體系如何搭建
物業(yè)公司防火三級檢查制度的構建，旨在確保物業(yè)區(qū)域的安全，預防火災事故的發(fā)生。制度的設立需遵循科學性、實用性和可操作性的原則，確保每個環(huán)節(jié)都有明確的責任歸屬。
體系框架
1. 初級檢查：由物業(yè)管理部門的日常巡查人員進行，關注公共區(qū)域的消防設施完好性，如滅火器、疏散指示標志等。
2. 中級檢查：由消防安全專員定期執(zhí)行，包括檢查消防通道是否暢通，電氣線路是否安全，以及定期維護消防設備。
3. 高級檢查：由專門的第三方消防機構每年進行一次全面的消防系統(tǒng)評估，確保所有設施符合消防法規(guī)要求。
重要性和意義
防火三級檢查制度不僅強化了物業(yè)公司的安全管理，還提高了對火災風險的預警能力。它確保了消防設施的正常運行，降低了火災發(fā)生的可能性，保障了業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，同時也符合國家的消防安全法規(guī)，避免了可能的法律風險。
制度格式
制度應清晰明了，包括以下幾個部分：
1. 制度目標：明確防火三級檢查的目的和預期效果。
2. 責任分配：詳細列出各級檢查的職責和執(zhí)行頻率。
3. 檢查內(nèi)容：列出具體檢查項目和標準。
4. 處理流程：規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題后的報告、處理和跟進機制。
5. 培訓與考核：規(guī)定相關人員的消防知識培訓和考核要求。
6. 制度修訂：設定制度的定期審查和更新機制。
每一級檢查制度的執(zhí)行都應有記錄，以便于追蹤和改進。通過這樣的制度化管理，我們能更好地實現(xiàn)防患于未然，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的生活環(huán)境。
物業(yè)公司防火三級檢查制度范文
第1篇 物業(yè)公司防火三級檢查制度
物業(yè)公司防火三級檢查制度
(一)一級檢查由班組組織實施
1、每個員工每天對本崗位、本地段進行一次火情安全的檢查,排除本身能夠排除的一般不安全因素,上報本身不能解決的火情隱患及不安全因素。
2、接班時間應提前10分鐘進入崗位,并向上一班了解安全情況,按檢查要求進行驗收并簽名,發(fā)現(xiàn)的問題,一般由接班班長負責處理,較大的問題應書面報本部門領導處理,不得忽視或拖延。
3、消防中心各班對公司各重點要害部位每天至少巡查1-2次。
(二)二級檢查由部門領導實施
1、部門領導每月組織主管對本部管轄地段、設備物資(特別是易燃易爆物品)進行一次檢查。
2、檢查班組一級對防火安全工作的執(zhí)行落實情況。
3、組織處理本部門的火險隱患及整改,向員工進行教育及表揚和批評。
4、保安部負責將一周的消防安全情況書面報告總經(jīng)理,由總經(jīng)理在每周部門經(jīng)理例會上宣講,提出要求。
(三)三級檢查由公司領導實施
1、每月由公司領導或由領導委托消防中心主持對各部門進行重點檢查或抽查。
2、檢查各部門貫徹防火安全的執(zhí)行情況,檢查要害部位防火安全管理及制度執(zhí)行情況好的表揚或獎勵,差的批評或罰款。
簽署人: 物業(yè)管理有限公司
第2篇 物業(yè)公司安全管理類標準制度怎么寫
物業(yè)公司安全管理類標準1.目的建立物業(yè)統(tǒng)一的安全管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的安全管理。
2. 范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3. 管理標準分項內(nèi)容 服務標準交接班管理:崗位交接班時,接班班長應整隊進行班前會,整隊著裝,檢查bi,并將前一天值勤中存在的問題進行重述,強調(diào)存在的問題,并對當日的工作作出安排交班前10分鐘需進行崗位清潔工作;
認真做好值班記錄,收集整理好相關的工作證據(jù)交班人員應將未完成工作及崗位物品與接班人員進行交接,確保交接清楚,雙方簽字確認交班后,交班班長應進行班后會,主要總結崗位值勤情況,對當日值勤工作予以點評,對存在的問題要指出,好的地方,要進行表揚交接班時兩人成行三人成列列隊交班時符合崗位交班標準交班后,班會結束后,班下員工要列隊回宿舍,換著便服或迷彩服,禁止穿著工服綜合管理:主管負責每周至少對秩序維護員的夜間工作狀態(tài)進行二次以上查崗,并將查崗情況在秩序維護部內(nèi)部進行通報管理處負責人和公司品質(zhì)部每月至少對秩序維護部的夜間工作狀態(tài)進行一次查崗,并將查崗情況在管理處范圍內(nèi)進行通報公司應每季度對各管理處的秩序維護部夜間工作狀態(tài)進行一次查崗,并將查崗情況在公司范圍內(nèi)進行通報秩序維護崗位實行24小時值班及巡邏制度,并有交接班記錄對危及人身安全的地方應設有明顯標識和具體的防范措施秩序維護部門對所服務區(qū)域內(nèi)所有設施設備有臺帳記錄,發(fā)現(xiàn)異常及時上報,確保存在故障設施設備得到及時維修,且保證消防等設施在有效期內(nèi)秩序維護部門所用的質(zhì)量記錄完整,按規(guī)定時間保存,無遺漏及缺頁現(xiàn)象秩序維護部門有各類突發(fā)事件的處理預案,并定期進行演練秩序維護崗亭內(nèi)物品擺放整齊有序,客戶寄存物資有寄存及領走記錄夜間業(yè)主報事接待,緊急事件當晚處理,一般事件第二天及時反饋至客服部門崗服務:業(yè)主進出時,需三米內(nèi)見微笑、問好,當來訪人員到達,敬禮后應禮貌的詢問來訪人員的來訪對象門口應設置門禁,對未帶卡業(yè)主核對業(yè)主資料有效控制外來人員,經(jīng)與業(yè)主確認后,對來訪人員應進行登記管理對臨時施工人員、供方人員的進出應實行登記,小區(qū)內(nèi)裝修施工人員應憑證出入有效控制物品的出入,危險品應委婉拒絕進入小區(qū),如系業(yè)主必須物品,應通知巡邏人員及監(jiān)控人員予以跟進對于大件物品的運出應嚴格審核相關手續(xù),做到可追溯到用戶本人對攜帶重物的客戶應予以幫助,門口應設置雨傘、手推車等設施,以供客戶借用業(yè)主報刊雜志的收轉應有記錄巡邏服務:管理處制訂兩套以上的巡邏路線,并不定時的進行替換對行跡可疑的人員進行盤問,確保此類人員不在小區(qū)內(nèi)逗留注意公共部分的清潔衛(wèi)生,發(fā)現(xiàn)異常,通知清潔人員及時清潔并進行記錄對小區(qū)內(nèi)的施工現(xiàn)場進行監(jiān)控,施工現(xiàn)場必須放置標示牌,圈好警戒帶,對高空作業(yè)要求施工方上下設置安全監(jiān)護人,并對其安全帶進行檢查檢查公共區(qū)域的照明開起時間或燈具是否異常,發(fā)現(xiàn)異常進行記錄,并通知工程人員/服務中心處理每月對空置房進行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告客戶服務中心成品、設施保護與巡視,防止破壞,發(fā)現(xiàn)問題及時制止、報修巡邏線路要簽到,重點部位滿足每小時一次的巡邏頻次歸集服務設施,如購物車等巡邏中文明禮貌,同時提供客戶服務消防管理:成立義務消防隊伍,有效落實消防安全責任制度,定期進行檢查,并保存相關記錄,并協(xié)同工程部進行計劃性檢查及隨時抽查消防設備設施完好無損且在有效期內(nèi),可隨時啟用,嚴禁挪作他用須與業(yè)主簽訂治安消防責任書消控人員持證上崗消防通道暢通,無阻礙物和無不符合消防規(guī)定的門等設施每半年至少一次消防知識的普及和宣傳火警發(fā)生通報后緊急救援隊成員應攜帶相應消防器具應在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作設備房配置的消防設施功能完好,可隨時啟用備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具,以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等對燃油(氣)罐儲備時,進行隔離管理,區(qū)域內(nèi)嚴禁煙火,附近配置足夠滅火器材有公司內(nèi)部、外部的緊急聯(lián)系方式開消防結合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置緊急廣播系統(tǒng)應處于完好狀態(tài),隨時可用監(jiān)控服務:監(jiān)視攝像機設置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。
重要場所、停車場和出入口應設有錄像,并作好硬盤刻錄機留存?zhèn)洳?至少半月),制定監(jiān)控資料查閱管理制度遇突發(fā)事件應及時調(diào)整攝像鏡頭進行錄像,并保存錄像備查監(jiān)控中心應按消防管理標準配置消防設施及干濕溫度計,同時監(jiān)控中心應設有防鼠板、鼠蟲藥盒、消防應急包及降溫措施或設備,監(jiān)控中心管理制度上墻監(jiān)控中心應控制無關人員進出,來訪人員需主管陪同或同意后才能進入監(jiān)控中心,并進行登記如采取停車場智能管理而無人執(zhí)守的出入口,監(jiān)視攝像應能清晰錄制駕車人體貌特征消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤,對信號隨時作出反應,并做必要記錄紅外報警系統(tǒng)等護衛(wèi)防范系統(tǒng)確保能全天侯布防的需要,信號接受和反應靈敏,并定期檢驗建筑區(qū)劃周界基礎設施完好,無人員潛入隱患紅外、監(jiān)控、燈光聯(lián)動使用系統(tǒng)周邊植物要及時清理發(fā)現(xiàn)紅外報警,應在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場紅外系統(tǒng)有損壞時,須立即采取有效人防措施,并及時維修,恢復正常監(jiān)控系統(tǒng)交班時要每日檢查一次公共區(qū)域的鑰匙需在監(jiān)控中心統(tǒng)一備份、保管,明確公共區(qū)域鑰匙名稱,并有鑰匙管理制度內(nèi)務管理:床架擺放必須整齊,做到床架之間橫平豎直同一直線,床板、床單、涼席、被子應擺平放好成同一直線,并做到干凈整潔,棱角分明。
帽子放置于被子之上,帽子前沿與被子前端取齊并居中有條件應在園區(qū)內(nèi)設置員工宿舍,用于備勤床下擺放的鞋,鞋尖須朝外,并保持干凈整齊成一直線,床鋪下不能有任何雜物牙刷、毛巾,臉盆、水桶等日常用具統(tǒng)一配置,擺放并保持整齊干凈衣服及其他生活用品必須存入指定的地方或柜內(nèi),不能亂擺放,任何時候床頭不準晾掛衣物任何時候休息間、起居室和衛(wèi)生間,包括存放其間的任何物品都必須保持整潔、無塵污及痰、便跡,煙缸、紙簍應及時清倒,不準在宿舍內(nèi)就餐或把容易變質(zhì)食物留在宿舍內(nèi)不得在宿舍內(nèi)接待客人,不得高聲喧嘩和做其它影響他人休息的事情或不正當?shù)膴蕵?、賭博每周至少安排一次內(nèi)部溝通,并保存記錄每個項目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量,原則上秩序維護員外出人數(shù)不超過不當班秩序維護員總人數(shù)的50%(不含50%),特殊時期外出人數(shù)不超過不當班秩序維護隊員總人數(shù)的20%,留守秩序維護隊員外出需向班長請假,返回后進行銷假秩序維護員宿舍應配備有效的緊急召集設施,如對講機、電話、警鈴等有衛(wèi)生、值日安排裝修管理:裝修審批手續(xù)齊全,裝修備案登記表貼于門外裝修施工人員有統(tǒng)一識別標志裝修現(xiàn)場 通向公共通道內(nèi)的門窗,禁止灰塵影響其他業(yè)主。
陽臺禁止堆放裝修物品和其他易燃易爆物品。
裝修現(xiàn)場禁用明火,禁止亂拉電線,禁止使用大功率電器,特種作業(yè)需取得相關資質(zhì)證裝修現(xiàn)場配備一定的消防器材,滅火器壓力表顯示正常,原則上每50平方米至少配備1臺2公斤滅火器,不足50平方米的,按50平方米計算。
動用明火時需辦理動火許可證裝修期無破壞周邊環(huán)境現(xiàn)象,規(guī)定裝修垃圾在指定時間,搬運到指定地點對違規(guī)裝修現(xiàn)象(裝修時間、裝修噪音、裝修垃圾排放)有制止、書面整改告知,有過程存檔。
對影響外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求每天到達裝修停止時間時,需對裝修現(xiàn)場清場工作裝修房屋內(nèi)不得留宿、動火交通管理:秩序維護員應熟練掌握交通指揮的動作、手勢,用標準的動作、手勢指揮車輛無牌機動車輛(新車除外)及攜帶危險品車輛嚴禁進入管理服務區(qū)域內(nèi)停車場應有清晰、有效、規(guī)范的護衛(wèi)、交通標識,在入口顯眼處公示《停車場管理規(guī)定》項目內(nèi)嚴禁機動車鳴笛,有明顯的限速標志。
禁止通車的道路應有禁行標志或措施所有機動車(不含摩托車)實行一車一卡的封閉管理,對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個月的追溯根據(jù)機動車出入口設有減速裝置和防強闖設施,并能有效發(fā)揮功能機動車停車場地應有標識明顯的車位線,車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理機動車停放整齊有序,指揮車輛動作標準規(guī)范,每月占用他人車位的比例控制在兩起以下在機動車場值勤的人員應著反光衣車場進出崗秩序維護員在車輛進出時,雙手接遞業(yè)主客戶停車卡非機動車管理有序,停放整齊,存取方便,無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象,原則上非設計為停車地方的架空層嚴禁停放任何非機動車輛惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0,車輛遺失率為0制止車輛亂停放,車卡不相符時出入需登記車場現(xiàn)金應和票據(jù)相吻合,每日移交清楚臨時停車:采用硬件設施規(guī)避違規(guī)停車,訪客設置臨停區(qū)
第3篇 某某廣電物業(yè)公司公文處理制度
綜合辦公室制度匯編
某廣電物業(yè)公司公文處理制度
為了確保__物業(yè)有限公司(以下稱公司)公文處理規(guī)范、辦事程序嚴格,特制定本制度。
一、上級部門下發(fā)的各類公文,公司領導參加區(qū)內(nèi)外各種會議的會議材料,由綜合辦公室統(tǒng)一處理;其他部門收到的公文應及時交綜合辦公室,不得自行傳遞。
二、綜合辦公室對接收的各類公文認真履行登記手續(xù),送綜合辦公室主任提出擬辦意見呈公司領導批示,并將領導批示及時轉相關部門辦理。密級文件、資料要嚴格執(zhí)行傳閱范圍,妥善加以保管,防止失密泄密。
三、承辦部門收到交辦的公文后,應按照公司領導批示和辦結時限及時辦理,不得延誤、推諉。綜合辦公室認真做好公文督辦工作,緊急公文跟蹤督辦,重要公文重點督辦,一般公文定期督辦,切實提高工作效率和質(zhì)量。
四、各部門傳閱公文由綜合辦公室統(tǒng)一傳遞,每個部門傳閱時間不得超過2天,閱后及時交綜合辦公室送其他閱文單位傳閱。
五、以公司名義制發(fā)的公文,在送公司領導簽發(fā)前須送綜合辦公室對行文規(guī)則、公文格式、文種使用、印發(fā)范圍等進行審核,未經(jīng)綜合辦公室審核的文稿不得直接呈送公司領導簽
六、凡報送總臺、集團公司的請示、報告,經(jīng)公司分管領導審核后由公司總經(jīng)理簽發(fā);以公司名義下發(fā)的政策性強、涉及面廣的工作部署文件,經(jīng)公司分管領導審核后由總經(jīng)理簽發(fā);一般的下發(fā)文件由公司分管領導簽發(fā)。
七、公司報送集團公司的材料,一律交由綜合辦公室統(tǒng)一報送。
八、借閱公文須向綜合辦公室辦理借閱登記手續(xù),妥善保管,用后及時歸還。
九、綜合辦公室做好公文的清退、立卷、歸檔工作,每日查對,每月清點,年終清查,發(fā)現(xiàn)缺少及時查找追回。不具備歸檔和存查價值的公文,經(jīng)綜合辦公室主任批準后可以銷毀,銷毀秘密公文應進行登記并到指定場所由二人以上監(jiān)銷。
第4篇 物業(yè)管理公司人事管理制度-15
物業(yè)管理公司人事管理制度(十五)
一、總則:
1.1為進一步規(guī)范公司人事管理,提高員工整體素質(zhì)及公司管理水平,使公司保持可持續(xù)發(fā)展狀態(tài),結合公司發(fā)展實際,制定本制度。
1.2適用范圍:本公司全體員工。
二、員工招聘:
2.1公司新聘人員一律由辦公室統(tǒng)一面試、建立員工檔案、錄用、分派。各管理處可自行預招員工,進行第一輪面試篩選,面試符合條件者將應聘人員檔案報辦公室,由辦公室另行安排面試,合格者錄用。
三、員工錄用標準:
3.1公司所有員工年齡一律控制在55歲以內(nèi),身體健康。超過55歲在崗者工作期間發(fā)生的任何安全問題由個人負責。
3.2夫妻及直系親屬不得在同一單位上班。特殊情況由公司辦公室統(tǒng)一合理調(diào)配。
3.3對外來沒有家室的人員,確保有家庭地址及聯(lián)系電話,身份明確。
四、員工試用
4.1新進基層員工試用期為一個月,公司管理人員試用期為三個月,試用期滿而工作表現(xiàn)合格者將成為本公司正式員工。
4.2經(jīng)考核,試用期不合格者,公司無條件即時辭退。
五、員工離職與辭退
5.1新進員工在10天以內(nèi)自動離職,10天以內(nèi)無工資。
5.2員工在試用期內(nèi)和合同期內(nèi)提出離職,必須提前一個月交申請,對未辦理手續(xù)而擅自離職者,每日按曠工處理,公司不發(fā)放工資,并保留追索其造成公司經(jīng)濟損失的權利。
5.3員工離職最后一個月若未滿勤,將按試用期工資發(fā)放,不再參與補助與考核。
5.4嚴重違反公司紀律及檢查工作質(zhì)量連續(xù)三次不合格者,公司無條件辭退。
六、調(diào)職與晉升:
6.1員工所在崗位不勝任或有過失者,公司視具體情況做出降職、免職、調(diào)離或辭退決定。
6.2同一崗位新老員工的交接時間不得超過三天,同一崗位新老管理人員的交接原則上不超過一周。
七、工作日、休假
7.1總公司辦公室人員每月休班4天,也可一個月集中休4天,當月其他時間不再調(diào)休,管理處主任每月休2天。
7.2公司規(guī)定節(jié)假日:元旦1天,春節(jié)3天,“五一”1天,“十一”3天。
7.3基層員工每月休假1天。(各管理處可以根據(jù)情況自行調(diào)配休假時間)
7.4婚假:依國家婚姻法履行正式登記手續(xù),給予婚假7天。
7.5以上規(guī)定休班時間均屬帶薪休息時間。
7.6直系親屬去世可申請3天的喪假。
7.7病假可憑醫(yī)院證明申請3天病假,病假無工資,超過3天,當月無任何獎金或補助,超過3天,必須總經(jīng)理批準方可超假,未批準而超假每日按曠工處理,超假7日給予開除。
7.8事假每月不得超過3天,3天到7天由副總經(jīng)理批準,7天以上需由總經(jīng)理批準,請假單報辦公室備案,由辦公室交財務結算。
八、工資
9.1工資模式:工資總數(shù)=崗位工資+考核工資+補助工資+提成
9.2各崗位員工工資及試用期崗位工資見《公司薪酬表》。
9.3獎懲
9.3.1依照員工職責與考評給予員工獎金或罰款。
9.3.2年底優(yōu)秀員工獎30元。
九、附則
10.1本制度由辦公室編制并負責解釋,由總經(jīng)理簽批。
10.2本制度自20__年1月1日起施行,其他未盡事宜參考本公司有關規(guī)定。
第5篇 物業(yè)管理公司員工宿舍管理制度格式怎樣的
物業(yè)管理有限公司員工宿舍管理制度1目的為保障員工的住宿環(huán)境及安全,特制訂本制度2適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司員工宿舍的管理3住宿條件3.1公司在職員工由公司統(tǒng)一安排住宿。
3. 2除正常休假外,無特殊情況,以上人員下班后不得遠離宿舍。
4住宿員工應遵守下列規(guī)定
4.1員工宿舍由行政部統(tǒng)一安排,員工不得隨意移動、對換床鋪、桌椅及衣柜。
4.2講究公共衛(wèi)生,保持地面、門窗干凈整潔,桌椅、衣柜整潔無灰塵,被子疊放整齊,衣服、鞋襪整潔無異味,什物不亂擺亂放(垃圾統(tǒng)一于晚上放于門外,便于清理)。
4.3員工應服從公司關于宿舍調(diào)整的安排,在規(guī)定期限完成調(diào)整搬遷工作,不得破壞或帶走原房間的非私人家具、設施。
4.4嚴禁將雜物、剩飯、剩菜等倒在走廊、廁所、沖涼房、水溝,便后沖水。
4.5內(nèi)務管理及物品擺設應規(guī)范、整齊。
4.6除執(zhí)行修繕、公司財產(chǎn)清查和衛(wèi)生檢查等公務外,男性不得進入女員工宿舍,女性不得進入男員工宿舍,如有違反將全公司通報批評。
4.7節(jié)約用水用電,做到“人走燈滅,人走水關”,不得私自亂搭、亂接電線,無特殊情況晚上12點后必須關燈、關門就寢。
違反此規(guī)定者,對責任人每次處以罰款20元。
4.8各宿舍由行政部指定宿舍長一名,由寢室長負責日常管理和安排本宿舍員工衛(wèi)生輪值。
如經(jīng)行政部檢查發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生不合格、長明燈等現(xiàn)象,由宿舍長查明責任人,對責任人每次處以罰款20元。
如查不到責任人,則對宿舍長每次罰款20元。
4.9非公司員工及未經(jīng)批準員工一律不得留宿于員工宿舍,違者每次對宿舍長處罰款20元。
4.10休息時間宿舍區(qū)保持安靜,不得高聲喧鬧,以免影響他人休息。
4.11愛護公共財產(chǎn),妥善保管好所領物品及鑰匙,損壞、遺失照價賠償。
不得向窗外丟東西,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),對當事人每次處以罰款20元。
5住宿員工發(fā)生下列行為之一,即取消其住宿資格,并呈報其所屬部門和行政部處理:
5.1患有傳染病;
5.2在宿舍賭博(含買私彩)、打麻將、酗酒、斗毆;
5.3蓄意毀壞公司物品或設施;
5.4擅自在宿舍內(nèi)接待異性或留宿客人;
5.5經(jīng)常妨礙宿舍安寧,屢教不改;
5.6嚴重違反宿舍安全規(guī)定;
5.7無正當理由經(jīng)常外宿;
5.8有偷竊行為;
5.9有其它嚴重違反公司規(guī)定的行為。
6員工離職,應于離職日起三天內(nèi),搬離宿舍,不得借故拖延或要求任何補償費或搬家費。
7宿舍插座允許使用手機、電腦,禁止使用熱得快等超負荷電器設備。
第6篇 某物業(yè)管理公司員工宿舍獎懲制度
物業(yè)管理公司員工宿舍獎懲制度
1、在宿舍從事違反國家法律、法規(guī)、法令及地方法規(guī)禁止的一切活動,按國家、地方的有關規(guī)定處理。
2、攜帶易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品及管制刀具、有殺傷力的機械進入宿舍者,由管理中心予以沒收,并給予100元的罰款,造成不良后果的,按國家有關規(guī)定處理,解除住宿待遇。
3、嚴禁在宿舍賭博,違反者沒收參賭者隨身攜帶的賭資,并予以開除處理,情節(jié)嚴重者送交當?shù)毓矙C關。
4、違規(guī)使用電器者經(jīng)查實沒收違章電器并扣罰100元。
5、外來人員超時逗留,經(jīng)查實第一次扣罰被訪人50元,兩次就予以解除住宿待遇。
6、未經(jīng)許或擅自留宿外來人員以查實扣罰留宿人100元,解除住宿待遇。
7、在宿舍酗酒、打鬧、爭吵者,給予罰款100元,解除住宿待遇。
8、上班時間未經(jīng)主管領導批準擅回宿舍者,扣罰100元。
9、損壞、丟失公物照價賠償。
10、浪費水電及不正確使用液化石油氣者,經(jīng)查實扣罰100元。
11、在宿舍墻上亂寫、亂畫、亂貼及亂扔雜物或垃圾者經(jīng)查實扣罰50元。
12、不服從室長安排,故意不參加衛(wèi)生輪值,罰款50元,解除住宿待遇。
第7篇 物業(yè)公司員工宿舍管理制度格式怎樣的
為提高員工生活質(zhì)量,確保員工生活安全,避免浪費,特制定本規(guī)定。
一、宿舍應保持干凈,整潔、禁止堆放垃圾。
要求地面無雜物,門窗干凈,被褥、衣物放置整齊,床單、被套常換洗。
二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃,當天值日負責當天宿舍衛(wèi)生,主管班長負責檢查落實,衛(wèi)生不干凈者每次處以5元罰款。
三、宿舍內(nèi)不準吵鬧,大聲喧嘩,不準隨便亂丟垃圾,隨身物品應安放整齊。
四、宿舍人員不得擅自調(diào)換房間或公司財產(chǎn)物品。
五、住宿人員如離開宿舍時必須關好門窗,切斷電源(電熱毯、電燈)水源,否則對宿舍班長處以10元的罰款。
六、住宿人員必須按時就寢,除值班人員外一律在晚11:00前就寢,如有特殊原因不能就寢,需報主管領導批準。
七、宿舍內(nèi)節(jié)約用水,用電,不準私接電源。
八、起床時必須整理好被褥,衛(wèi)生間及時沖洗,保持室內(nèi)環(huán)境整潔。
九、宿舍物品實施精細管理,做到件件有人負責看管、維護、清理。
住宿人員不得損壞公司財物及公共設施(如:暖氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等)。
十、員工應樹立安全意識作好日常防火,防盜工作,貴重物品應注意保管好,若有丟失及時向負責人報告。
如有發(fā)現(xiàn)公司員工偷盜他人財物者,公司有權將其除名并追究其法律責任。
十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生,衛(wèi)生用品用完后必須放在垃圾桶里,嚴禁丟入廁所的下水道內(nèi),若因此導致廁所堵塞,由當事人負責疏通并承擔其費用。
十二、樹立文明意識,團結意識,住宿員工之間應互相尊重、互相幫助、團結友愛、和睦相處,嚴禁拉幫結派搞個人主義和地方主義,嚴禁罵人,說臟話和打架斗毆等事件發(fā)生。
十三、任何員工未經(jīng)公司許可不得擅自留宿外人,須經(jīng)理同意即可留宿,否則處以30元罰款。
第8篇 物業(yè)管理公司會議管理制度
一、總經(jīng)理辦公例會
1、總經(jīng)理辦公例會分工作例會和專題會議。
2、工作例會于每周一定期召開,由總經(jīng)理主持。
會議由總經(jīng)辦召集。
3、專題會議必須由主管副總經(jīng)理提議,總經(jīng)理同意后方可召開。
4、總經(jīng)理會議都應做好會議記錄,必要時應形成會議決議。
二、部門主管工作例會
1、部門主管工作例會于每周一定期召開。
2、公司經(jīng)營班領導至少應有一人出席,由總經(jīng)理召集、總經(jīng)理或副總經(jīng)理主持。
三、重大事項專題會議
1、需由部門經(jīng)理提議,由總經(jīng)辦統(tǒng)一安排。
2、會議由部門經(jīng)理召集、主持,由主管副總經(jīng)理核準。
四、部門內(nèi)工作例會
1、部門內(nèi)工作例會召開時間由部門自定。
2、部門經(jīng)理主持。
五、以上會議共同事項:
1、專題會議的召開應填寫《會議提案表》。
2、會議經(jīng)核準召開后,由總經(jīng)辦發(fā)《會議通知單》。
3、所有會議應做好會議記錄。
4、會后形成會議紀要,及時傳達會議精神。
5、以上第一、
二、三項會議的會務工作由行政部統(tǒng)一安排。
6、與會者應做好會議準備,準時出席。
7、因故無法出席或無法準時出席者,應以書面形式請假,報上級領導批準,否則作無故缺席處理。
8、由會議主持人負責會議考勤工作。
9、會間應 通訊工具,或將其消音。
第9篇 物業(yè)公司保安部規(guī)章制度
物業(yè)公司保安部規(guī)章制度
1.0目的確定物業(yè)公司各管理處保安部內(nèi)部制度、規(guī)范部門建設、確立員工言行規(guī)范。
2. 0適用范圍物業(yè)公司各管理處保安部3.0 制度3.1保安員文明規(guī)范3.
1.1著裝規(guī)定a保安人員在工作、執(zhí)勤和上課時,必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝。
b著裝時,應扣好衣扣,結上領帶,戴正帽子,戴正工作證,穿黑皮鞋,扎緊武裝帶。
c不得穿制服外出小區(qū),不得在業(yè)余時間穿制服外出,不得冬夏制服混穿。
d保安員著制服時,要經(jīng)常保持干凈整潔。
3.1.2儀表、頭發(fā)、指甲經(jīng)常修剪,保持整潔,男保安員不準留大包頭、大鬢角、不準蓄胡須;
女保安員不得留長發(fā),保安員當班不得佩帶個人飾品。
3.1.3站姿保持全身正直成跨立姿勢,身體的任何部位不得依靠建筑物、樹木、汽車等。
3.1.4語言:執(zhí)勤時遇到客人要讓道、微笑、問好。
常用語:您好!請!謝謝合作!對不起!不用謝等。
3.1.5紀律:有自我約束力,不違章、不違法;
服從領導分配指揮;
嚴格遵守考勤制度,不遲到,不早退,不擅自替換班;
在小區(qū)內(nèi)不準酗酒,工作時間不準抽煙;
按崗位要求進行工作,嚴禁飲酒后上崗,在崗時嚴禁嘻笑、打逗、聊天、睡崗、脫崗、空崗、串崗。
3.1.6工作態(tài)度:端正穩(wěn)重,盡職盡責;
處理問題要有耐心、不急躁;
當小區(qū)業(yè)主、員工生命、財產(chǎn)安全受到威脅或可能受到損失時,要機智、靈活、妥善地采取應急措施,全力保護業(yè)主、員工生命、財產(chǎn)的安全。
3. 2值班制度
3.2.1 保安部實行24小時分時段輪流值班。
3.2.2 保安部各班每星期五將值班班次安排于《保安部_____班班表》 上。
3.2.3 未經(jīng)保安部助理批準,任何人不得隨意換崗、調(diào)班。
3. 3交接班制度
3.3.1 必須在崗位上交接班,接班人員提前10分鐘到達崗位,嚴格交接手續(xù),即交裝備、交情況、填寫《值班記錄》 本,將工作環(huán)境打掃干凈。
3.3.2 交班人員等接班人員驗收后才能下班,驗收發(fā)現(xiàn)問題由交班人員承擔。
交班時接班人未到不準擅自下班,必須經(jīng)領導批準有人接班方可離崗。
3. 4保安部請示報告制度
3.4.1 各崗位發(fā)現(xiàn)的異常情況,應隨時向當班班長報告,緊急情況下可以越級向保安部助理及公司領導報告。
3.4.2 發(fā)生事故、發(fā)現(xiàn)重大情況應立即向保安部助理和公司領導報告。
3.4.3 凡超過本級權限,無把握解決或按規(guī)定要請示報告的問題要一事一報。
3.4.4 凡屬各班的工作,思想狀況等應隨時向助理作專題報告。
3.4.5 報告應及時、準確、實事求是,對于報告的問題主管領導應及時處理。
3.4.6 匯報通常以口頭形式逐級匯報,必要時以書面形式報告。
3. 5裝備管理規(guī)定
3.5.1 保安員的工作配置包括:通訊器材、保安器械等重要裝備,為了加強管理,特作如下規(guī)定:a所有的裝備由助理或助理指定人員到庫房領取,并在《裝備領用登記表》記錄。
b辭職,辭退的員工,必須在當日內(nèi)將裝備,服裝交庫房,遺失項目將按百分之百賠償。
c凡在工作中損壞的,須憑報告由保安部助理批準換領或作相應賠償。
d凡遺失的按百分之百賠償,憑報告經(jīng)批準領取。
e保安部助理每月對各種裝備進行一次檢查和維護,檢查結果記錄在《綜合檢查記錄》 。
f使用裝備器材者要愛護裝備,如不是因公損壞,照價賠償,并給予嚴肅處理。
3. 6請銷假制度
3.6.1 請假均須填寫《請銷假條》 。
3.6.2 住勤隊員工作之余的外出假,8小時內(nèi)由班長審批,請假24小時內(nèi)由助理審批,48小時內(nèi)由管理處主任審批
3.6.3 請假三天以上(含三天)由公司經(jīng)理批準。
3.6.4 因請假所缺工作崗位應有保安部安排人員替補,并扣請假人在請假期間的工資等。
3.6.5 請假期滿應按時歸隊,及時到部門報到銷假,并報告班長,接受執(zhí)勤任務。
3. 7內(nèi)務制度
3.7.1 保安員宿舍內(nèi)務要整潔,美觀,統(tǒng)一。
3.7.2 保安員的床鋪必須統(tǒng)一擺設。
被子、大衣等床上用品必須保持干凈整潔,擺放整齊。
3.7.3 床下按規(guī)定排列好,鞋子、水桶等,不能有任何雜物。
3.7.4 保安員的制服、帽子、皮帶等保安裝備必須統(tǒng)一,集中有序地按規(guī)定擺放,不得隨意亂放。
3.7.5 除必要的工作、生活用具外,其它物品或非保安員物品,未經(jīng)批準,不得私自放置。
3.7.6 每周由保安助理負責組織班長巡查內(nèi)務情況,并作出記錄《保安內(nèi)務檢查記錄表》 作為保安員每月考評項目之一。
3.7.8 不允許在休息室會客,不準留客于宿舍。
3.7.9 對違反上述規(guī)定者,按《保安部獎懲細則》內(nèi)的相關規(guī)定處理。
4.0相關記錄
4.1《值班記錄》
4.2《裝備領用登記表》
4.3《請銷假條》
4.4《保安內(nèi)務檢查記錄表》
4.5《保安部_____班班表》
4.6《綜合檢查記錄》
5.0附錄《保安部獎懲細則》編寫:
第10篇 物業(yè)管理公司考勤管理制度-4
物業(yè)管理公司考勤管理制度4
為維護公司正常工作秩序,加強公司員工考勤管理,特制定下列規(guī)定:
一、考勤時間:上午9:00-12:00下午13:00-5:30
(如有調(diào)整,以行政部發(fā)文通知為準)。
二、每周工作日為五天,星期六、星期日為法定休息日。
三、具體規(guī)定
1、公司員工考勤分為任務目標考勤和作息時間考勤兩類,業(yè)務部、工程建設維護中心員工將根據(jù)其工作實際情況化分出任務目標考勤類員工,其他員工將同公司其他部門員工納入作息時間考勤類.作息時間考勤類員工每天上班時間必須準時到公司簽到.
2、公出:如因特殊情況第二天需直接外出辦公而不能打考勤者,必須提前填寫外出申請單,由部門經(jīng)理簽字同意后交行政部備案。
3、遲到:考慮到市內(nèi)交通堵塞問題,兩次遲到不扣罰工資,但取消全勤獎,從第三次起,根據(jù)遲到次數(shù)每次扣罰工資10元。遲到超過一小時及早退若無適當?shù)睦碛砂磿绻ぬ幚怼?/p>
4、曠工:員工無故不上班,且沒有向有關部門請假或無法出具有關的證明以曠工處理。曠工半天,扣罰當月工資額的20%;曠工一天,扣罰當月工資額的50%;曠工兩天以上(含兩天),扣罰當月工資并視情節(jié)輕重予以相應的行政處罰處理。
5、因病、事假不能堅持上班者,需書面申請,經(jīng)部門經(jīng)理或主管副總經(jīng)理批準后方可安排休息。若病假超過二天者,應持醫(yī)院有效證明補假。并填寫請假申請表,以便行政部作考勤依據(jù)。
6、員工在登記考勤時,不能弄虛作假。否則,作假的時間部份作為曠工處理,最后考勤的結果統(tǒng)計,由行政部確定后交人力資源部。
7、除公司表揚公布外,對當月全勤的員工,應該由總經(jīng)理在當月分配(上月的)獎金時考慮獎勵,或由公司頒發(fā)50元獎金;對全年全勤的員工,年底將由公司頒發(fā)500元獎金。
8、行政部經(jīng)理負責處理日常的考勤工作方面的爭議問題,重大問題向總經(jīng)理申報處理。
第11篇 物業(yè)管理公司財務管理制度-5
物業(yè)管理公司財務管理制度(五)
第一章總則
第一條 為規(guī)范財務管理,維護財經(jīng)紀律,加強財務監(jiān)督,保障股東和債權人的合法權益,不斷提高經(jīng)濟效益,進一步完善財務為中心的財務管理模式,特制定《浙江zz物業(yè)管理有限公司財務管理制度》(以下簡稱《本制度》)。
第二條 本制度根據(jù)《公司法》、《會計法》、《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》等法規(guī)制定。
第三條 本制度適用于浙江zz物業(yè)管理有限公司。
第四條 公司按照相關法規(guī)做好會計工作,按期出具財務報告,并經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊會計師出具審計意見。
第五條 公司要發(fā)揮財務計劃、財務決策、財務控制職能,加強籌資、投資、利潤分配工作,及時完成財務分析供經(jīng)營管理決策參考,控制成本費用,提高資金使用效益,確保公司資產(chǎn)安全完整。
第二章 財務計劃
第一條 加強計劃管理是為了使資金運作更加規(guī)范,加速資金周轉,控制費用支出,不斷提高經(jīng)濟效益。
第二條 財務計劃主要有預算報告,包括營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經(jīng)營管理費用計劃、貸款和還貸計劃、財務費用計劃、利潤及利潤分配計劃、員工分配計劃等,財務計劃須按月度和年度分別編制并納入預算報告。
第三條 月度財務計劃
1、營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經(jīng)營管理費用計劃、財務費用計劃由各相關部門在每月20日前提出下月計劃報財務部,經(jīng)財務部平衡后匯編入月度預算。
2、月度利潤計劃,根據(jù)董事會確定的經(jīng)營目標和上述相關計劃編制,財務部對月度執(zhí)行情況進行預測、檢查、分析。
3、按年初制定的年度員工分配計劃,編入月度計劃分月發(fā)放。
4、固定資產(chǎn)購建計劃由使用部門提出,根據(jù)制度規(guī)定程序進行審批后,由財務部匯編入月度預算。
5、月度預算報告由財務部編制,報主營公司審批執(zhí)行。
第四條 年度財務計劃的要求
1、對公司內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境進行預測分析;
2、提供上年度經(jīng)營概況和本年度經(jīng)營計劃和投資方案的說明;
3、應提供經(jīng)營指標實現(xiàn)的可能性分析(包括技術上、營銷上、資金上、管理上的支持);
4、對各項經(jīng)營指標進行按月分解,并確定責任人,以利于考核。
5、應提供符合要求的報表,對各項指標的構成與編制依據(jù)解釋說明;
6、應注意保密性。
第五條 年度財務計劃的內(nèi)容和編制程序
1、確定年度經(jīng)營計劃和投資方案;
2、編制年度營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、固定資產(chǎn)投資計劃、對外投資計劃、員工分配方案;
3、根據(jù)年度投資政策、投資計劃、經(jīng)營工作計劃及費用開支標準編制經(jīng)營管理費用計劃;
4、編制貸款計劃、償貸及財務費用計劃;
5、根據(jù)投資計劃及預期收益率編制投資收益計劃;
6、根據(jù)營業(yè)收入、營業(yè)成本、費用計劃編制利潤計劃;
7、根據(jù)稅收法規(guī)及政策編制稅收計劃;
8、根據(jù)利潤分配政策編制利潤分配計劃;
9、編制資產(chǎn)運營計劃及現(xiàn)金流計劃;
10、編制現(xiàn)金收支預算及預期資產(chǎn)負債表;
11、編制當期財務預算報告。
第六條 年度財務計劃的批準
1、年度預算報告由財務部編制,經(jīng)董事會審核;
2、根據(jù)董事會的審核意見,對年度預算修訂后再上報股東會審定;
3、董事會在每年12月底前召集股東大會審議年度預算,(如未通過,則根據(jù)股東大會意見修訂再次提交股東大會審議);
4、已獲批準的年度預算報告報送執(zhí)行董事(或董事長)和監(jiān)事長。
第三章 籌資管理
第一條 資金來源包括負債和所有者權益。
第二條 公司可運用負債方式滿足資金需要,負債包括流動負債和長期負債。流動負債是指期限不超過一年的負債,主要包括短期借款、商業(yè)信用(包括應付帳款、應付票據(jù)、預收帳款等)等;長期負債是指期限超過一年的負債,主要包括長期借款和債券等。
第三條 優(yōu)先充分運用商業(yè)信用手段增加流動資金,在向銀行和其他非銀行金融機構借入借款應遵守國家法律、法規(guī)、政策,在平等協(xié)商的基礎上與借款方簽訂借款合同后辦理借款。
第四條 借款相關費用的處理:
1、流動負債性質(zhì)的借款費用或雖然是長期借款性質(zhì)但不是用于購建固定資產(chǎn)的借款費用,直接計入當期損益。
2、債券發(fā)行費是指與債券發(fā)行直接有關的費用,包括債券承銷費、印刷費、律師費、發(fā)行手續(xù)費以及其他直接費用。不是用于購建固定資產(chǎn)的債券發(fā)行費直接計入當期損益。
3、購建固定資產(chǎn)發(fā)生的債券發(fā)行費和借款費用,在尚未交付使用前計入在建工程的成本;在固定資產(chǎn)交付使用后計入財務費用,具體可根據(jù)額度和使用期限確定可采用一次性計入財務費用或分期攤銷。
4、籌建期間發(fā)生的借款費用計入長期待攤費用。
5、清算期間發(fā)生的借款費用計入清算損益。
第五條 所有者權益是保證公司穩(wěn)定經(jīng)營的重要資金來源,主要包括股本、資本公積、留存收益等。公司可以根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,通過吸收社會法人、外國資本和職員投資等方式不斷增加資本總額,以增強公司實力。
第六條 股票發(fā)行費是與股票發(fā)行直接有關的費用,包括股票承銷費、注冊登記費、律師費、公關及廣告費、印刷費及其他直接費用。股票按面值發(fā)行,發(fā)行費計入當期費用;股票按溢價發(fā)行,發(fā)行費先從本次股票發(fā)行的溢價中扣除,其余溢價部分計入資本公積,發(fā)行費用大于本次股票溢價而未能抵扣的部分,列入財務費用。
第七條 公司發(fā)行債券和增發(fā)新股由董事會制定相關方案,經(jīng)股東大會審議通過后才能實施。
第四章 流動資產(chǎn)管理
第一條 流動資產(chǎn)主要包括現(xiàn)金、應收帳款和存貨等。流動資產(chǎn)管理的目標是以最低的成本滿足經(jīng)營周轉的需要。
第二條 流動資金是指投放在流動資產(chǎn)上的資金,流動資金控制權屬總經(jīng)理,由財務經(jīng)理掌握使用。
1、員工因公需要可允許領用適量現(xiàn)金,除此以外不得借款、領款。
2、員工報銷費用須經(jīng)所在部門負責人、費用主管部門負責人、主管財務的副總裁(或其授權人)、總經(jīng)理(或其授權人)簽字審核后方可報銷。
3、對外部單位贊助費、資助費等社會性支出,由執(zhí)行董事(或董事長)審批。
4、未按第1、2、3款規(guī)定辦理的,出納人員應拒絕支付。
第三條 做好現(xiàn)金收支管理工作。
1、現(xiàn)金使用范圍按國家有關部門法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
2、出納必須對每筆經(jīng)濟業(yè)務逐筆登記現(xiàn)金日記帳,每日對庫存現(xiàn)金進行結帳、盤點,做到帳款相符,每月終了,現(xiàn)金日記帳與現(xiàn)金總帳科目的余額核對相符。
3、支付外單位的業(yè)務往來款項,現(xiàn)金支付限在1000元以內(nèi),無特殊情況不得突破,超過限額應以轉帳方式支付。
4、庫存金額最高限額為6000元,超過限額部分應及時交存銀行。
5、不得坐支現(xiàn)金和以白條抵庫。
6、不準出借帳戶和以公司的名義為他人套取現(xiàn)金。
第四條 有外幣收支時,應分人民幣現(xiàn)金、外幣現(xiàn)金的幣種設置帳戶進行明細核算,加強對外幣業(yè)務的管理。
第五條 流動資金的使用實行計劃管理,主要通過預算管理來實現(xiàn),具體根據(jù)預算管理制度辦理。
1、各部門需根據(jù)年度預算總額,分月填報月度用款計劃,并于每月20日前把次月用款計劃報財務管理部。
2、用款時由經(jīng)辦人填寫用款申請單,經(jīng)所在部門負責人、財務經(jīng)理、總經(jīng)理審批后,出納人員方可付款。
3、對流動資金占用相關責任人應制訂考核獎懲辦法。
第六條 應收款項包括應收帳款、其他應收款、應收票據(jù)等,公司根據(jù)《壞賬及存貨報損的處理規(guī)定》做好壞帳的確認工作,壞帳損失采用備抵法核算,壞帳準備金按應收款項期末余額4‰的比例提取。
第七條 存貨是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為銷售或耗用而儲備的物資,包括材料、低值易耗品等。
1、購入物資應辦理入庫手續(xù),由倉庫統(tǒng)一驗收、管理。領用材料時,應由經(jīng)辦人填寫領料單,經(jīng)相關程序批準才可領用。特種商品必須經(jīng)總經(jīng)理批準后方可領用。
2、低值易耗品等物資的領用,由使用人填寫領料單,經(jīng)低值易耗品管理者登記,由所在部門經(jīng)理簽字,倉庫才可發(fā)貨。
3、應以舊調(diào)新的物料或低價財產(chǎn),應以廢品物料抵交后領新。
4、存貨按實際成本計價,采用加權平均法核算。
5、存貨的盤盈、盤虧、毀損的按相應報損程序報損后的凈損失,計入當期損益。
第五章 投資管理
第一條 按變現(xiàn)能力和投資目的可分為長期投資和短期投資。短期投資指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過一年的投資,長期投資指短期投資以外的投資。
第二條 根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定,公司可用現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)等對外投資。對外投資批準權屬董事會。
第三條 短期投資成本和損益確認
1、短期投資成本是指取得短期投資實際支付的全部價款,包括稅金、手續(xù)費等相關費用,但不包括短期投資時已宣告而尚未領取的現(xiàn)金股利和已到期但尚未領取的債券利息。
2、短期投資取得時實際支付價款中包含的已宣告尚未領取的現(xiàn)金股利或已到期尚未領取的債券利息,作應收股利或應收利息。
3、短期投資持有期間所獲得的現(xiàn)金股利或利息,作為投資成本的收回,沖減投資的帳面價值。
4、短期投資處置時,按處置收入與短期投資帳面價值的差額確認為當期投資損益。
第四條 短期投資跌價準備。短期投資在期末資產(chǎn)負債表上反映的價值采用成本與市價孰低法計價,另設短期投資跌價損失準備科目進行核算。處置短期投資時,短期投資跌價準備一并進行調(diào)整。
第五條 長期債權投資成本是指取得長期債權投資時支付的全部價款,包括稅金、手續(xù)費等相關費用,已到期尚未領取的利息作應收利息。
第六條 長期債權投資利息
1、分期付息的長期債權投資,按期計提的利息計入當期投資收益,同時作為應收利息單獨核算,收到利息時相應沖減已計的應收利息。
2、一次性還本付息的長期債權投資,按期計提利息計入當期投資收益,同時增加長期債權投資,收到利息時相應沖減長期債權投資。
3、長期債券投資的溢價或折價在債券購入后至到期前的期間內(nèi)按直線法攤銷,與確認相關債券利息收入同時進行,調(diào)整各期的投資損益。
4、處置長期債權投資時,按處置收入與長期債權投資帳面價值的差額確認為當期投資損益。
第七條 長期股權投資成本指取得長期股權投資時支付的全部價款、或放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)(實物、無形資產(chǎn)等)的公允價值、或取得長期股權投資的公允價值(按評估價值確認或按合同、協(xié)議約定價值),包括稅金、手續(xù)費等相關費用,但不包括為取得長期股權投資發(fā)生的評估、審計、咨詢等費用,也不包括實際支付價款中包含已宣告而尚未領取的現(xiàn)金股利。
第八條 長期股權投資核算
1、對被投資單位沒有實際控制權、或不準備長期持有的、或受限制條件下經(jīng)營的情況應采用成本法核算,其帳面價值不隨被投資單位凈資產(chǎn)的變化而發(fā)生增減;
2、對被投資單位具有實際控制權、共同控制或重大影響的應采用權益法進行核算,根據(jù)其投資比例分攤其凈資產(chǎn)的增減數(shù)計入投資損益,同時增加或減少長期投資的帳面價值;
3、在以成本法核算長期投資的情況下,從被投資單位所分回的利潤、股利或利息,計入投資收益;
4、在以權益法核算長期投資的情況下,隨著投資單位所有者權益的變動相應調(diào)整長期股權投資的帳面價值,被投資單位所分回的利潤、股利或利息,應沖減長期投資帳面價值;
5、在權益法核算情況下,長期投資股權成本差額應按一定期限(按合同規(guī)定的投資期限,或按不低于10年期限)平均攤銷,計入投資損益。
6、收回長期投資與帳面價值的差額計入當期投資損益。
第九條 長期投資減值準備按照《企業(yè)會計制度》計提,并直接計入當期損益。
第十條 公司可以全額資本金對外進行投資。
第十一條 長期投資的程序性政策規(guī)定與管理標準根據(jù)投資管理有關規(guī)定辦理。需要對新項目投資進行評價和可行性分析,計算有關項目預計收益,預測投資項目現(xiàn)金流量。
第十二條 對已經(jīng)投資項目或正在實施的項目,采取系統(tǒng)網(wǎng)絡管理,對各投資企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理進行全方位監(jiān)督,保證投資項目正常運行。
第六章 成本費用管理
第一條 經(jīng)營活動各項耗費根據(jù)各項財務制度計入成本費用。主要包括營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務費用等。
第二條 下列支出不得列入成本費用:
1、購置和建造固定資產(chǎn)支出;
2、購建無形資產(chǎn)的支出;
3、對外投資的支出;
4、被沒收的財物;各項罰款、贊助、捐贈支出;
5、歸還固定資產(chǎn)投資借款的本金和在固定資產(chǎn)投入使用前發(fā)生的借款利息和外幣折算差額;
6、在職工福利費中開支的福利費;
7、向股東發(fā)放的股利;
8、 償還債務本金;
9、國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。
第三條 經(jīng)營活動中發(fā)生的差旅費、業(yè)務招待費,分別按公司制定的《因公出差管理制度》、《經(jīng)營業(yè)務費管理制度》嚴格執(zhí)行。
第四條 員工工資由綜合部造冊,相關負責人審核,經(jīng)總經(jīng)理審批后,由財務部發(fā)放。
第五條 福利費每月按職工工資總額的14%的比例計提、工會經(jīng)費每月按職工工資總額的2%計提、職工教育經(jīng)費每月按職工工資總額的1.5%計提,養(yǎng)老金等按有關規(guī)定計繳。
第六條 經(jīng)營活動當期所發(fā)生的營業(yè)費用、管理費用、財務費用,不計入成本內(nèi),營業(yè)費用直接從營業(yè)收入中扣除,管理費用和財務費用計入當期損益。
1、營業(yè)費用包括業(yè)務人員的工資補貼和福利費、廣告費、展覽費、租賃費(不包括融資租賃費)、差旅費、經(jīng)營業(yè)務費等。
2、管理費用包括行政管理人員的工資補貼和福利費、折舊、工會經(jīng)費、業(yè)務招待費、職工教育經(jīng)費、研究開發(fā)費、技術轉讓費、無形資產(chǎn)攤銷、壞帳損失、辦公用品、水電費、物料消耗、房租費、會議費等其它因管理需要所支付的費用等。
3、財務費用包括經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、銀行手續(xù)費等。
第七章 固定資產(chǎn)管理
第一條 固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機械、運輸工具、以及其他與經(jīng)營活動有關的設備、器具等;不屬于經(jīng)營活動主要設備的物品,單位價值在2000元以上、使用年限超過二年的也作為固定資產(chǎn)。
第二條 固定資產(chǎn)的管理范圍為符合上述條件的在用、不需用、未使用的固定資產(chǎn),包括在建工程。固定資產(chǎn)的購置、轉讓和報損應按規(guī)定程序報批。綜合服務部和財務部應分別設立固定資產(chǎn)管理臺帳和明細帳登記,妥善管理。
第三條 固定資產(chǎn)按以下方法計價:
1、自行建造的固定資產(chǎn),按建造該項固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出計價。
2、購入的固定資產(chǎn),以買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝費和交納的稅金等計價。
用借款和發(fā)行債券購建固定資產(chǎn)時,在購建期間發(fā)生的利息支出和外幣折價差額,計入固定資產(chǎn)價值。
3、融資租賃的固定資產(chǎn),按租賃合同的價款加上支付的運輸費、途中保險費、包裝費、利息支出等計價。
4、股東投入的固定資產(chǎn),按評估確認的價值計價。
5、擴建、改建的固定資產(chǎn),按固定資產(chǎn)的價值加上擴建、改建該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的實際支出扣除擴建、改建過程中產(chǎn)生的變價收入后的金額計價。
6、接受捐贈的固定資產(chǎn),按所附發(fā)票或驗收清單所列金額計價。無發(fā)票帳單的,根據(jù)同類固定資產(chǎn)的市價計價。
7、盤盈的固定資產(chǎn),按照同類固定資產(chǎn)的重置價值計價。
8、接受債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務方式取得的固定資產(chǎn),按實際抵債部分的賬面價值加上應支付的相關稅費計價。
9、已投入使用,但尚未辦理竣工手續(xù)的固定資產(chǎn),應先按估價記帳,并計提折舊,待確定實際價值后,予以調(diào)整原估價和已計提折舊。
第四條 固定資產(chǎn)修理改良支出是指能增加固定資產(chǎn)效用或延長其使用壽命的修理、改裝和改建支出等。
1、固定資產(chǎn)修理支出,固定資產(chǎn)經(jīng)常性修理支出作為收益性支出處理;修理費用發(fā)生不均衡且數(shù)額較大的,可以采取分期攤銷或者預提的辦法,但須報經(jīng)相關部門同意。
2、融資租入固定資產(chǎn)改良支出列入融資租入固定資產(chǎn)成本;
3、經(jīng)營租賃固定資產(chǎn)改良支出在受益期限內(nèi)攤銷,如受益年限大于租賃期限,則應在租賃年限內(nèi)攤銷。
第四十八條 固定資產(chǎn)的折舊采用以下方法:
1、固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法,殘值率為3%,一般情況下折舊年限按照國家規(guī)定的最低年限。
2、本月轉入的固定資產(chǎn)從下月起計提折舊,本月轉出的固定資產(chǎn)本月照提折舊。
3、雖已交付使用,但尚未辦理竣工決算的,按照工程的預算或協(xié)議等資料估價轉入固定資產(chǎn),并計提折舊,待確定實際價值后,再行調(diào)整。
第五條 員工有責任維護、妥善使用財產(chǎn),使用不當或無故損壞者應予以賠償,對愛護財產(chǎn)、避免重大損失者應給予獎勵。
第八章無形資產(chǎn)、長期待攤費用管理
第一條 無形資產(chǎn)是公司的重要資源,是指企業(yè)長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn),包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第二條 自行創(chuàng)造或外部購入的無形資產(chǎn)歸公司所有,經(jīng)董事長審批后,可向外轉讓無形資產(chǎn)的所有權或使用權,公司商標權歸屬公司。
第三條 無形資產(chǎn)計價:購入的無形資產(chǎn),按實際成本記帳;接受投資取得的無形資產(chǎn),按照評估確認或者合同約定的價格記帳;自行開發(fā)并按法律程序取得的無形資產(chǎn),按依法取得時發(fā)生的注冊費、聘請的律師費等費用,作為無形資產(chǎn)的實際成本。
第四條 無形資產(chǎn)的攤銷
1、無形資產(chǎn)從開始使用之日起,按照預計使用期限內(nèi)分期平均攤銷,未攤銷余額在會計報表中列示。
2、若預計使用期限超過了相關合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限的,無形資產(chǎn)攤銷年限按以下方法確定:
1、法律、合同或者申請書分別規(guī)定了有效期限和受益年限的,以法定有效年限與合同或申請書中規(guī)定的受益年限中較短者作為上限。
2、法律中規(guī)定了有效年限,合同或者申請書中未規(guī)定受益年限的,以法定有效年限為準。
3、法律中未規(guī)定有效年限,合同或申請書中規(guī)定受益年限的,以合同或申請書規(guī)定的受益年限作為上限。
4、法律、合同或者申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的,以10年作為上限。
5、攤銷年限一經(jīng)確定,不得任意變更。
第五條無形資產(chǎn)可使公司在競爭中處于特殊的有利地位,可得到額外經(jīng)濟利益,應對無形資產(chǎn)進行維護和提高。
1、專利權或商標權到期前,應辦理相應法定手續(xù)得以延期使用;
2、非專利技術應有相應的保密措施,嚴防非專利技術泄密給公司造成損失;
3、專利權、著作權或商標權受到侵犯,應及時加以制止;制止無效,應進行法律訴訟,以維護無形資產(chǎn)不受侵犯。
第六條 長期待攤費用是指已經(jīng)支出但攤銷期限在1年以上(不含)的各項費用,包括固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在1年以上的其他待攤費用。
第七條 在籌建期間內(nèi)發(fā)生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等,應當在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月一次性計入損益。
第九章利潤分配
第一條 利潤分配的項目包括提取公積金和分配股利二部分。
第二條 公積金主要用于彌補虧損、擴大經(jīng)營和轉增為股本。公積金根據(jù)股東決定按一定在當年稅后利潤中提取。
第三條 股利是指向投資者分配的利潤,原則上應從累計盈利中分派股利。
第四條 利潤分配應按下列順序進行:
1、彌補以前年度虧損。
2、支付到期債務本金。
3、按股東會決定提取相應的公積金。
4、向股東支付股利。
第十章報表管理
第一條 報表管理是指對外的財務及有關經(jīng)濟指標報表的管理,包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、主要經(jīng)濟指標匯總表、決算報告等。
第二條 編制報表必須以國家財務、統(tǒng)計等制度法規(guī)為依據(jù),做到數(shù)字真實、計算正確、內(nèi)容完整、說明清楚、報送及時。已報出報表中發(fā)現(xiàn)有誤,應及時予以更正。
第三條 會計報表的月結期為月末,年報為12月31日。
第四條 報表編制日期如下:
資產(chǎn)負債表,損益表,現(xiàn)金流量表,次月的4日內(nèi)。
下月的綜合工作匯編、預算報告在當月的25日以前。
上月的計劃執(zhí)行情況、決算報告在本月5日以前。
其他需要上報的報表按照送達部門要求及時報送。
第五條 在報送報表的同時,應編寫財務分析,說明在經(jīng)營期間、生產(chǎn)經(jīng)營、資金周轉、利潤與分配、稅金交納、存貨變動,對本期或下期財務發(fā)生重大影響等事項。
第六條 財務報表須經(jīng)財務經(jīng)理、總經(jīng)理簽章和公司蓋章后有效。
第七條 財務報表反映著公司綜合經(jīng)濟實力和企業(yè)的經(jīng)營狀況,對外報表一律由財務管理部提供、報送,任何部門不得隨意向外提供,需要財務報表的,需有公司總經(jīng)理同意對外提供的批件,財務管理部方可提供。凡收到報表的部門和個人都不得隨意堆放、應注意保密。因保密不善而泄密對公司帶來損失的,按損失大小給予處罰。
第十一章發(fā)票管理
第一條 發(fā)票管理是指對增值稅專用發(fā)票、工商企業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、工商企業(yè)統(tǒng)一收款收據(jù)的管理。
第二條 財務管理部應指定專人管理、領購、保管發(fā)票,發(fā)票管理人員應做好登記、發(fā)放、調(diào)換等工作。
第三條 對外經(jīng)濟往來中,凡購買商品或接受勞務所需支付款項,都必須取得對方發(fā)票或收據(jù)(屬于增值稅項目的應取得增值稅專用發(fā)票)。
對外供應貨物、提供勞務等可取得收入的都必須開具發(fā)票(或收據(jù))。開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、逐欄、全部聯(lián)次一次性如實開具,并加蓋公司財務專用印章或發(fā)票專用章。
第四條不得轉借、代開發(fā)票,不得將發(fā)票帶往公司所在行政區(qū)域以外開具。
第五條 發(fā)票采用以舊換新的方法領用,發(fā)票管理人員應將原發(fā)票存根清點,如有違反規(guī)定的,不予調(diào)換。
第六條 無特殊情況,不得開紅字發(fā)票,不得作廢,確需開紅字發(fā)票的,須經(jīng)財務部經(jīng)理簽字同意。
第十二章會計檔案管理
第一條 會計檔案管理根據(jù)國家檔案管理的有關規(guī)定,結合具體實際,建立會計檔案管理制度。
第二條 財務管理部負責會計檔案的整理、組卷、歸檔工作。平時逐月做好記帳憑證、報表的裝訂工作并加蓋有關人員的印章。按照檔案標準要求,年度終了后,在次年三月以前做好報表、帳簿的立卷、裝訂工作,按報表、帳簿、憑證順序排列,編好案卷號,抄寫案卷目錄一式三份,一份會計部門保存,一份存入檔案箱,一份隨同檔案移交檔案室保管。
第三條 會計檔案由財務管理部保存一年后,移交檔案室保管,移交時,雙方在移交清單上簽字,明確責任。
第四條 會計人員和檔案管理人員調(diào)動工作,必須辦好移接交手續(xù)后才能離職。
第五條 會計檔案應做到科學管理,即:存放有序、查找方便、防蛀、防鼠、防霉,防火,確保檔案資料的完整、安全。
第六條 非財務人員查閱檔案,須經(jīng)財務部及檔案管理人員同意;財務部人員查閱,須經(jīng)檔案管理人員同意;外單位查閱應憑該單位介紹信,經(jīng)檔案主管部門領導批準方可查閱。查閱檔案應辦理必要的登記手續(xù)。會計檔案不得外借,特殊情況須經(jīng)總經(jīng)理批準可提供復印件。
第七條 會計檔案保管到期,由檔案室提出銷毀意見,會同會計部門審查鑒定,編制會計檔案銷毀清冊,由公司總經(jīng)理簽署意見。同時將需永久保存的有關憑證抽出組成永久案卷保管。
第八條 銷毀檔案時應由會計機構、檔案機構共同派員監(jiān)銷參加,參加人員應對批準銷毀的會計檔案進行清點、核對,并在銷毀清冊上簽字,并將監(jiān)銷情況報告總經(jīng)理。銷毀清冊列入會計檔案作永久保存。
第十三章 財務分析
第九條 財務分析是指以財務報表和其他資料為依據(jù)和起點,采用專門法,系統(tǒng)分析和評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務狀況及其變動,主要為投資人、債權人、企業(yè)經(jīng)營管理的決策參考。
第十條 財務分析主要有償債分析、利潤分析、報表分析、發(fā)展分析、風險分析、投資可行性分析、資信分析等。
1、償債分析。反映償債能力指標包括:速動比率、流動比率、負債比率、已獲利息倍數(shù)等。
2、利潤分析。反映利潤能力的指標包括:資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)報酬率等。
3、發(fā)展分析。發(fā)展分析指標一般包括:利潤增長率、成本費用下降率、平均投資收益增長率、資本增值率等。
4、報表分析。報表分析內(nèi)容一般包括:資產(chǎn)結構分析與利潤分析,同時可將償債分析與經(jīng)營能力分析綜合反映。
5、風險分析。風險分析是指對因各種原因的存在使控制公司效益發(fā)生不確定變化的可能性分析,包括財務風險分析、投資風險分析、外匯風險分析等。
6、投資可行性分析。投資可行性分析內(nèi)容包括:投資支出的分析、籌資分析、現(xiàn)金流量分析、收益分析、風險性分析以及敏感性分析。主要使用以下幾種方法:投資回收期法、獲利性指數(shù)法。
第十一條 資信分析。與外單位發(fā)生重大經(jīng)濟業(yè)務時,一般應進行資信分析。資信分析包括:合作單位的資產(chǎn)結構是否符合其經(jīng)營情況、該單位的償債能力、該單位的盈利能力、該單位的資產(chǎn)經(jīng)營能力、該單位的相關業(yè)務合同履行情況等。
第十四章 清算業(yè)務
第一條 清算是指公司及所投資公司破產(chǎn)、解散和被撤銷,正常經(jīng)營活動終止,依照法定程序收回債權、清償債務、分配剩余財產(chǎn)的行為。
第二條 公司及所投資公司破產(chǎn)、解散和撤銷應當成立清算機構,具體清算程序根據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)和《公司章程》的相關規(guī)定辦理。
第三條 清算財產(chǎn)包括宣布清算時全部財產(chǎn)以及清算期間取得的資產(chǎn)。已作為擔保物的財產(chǎn)相當于擔保債務的部分,不屬于清算財產(chǎn),擔保物的價款超過所擔保的債務數(shù)額的部分,屬于清算財產(chǎn)。
第四條 清算的會計期間、財產(chǎn)清償順序按相關法律法規(guī)執(zhí)行。
第五條 清算會計期間的開始,應編制可實現(xiàn)凈值為基礎的清算開始日的清算資產(chǎn)負債表、凈資產(chǎn)變動表、清算財產(chǎn)表、清算財產(chǎn)分配表。清算期間跨年度的,應于年度終了時編制相關報表。
第六條清算會計期間終了之前,清算組編制財產(chǎn)分配表,在清算程序中多次進行債務清償或財產(chǎn)分配的,還應于每次清償債務或分配財產(chǎn)后編制財產(chǎn)分配表。
第十五章附則
第七條 本制度由公司財務管理部負責解釋。
第八條 本制度自頒布之日起執(zhí)行。
第12篇 物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理制度3
物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理制度(三)
一、目的:規(guī)范公司固定資產(chǎn)管理,充分整合利用資源
二、范圍:公司各部門
三、總則
1、釋義:固定資產(chǎn)指使用年限超過一年以上,單價價值在2000元以上的有形資產(chǎn);以及一些單價不足2000元,但數(shù)量眾多,使用年限超過一年以上的物品。
2、分類:
①建筑物(如員工宿舍、辦公樓),產(chǎn)權歸公司的房屋;
②運輸設備(各種機動車輛);
③電子設備(空調(diào)、電腦、打印機、復印機、傳真機、音像設備等);
④其他(辦公桌、椅、柜、沙發(fā)、高檔裝飾品等)。
四、計劃及審批權限
1、資產(chǎn)實行計劃管理,每年的元月份前各部門根據(jù)需要填寫固定資產(chǎn)購置申請報總辦;
2、根據(jù)各部門申請(申請表附后),公司當年經(jīng)營計劃以及固定資產(chǎn)現(xiàn)狀,綜合平衡后編制當年的固定資產(chǎn)采購計劃,計劃必須詳細的列出預購物品種類、名稱、單價、金額等內(nèi)容,并說明原因;
3、經(jīng)理批準后,報財務部審核考察。
4、部依據(jù)有關批準報告進行市場詢價,五個工作日內(nèi)將詢價報給總辦及總經(jīng)理。
五、購置與驗收
1、固定資產(chǎn)的購置應有需要部門向總辦提出申請,總辦綜合平衡后,如同意,應按計劃管理權限和程序逐級審批;如不同意,應給予申請部門調(diào)配或說明原因;經(jīng)批準的申請或年度計劃是購置固定資產(chǎn)的前提。
2、總辦為固定資產(chǎn)實物管理部門,負責對批準的采購計劃和采購報告統(tǒng)一購買各部門申請的固定資產(chǎn);在購買過程中應嚴格按批準的標準、種類、數(shù)量,本著貨比三家的原則購買,有條件進行招投標的應通過招投標方式采購,公司其他部門和個人無權采購固定資產(chǎn)。
3、對大件或數(shù)量較大的固定資產(chǎn)采購,財務部應進行審計和市場考察。
4、固定資產(chǎn)使用(保管)部門為固定資產(chǎn)驗收部門,使用和驗收責任人為部門經(jīng)理。總辦采購完成后,填寫驗收單交驗收部門責任人,驗收無誤后在驗收單上簽字確認,隨固定資產(chǎn)的相關技術資料、保修單等由總辦相關人員存檔管理。使用部門如需要可以復制。
5、固定資產(chǎn)購置的經(jīng)辦人應在購置完成后持驗收單及有效發(fā)票到財務部辦理報銷手續(xù)。
六、固定資產(chǎn)使用管理
1、固定資產(chǎn)使用人負責使用保養(yǎng)、保管分配其使用的固定資產(chǎn),如使用中出現(xiàn)故障應報告總辦處理,發(fā)生丟失及惡意損壞視其情節(jié)輕重及損壞程度,使用人應按購置價格減去折舊后的殘值賠償。
2、責任人離開公司時,應辦理固定資產(chǎn)移交手續(xù)后再辦理離職手續(xù),否則總辦人力主管有權拒絕收離職手續(xù)。由此造成的后果,由固定資產(chǎn)使用人承擔。
3、責任人因崗位變動,不再使用原固定資產(chǎn),應將管理的資產(chǎn)交總辦,由總辦根據(jù)情況調(diào)配使用,部門內(nèi)或部門間無權調(diào)配資產(chǎn)的使用。
4、配給責任人的資產(chǎn)屬于公司所有,其使用只能用于公司業(yè)務需要,嚴禁將公司資產(chǎn)挪作他用,或不在指定地點使用。
5、使用部門及責任人應配合總辦、財務部對資產(chǎn)情況的核對清查等工作。
6、總辦應建立固定資產(chǎn)臺帳,詳細記錄固定資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號、使用部門負責人、啟用時間、原始金額等情況,財務部應建立固定資產(chǎn)明細分類帳,詳細記錄固定資產(chǎn)的購入、調(diào)拔、結存等情況。
7、每年十一月份由總辦組織、財務部和使用部門配合,對固定資產(chǎn)進行清理清點,檢查固定資產(chǎn)的使用情況,編制固定資產(chǎn)清查清點明細表,并寫出書面清查報告。
8、總辦對長期閑置的固定資產(chǎn),應及時處理,不能正常使用無法修復的,要及時辦理報廢手續(xù),固定資產(chǎn)的報、轉讓均需按規(guī)定審批后方能辦理。
七、本規(guī)定由總辦制定解釋,交辦公會討論修訂。
八、附《固定資產(chǎn)購置申請表》
第13篇 ds物業(yè)公司電梯維修保養(yǎng)監(jiān)督檢查制度
物業(yè)公司電梯維修保養(yǎng)監(jiān)督檢查制度
范圍
本標準規(guī)定了對電梯代維方的維保工作實行有效的監(jiān)督檢查的工作制度,確保電梯的維修質(zhì)量和安全運行,本制度適用于__物業(yè)公司電梯監(jiān)督維保工作。
監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)制度
1為了對電梯代維方的維保工作實行有效的監(jiān)督檢查,確保電梯的維修質(zhì)量和安全運行,特制定此規(guī)定。
2外包方工作人員應遵守本中心各項管理制度,服從管理,派出工作人員必須持證上崗,工作中應配帶相應的防護用品并有專人監(jiān)護,工作期間不能離崗到其它區(qū)域。
3根據(jù)合同要求電梯代維方按計劃定期對電梯進行維保工作,維保工作要避開電梯使用高峰。
4電梯代維方維修人員進行維保工作時,應先通知值班人員,并由值班人員陪同參與維保工作的監(jiān)督檢查,以確保維保質(zhì)量。
5電梯機房門鑰匙需由值班人員妥善保管,不準轉借他人,隨處亂放,以防鑰匙丟失。
6維保工作完成后,值班人員必須把機房門鎖好,禁止無關人員進入機房。電梯臨時維修及定期保養(yǎng),值班人員要有相應資料記載,并填寫《值班交接班記錄》《服務質(zhì)量檢查表》。
7對于因部件損壞等原因不能及時修復的電梯,應了解清楚,并督促盡快修復。
8電梯維保時應放置明顯警示牌提示乘客。
記錄
《值班交接班記錄》
《服務質(zhì)量檢查表》。
附加說明:
1.本標準由工程管理部門組織起草、公司主管審核、總經(jīng)理批準。
2.本標準由工程管理部負責解釋、修訂。
第14篇 某物業(yè)分公司保安隊獎懲制度
物業(yè)分公司保安隊獎懲制度
獎勵:
1、對舉報本保安隊隊員,敲詐勒索,違紀違法,每舉報一次屬實者獎:300元。
2、抓獲一名違法犯罪分子,獎:100元(三無人員除外)。
3、在追捕違法犯罪分子過程中,英勇負傷者獎:500元以上,負重傷者獎:1000元以上,并由管理處負責全部醫(yī)療費,犧牲者獎給親屬3萬元整。
4、協(xié)助保安隊或有關部門破獲案件一次獎:100元以上。
5、能遵守保安隊學習和訓練制度,學習和訓練成績優(yōu)秀,工作積極肯干者,經(jīng)班和隊里研究確定可獎:100元。
6、責任轄區(qū)每季無發(fā)生治安案件的獎全部責任人員共計200元。
7、若得一面錦旗者,獎500元。獎狀:獎50元;表揚信,獎20-100元。
懲罰:
1、打人,罰100元,并承擔受害人一切醫(yī)療費用,情節(jié)嚴重者,送司法部門按法律程序處理。
2、以查物證或其他借口為由,敲詐勒索他人錢物的,一次罰款300元,情節(jié)特別嚴重由保安隊開除并由有關部門依法處理。
3、在責任地段內(nèi)發(fā)案一次,每個責任人罰50元以上。
4、工作不負責任,擅離職守,工作時間干與工作無關的事,一次罰款30元,二次罰款80元,三次者開除出隊。
5、在執(zhí)勤時喝酒、會客、看書、看報、抽煙、坐下、躺下、閑談等,
一次罰款10-30元,二次30元,三次60元,屢教不改者勸其離隊。
6、有事不請假,上崗遲到早退,每次罰款10元,無故曠工不上崗,每曠工一天罰50元,并扣發(fā)當天工資,曠工兩天加倍處罰,曠工三天自動離隊除名。
7、凡違反保安隊內(nèi)務衛(wèi)生制度、條款條例,周內(nèi)務務衛(wèi)生評比最差者,一次罰10元,二次罰20元,連續(xù)三次罰款50元。
8、凡違反保安隊,儀容儀表規(guī)定者,每次罰款50元。
9、在逮捕違法犯罪分子時,退縮不前,貪生怕死,致使犯罪分子傷害到群眾、治安員和其他人員或讓犯罪分子逃脫,罰款200-500元,并按情節(jié)輕重給予紀律處分和開除出隊。
10、對保安員擅自留人在保安隊宿舍留宿者,一次罰款30元,二次罰款60元,對在宿舍吵鬧及超過睡覺時間未歸者,一次罰款10元,整夜不回者,罰款50元。
11、不熟悉責任地段情況者,罰款10元。
12、發(fā)現(xiàn)情況不及時匯報者一次罰款10元。
13、發(fā)現(xiàn)有賭博,一次罰款50元以上,酌情給予50-300元罰款。
14、無故拖延上班時間超5分鐘以上者,罰款5元,二次15元,三次30元;若一月拖延達5次者,停班三天待處理,停班期間,不算出勤率,按兩倍計算并扣當月加班、夜班。
15、對安排工作落實不到位,沒在指定時間、質(zhì)量完成,沒正當理由者,視情節(jié)給予10-200罰款。
第15篇 中海物業(yè)公司經(jīng)理辦公例會制度
zh物業(yè)公司經(jīng)理辦公例會制度
為了進一步加強分公司內(nèi)部管理,提高工作效率,特制定本制度。
一、會議時間。為每周一下午4:00-6:00。
二、會議主持。由經(jīng)理主持,經(jīng)理因事不能參加,可委托副經(jīng)理主持召開。
三、會議參加人員。主任以上管理人員。如會議需要,可擴大有關人員參加。
四、會議主要內(nèi)容?？偨Y本周(前段)工作情況,協(xié)調(diào)各部門有關問題,研究部署下周(后期)工作任務,以及落實分公司經(jīng)營方針、長遠規(guī)劃、重大改革方案、年度工作目標、培訓計劃、人事管理、工資調(diào)整、獎金分配等重大事項。
五、會議記錄。由行政部主管做好記錄,對每周協(xié)調(diào)的有關問題、下周工作安排以及重大問題的研究形成會議紀要,下發(fā)各部門,以便貫徹實施。
第16篇 物業(yè)公司行政工作制度保密規(guī)定
物業(yè)公司行政工作制度:保密規(guī)定
1保密規(guī)定
為了加強對公司/管理處信息資料的綜合保護,完善公司辦公室/管理處工作規(guī)程管理,現(xiàn)根據(jù)國家有關保密管理規(guī)定及勞動法規(guī),結合公司/管理處運作之實際,特制定本規(guī)定。
1.1保密的范圍
1.1.1本規(guī)定所指保密的范圍是指未經(jīng)許可不能向他人透露的涉及公司/管理處各方面運作的所有信息資料,包括商業(yè)秘密、技術信息、業(yè)主資料、經(jīng)營信息及公司/管理處認定為秘密的其他資料。
1.1.2商業(yè)秘密是指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經(jīng)濟利益,具有實用性的技術信息和經(jīng)營信息;或者是因被泄露而引致公司/管理處權益受損的內(nèi)容。技術信息和經(jīng)營信息包括但不限于客戶/業(yè)主資料、合同資料、推廣計劃、管理策略、預算、薪酬制度、人事資料、財務計劃、會計資料、規(guī)劃設計圖紙、方案及計劃、程序軟件、技術參數(shù)、網(wǎng)絡信息以及與公司/管理處業(yè)務有關的資料。
1.2保密文件的控制
1.2.1保密文件的界定
1.2.1.1由物管公司經(jīng)理/管理處主任根據(jù)文件的內(nèi)容與時效性,界定本公司/管理處文件是否屬保密文件。
1.2.2保密文件的保管
1.2.2.1所有保密文件必須由專人負責保管。
1.2.2.2保密文件派發(fā)時,須在文件上注明密件,不得復印字樣。任何人如復印或抄錄保密文件,公司有權根據(jù)本規(guī)定追究其泄密責任。
1.2.2.3對于尚在草擬或討論中的、未經(jīng)最后確定及公布的方案或計劃,草案人必須在有關的討論會議后立即回收,以避免草案或計劃外泄,造成公司方面不必要的負面影響。
1.2.3保密文件的傳遞
1.2.3.1保密文件須以密封形式分發(fā)至接收人,并須于信封面注明發(fā)件人及收件人姓名,交由公司/管理處內(nèi)的特別指定人送往。
1.2.3.2對于需分別簽署審批的保密文件資料,經(jīng)辦人可按簽署的先后順序在同一份文件中傳簽,無須復印多份,以減低密件外泄的風險。
1.2.4保密文件的使用
1.2.4.1保密文件原則上不得借閱,如因特殊情況需內(nèi)部借閱,須獲管理處主任/物管公司總經(jīng)理批準并于指定地點方可查閱,不得超出指定參閱范圍及指定地點,更不允許擅自進行復印;管理處/部門間的借閱,須經(jīng)被借部門主管/管理處主任批準,并指定主管或以上職級的人員方可參閱,被借部門/管理處如有正當?shù)睦碛?有權謝絕相關密件的借閱。
1.2.5保密文件的銷毀
1.2.5.1如因特殊原因須復印密件,經(jīng)辦人須嚴格控制復印的份數(shù),如復印錯誤或有多印份數(shù),須立即作銷毀處理,不得用作二次紙循環(huán)再用。
1.2.6網(wǎng)絡保密文件的控制
1.2.6.1對于在網(wǎng)絡上傳輸?shù)谋Ｃ芪募?員工必須加具密碼儲存,并將有關的密碼告知主管。
1.2.6.2通過網(wǎng)絡傳送的保密文件,在接收后須立即進行保密存放,并確保存放安全后,馬上進行網(wǎng)絡密件的刪除處理。
1.2.6.3為加強網(wǎng)絡保密文件的安全,加具的密碼應避免告知其他無關人員。
1.2.6.4網(wǎng)絡系統(tǒng)打印輸出的保密文件,應當即時取回和保管好文件。
1.3員工保密的義務
1.3.1員工負有對公司/管理處上述信息及資料保密的義務,不得以任何手段或方式向第三方披露公司/管理處有關保密資料。
1.3.2員工在使用保密范圍內(nèi)的信息時,應當取得公司/管理處的許可,并應妥善保存有關資料,以保證不被外泄。
1.3.3員工應當遵守公司/管理處的保密制度,不得違反公司/管理處有關的保密規(guī)定;不得以盜竊、利誘、協(xié)迫或其他不正當手段獲取公司/管理處的保密資料;不得披露、使用或幫助他人獲取公司/管理處的保密資料。
1.3.4員工有責任對工作過程中所接觸到的敏感資料或保密文件做出特別處理與控制,以避免保密文件的泄露甚至流失。
1.3.5員工不論是以何種原因離開公司/管理處的,以后必須對公司/管理處的保密資料承擔保密義務。
1.3.6員工不得在公眾場合談論有關屬公司/管理處保密信息或資料的內(nèi)容。
1.4員工泄密的后果與處理
1.4.1若因員工泄密而造成公司/管理處損失的,該員工須承擔連帶責任,公司/管理處同時有權追繳其違法所得。
1.4.2對于涉及互聯(lián)網(wǎng)的泄密行為,公司/管理處有權根據(jù)有關法律法規(guī)進行處理與追究。
1.4.3在職員工如違反本保密規(guī)定,公司/管理處有權依據(jù)勞動法有關規(guī)定即時解除與員工的勞動合同,且不給予任何經(jīng)濟補償;造成公司損失的,公司/管理處有權要求員工賠償。
1.4.4對于泄露公司/管理處資料,無論員工是否有意,公司/管理處同樣會對員工做出紀律處分或保留追究其法律責任的權利。
第17篇 物業(yè)公司監(jiān)督檢查工作制度
物業(yè)公司監(jiān)督、檢查工作制度
監(jiān)督檢查工作是改進工作作風,提高工作效率的一項重要措施,也是保證公司各項工作落實的有效手段,為了加強督查工作,保證公司工作目標的實現(xiàn),特制定本制度。
一、主要職能部門
公司行政人事部作為監(jiān)督檢查工作的主要職能部門,應堅持實事求是,全面準確地了解和反映真實情況,力爭做到有分析、有建議、不流于形式。
二、加強計劃落實
公司行政人事部負責督促各部門每月25日前遞交的《月度工作計劃》,并定期公布各部門的執(zhí)行情況。
三、進行日常監(jiān)管
各部門必須認真貫徹執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理交辦的任務,不得無故拖延或不辦,如在工作中遇到重大問題和情況,應及時向領導請示報告。公司行政人事部要在相應時間內(nèi),向各承辦部門了解辦理情況,進行監(jiān)督檢查。
四、搞好信息反饋
及時收集和反饋物業(yè)經(jīng)理決定的各項工作的貫徹落實情況,對各部門報送的報告、簡報、材料進行匯總、整理和分析。
五、組織交流獎懲
督促各職能部門及時匯報貫徹落實各項工作的情況,不定期地組織部門間的工作交流與專題研討,并根據(jù)部門完成工作的質(zhì)量和效果,進行必要的獎懲。
六、附則
本制度由公司行政人事部解釋,自頒布之日起執(zhí)行。
第18篇 物業(yè)公司員工禮儀管理制度
各員工應具備的禮儀及當值時所需注意事項
a) 員工應具備的禮儀
1. 儀表
1.1 制服必須穿著整齊及清潔。
1.2 頭發(fā)應定期修剪及梳理整齊。
1.3 胡子必須刮干凈。
1.4 皮鞋必須擦亮。
1.5 手指甲必須定期修整及保持清潔。
1.6 必須注意個人衛(wèi)生。
1.7 必須佩戴工作證。
2. 禮貌
2.1 見到相熟的業(yè)戶, 必須有禮貌地打招呼。
2.2 對所有業(yè)戶的提問, 必須有禮貌地耐心回答。
2.3 即使面對無理取鬧的業(yè)戶,亦不可隨便惡言相向,必須耐心地解釋原因。若有必要時應轉達上級處理。
2.4 在當值時應盡量面帶笑容, 保持親切友善的形象。
2.5 即使正在向陌生人詢問時,亦應盡量保持笑容及禮貌,切記不可無故厲聲喝問, 影響管理處的形象。
2.6當值時絕對不可粗言穢語。
b) 所需注意事項
1. 工作態(tài)度
1.1 應主動地抓緊工作, 隨時做好思想準備。
1.2應不分界限地協(xié)助其它各級員工, 切勿抱著按職位辦事的心態(tài)工作而拒絕協(xié)助他人。
1.3 遇有任何事情發(fā)生, 應盡量冷靜處理, 切勿表現(xiàn)驚惶失措。若未能自行處理, 則應呈報上級并要求協(xié)助。
1.4 平日應多注意大廈內(nèi)外及四周所發(fā)生的事或任何改變, 保持警惕。
1.5 若發(fā)現(xiàn)可疑事態(tài), 切勿害怕麻煩而放棄追查。
1.6 遇有業(yè)戶投訴, 必須耐心聆聽, 并盡力為業(yè)戶解決問題。
1.7 必須具備團隊精神, 同事之間應主動互相幫忙, 不得在遇事時互相推卸責任而拒不赴援。
1.8 多注意其它各級員工的工作表現(xiàn), 遇有不能達到公司要求者應向有關人等指出其錯誤及盡量作出糾正。
1.9 若發(fā)覺有業(yè)戶需要幫忙, 應主動作出協(xié)助。
2. 紀律
2.1 當值時坐姿必須挺直。
2.2 保安員站崗時腰板必須挺直, 切忌歪歪斜斜, 損壞精神形象。
2.3 必須服從上級的指令, 不可違抗命令。
2.4 即使抓到賊人, 亦必須交由上級處理, 嚴禁無故使用暴力。
2.5 絕對不可在面對業(yè)戶時隨便抽煙或吃零食, 更不可咬著香煙或食物跟業(yè)戶講話。
2.6 不可無故遲到早退, 即使有任何理由亦必須 先向上級報告。如因故未能上班, 更應預早作出通知, 以便安排其他員工替補。
2.7 若有需要輪班必須準時, 而下班前亦必須將所有需交予下一班員工辦理的事項, 向下一班員工交待清楚方可離去。尚若下一班的員工因任何理由而延遲到達, 則必須等待下一班員工全部到崗后方或離去, 以免崗位出現(xiàn)真空。
2.8 若因用膳或其他理由而需離開任何崗位, 應先通知當值主管, 并且必須等待其他接崗員到達方可離開, 以免崗位出現(xiàn)真空。
2.9 若在巡邏時發(fā)現(xiàn)有崗位出現(xiàn)真空, 應暫時接替有關崗位, 并立即通知主管處理。
2.10必須緊記服務業(yè)戶原是管理處員工應盡的責任, 所有員工嚴禁向業(yè)戶索取任何形式的賞賜。即使業(yè)戶主動提出, 亦應該盡量禮貌地作出拒絕。
2.11員工制服必須整齊及筆挺。若出現(xiàn)破損應及時補救,否則每次罰款10元.
第19篇 z物業(yè)管理公司計算機管理制度
為了保障公司計算機系統(tǒng)的正常運作,有效的防止計算機病毒的入侵和擴散,保證系統(tǒng)的安全性,特制定本制度。
一、嚴格按照電腦操作規(guī)程開關、使用電腦;嚴禁帶電拔插電腦外置設備接口和電源線;否則,引起電腦故障由當事人負全部責任。倘若電腦發(fā)生故障,應記錄下當時進行的操作、故障現(xiàn)象及電腦提示,及時通知電腦管理員處理,不得擅自進行無把握的操作。
二、各工作人員必須使用自己的用戶名稱和密碼登錄服務器和進入系統(tǒng),密碼不得轉告他人,若因密碼泄漏引發(fā)的系統(tǒng)故障、機密泄漏及數(shù)據(jù)錯誤由該用戶負責。
三、所有計算機必須安裝防病毒軟件,實時監(jiān)控,由電腦維護員負責定期升級防病毒軟件;操作人員若發(fā)現(xiàn)防病毒軟件過期、不能監(jiān)控,應及時通知電腦維護人員,以便采取相應措施,保證安全。
四、公司電腦設備統(tǒng)一安裝、卸載軟件(已安裝軟件的登記備案);若要安裝、卸載軟件,須向部門經(jīng)理及電腦管理員申請,批準后方可進行;安裝軟件前,外來軟件須經(jīng)過病毒檢測。
五、各部門原則上只共享本部門的資源,如需共享其他部門的資源,需征得被共享資源部門主管的同意。所有的資源共享都必須設置密碼。如未設置密碼引起的泄密、文件被破壞等后果由開放共享者負全部責任。
六、未經(jīng)批準,外來人員及無關人員禁止操作電腦設備。
七、禁止未批準擅自在電腦設備上安裝軟件,禁止擅自修改系統(tǒng)配置,禁止擅自拆裝電腦部件。
八、禁止使用電腦進行與本職工作無關的操作。如:與工作無關的上網(wǎng)、下載、收發(fā)eml、網(wǎng)絡聊天、電腦游戲等。
九、和外單位的數(shù)據(jù)磁盤往來,必須先進行防病毒檢測,確認無病毒后方可進行數(shù)據(jù)存取。
十、如因工作需要上網(wǎng)、收發(fā)eml、下載,需填寫申請表,經(jīng)批準后方可進行。
十一、各部門應指定專人負責定期做好本部門應用系統(tǒng)的數(shù)據(jù)備份工作,并妥善保管好數(shù)據(jù)資料磁盤。
以上各項制度望各位員工遵照執(zhí)行,共同維護公司計算機系統(tǒng)的安全與穩(wěn)定。
第20篇 物業(yè)公司工程管理類標準制度
物業(yè)公司工程管理類標準
1.目的
建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準,進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管理。
2.范圍
本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。
3.管理標準
分項內(nèi)容 服務標準
前期介入、分戶驗收、接管驗收:
見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準》
裝修服務:
在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主
物業(yè)公司應根據(jù)政府相關規(guī)定和當?shù)厣盍晳T確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查
物業(yè)服務中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進出的路線及時間
業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務協(xié)議》
物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設計缺陷、共性問題進行識別,制訂應對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求
裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設施布置情況向業(yè)主進行交底說明
每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查,涉及結構或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留
裝修結束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收
裝修完畢后,房屋裝修檔案需進行存檔
遺留工程處理:
各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄,交房半年內(nèi),跟進地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決
形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)
工程檔案資料:
各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責任管理,電子目錄上報公司,項目負責人為第一責任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收
設備臺帳:
在交房后三個月內(nèi)建立設施設備臺帳
所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》,貼于或懸掛于設備上;由于部分設備無法張貼《設備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標識
節(jié)能降耗:
在項目交房一年內(nèi)應根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應建立節(jié)能降耗指標,并力爭持續(xù)改進
公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控燈不適合節(jié)能燈,但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行節(jié)約;其它能耗資源的控制使用
各物業(yè)服務中心應根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進行落實
中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅動、風機起?？刂坪蛯嵤崃坑嬃抗芾淼却胧﹣砜刂颇芎?/p>
維養(yǎng)計劃:
各項目應制訂各類設施設備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行,保留記錄
維修保養(yǎng)計劃應包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設備(吊船、擦窗機等)等
維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結合
設備房管理:
設備房內(nèi)外應有相應的標識,按照公司統(tǒng)一標準制作
現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設備維修檢修記錄完整。相關管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻
配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好
設備房內(nèi)的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識;重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識
各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責任人明確
設備房中重要設備上端如有排污管等設施時,應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施,做好防護措施,以保證重要設備的使用
重要設備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺,上述設備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈
設備房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品
應該有外來人員登記制度
水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況
設備房及庫房中均應采用防爆型開關、燈具
噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施
設備房鑰匙由工程部專人負責管理
供配電系統(tǒng)管理:
屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄
管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整
高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護設施
公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關閉狀態(tài)并配有設備標識、警示標識。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求
動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏,功能完好,指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆
電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小
于00.9
高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路標識清楚準確
高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質(zhì)
酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋
發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時
發(fā)電機設備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏; 發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動;柴油發(fā)動機轉速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求;備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應妥善處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應及時更換;必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;備有符合要求的切換開關裝置;發(fā)電機接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機轉換開關應打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘
電梯管理:
電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
電梯運行穩(wěn)定,開關門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響
合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)
門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好
限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關的可靠性
供方應有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄
電梯機房地面應鋪裝或進行油漆,門窗應有防飄雨設施
保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi)
轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物,無油污,無積水
繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤
盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯
滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻
緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕
傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠
鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%
安全觸板的動作應靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開
物業(yè)公司應制訂相關的應急預案,如:電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等
電梯機房應有通風降溫設施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位
運行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應的救援處理
給排水系統(tǒng)管理:
水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書
設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進行清洗及水質(zhì)檢測
限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案
高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗
下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積
污水泵運轉時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值
常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉,避免污染環(huán)境與浪費電能
綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應措施保障安全
建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃
水泵房有報警設施,防止爆管
有排水溝和防溢水設施:
生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置
管線上有流水方向指示:
生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應的通風措施確保安全
智能化系統(tǒng)管理:
可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標識清楚正確。室外機、圍墻機安裝牢靠
門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固
周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固
停車場道閘系統(tǒng):服務器及管理附屬設備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉軸潤滑轉動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固
監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定
巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常
背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正常現(xiàn)象
按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲
消防系統(tǒng)管理:
消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警
記錄
消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常
噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查,同時按比例進行抽檢
消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設施功能完備無損壞
開消防結合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置
消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕
定期進行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)
卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確
對消防系統(tǒng)應有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設施
采暖系統(tǒng)管理:
鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好
嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作
鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固
市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術監(jiān)督部門檢驗認可
換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗
熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行
市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結水排凈,待排出全是蒸汽為止
分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕
電加熱采暖:電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠
空調(diào)系統(tǒng)管理:
冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全
風機盤管、風口、翅片等至少應半年清洗一次;中央空調(diào)新、回風機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次
冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進行調(diào)試,冬季結冰地區(qū)需要有防凍措施
冷卻水水流開關、冷凍水水流開關(或其他類型傳感器)應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配
房屋本體及附屬設施管理:
房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象
每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復
空置房水電控制閥門應處于關閉狀態(tài)
內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損
屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前,均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計
小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標識圖
各種休閑娛樂設施轉動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角
兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊
北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放
所有鋼構、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮
木作的翻新和油漆應每年進行一次
操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施,應設置使用說明,做好相應的安全警示
活動區(qū)域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示
景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護完好,無破損線路,盡量使用安全電壓
加建改造管理:
造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等
技術交底:需要說明施工細節(jié),重要位置的相關要求,注意事項,施工工藝,相關材料標準,任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關規(guī)定
特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料
新工藝新材料必須符合相關規(guī)定,如使用標準,安全標準,環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準
工具管理:
各部門應建立個人工具及公用工具領用臺賬,并指定責任進行管理
員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)
大型公用工具使用除應遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)
公用工具中的計量器具應定期送檢,檢驗后合格的方可使用
計量儀器儀表管理:
購買儀器儀表時,必須附有技術監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構檢驗,出具檢驗報告結果,并有效標識
對于公司和專業(yè)機構均無法檢定的專用儀器儀表(設備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料
受檢合格的儀器儀表作好受控標識;不合格的儀器儀表(設備)外送專業(yè)機構調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔
質(zhì)保金退付管理:
在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見
做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛
組織專業(yè)維修人員
仔細排查相關項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預留風險金
退付質(zhì)保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行簽字。應扣除代付的整改費用
維修基金使用:
由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關規(guī)定,應取得相關行政主管部門的批準
當?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開
接管項目應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理辦法,或明確相關管理責任
維修家政服務:
維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關材料工具準備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達的,需由客戶服務部知會客戶,并約定時間
工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走
完成維修工作后應主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務單上簽名確認及服務意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪
維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密
維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關協(xié)議
經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長
物料管理:
倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標識,容易領取,質(zhì)量不確定的物資應隔離存放
倉庫應根據(jù)庫存物資特性,配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設定上下限值,具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施
易燃易爆物資應隔離存放,存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具
大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放
庫存物資進出倉、領借用手續(xù)完整
所有庫存物資應建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符
部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用
做好設備設施緊急預案常用的工具配置、保養(yǎng)與應急材料的管理。如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應急照明等
