商業(yè)地產(chǎn)管理制度(5篇)

商業(yè)地產(chǎn)管理制度是企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心規(guī)則，它涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、租賃、維護(hù)、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，旨在確保商業(yè)地產(chǎn)的高效運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。

包括哪些方面

1. 項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)：明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布等，規(guī)定規(guī)劃審批流程和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。

2. 租賃管理：制定租賃合同條款，規(guī)范租戶選擇、租金定價(jià)、租期管理等流程。

3. 物業(yè)管理：規(guī)定設(shè)施維護(hù)、清潔保養(yǎng)、安全防范等方面的職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)。

4. 財(cái)務(wù)管理：設(shè)定收入與支出的核算規(guī)則，確保資金流動(dòng)的透明性和合規(guī)性。

5. 市場(chǎng)營(yíng)銷：確立營(yíng)銷策略，指導(dǎo)品牌推廣、活動(dòng)策劃等工作。

6. 風(fēng)險(xiǎn)管理：建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，預(yù)防和應(yīng)對(duì)各種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

7. 合規(guī)性：遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保商業(yè)地產(chǎn)的合法運(yùn)營(yíng)。

重要性

商業(yè)地產(chǎn)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 保證運(yùn)營(yíng)效率：制度化管理能提高運(yùn)營(yíng)效率，減少?zèng)Q策延誤和資源浪費(fèi)。

2. 維護(hù)租戶關(guān)系：清晰的規(guī)則有助于維護(hù)與租戶的良好關(guān)系，降低租戶流動(dòng)率。

3. 保障資產(chǎn)增值：通過有效的物業(yè)管理，保持物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資產(chǎn)增值。

4. 防范法律風(fēng)險(xiǎn)：遵守法規(guī)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律糾紛。

5. 促進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施：制度為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略提供執(zhí)行依據(jù)，確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

方案

1. 制定詳細(xì)規(guī)章制度：根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，細(xì)化各項(xiàng)管理規(guī)定，確保操作層面的可執(zhí)行性。

2. 培訓(xùn)與教育：定期對(duì)員工進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保理解和遵守制度。

3. 監(jiān)督與考核：設(shè)立監(jiān)督機(jī)制，對(duì)制度執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查和考核。

4. 反饋與改進(jìn)：收集執(zhí)行中的問題和建議，及時(shí)調(diào)整和完善制度。

5. 信息技術(shù)應(yīng)用：利用現(xiàn)代信息技術(shù)，如物業(yè)管理軟件，提升管理效率和透明度。

6. 建立應(yīng)急預(yù)案：針對(duì)可能出現(xiàn)的問題，預(yù)先制定應(yīng)急處理方案，降低影響。

通過以上方案，商業(yè)地產(chǎn)管理制度將更好地服務(wù)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)健發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)管理制度范文

第1篇 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理流程

1、 市場(chǎng)條件判斷

開發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、項(xiàng)目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。

5、項(xiàng)目定位細(xì)化

徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。

6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。

初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)

構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。

例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。

8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。

9、項(xiàng)目方案的政府許可

指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。

在項(xiàng)目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

1)交通審批

交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

2)消防審批

指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。

3)規(guī)劃審批

指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。

10、項(xiàng)目招投標(biāo)

指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。

11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。

12、資金需求方案

指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

13、融資方案

指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。

14、項(xiàng)目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后,開始該項(xiàng)目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種:

1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。

第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。

15、市場(chǎng)策劃

項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:

1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

17、價(jià)格策略

對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講,開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

價(jià)格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招

商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

19、管理公司的選擇

第2篇 商業(yè)地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理?xiàng)l例

商業(yè)地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理?xiàng)l例

為衛(wèi)維護(hù)地盤秩序,增強(qiáng)同事們的銷售配合程度,盡量避免不必要的情況出現(xiàn),故制定以下條例,希望同事們以團(tuán)結(jié)互助的精神為本,給予支持和配合。

1、接待順序以業(yè)務(wù)員考勤簽到的先后為準(zhǔn)。

2、從第一個(gè)簽到的業(yè)務(wù)員到最后一個(gè)業(yè)務(wù)員接待完畢為第一個(gè)接待輪回,依次類推。

3、若當(dāng)值業(yè)務(wù)員未打任何招呼而不在現(xiàn)場(chǎng)或正在接待未成交客戶,則被跳過,由下一個(gè)業(yè)務(wù)員接待。除業(yè)務(wù)員被委派辦理公事外,跳過后不給予補(bǔ)接。短時(shí)間內(nèi)有事應(yīng)與其他同事交代,以便暫時(shí)代接。

4、接待已成交客戶回訪不計(jì)接待名次,被跳過可優(yōu)先補(bǔ)接。接待未成交老客戶回訪,名次,不給予補(bǔ)接。

5、已被接待的客戶未離開現(xiàn)場(chǎng)前,當(dāng)事業(yè)務(wù)員未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理許可,不得再接待新客戶。

6、業(yè)務(wù)員接待客戶期間,如有其未成交老客戶到訪,業(yè)務(wù)員可選擇同時(shí)接待或指定他人代接老客戶,無指定則由排位最后的業(yè)務(wù)員幫忙接待;如當(dāng)事業(yè)務(wù)員選擇接待新客戶則不論老客戶是在當(dāng)事業(yè)務(wù)員還是在幫手業(yè)務(wù)員上,當(dāng)日成交分半。老客戶當(dāng)日未成交,則計(jì)當(dāng)事業(yè)務(wù)員接待名次,幫手業(yè)務(wù)員可補(bǔ)接一次;如當(dāng)事業(yè)務(wù)員選擇接待老客房,則新客戶完全歸屬下一個(gè)業(yè)務(wù)員。

7、業(yè)務(wù)員在接待客戶過程中,如發(fā)現(xiàn)該客戶為同事的本項(xiàng)目老客戶,須第一時(shí)間通知該同事并交由該同事接待,并計(jì)該同事接待名次,業(yè)務(wù)員則可優(yōu)先補(bǔ)接。如該同事休息,應(yīng)電話通知,由其指定同事接待;聯(lián)系不到,則繼續(xù)接待,當(dāng)天成交分半。不成交則為義務(wù)接待,可優(yōu)先補(bǔ)接新客。

8、來訪客戶必須留一真實(shí)姓名和電話(包括英文名),并經(jīng)業(yè)務(wù)員簽名,才視為有效客戶登記。所有客戶歸屬問題,均以此為原則:

a)以有效客戶登記的前后秩序確定其歸屬權(quán)?？蛻舻怯浻行跒閮蓚€(gè)月,如超出兩個(gè)月而業(yè)務(wù)員又無近期客戶跟蹤記錄的,視為歸屬權(quán)遺失。

b)不完整的客戶登記視為無效登記,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),不擁有客戶歸屬權(quán)。、

c)同姓名不同電話,得不到證實(shí)則屬無效登記。

d)同電話不同姓名,則視為是否直系親屬關(guān)系(父母、夫妻)。

e)客戶成交后的歸屬權(quán)追溯期為7天(含第7天)。

f)成交姓名與登記姓名 不同以直系親屬關(guān)系為判斷依據(jù)。

9、業(yè)務(wù)員帶領(lǐng)客戶參觀示范單位前(上樓梯前)確定客戶為同行、建筑、裝修、廣告、記者、推銷等非購(gòu)房身份的,可不計(jì)接待名次;其他情況一律計(jì)接待名次。

10、客戶拒絕業(yè)務(wù)員接待亦計(jì)該業(yè)務(wù)員的接待名次。

11、業(yè)務(wù)員不得以第9、10條以外的任何理由中斷正在接待的工作而要求接待新客戶。

12、非當(dāng)班業(yè)務(wù)員除特殊情況外(如項(xiàng)目經(jīng)理指派或人手不夠等),不得接待新客戶。

13、未成交的老客戶帶新客戶到訪,只計(jì)業(yè)務(wù)員一個(gè)接待名次;已成交老客戶帶新客戶來訪,未做新客戶登記的,則不計(jì)名次,反之則計(jì)?？蛻舢?dāng)天重復(fù)多次到現(xiàn)場(chǎng),只計(jì)第一個(gè)接待名次。

14、老客戶帶新客戶的歸屬權(quán)原則上屬原業(yè)務(wù)員,但新老客戶必須同時(shí)到場(chǎng)或新客戶表明自己的身份并點(diǎn)業(yè)務(wù)員的名接待;如新客戶單獨(dú)到現(xiàn)場(chǎng),與老客房分批進(jìn)來,只是偶然碰見或已被接待后才知道,則不在此列。

15、未成交老客戶帶新客戶到訪,如原業(yè)務(wù)員不在場(chǎng),應(yīng)電話通知原業(yè)務(wù)員。如聯(lián)系不到或原業(yè)務(wù)員表示不能到現(xiàn)場(chǎng),則由當(dāng)值業(yè)務(wù)員接待。如老客戶成交則見第7條。新客戶則歸屬于當(dāng)值業(yè)務(wù)員,成交不分單。已成交老客戶帶新客戶來訪發(fā)生上述情況,成交分半,歸屬權(quán)屬當(dāng)值業(yè)務(wù)員,由其負(fù)責(zé)跟蹤。

16、如新客戶同時(shí)又帶新客戶到訪,則由該兩名業(yè)務(wù)員當(dāng)天簽到順序前者接待,成交分半,歸屬權(quán)屬接待業(yè)務(wù)員所有。

17、有效老客戶到訪,如當(dāng)天未能確認(rèn)其身份,則當(dāng)天成交分半,不成交則屬義務(wù)接待,可優(yōu)先補(bǔ)接。如原業(yè)務(wù)員在客戶提出落定前未認(rèn)出其有效客戶,則在有效追溯期內(nèi)查出分半,逾期查出無效。

18、老客戶帶新客戶到場(chǎng),業(yè)務(wù)員必須知會(huì)原業(yè)務(wù)員,原業(yè)務(wù)員不接或無法接待(指休息)成交后不分單。如業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)被認(rèn)出,則還回業(yè)務(wù)員。

19、凡業(yè)務(wù)員間發(fā)生客戶歸屬權(quán)爭(zhēng)議需裁決,則由項(xiàng)目經(jīng)理臨時(shí)組成三人仲裁委員會(huì)。會(huì)員由非當(dāng)事業(yè)務(wù)員中抽簽選出,根據(jù)本條例進(jìn)行無記名投票,由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)結(jié)果做出最后裁定。

20、本條例為項(xiàng)目組集體決定之成果,任何修正或改動(dòng)須項(xiàng)目經(jīng)理組織全體成員重新開會(huì)討論通過。

第3篇 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)管理

隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目,無一不是經(jīng)過理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來的。除了以shopping mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問題。

運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念,營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式,不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。

商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 ―― 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用,其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性,就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作,在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力,這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說,大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證,成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長(zhǎng)遠(yuǎn))、統(tǒng)一營(yíng)銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心,都以一個(gè)真正mall的理念來運(yùn)營(yíng),必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢的mall,其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn),開發(fā)商自營(yíng)了主力百貨―――天貿(mào)南大-天河百貨?！八膫€(gè)”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。

雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵,但在運(yùn)營(yíng)管理之前,要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展,則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) ―― 完美的規(guī)劃與招商

一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析,并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是,從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。

二、合理準(zhǔn)確的選址要求

國(guó)外mall一般選址郊區(qū),其原因是:首先,市中心地價(jià)昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人所有(系永久產(chǎn)權(quán)),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)mall提供了巨大客流。

但國(guó)內(nèi)的情況則完全不一樣,以廈門為例,現(xiàn)有的mall包括世貿(mào)商城、sm商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和羅賓森廣場(chǎng)無一例外均設(shè)在市區(qū),真正的郊區(qū)mall極為少見。

可以說,在國(guó)內(nèi)mall的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì),最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域;二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體;三是交通便利,有充足的停車位。

三、準(zhǔn)確的定位

shopping mall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場(chǎng)來實(shí)現(xiàn),深度主要靠專賣店來實(shí)現(xiàn)。

為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo),mall需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客,再輔以專業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn),容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營(yíng)”的感覺。從營(yíng)銷的角度講,主題是一種基于stp(特定目標(biāo)市場(chǎng))選擇后的特色定位,由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分,它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者,這似乎與mall的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。

事實(shí)上,mall的一些基本特征無法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20萬(wàn)平方米的mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬(wàn)元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬(wàn)人以上!如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過度,是難以支撐mall這個(gè)龐然大物的。

而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。mall的stp目標(biāo)市場(chǎng)選擇,其主力的核心目標(biāo)顧客群,應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力,他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了mall主題的內(nèi)涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后,當(dāng)經(jīng)過準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查,進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開始在有步驟地具體工作中得到落實(shí),項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在“統(tǒng)一”中得以保障。

統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系,通過招商及承租戶結(jié)合來為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

在一個(gè)成功的mall,每個(gè)承租戶的成功都是互相依賴的,而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系,明發(fā)mall必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目,猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計(jì)劃各商店的配置。

成功的招租,對(duì)業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的,而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸引,表示愈少的業(yè)績(jī)來源,表示愈少的收益。

商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的保障 ―― 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

經(jīng)營(yíng)不等同于運(yùn)營(yíng),然而,統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)確是成功運(yùn)營(yíng)的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生利潤(rùn),成功地運(yùn)營(yíng)就是使通過專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長(zhǎng)久的回報(bào),使整個(gè)mall能持續(xù)經(jīng)營(yíng),產(chǎn)生豐厚回報(bào),使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益。

租金是購(gòu)物中心業(yè)主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此必須要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)出色的團(tuán)隊(duì)來統(tǒng)一管理運(yùn)做,這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。

一、統(tǒng)一的招商管理

統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則,購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商,并對(duì)所有招來的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例;維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營(yíng)間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ);以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來保障人流;通過自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式的靈活選擇,放水養(yǎng)魚,使從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件;購(gòu)買者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國(guó)外的mall一般采取完全出租經(jīng)營(yíng)的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,長(zhǎng)期受益。而國(guó)內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國(guó)內(nèi)的廣州天河城、廈門sm商業(yè)城也采用只租不售的形式,均比較成功。

二、統(tǒng)一的營(yíng)銷管理

對(duì)于統(tǒng)一的營(yíng)銷(廣告的宣傳等),是建立對(duì)整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一營(yíng)銷管理,是進(jìn)行一項(xiàng)精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有計(jì)劃的實(shí)行推廣計(jì)劃、落實(shí)媒體計(jì)劃。通過公關(guān)宣傳和形象策劃,使商場(chǎng)的知名度大大提高的同時(shí),有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的促銷宣傳和各類吸引的活動(dòng),使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進(jìn)商品的銷售。

三、統(tǒng)一的服務(wù)管理

成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù),這個(gè)服務(wù)需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中,更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌與特色來。

四、統(tǒng)一的物業(yè)管理

商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關(guān)服務(wù)合同,對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體包括商場(chǎng)建筑及附屬設(shè)施,設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安全保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。

第4篇 商業(yè)地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)報(bào)表管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)報(bào)表管理

銷售日?qǐng)?bào)表 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,現(xiàn)場(chǎng)主管審核。

銷售周報(bào) 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,現(xiàn)場(chǎng)主管審核及點(diǎn)評(píng)。

銷控表 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,每日及時(shí)進(jìn)行銷控,現(xiàn)場(chǎng)主管審核。

現(xiàn)場(chǎng)排班表 由主管制表,部門經(jīng)理審核。

銷售月報(bào) 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,前臺(tái)主管審核,于每月2日前必須送至部門經(jīng)理。

銷售人員業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)表 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,部門經(jīng)理審核簽字,于每月2日前報(bào)送營(yíng)銷總監(jiān)。

現(xiàn)場(chǎng)考勤表 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤制表,主管審核簽字,隨請(qǐng)假單等于每月2日前交部門經(jīng)理。

文具及資料領(lǐng)用表 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤提出申請(qǐng),部門經(jīng)理審核簽字,每月月底前交部門經(jīng)理。

樓盤月度銷售分析 由現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤提供數(shù)據(jù),主管執(zhí)筆,部門經(jīng)理審核,每月5日前報(bào)部門經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)。

季度銷售分析 由各現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤提供數(shù)據(jù),由主管負(fù)責(zé)執(zhí)筆,每季度10日前提交部門經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)。

樓盤季度投訴分析 由各現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)勤將投訴表匯總,由銷售主管進(jìn)行分析,每季度5日前提交部門經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)。

月度計(jì)劃 由前臺(tái)主管于當(dāng)月30日前提交部門經(jīng)理及營(yíng)銷總監(jiān)。

月度總結(jié) 由前臺(tái)主管于次月2日前提交部門經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)。

第5篇 商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過程-3

商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過程(三)

開展招商績(jī)效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì),通過績(jī)效管理過程實(shí)現(xiàn)。招商績(jī)效管理中的關(guān)鍵核心過程包括:建立、健全績(jī)效管理制度;績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集;績(jī)效溝通與改進(jìn);績(jī)效結(jié)果應(yīng)用等。

1.建立、健全績(jī)效管理制度

招商績(jī)效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績(jī)效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績(jī)效管理文件一般包括:完整的績(jī)效管理制度、若干績(jī)效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡(jiǎn)明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績(jī)效管理制度包含的內(nèi)容如下:

① 目的與適用范圍

說明對(duì)招商工作開展績(jī)效管理的目的,以及績(jī)效管理制度所適用的范圍。

② 績(jī)效考核管理機(jī)構(gòu)

招商績(jī)效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績(jī)效管理委員會(huì)統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。

③ 考核對(duì)象

考核對(duì)象分為:對(duì)團(tuán)隊(duì)的考核和對(duì)團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對(duì)招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時(shí)組成的項(xiàng)目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

④ 考核周期

考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評(píng)價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績(jī)效考核的總時(shí)間周期為項(xiàng)目開始-結(jié)束時(shí)期;階段時(shí)間周期分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開始-結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績(jī)效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績(jī)效評(píng)估,第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績(jī)效評(píng)估。

⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系

招商績(jī)效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績(jī)效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)(kpi)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績(jī)效考核的主要內(nèi)容。

⑥ 績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集

績(jī)效管理部門根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對(duì)象績(jī)效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對(duì)象的績(jī)效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果?？己私Y(jié)果應(yīng)用于:績(jī)效改進(jìn);獎(jiǎng)懲激勵(lì)。

⑦ 績(jī)效申訴

對(duì)績(jī)效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。

⑧ 績(jī)效溝通與改進(jìn)

對(duì)于績(jī)效結(jié)果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績(jī)效。

⑨ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用

為起到激勵(lì)作用,針對(duì)績(jī)效考核結(jié)果所采取的,對(duì)應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。

績(jī)效管理所需流程包括:

① 績(jī)效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程

訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。

② 績(jī)效數(shù)據(jù)收集流程

收集、統(tǒng)計(jì)績(jī)效數(shù)據(jù),計(jì)算績(jī)效分值的工作流程。

③ 績(jī)效申訴流程

被考核人對(duì)績(jī)效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。

④ 績(jī)效溝通與改進(jìn)流程

管理者與被考核人溝通績(jī)效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。

⑤ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用流程

根據(jù)績(jī)效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎(jiǎng)懲激勵(lì)的工作流程。

某公司績(jī)效申訴流程(示例)

績(jī)效管理所需作業(yè)表單包括:

① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表--說明各崗位的考核方式和考核權(quán)重

② 績(jī)效考核表--說明績(jī)效考核指標(biāo)與目標(biāo)

③ 績(jī)效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表--說明績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任

④ 績(jī)效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績(jī)效考核輸出數(shù)據(jù)

⑤ 績(jī)效考核評(píng)分表--記錄kpi考核分值

⑥ 工作計(jì)劃評(píng)分表--記錄月度工作計(jì)劃的考核分值

⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評(píng)分分值

⑧ 績(jī)效溝通記錄表--進(jìn)行績(jī)效溝通時(shí)使用,結(jié)果用于績(jī)效改進(jìn)

⑨ 績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃--用于績(jī)效改進(jìn)

⑩ 績(jī)效申訴表--用于績(jī)效申訴

某公司能力態(tài)度考核表(示例)

2.績(jī)效數(shù)據(jù)收集

為獲得被考核人的真實(shí)績(jī)效,績(jī)效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對(duì)被考核人的績(jī)效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)?？?jī)效考核數(shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時(shí)和準(zhǔn)確。

所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績(jī)效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時(shí),就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時(shí)收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時(shí)溝通、及時(shí)改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績(jī)效水平,無論績(jī)效改善還是績(jī)效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。

招商績(jī)效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時(shí)間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時(shí)進(jìn)行績(jī)效溝通,促進(jìn)被考核人改善績(jī)效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時(shí)收集。

某公司績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)

3.績(jī)效溝通與改進(jìn)

績(jī)效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績(jī)效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績(jī)效考核結(jié)果,及時(shí)鼓勵(lì),并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法?？?jī)效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束,績(jī)效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級(jí)進(jìn)行。

招商人員在績(jī)效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個(gè)人資源匱乏而無法完成目標(biāo);因個(gè)人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候,上級(jí)根據(jù)績(jī)效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況,有針對(duì)性的給于指導(dǎo),對(duì)被考核人工作的幫助是巨大的。

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績(jī)效表現(xiàn)進(jìn)行績(jī)效溝通和改進(jìn)的過程(示例)

利用“因果圖”分析績(jī)效表現(xiàn)不足的示例

4.績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用

應(yīng)用績(jī)效考核結(jié)果的目的是:及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人,通過獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績(jī)效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多,這里僅簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績(jī)效獎(jiǎng)金和職位等級(jí)升降。

① 項(xiàng)目獎(jiǎng)金

設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí),為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配

規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。

② 績(jī)效獎(jiǎng)金

在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績(jī)效完全掛鉤的部分,就是績(jī)效獎(jiǎng)金。由于對(duì)獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績(jī)效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績(jī)效獎(jiǎng)金,對(duì)被考核人是一種通常心態(tài)時(shí),因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績(jī)效獎(jiǎng)金時(shí),對(duì)被考核人來說,就是一種懲罰了。

③ 職位等級(jí)升降

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?對(duì)應(yīng)到個(gè)人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。

通常,績(jī)效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵(lì)作用。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績(jī)效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個(gè)人。

從經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個(gè)充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績(jī)效管理,無非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力和意識(shí)的整體進(jìn)步。