施有效性、符合性和持續(xù)性,我們將按照體系的標(biāo)準(zhǔn)要求,在服務(wù)區(qū)域內(nèi)推行實(shí)施'三整合'體系,實(shí)行過程控制。力爭(zhēng)在6個(gè)月內(nèi)使本項(xiàng)目服務(wù)區(qū)域滿足體系要求。
(2)突出重點(diǎn),強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理重要性
強(qiáng)化質(zhì)量檢查和現(xiàn)場(chǎng)管理督導(dǎo)力度,強(qiáng)化崗位責(zé)任制和失責(zé)追究制,強(qiáng)調(diào)客戶滿意的服務(wù)管理效果。在日常工作巡檢的基礎(chǔ)上,靈活調(diào)整工作重心,適時(shí)開展針對(duì)性檢查、突擊檢查,并建立三級(jí)檢查機(jī)制,實(shí)施內(nèi)部檢查、職能檢查、高層督查,實(shí)現(xiàn)全面的質(zhì)量控制。
(3)深化執(zhí)行意識(shí),提高制度貫徹的有效性
我們將通過教育,使'執(zhí)行文化'的理念滲透到每位員工的意識(shí)之中。通過制度的修訂、工作方法的改變,實(shí)施督查、督辦、跟蹤等措施,使各級(jí)員工逐步養(yǎng)成自覺遵守和執(zhí)行的良好習(xí)慣。
5、加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)
(1)加強(qiáng)培訓(xùn),提升服務(wù)基礎(chǔ)能力
建立經(jīng)理、領(lǐng)班、員工(以老帶新)的三級(jí)培訓(xùn)體系。制訂年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃,并視培訓(xùn)效果和實(shí)際運(yùn)作中存在的問題及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)重點(diǎn)。
根據(jù)目前實(shí)際狀況,培訓(xùn)內(nèi)容將細(xì)致而全面,從統(tǒng)一員工對(duì)公司的思想認(rèn)識(shí)開始培訓(xùn)教育,從基礎(chǔ)的言語行為規(guī)范要求開始,涵蓋儀表儀容、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)、環(huán)保節(jié)能意識(shí)、崗位技能、人際溝通與交流等綜合素質(zhì)的培訓(xùn)和能力的培養(yǎng),對(duì)考核不合格者將采取復(fù)訓(xùn)、淘汰等制約措施。
(2)重視激勵(lì),發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性
堅(jiān)持'以人為本',健全激勵(lì)機(jī)制。管理要糾錯(cuò),違規(guī)要處罰,但更多的應(yīng)該是樹立榜樣,表彰先進(jìn)。我們將對(duì)業(yè)績(jī)突出、受客戶一致好評(píng)的員工,及時(shí)予以表揚(yáng)、獎(jiǎng)勵(lì)、宣傳。從而起到激發(fā)員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性的作用。
(3)實(shí)施崗位競(jìng)聘機(jī)制
建立崗位競(jìng)聘機(jī)制,達(dá)到'能者上、平者讓、庸者下'的目的,確保管理模式的更新,確保服務(wù)質(zhì)量、工作能力和工作活力的提升。
(4)開展活動(dòng),增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力
為增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力,使之利于工作的開展,利于員工積極性的激發(fā),我們將適時(shí)開展各類文體團(tuán)隊(duì)活動(dòng),從而激發(fā)員工的活力和生氣,營(yíng)造良好的工作氛圍和凝聚力,增強(qiáng)員工對(duì)公司的歸屬感和認(rèn)同感。
開展合理化建議活動(dòng),發(fā)揮挖潛員工的崗位職能和潛能,提高整體服務(wù)管理能力。
創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織,開展讀書活動(dòng),形成良好的學(xué)習(xí)氛圍,使員工及時(shí)予以知識(shí)的更新和最新理念的吸收,緊跟行業(yè)發(fā)展的步伐,擠身行業(yè)先進(jìn)之列。
6、嚴(yán)格控制成本,提倡能源節(jié)約
健全物資申購(gòu)領(lǐng)用制度,把好申購(gòu)、領(lǐng)用關(guān)、審核關(guān);向各級(jí)員工宣傳成本控制的重要性和方法,樹立員工'成本意識(shí)';改善內(nèi)部倉庫管理和庫存物品配置,在把好質(zhì)量關(guān)的同時(shí),努力減少成本支出。
樹立全員節(jié)約能源意識(shí),在保潔服務(wù)和巡查過程中對(duì)行政中心用水用電嚴(yán)格檢查和控制使用,作業(yè)完畢及時(shí)關(guān)閉用水用電設(shè)施,在保潔人員可控制的范圍內(nèi)杜絕長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象。
(二)服務(wù)人員安全保障措施
為保障項(xiàng)目服務(wù)工作中服務(wù)人員操作安全,項(xiàng)目部將通過規(guī)范程序、完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管等措施,確保員工安全作業(yè),保障各項(xiàng)安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),具體內(nèi)容如下:
1、按公司職業(yè)健康安全管理體系要求建立項(xiàng)目安全運(yùn)作管理規(guī)范,并結(jié)合項(xiàng)目'三整合'管理體系貫標(biāo)工作計(jì)劃推行實(shí)施;
2、設(shè)立項(xiàng)目安全管理小組,明確職責(zé);
3、樹立'安全第一、預(yù)防為主'安全方針,提高全員安全意識(shí),將安全工作貫穿于服務(wù)工作的全過程;
4、建立安全工作管理制度和安全作業(yè)規(guī)程,配備必要的安全防護(hù)裝備,規(guī)范員工安全作業(yè)行為;
5、加強(qiáng)安全教育培訓(xùn):建立公司、項(xiàng)目部、班組三級(jí)安全培訓(xùn)相結(jié)合的培訓(xùn)制度;
6、強(qiáng)化落實(shí)安全檢查:建立實(shí)施日查、周查、月查、季查的安全檢查制度,定期進(jìn)行檢查并做好原始記錄,對(duì)查出的安全隱患問題及時(shí)采取措施予以解決,重大事項(xiàng)專題研究解決;
7、建立安全獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)明獎(jiǎng)懲管理;
8、建立安全評(píng)審會(huì)議制度,定期就項(xiàng)目安全運(yùn)行狀況進(jìn)行分析、總結(jié),提高安全作業(yè)技能和要求;
9、制訂安全應(yīng)急預(yù)案,明確應(yīng)急程序和措施,定期開展預(yù)案演練工作;
第14篇 項(xiàng)目銷售期施工期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
項(xiàng)目銷售期、施工期的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
第一節(jié) 銷售期的物業(yè)管理
一、品牌的力量
'zz物業(yè)管理公司'、'香港zz物業(yè)管理公司'、'武漢zz物業(yè)管理公司'是我們強(qiáng)有力的市場(chǎng)品牌,依據(jù)發(fā)展商的要求,使用任意一品牌名稱及提供的專業(yè)化顧問服務(wù),都將是您樓盤銷售的有力保障,是用戶得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心所在。
二、物業(yè)管理咨詢服務(wù)
我們準(zhǔn)備將物業(yè)管理咨詢服務(wù)歸口于售樓處服務(wù)范疇,在售樓處大廳設(shè)立物業(yè)管理資詢處,目的在于方便客戶了解情況,咨詢員可根據(jù)客戶需求向客戶介紹'本案'物業(yè)管理模式及可為客戶提供的各項(xiàng)特色服務(wù),同時(shí)客戶也可在此了解物業(yè)管理公司的一些具體情況,增加置業(yè)投資的信心與決心。
三、促銷活動(dòng)
我們擬通過舉辦一些活動(dòng)來加強(qiáng)發(fā)展商、'本案'管理處與準(zhǔn)客戶、客戶之間的溝通、交流:一是發(fā)展商、'本案'管理處可以充分了解客戶真正所需,及時(shí)調(diào)整銷售策略和完善管理與服務(wù),以促進(jìn)銷售業(yè)績(jī);二是準(zhǔn)客戶、客戶可以全面了解發(fā)展商的實(shí)力和'本案'管理處的服務(wù)水平,以增強(qiáng)購(gòu)房信心和決心。
四、加強(qiáng)與發(fā)展商銷售業(yè)務(wù)部門的交流
我們將派出一名管理人員專門負(fù)責(zé)與發(fā)展商銷售業(yè)務(wù)部門進(jìn)行接洽與交流,共同為銷售工作出力。這名指定人員須在銷售期每半月一閃向發(fā)展商的銷售業(yè)務(wù)部門匯報(bào)本半月物業(yè)管理銷售配合的情況,及相關(guān)的管理服務(wù)工作進(jìn)展程度,同時(shí)也征詢發(fā)展商銷售業(yè)務(wù)部門的意見,以改進(jìn)我們的工作。
第二節(jié)施工期的物業(yè)管理服務(wù)
一、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察,結(jié)合本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備)、項(xiàng)目模型等資料,確定項(xiàng)目管理檔次。
二、從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議,方便日后的物業(yè)管理。
①建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理的要求;
②設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
③物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn);
④垃圾房的選址;
⑤管理用房選址和裝修;
⑥商住樓設(shè)備選型、設(shè)置、施工建議;
⑦協(xié)助發(fā)展商對(duì)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇;
⑧審查植物設(shè)計(jì)圖紙。
三、確保'本案'日后的環(huán)境管理、安全防范管理和維修最經(jīng)濟(jì)、最有效以及操作簡(jiǎn)便。
四、嚴(yán)格配合檢查最后完成工序,確保外觀完美無瑕,避免日后維修成本的增加。
五、評(píng)價(jià)樓宇設(shè)備和有關(guān)服務(wù)的選擇和使用,確保設(shè)備、服務(wù)和人身安全之間的配合,使整個(gè)'本案'運(yùn)行安全、可靠。
六、確定管理辦公室、工作間及咨詢臺(tái)等,方便使用者,確保有效地利用空間,并減少日后在這些方面的人力浪費(fèi)。
七、從美觀和效益上評(píng)價(jià)綠化、盆栽的設(shè)置、公共場(chǎng)所告示標(biāo)志、以及照明配置質(zhì)量和設(shè)計(jì)。
八、檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)停車設(shè)施,提出未來管理需要的建議,包括出入控制系統(tǒng)、車位處置等。
九、解答發(fā)展商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的咨詢。
十、審定'本案'物業(yè)管理ci設(shè)計(jì)方案。
十一、配合發(fā)展商對(duì)各項(xiàng)專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收工作。
十二、我司將對(duì)'本案'銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。
十三、制作第一年度的管理收支預(yù)算,擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提出包括維修基金、管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。
十四、'本案'可使用我司品牌配合樓宇營(yíng)銷宣傳,我司將提供公司簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。
第15篇 物業(yè)管理服務(wù)的全過程控制程序
1管理服務(wù)的策劃
1.1目的:
通過對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的前期策劃,保證公司發(fā)展的持續(xù)性和計(jì)劃性,保證各項(xiàng)管理服務(wù)的計(jì)劃性,滿足業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的要求。
1.2范圍:
適用于本公司物業(yè)管理服務(wù)的前期策劃活動(dòng)。
1.3職責(zé):
1)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)公司的整體拓展策劃。
2)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)參與投標(biāo)項(xiàng)目的服務(wù)策劃和標(biāo)書的制作。
3)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)具體物業(yè)管理方案的編制。
4)各職能部門對(duì)的工作給予支持,完成其分配的任務(wù)。
5)總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)拓展策劃、投標(biāo)的標(biāo)書、管理方案的審查批準(zhǔn)。
6)綜合管理部負(fù)責(zé)該部分的文件和資料的控制。
1.4要點(diǎn):
1)整體的策劃和各種方案的編制
a經(jīng)營(yíng)部根據(jù)實(shí)際情況給其他職能部門下達(dá)工作計(jì)劃任務(wù)書。
b各職能部門根據(jù)計(jì)劃任務(wù)書的指定時(shí)間,按規(guī)定完成本部門工作。
c經(jīng)營(yíng)部匯總各個(gè)職能部門的工作,按規(guī)定程序形成各種方案、標(biāo)書、策劃書。
2)管理方案、標(biāo)書、策劃書的審核與批準(zhǔn)
a經(jīng)營(yíng)部按規(guī)定時(shí)間提交給總經(jīng)理助理。
b總經(jīng)理助理認(rèn)真審核后,在文件后簽明本人意見,再與經(jīng)營(yíng)部溝通,解決落實(shí)不一致問題。
c經(jīng)營(yíng)部形成定稿,提交總經(jīng)理。
d總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。
1.5支持文件:
《物業(yè)管理方案編寫控制程序》
2.與業(yè)主有關(guān)合同的評(píng)審
2.1目的:
明確業(yè)主(住戶)要求,判斷公司是否具有滿足標(biāo)書、合同要求的能力。
2.2范圍:
物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主管理委員會(huì)提供的物業(yè)管理招標(biāo)書《物業(yè)管理委托合同》和業(yè)主(住戶)口頭訂單(通常為服務(wù)申請(qǐng))。
2.3職責(zé):
1)物業(yè)管理委托合同與物業(yè)管理有關(guān)的標(biāo)書由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。
2)口頭訂單評(píng)審由各部室具體接待人負(fù)責(zé)并做好記錄。
2.4要點(diǎn)
1)在投標(biāo)或接受合同或口頭訂單之前,均應(yīng)對(duì)標(biāo)書、合同或口頭訂單進(jìn)行評(píng)審,以確保:
a.各項(xiàng)要求都有明確規(guī)定并形成文件;在以口頭方式接到訂單,而對(duì)要求沒有書面說明的情況下,應(yīng)確保訂單的要求在被業(yè)主(住戶)接受之前得到同意。
b.任何與投標(biāo)不一致的合同或訂單的要求已經(jīng)得到解決;
c.我方具有滿足合同或訂單的要求的能力。
2)合同修訂。
a.當(dāng)合同或口頭訂單需修訂時(shí),應(yīng)確定修訂方法及內(nèi)容,并保證合同或訂單的修訂內(nèi)容能及時(shí)傳遞到相關(guān)的部門。
b.合同、標(biāo)書有較大更改和重新簽定均要重新進(jìn)行合同評(píng)審。
3)合同、標(biāo)書的評(píng)審由各關(guān)部門做好所有評(píng)審記錄和整理有關(guān)資料,在評(píng)審或簽訂合同之后存檔保存。
2.5支持性文件
《合同評(píng)審程序》
3設(shè)計(jì)和/或開發(fā)
本公司為業(yè)主提供管理服務(wù),不涉及此項(xiàng)內(nèi)容。
4采購(gòu)產(chǎn)品的控制
4.1目的:
確保公司采購(gòu)的物品和承包服務(wù)項(xiàng)目符合規(guī)定的要求。
4.2范圍:
1)所有與公司服務(wù)質(zhì)量有關(guān)的物品包括原材料、零配件、配套設(shè)備等。
2)所有承包服務(wù)項(xiàng)目,如垃圾清運(yùn)、電梯自動(dòng)消防系統(tǒng)等維修保養(yǎng)、消殺、外墻清洗、綠化等外包項(xiàng)目。
4.3職責(zé):
1)公司總經(jīng)理、各部科、管理處負(fù)責(zé)人按公司規(guī)定的權(quán)限分別負(fù)責(zé)一定規(guī)模的物品采購(gòu)計(jì)劃的審批和對(duì)服務(wù)承包方的評(píng)審選擇和與服務(wù)承包方簽訂合同。
2)綜合管理部質(zhì)量監(jiān)控主管負(fù)責(zé)、保存合格承包方的檔案。
4.5要點(diǎn):
1)物品供應(yīng)商的評(píng)審:
a.物品供應(yīng)商主要對(duì)其保證產(chǎn)品質(zhì)量、方便我方服務(wù)和質(zhì)保能力等方面進(jìn)行評(píng)審。
b.經(jīng)評(píng)審能滿足我方質(zhì)量要求的供應(yīng)商由管理者代表批準(zhǔn)后列入合格供應(yīng)商名單。
c.由分管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)名單上的合格供應(yīng)商每隔壹年進(jìn)行一次復(fù)審,經(jīng)復(fù)審不合格的供應(yīng)商即從名單上刪除。
d.在供應(yīng)物品的廠家和經(jīng)銷商之間,應(yīng)側(cè)重對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行評(píng)審。
2)服務(wù)承包方的評(píng)審:
a.根據(jù)承包方的資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量、設(shè)備條件、市場(chǎng)信譽(yù)和承包報(bào)價(jià)等對(duì)其進(jìn)行初選。
b.對(duì)初選合格的承包方由分管負(fù)責(zé)人對(duì)其進(jìn)行初審和現(xiàn)場(chǎng)示范。初審和示范合格后,與之簽訂服務(wù)承包合同,并列入合格承包方名單。
c.對(duì)名單上的合格承包方每壹年進(jìn)行一次評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括業(yè)務(wù)能力、完成質(zhì)量、及時(shí)性、配合情況等等。
d.根據(jù)評(píng)審結(jié)果由分管負(fù)責(zé)人決定刪除或新增承包方。
3)采購(gòu)文件和資料:
a.物品的采購(gòu)或服務(wù)項(xiàng)目承包應(yīng)編制采購(gòu)計(jì)劃或服務(wù)承包合同,并經(jīng)分管負(fù)責(zé)人審批。
b.采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)明確、完整地說明物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、交貨期、質(zhì)量技術(shù)(必要時(shí))等要求。
c.服務(wù)項(xiàng)目的承包合同須說明各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量要求及服務(wù)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
4)采購(gòu)驗(yàn)證:
a.所有采購(gòu)的物品都應(yīng)由采購(gòu)的部門依相應(yīng)采購(gòu)計(jì)劃和驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)在貨源處或收貨進(jìn)行驗(yàn)證并記錄驗(yàn)證結(jié)果。
b.對(duì)于承包方的服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)由分管部門在服務(wù)過程中對(duì)其服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查,其中屬一次性服務(wù)承包項(xiàng)目如:外墻清洗,必須采取竣工驗(yàn)收,明確其是否符合有關(guān)規(guī)定和合同的要求。
c.經(jīng)驗(yàn)證和檢查不合格的物品或服務(wù)項(xiàng)目按《不合格品服務(wù)控制程序》采取相應(yīng)措施。
5)對(duì)物品供應(yīng)商、服務(wù)承包方的評(píng)審和采購(gòu)驗(yàn)證均應(yīng)建立保存相應(yīng)的記錄。
4.6支持文件:
《物資的采購(gòu)控制程序》
《供方的選擇和評(píng)審程序》
《物品的驗(yàn)證控制程序》
《不合格品/服務(wù)的控制程序》
5日常服務(wù)的管理與控制
5.1各項(xiàng)管理服務(wù)的控制
5.1.1目的:
確保公司所有影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的過程受控。
5.1.2范圍:
物業(yè)管理服務(wù)過程分為物管服務(wù)(辦
理入住、裝修管理、收費(fèi)、投訴處理等)、治安服務(wù)、車輛管理服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等七大部分。
5.1.3職責(zé):
1)各相關(guān)部門具體負(fù)責(zé)所管小區(qū)(大廈)的房管、治安、車輛、綠化、清潔、維修、社區(qū)活動(dòng)的服務(wù)。
2)工程維修部負(fù)責(zé)大廈機(jī)電設(shè)施(設(shè)備)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)服務(wù)。
3)總經(jīng)理助理制定《公司年度培訓(xùn)計(jì)劃》,負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的統(tǒng)籌安排和落實(shí)。
4)綜合辦公室負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)過程實(shí)行監(jiān)督檢查、協(xié)調(diào)和協(xié)助。
5.1.4要點(diǎn):
1)過程識(shí)別:
a.公司制定了治安服務(wù)、清潔服務(wù)和維修服務(wù)的工作手冊(cè),工作手冊(cè)中規(guī)定了各項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)的檢驗(yàn)方法,確保各項(xiàng)服務(wù)工作的質(zhì)量達(dá)標(biāo),給業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境。
b.公司制定了樓宇接管驗(yàn)收和入伙工作手冊(cè),以確保樓宇交接驗(yàn)收質(zhì)量,維護(hù)業(yè)主(住戶)的利益和方便業(yè)主(住戶)入伙。
c.按照社區(qū)活動(dòng)工作手冊(cè),開展各項(xiàng)活動(dòng),豐富業(yè)主(住戶)的業(yè)余生活,促進(jìn)業(yè)主(住戶)之相互溝通了解,使社區(qū)活動(dòng)不僅成為管理服務(wù)的一部分,也讓物業(yè)管理成為精神文明建設(shè)的前沿陣地之一。
d.公司制定了物管工作手冊(cè),使公司的收費(fèi)合理,入住井然有序,投訴處理“件件有著落,事事有回音”;使公司員工生活、工作環(huán)境不斷得到改善。
e.設(shè)備管理:工程科工作手冊(cè)對(duì)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修保養(yǎng)和資料質(zhì)量記錄的管理等有關(guān)方面作出了詳細(xì)的規(guī)定和管理程序,能使各物業(yè)的機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行,提高使用價(jià)值,延長(zhǎng)使用壽命。
2)物資:
a.制定各部室的各類文件資料、來訪登記和圖紙、技術(shù)資料等分類存檔的管理辦法,以確保各類文件資料及時(shí)收發(fā)并保存完好。
b.各部室、管理處對(duì)所需物資的采購(gòu)和搬運(yùn)、貯存、防護(hù)與交付等過程實(shí)行控制,具體見《物資采購(gòu)控制程序》、《物品搬運(yùn)、貯存、防護(hù)控制程序》。
3)服務(wù)計(jì)劃控制過程:
a公司制定年度工作計(jì)劃,責(zé)任落實(shí)到個(gè)人,使各項(xiàng)工作有序開展。
b.當(dāng)公司承接到新的物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》、公司的質(zhì)量方針和承接物業(yè)的實(shí)際情況編制新的物業(yè)管理方案。
4)員工培訓(xùn):
a.總經(jīng)理助理督促各部門認(rèn)真實(shí)施《培訓(xùn)計(jì)劃》,對(duì)從事特種作業(yè)的員工外送培訓(xùn),持證上崗,以保證員工的業(yè)務(wù)和素質(zhì)要求;
b.各部門負(fù)責(zé)保存好相關(guān)記錄,保存期至員工離開公司之日;
5)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)過程:通過內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)和外部服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)來評(píng)定整個(gè)公司綜合服務(wù)質(zhì)量。
6)服務(wù)環(huán)境要求:為達(dá)到公司物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)所需的必要條件,公司應(yīng)使員工工作和生活環(huán)境有序、整潔;
5.1.5支持文件
《物資采購(gòu)控制程序》
《服務(wù)過程控制程序》
《設(shè)備設(shè)施管理控制程序》
《服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)控制程序》
《搬運(yùn)、貯存、防護(hù)控制程序》
《員工培訓(xùn)控制程序》
5.2物業(yè)管理服務(wù)所必要的標(biāo)識(shí)
5.2.1目的:
方便管理,當(dāng)需要追溯時(shí)以便查找不合格產(chǎn)生原因。
5.2.2范圍:
對(duì)各類管理人員、部分物業(yè)名稱和服務(wù)過程中的管理要求及服務(wù)狀態(tài)加以標(biāo)識(shí)。
5.2.3職責(zé):
1)物業(yè)拓展科負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)識(shí)。
5.2.4要點(diǎn):
1)《產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》及各個(gè)服務(wù)過程的工作手冊(cè)中規(guī)定了有關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)的標(biāo)識(shí)方法。
2)服務(wù)過程中遺漏了標(biāo)識(shí)或標(biāo)記遭到損壞,應(yīng)由責(zé)任部門負(fù)責(zé)人確保有效恢復(fù)并做好記錄。
2)如果發(fā)生突發(fā)或特殊情況,必須及時(shí)進(jìn)行特別標(biāo)記并做好記錄。
5.2.5支持文件:
《物業(yè)管理的標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》
5.3檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)
5.3.1目的:
對(duì)物品檢驗(yàn)和服務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果,均進(jìn)行適當(dāng)?shù)臓顟B(tài)標(biāo)識(shí),以確保防止誤用不合格物品,區(qū)分不合格服務(wù)。
5.3.2范圍:
適用于本公司物品的驗(yàn)證和服務(wù)的評(píng)價(jià)狀態(tài)。
5.3.4職責(zé):
1)各部室負(fù)責(zé)對(duì)各類不同物品的驗(yàn)證和服務(wù)評(píng)價(jià)狀態(tài)采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)識(shí)。
2)各部室、管理處負(fù)責(zé)人對(duì)部門的物品驗(yàn)證和服務(wù)評(píng)價(jià)狀態(tài)進(jìn)行檢查督導(dǎo)。
3)各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)自己部門的檢驗(yàn)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)方式進(jìn)行統(tǒng)一管理,并定期監(jiān)督、檢查。
5.3.5要點(diǎn):
1)對(duì)物品驗(yàn)證狀態(tài)采用標(biāo)識(shí)卡、標(biāo)簽和檢驗(yàn)記錄等方式標(biāo)明物品的檢驗(yàn)狀態(tài)、合格與否。
2)對(duì)服務(wù)過程中的內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)采用作記錄、評(píng)流動(dòng)紅旗等方法進(jìn)行標(biāo)識(shí);外部服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)采用創(chuàng)建文明小區(qū)等進(jìn)行標(biāo)識(shí)。
3)拓展科對(duì)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)統(tǒng)一規(guī)范,嚴(yán)格管理。
4)對(duì)進(jìn)行的標(biāo)識(shí)要制定或采取防護(hù)措施,使之易保存。
5.3.6支持性文件
《檢驗(yàn)狀態(tài)控制程序》
5.4業(yè)主提供的維修材料的控制
5.4.1目的:
對(duì)業(yè)主提供的維修材料,進(jìn)行控制,以便得到合理的驗(yàn)證、貯存、保養(yǎng)和使用,確保服務(wù)質(zhì)量。
5.4.2范圍:
在向單個(gè)業(yè)主提供有償服務(wù)的過程中,可接受業(yè)主提供的各種原材料、零配件和配套設(shè)備等;屬向業(yè)主提供的公共服務(wù)不接受業(yè)主提供的產(chǎn)品。
5.4.3職責(zé):
被派人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主提供的產(chǎn)品進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。
5.4.4要點(diǎn):
1)被派人員在接收業(yè)主提供的零、部件進(jìn)行使用前要對(duì)其進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并向業(yè)主報(bào)告。
2)在使用過程中,發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時(shí)向業(yè)主報(bào)告,以確保使用產(chǎn)品質(zhì)量能滿足業(yè)主的要求。
3)如需要對(duì)其進(jìn)行貯存和維護(hù)時(shí),應(yīng)防止遺失或損壞。貯存、使用過程中如發(fā)生損壞應(yīng)加以記錄并向業(yè)主報(bào)告。
5.4.5支持文件:
《業(yè)主提供產(chǎn)品的控制程序》
《物品驗(yàn)證控制程序》
5.5搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付
5.5.1目的:
確保用于物業(yè)管理服務(wù)的物品在存放、保管和放行中處于受控狀態(tài),
防止其在搬運(yùn)、貯存、包裝防護(hù)和交付過程中產(chǎn)生不合格。
5.5.2范圍:
適用于影響服務(wù)質(zhì)量的物品(含設(shè)備)和為業(yè)主(住戶)保管的車輛、郵件、郵品。
5.5.3職責(zé):
1)工程科按工作手冊(cè)規(guī)定對(duì)各自負(fù)責(zé)的物品實(shí)施控制。
2)安全科負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶)的車輛管理,科長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)停車場(chǎng)管理工作;車管員和安全員具體負(fù)責(zé)車輛的存放、保管、放行等具體管理。
3)倉庫管理員具體負(fù)責(zé)倉庫的管理工作。
5.5.4要點(diǎn):
1)物品的搬運(yùn)、貯存、防護(hù)與交付:
a.物品搬運(yùn)時(shí),搬運(yùn)人員應(yīng)根據(jù)所搬運(yùn)物品的特性進(jìn)行搬運(yùn)、防止損壞,如有破損變質(zhì)的材料,不得搬運(yùn),并將情況立即反饋相關(guān)負(fù)責(zé)人處理。
b.使用合適的搬運(yùn)工具和方法,防止搬運(yùn)過程中對(duì)物品質(zhì)量造成損壞。
c.綜合管理部對(duì)貯存環(huán)境與貯存物品進(jìn)行定期檢查,發(fā)現(xiàn)變質(zhì)或異常情況,及時(shí)向上反映處理。
d.合理擺放物料,倉庫管理員應(yīng)根據(jù)物品體積、形態(tài)、特性(含有毒物品)等情況分門別類進(jìn)行擺放,做好標(biāo)識(shí)和賬目;對(duì)不合格品和降級(jí)使用的物品應(yīng)做出特別的標(biāo)記。
e.倉庫應(yīng)保持通風(fēng)良好、做好防潮、防曬、防雨水淋、防蟲等措施,以保證物品在保存期內(nèi)不變質(zhì)、不生銹,不失去使用值。
5.5.5支持文件:
《搬運(yùn)、貯存、防護(hù)控制程序》
本公司管理服務(wù)過程無特定的關(guān)鍵工序和特殊工序,故不需要特定的過程確認(rèn)。
6對(duì)檢驗(yàn)和測(cè)量設(shè)備的控制
6.1目的:
凡用于檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)的設(shè)備均制定有關(guān)使用標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)和檢定方法,以保證被測(cè)量數(shù)據(jù)的精確度。
6.2范圍:
本章節(jié)適用于管理過程中所有用于檢測(cè)的設(shè)備。
6.3職責(zé):
工程主管負(fù)責(zé)按規(guī)定的控制方法對(duì)管理過程中所有用于檢測(cè)的設(shè)備實(shí)施控制。
6.4要點(diǎn):
1)根據(jù)檢測(cè)工作需要制定測(cè)量任務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)選擇購(gòu)買相適應(yīng)的檢測(cè)設(shè)備。
2)所有用于檢測(cè)的設(shè)備(包括新購(gòu)檢測(cè)設(shè)備和用于檢測(cè)的比較標(biāo)準(zhǔn))均制定具體的有關(guān)使用、校準(zhǔn)、維護(hù)的控制方法,規(guī)定校驗(yàn)、維護(hù)的周期和方法,工作和存放的環(huán)境條件,搬運(yùn)、防護(hù)等注意事項(xiàng)。
3)已校驗(yàn)或維護(hù)的檢測(cè)設(shè)備要貼上檢定日期、檢定人、檢定結(jié)果等容易識(shí)別的標(biāo)志內(nèi)容。
4)發(fā)現(xiàn)檢測(cè)設(shè)備和偏離校準(zhǔn)狀態(tài)時(shí),工程部要重新評(píng)定檢驗(yàn)和試驗(yàn)結(jié)果的有效性。
5)檢測(cè)設(shè)備應(yīng)由具有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行維修、保養(yǎng),防止因維護(hù)不當(dāng)使其校準(zhǔn)失效。
6)當(dāng)可以滿足顧客要求提供檢測(cè)設(shè)備的技術(shù)資料和校驗(yàn)記錄時(shí),由檢測(cè)設(shè)備所在部門負(fù)責(zé)人按規(guī)定程序辦理。
7)檢測(cè)設(shè)備所在部門保存檢測(cè)、校準(zhǔn)記錄。
6.5支持性文件:
《檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序》
第16篇 某大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
大廈物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1客戶服務(wù)
1.1接待服務(wù)
*儀表儀容端莊整潔;
*按規(guī)定著裝,服裝整潔,佩戴胸卡,頭發(fā)梳理整齊,淡妝、不留長(zhǎng)指甲、不涂抹指甲油;
*接聽電話,做好來電記錄;
*為客戶提供貴重物品保險(xiǎn)箱期寄存服務(wù);
1.2問訊服務(wù)
*接受問訊及查詢;
*處理客戶的郵件;
*函件、雜志收發(fā)管理。
1.4票務(wù)服務(wù)
*客戶至大堂或電話預(yù)定汽車、火車、飛機(jī)和其它票務(wù);
*經(jīng)確認(rèn)后給予辦理;
*預(yù)定成功后電話通知客戶或上門服務(wù);
1.5叫車、洗車服務(wù)
*為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù);
*代客戶到洗車場(chǎng)洗車;
1.6引導(dǎo)服務(wù)
*門崗安保提供引導(dǎo)客戶至俱樂部服務(wù);
1.7收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)
*代客戶繳水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等各類費(fèi)用;
1.8信息服務(wù)
*交通方面信息;
*主要娛樂休閑、購(gòu)物、體育信息;
*旅游觀光場(chǎng)所信息;
1.9代訂報(bào)刊雜志服務(wù)
*為客戶提供訂閱報(bào)刊雜志的信息;
*根據(jù)客戶要求代訂各類報(bào)刊雜志;
1.10商務(wù)中心服務(wù);
*客戶可收發(fā)傳真;
*商務(wù)中心可以為客戶提供打字、復(fù)印、秘書服務(wù);
*可提供上網(wǎng)服務(wù);
1.11家政服務(wù)
*代請(qǐng)代搬家具公司;
*代請(qǐng)保姆、清潔鐘點(diǎn)服務(wù);
*代請(qǐng)家教
2安保服務(wù)
2.1大廳崗服務(wù)
*外來人員進(jìn)出管理
*物品出門管理
*大廈的安全防范
2.2巡邏崗服務(wù)
*大廈公共區(qū)域安全防范管理
*業(yè)主裝修狀況巡視管理(裝修施工、裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)、電梯使用)
2.3監(jiān)控服務(wù)
*24小時(shí)監(jiān)控服務(wù)
*異常情況及時(shí)處理
*大廈的安全防范
2.4車管服務(wù)
*車輛停放管理
*機(jī)動(dòng)車泊位使用管理
3清潔綠化服務(wù)
3.1清潔服務(wù)
*維護(hù)公共區(qū)域清潔
*負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)
3.2綠化服務(wù)
*綠化養(yǎng)護(hù)
*更新室內(nèi)擺綠
3.3住戶特約清潔服務(wù)
*代辦家庭單位保潔服務(wù);
*代請(qǐng)清洗地毯、地板打蠟;
4維修服務(wù)
4.1設(shè)備運(yùn)行
*設(shè)備的日常檢查
*設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)
4.2維修保養(yǎng)
*公用設(shè)施的檢查
*公用設(shè)施的維護(hù)與修理
*入室維修服務(wù)
5俱樂部服務(wù)
5.1健身房
*健身房按會(huì)所規(guī)定的服務(wù)時(shí)間開放;
在健身房使用設(shè)施和設(shè)備應(yīng)注意安全,違章操作者,由自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),在使用設(shè)備或設(shè)施時(shí),服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)向客人演示;
*使用健身房者應(yīng)衣著適當(dāng);
*14歲以下者不準(zhǔn)進(jìn)入健身房;
*不得將食品或飲料攜入健身房,嚴(yán)禁在健身房吸煙。
5.2閱覽室
*按規(guī)定的時(shí)間開放;
為住戶提供中外報(bào)刊雜志坐堂閱覽;
5.3棋牌室
*謝絕18歲以下者進(jìn)入棋牌室;
*可以根據(jù)時(shí)點(diǎn)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
5.6室內(nèi)維修24小時(shí)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(部分)
5.7室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
