篇一 房地產(chǎn)研究調(diào)研報告1350字
內(nèi) 容 提 要
__區(qū)__鄉(xiāng)，屬于__市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對__區(qū)__鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)__區(qū)__鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。
[關(guān)鍵字]__花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸
二、__市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、__地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、__鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計劃
第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算
四、項(xiàng)目利潤估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。
2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)
3、國家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、__市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于__市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一__鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)__市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4
篇二 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告上900字
內(nèi) 容 提 要
[關(guān)鍵字]__花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸
二、__市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、__地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、__鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計劃
第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算
四、項(xiàng)目利潤估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。
2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、__市2000房地產(chǎn)年鑒；
5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
篇三 小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告7700字
“ 城南春天 ” 可行性研究報告
第一章 投資環(huán)境分析
一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點(diǎn)中，有1.8個百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。
2023年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?
二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
XX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%；XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)
XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
第二章 項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數(shù)為636套，入住人口約XX人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計
整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1米 左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。
設(shè)計立體可參與式園林，開辟運(yùn)動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè) 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項(xiàng)目市場分析與整合營銷
一 、項(xiàng)目市場分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。
2、周邊生活配套完善
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計突出
本項(xiàng)目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運(yùn)動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）。
4、教育配套優(yōu)勢顯著
自古以來，人們就非常看重環(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過硬
本項(xiàng)目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場供求關(guān)系良好
本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。
7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營銷
我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
XX年3月，本項(xiàng)目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。XX年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 據(jù)此進(jìn)度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于XX年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、 “城南春天”價格定位
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機(jī)。從XX年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽城
翰林苑
觀邸
起價 （元/ m 2 ）
1380
1616
1448
1428
均價 （元/ m 2 ）
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。
如園林景觀設(shè)計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項(xiàng)目的設(shè)計力度也較弱。而本項(xiàng)目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運(yùn)動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預(yù)計將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。
4、主打廣告語：
（1）XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）
（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）
以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉：
（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)
暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……
省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
（3）完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
（5）“五心”級物管，感受心的呵護(hù)
家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章 投資計劃及經(jīng)濟(jì)分析
一 、前期工程情況
1、土地出讓手續(xù)全部完善；
2、地
篇四 2023房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告850字
寫作提綱
一、概述
簡述項(xiàng)目提出的背景、技術(shù)開發(fā)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模；項(xiàng)目產(chǎn)品的主要用途、性能；投資必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢。
二、技術(shù)可行性分析
1、項(xiàng)目的技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。
2、產(chǎn)品技術(shù)性能水平與國內(nèi)外同類產(chǎn)品的比較。
3、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目中的優(yōu)勢。
三、項(xiàng)目成熟程度
1、成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測報告、產(chǎn)品鑒定證書。
2、產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性，以及在價格、性能等方面被用戶認(rèn)可的情況等。
3、核心技術(shù)的知識產(chǎn)權(quán)情況。對引進(jìn)技術(shù)的消化、吸收、創(chuàng)新和后續(xù)開發(fā)能力。
四、市場需求情況和風(fēng)險分析
1、國內(nèi)市場需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景、在國內(nèi)市場的競爭優(yōu)勢和市場占有率。
2、國際市場狀況及該產(chǎn)品未來增長趨勢、在國際市場的競爭能力、產(chǎn)品替代進(jìn)口或出口的可能性。
3、風(fēng)險因素分析及對策。
五、投資估算及資金籌措
1、項(xiàng)目投資估算
2、資金籌措方案
3、投資使用計劃
六、經(jīng)濟(jì)和社會效益分析
1、未來五年生產(chǎn)成本、銷售收入估算。
2、財務(wù)分析：以動態(tài)分析為主，提供財務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
3、不確定性分析：主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析，對項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力作出判斷。
4、財務(wù)分析結(jié)論
5、社會效益分析
七、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
1、企業(yè)員工構(gòu)成（包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成）
2、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。
3、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來源、供應(yīng)渠道等）。
八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃(
九、其它
1、環(huán)境保護(hù)措施
2、勞動保護(hù)和安全
3、必要的證明材料
（1）特殊行業(yè)許可證（如食品、農(nóng)藥、醫(yī)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文）；通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證；公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證；壓力容器生產(chǎn)許可證等。
（2）可提供項(xiàng)目立項(xiàng)證明、高新技術(shù)企業(yè)證書、產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、環(huán)保證明；產(chǎn)品訂貨意向、合同等補(bǔ)充材料。
十、結(jié)論
篇五 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告5650字
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告
四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目可行性研究報告根據(jù)__市委、市政府對加快__市市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是__市這一明珠上一個閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。
1、概述
(一)項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境
項(xiàng)目選址：位于__市目腦路東方大飯店后面地塊;
項(xiàng)目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。
(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期
規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。
二、實(shí)施可行性分析
具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏
偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。
(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在___實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大__，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大__”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們__市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機(jī)遇，我們要趁勢而上抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。
(二)項(xiàng)目建設(shè)的市場分析
云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給__市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機(jī)。
1、國內(nèi)外商家對__市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看好__的房地產(chǎn)市場，對__的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在__居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在__購買花園式住宅。
2、住房消費(fèi)市場的調(diào)查分析。__市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞__滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。__市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，__市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟(jì)時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由于__是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像__這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃赺_經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競爭力。
三、項(xiàng)目內(nèi)容
四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。
1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章__度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞__畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時代精神。__市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，
進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。
3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機(jī)動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。
4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。
(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8
萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項(xiàng)之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
4、項(xiàng)目建設(shè)計劃
我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實(shí)施，
滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在2023年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年，具體計劃是：
1、2023年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，
完成總投資的25%。
2、2023年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、2023年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、2023年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。
五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。
1、四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于2023年底全部到位。
2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資2000萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從2023年5月啟動到2023年，用10個月的時間加強(qiáng)銷售力度實(shí)現(xiàn)。
3、向銀行貸款2000萬元。2023年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。
4、2023年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售2000萬元)實(shí)際籌資1500萬元。
5、2023年實(shí)現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還2000萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。
該項(xiàng)目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運(yùn)方式，保證開發(fā)計劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，
四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。
公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷__。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實(shí)干創(chuàng)一流，為__市邊境建設(shè)、為了__市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
7、效益與風(fēng)險分析
(一)、預(yù)期效益
1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤。
2、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按2001年房地產(chǎn)投資對gdp貢獻(xiàn)率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當(dāng)?shù)豨dp的貢獻(xiàn)為4110.12萬元，按2001年__市國內(nèi)gdp值7.85億元計算增幅，每年能拉動__經(jīng)濟(jì)增長1個百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝_3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。
(二)風(fēng)險分析
1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不
起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)24.4%。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，加強(qiáng)對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項(xiàng)目，無疑是一大風(fēng)險信號。
我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從__房地產(chǎn)市場這一客觀實(shí)際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開發(fā)計劃。
2、不確定因素風(fēng)險
房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，__這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時下的中國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像__這樣民族聚集居的邊境
城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消費(fèi)需求，主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對外貿(mào)易這一歷史機(jī)遇，促進(jìn)購房消費(fèi);同時，要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳，切實(shí)推出貨真價實(shí)，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓__的住宅房市場。
3、公司自身的弱勢
四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響
這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。
八、結(jié)論
四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個需要?dú)v經(jīng)數(shù)年的中長期項(xiàng)目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項(xiàng)目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在__市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。
經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的。請市委、市政府、__市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。四川省__市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
__分公司
二00六年三月三十日
篇六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告4400字
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱：
居住小區(qū)（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
（2）《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》
（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 ）地塊位置：該基地東起
，南至
路，西至 路、北至
，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約
平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
畝（
平方米） [文秘范文-//m.]
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）
建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積：
㎡
3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施
（1）步行約10 分鐘可至a市中心。
（2）西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
（3）東側(cè)為
城市綠化帶，南側(cè)為
廣場。
（4）西南靠近a市
小學(xué)。
（5）北面為a市人民銀行。
4 、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢及機(jī)會
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況（參考）
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%，占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預(yù)測：
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目
套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置
向陽小區(qū) 1500
22
1400
寶山路
新華小區(qū) 785
8
1344
黃河街
銀河小區(qū) 170
1460
銀河街
成光小區(qū) 130
1400
學(xué)院路
太陽神小區(qū)500
6.9
1508
英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目
面積㎡
單價元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區(qū)
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區(qū) 36~~50
6800
建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫
550
秋浦路
荷花村
車庫
550
建設(shè)路
三、項(xiàng)目財務(wù)分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評估報告。
1、住宅：640元/平方米_（0.9+0.3+0.08+0）_34329平方米=34329_819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營性用房：640元/平方米_（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）_600平方米=600平方米_3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）
住宅34329平方米_45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房：600平方米_45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米_80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米_48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)等：
1）、搬家費(fèi)：
住宅：200戶_300元=60000元
經(jīng)營性用房：9戶_500元=4500元
小計：64500元
2）、過渡費(fèi)：
住宅：34329平方米_2.5元/平方米_6個月=514935元
經(jīng)營性用房：600平方米_16元/平方米_6個月=57600元
小計：632535元
其他費(fèi)用
3）、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米_15元/平方米=523935元
4）、 房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5）、 獎勵：
34929平方米_100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元_34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50_10_2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110_15_2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4_13.8_12層_3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4_13.8_15層；
一棟 12層29.4_13.8_12層；
三棟 12層40_15_12層；
一棟 15層40_15_15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
（一）、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡_50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160_1.4+5300_2.2=9.03萬元
6、墻改：61460_8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460_2=12.29萬元
8、白蟻防治費(fèi)：61460_2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460_2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460_1=6.15萬元
1
1、防雷審查：61460_1=6.15萬元
1
2、消防審查：
1
3、文物：0.2萬元
1
4、規(guī)劃設(shè)計：10萬元
1
5、建筑設(shè)計：XX_12+59460_30=180.78萬元
1
6、地質(zhì)勘探：61460_2=12.29萬元
1
7、測量定位：10萬元
1
8、煤氣增容：2500元/戶
1
9、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計：627.93萬元
（1
8、19項(xiàng)代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460_100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861_600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460_900+XX_500=5451.4萬元
4、電梯：9棟_50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460_50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460_60=368.76萬元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66_1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900_56160=106704000
商鋪6000_5300=31800000
地下室4861_800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800_5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用
142392800_4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+_=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險較大，項(xiàng)目不可行。
篇七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成750字
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成：
在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。
（一）封面
要能反映評估項(xiàng)目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。
（二）摘要
用簡潔的語言，介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細(xì)報告但又對項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。
（三）目錄
如果可行性研究報告較長，要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。
（四）正文
這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽(yù)的方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。
（五）附表
對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。
（六）附圖
為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競爭性項(xiàng)目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。
篇八 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告1050字
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸
二、__市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、__地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、__鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計劃
第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算
四、項(xiàng)目利潤估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。
2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)站;
3、國家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、__市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于__市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——__鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)__市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4
篇九 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)750字
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)：
按照前述報告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。
（一）項(xiàng)目總說明
在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評估的目的、項(xiàng)目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。
（二）項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象。
（三）投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。
（四）市場研究
按照所評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。
（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。
（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。
（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。
（八）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。
（九）項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價
（十一）風(fēng)險與不確定性分析
（十二）可行性研究的結(jié)論
篇十 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告下4750字
一、 投資地塊的地理環(huán)境
土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。
1.土地性質(zhì)及地理位置綜述
地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。
該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。
2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量
2.1自然環(huán)境
該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。
以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：
1.南向
遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的__大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿__大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。
2.北向
北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。
3.東向
遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。
4.西向
西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。
2.2項(xiàng)目周邊情況
我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。
1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） （略）
2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） （略）
3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） （略）
1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查
自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于__鄉(xiāng)。__鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如__新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。
此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。
2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查
自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。
社會環(huán)境：該區(qū)域位于__區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。
3.姑嫂樹路段調(diào)查 沿張公堤段以居民區(qū)為主，零星間隔有林區(qū)和小塊菜地，無商業(yè)門面，有兩個工廠及__新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行，基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營，私營工廠為主，大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有__市勞教所，戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺，打工，出租房屋為來源.道路情況較差，路面較窄，且坎坷不平，綠化很少，自然環(huán)境一般，無污染.
整個經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng)，交通也便利，基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備，但自然環(huán)境，景觀不如其他村。
4.__大道西段至石橋村一帶
屬石橋鄉(xiāng)行政劃分，居民約800戶。因沒有土地，鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng)，鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租，每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少，大部分已關(guān)閉，只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司，田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁，有兩所學(xué)校，一所幼兒園，兩個集貿(mào)市場，一個衛(wèi)生所和幾個小診所，因__大道在建，鄉(xiāng)里的水電十分方便。
5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶
自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道，叫喧嘩，發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑，底層為商鋪門面，上層為居民居住。二七路沿線景觀較差，正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè)，旁邊多為低層住宅，商業(yè)用房較少，離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.
人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科，教，文，衛(wèi)，娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪，背街處大多為住宅，其中發(fā)展大道，二七路附近都有村莊:黃浦園豐村，勝華村，人口數(shù)量均在2000-3000人之間。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華，銀行，酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現(xiàn)今在修建公路，路旁有零散建筑物，大部分要拆遷，道路通車后，經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度的提高。
二、 __地區(qū)區(qū)域分析
1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析
1.1交通狀況 1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施
地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線，如世華大酒店，中百倉儲，農(nóng)行，建行等，但距離本地塊較遠(yuǎn)，岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面，專業(yè)性市場，無酒吧，網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全，僅有華中高級中學(xué)，塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué)，田園小區(qū)小學(xué)等，醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部。總的來說，人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差，是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。
1.3市政配套設(shè)施
水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供，在地塊南側(cè)的__路建有管徑為300毫米的給水管，地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng)，污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的__路建有排入黃孝河的雨水箱涵，地塊雨水可接入該箱涵，地塊周邊尚無污水管。 氣:整個__地區(qū)目前有三種供氣方式，瓶裝液化石油氣，小區(qū)氣化和管道煤氣，其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣，有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè)dn500管道至__生態(tài)花園一帶，__路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)dn300現(xiàn)狀管道，東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)dn300管道。 居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，生活以打工，種植，養(yǎng)殖為主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，勞動之余，以閑聊為主，對外界基本不關(guān)心和接觸較少，但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響，生活已開始城市化傾向。
2.__地區(qū)住宅市場調(diào)查
2.1__地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 __地區(qū)大約有2.5萬畝地，已征用一萬畝，尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地，其中有征地指標(biāo)的約為30家，但尚無項(xiàng)目，依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔，將__地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊，黃浦路下沿線以西稱為左塊，黃浦路下沿線以東稱為右塊。
下面我們據(jù)此論述__地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹，僅供參考):
右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項(xiàng)目，朝北上方為東方恒星園，再向上為__鄉(xiāng)政府和__生態(tài)花園及世紀(jì)家園，黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。
2.2__地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢
__地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有__生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項(xiàng)目．__地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。__地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況．
2.2.1區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 2.2.2供求關(guān)系 2.2.3價格
2000年__市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。__大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進(jìn)式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。
2.2.4付款方式
隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如__生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。
2.2.5物業(yè)形態(tài)
本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。
2.2.6戶型 2.2.7物業(yè)管理
物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。
2.2.8目標(biāo)客源
目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。
二、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 戶型 1__2 3_2 錯式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析
客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計 戶型 1__2 3_2 錯式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析
客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
__生態(tài)花園
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計
一期主要戶型2_2和3_2，面積為90-130平方米，具體指標(biāo)如下：
戶型 2_2 3_2 4_2 復(fù)式 比例 10% 45% 30% 15%
二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標(biāo)如下：
