第1篇 物業(yè)服務公司考勤管理規(guī)定-9
物業(yè)服務公司考勤管理規(guī)定(九)
一、目的:
為使公司員工出勤規(guī)定有所遵循,根據國家《勞動法》,結合公司實際情況,特制定本制度。
二、適用范圍:
凡公司所屬員工及受聘員工均適用之。
三、作業(yè)程序:
1、實施原則:
公司全體員工均必須按規(guī)定時間上、下班。
2、工作時間:
(1)配合公司實際狀況之需要
a、公司行政人員(含物業(yè)助理、收費員、部門主管以上員工)每周工作39個小時,每天工作7小時。上班時間為早上:8:00---12:00,下午:14:30---15:30,每周輪休一天。
b、公司操作層人員(含維修技工、秩序維護班領班、秩序維護員、保潔員、綠化工)每月休息4天。具體工作時間安排由各部門根據部門的實際情況編制《工作時間安排表》,并報行政人事部備案。
(2)、打卡
a、員工考勤實行個人指紋打卡,每位員工入職第一天由行政人事部行政助理辦理個人指紋錄入工作。
b、考勤數據由公司行政人事部統(tǒng)一收集、核實、統(tǒng)計和保管,并作為記發(fā)工資的依據。
c、考勤數據一律不得擅自修改、違者第一次扣罰當月30%的績效工資,第二次作開除處理。并由行政人事部將違紀事實記入個人考核檔案。
d、上班提前1小時,下班拖延1小時打卡,為無效打卡。
e、因公外出無法打卡或上下班忘記打卡者。應先到行政人事部領取《未打卡證明》,填妥未打卡原因等內容,在24小時內交權限負責人批準后,統(tǒng)一由行政人事部收集保管。否則每次以曠工一天論處,并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。
f、如因工作安排不能打考勤卡者: 一般員工由部門經理在相應時間簽字認可,部門經理由公司領導簽字認可。
如考勤打卡機出現(xiàn)故障或損壞而不能正常進行考勤打卡,期間的考勤辦法為:一般員工由部門經理在相應時間簽字認可,部門經理由公司領導簽字認可。
(3)、遲到、早退
a、未按規(guī)定時間上班者,即視為遲到,遲到5分鐘以內做書面警告處理,遲到5分鐘到20分鐘扣罰10元,遲到20分鐘以上扣除當日的基本工資,月累計遲到五次作曠工一天論處,月累計遲到五次以上作曠工三天論處。并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。
b、未至規(guī)定時間提前下班者,即視為早退,早退5分鐘以內扣罰10元、早退5分鐘到20分鐘扣罰20元、早退20分鐘以上扣除當日的基本工資,月累計早退五次作曠工一天論處,月累計早退五次以上作曠工三天論處。,并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。
(4)、曠工
無故不上班者或未經正常程序請假或假期滿未經續(xù)假而無故不上班者視為曠工,曠工半天扣除當天的基本工資,曠工一天扣除當月基本工資的20%,當月累計曠工二天扣除當月基本工資的30%,當月累計曠工三天扣除當月基本工資的50%,當月累計曠工三天以上,公司給予辭退處理。當月連續(xù)曠工兩天扣除當月基本工資的50%,當月連續(xù)曠工三天以上(含三天)作自動離職處理。
(5)、輪值
公司的二十四小時保安值班監(jiān)控值班室及所有需輪值排班的部門,必須于每月月底前2天(逢節(jié)假日提前)將值班表報行政人事部備案。
(6)調班
公司調班應由行政人事部統(tǒng)一發(fā)布公告,各部門及員工個人調班,則寫書面申請,經部門負責人及相關領導核準后報行政人事部備案。
四、行政人事部于每月3日前將上月公司員工考勤統(tǒng)計情況報公司財務部核發(fā)工資。
五、實施與修改:
本制度經公司領導核準后公布實施,修改時亦同。
第2篇 某物業(yè)管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設置;
小區(qū)人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設計;
小區(qū)垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業(yè)驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶::的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
第3篇 z公寓物業(yè)管理服務處員工禮儀規(guī)范
一、目的:
為提升管理處的整體形象,提高和規(guī)范各崗位場所人員的言談、舉止、穿著裝扮、待人接物、迎賓送客的禮儀行為。營造一種舒適、大方、整潔的工作環(huán)境,制定本規(guī)定。
二、適應范圍:
物業(yè)管理服務處所有員工
三、職責:
3.1、公司領導、管理服務處主任負責禮儀形象的監(jiān)督工作,征求物業(yè)使用人(第一評判者)的意見。
3.2各主管負責對員工禮儀形象培訓、考核。
3.3管理服務處所有員工按照此程序要求在工作中予以實施。
四、方法與過程控制
4.1管理人員禮儀形象規(guī)則
4.1.1服務意識
管理人員形象體現(xiàn)了本管理服務處的管理者形象,應該是本管理服務處的最佳形象和代表形象。管理人員形象如何,體現(xiàn)了本管理服務處精神狀態(tài)和管理水平。同時對提升和維護本公司的企業(yè)形象關系甚大,也是外界評價本公司的重要依據。
本崗位形象總體要求:儀表端莊,態(tài)度謙和,禮節(jié)周全,舉止大方,談吐文雅,工作認真,不亢不卑,關系融洽。
4.1.2辦公室環(huán)境形象規(guī)則
a、辦公室環(huán)境體現(xiàn)管理服務處的工作狀態(tài)和管理水平。辦公室環(huán)境應該呈現(xiàn)與保持一種整潔、肅靜的工作氛圍。
b、辦公室內不可有私人性質的物品擺放與張掛,而一切公務需要的圖表和用品,要布置整齊得體。
c、辦公室內桌椅、架柜以及陳設物品要擺放恰當適宜,要以方便工作和整體協(xié)調為準則,不可以個人方便、隨意調整陳設。
d、個人工作臺面上的辦公用品、文件、票據、電腦、電話等擺放有序。可以收入屜柜中的物品,應及時收放,盡量保持辦公臺面清凈。臺面上除茶杯外,不可有個人其它生活用具陳放。
e、在辦公室內不宜有過多過長時間的交談。對外長時間接待與訪談,宜移入會議室進行。嚴禁在辦公室內閑聊、說笑和辦理私人性質的事物,要保持辦公室的公務狀態(tài)的肅靜。
4.1.3管理人員儀表規(guī)則
a、著裝:管理人員著裝要體現(xiàn)精明強干的職業(yè)特色和對業(yè)主的尊重。上班時應著統(tǒng)一工裝,不得穿休閑裝、晚裝、短褲、背心或其它奇裝異服。穿統(tǒng)一工裝,應當整套穿著,不可隨意搭配。
男士穿西服、皮鞋,系領帶,領帶應系好拉正符合規(guī)范。若著襯衫,應將衣擺扎入褲內,長袖袖口扣好,不可翻卷袖口。
當班時工作牌應配戴在左前胸規(guī)定位置。服裝要常洗常換,不可有污漬和汗味,不可陳舊不潔。
b、儀容:管理人員儀容要雅潔大方。男士不可留長發(fā)、剃光頭、蓄胡須、戴耳飾。發(fā)型要常規(guī)大方。女士應作職業(yè)淡妝,不可濃妝艷沫,不可用氣濃烈的芳香化妝品、染黃紅頭發(fā),不可佩戴過多飾物。辦公室人員一律不可蓬頭垢面或酒后當班。
c、儀態(tài):管理人員儀態(tài)要規(guī)矩端莊,不可懈怠隨便。坐姿要求正直,以規(guī)范的辦公室坐姿當班,不可翹腿搭腳。站姿要求挺直,不可歪斜扭擺。行走要輕快,不可隨意溜噠。當班時不可當著業(yè)主的面吃零食、打哈欠、伸懶腰、挖耳掏鼻或作其它不雅動作。禁止在當班時有任何非職業(yè)性的舉止言行,如:哼唱、跳踏、手舞足蹈、閑聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜噠。
4.1.4辦公室通訊規(guī)則
a、辦公室內接打電話,一要規(guī)范;二要禮貌。接打電話要先問好自報單位,再靜候對方表述,酌情回答或辦理。如“您好,全和物業(yè)萬景管理服務處!”。不可在接電話時說:“喂,找誰”、“喂,什么事”、“喂,哪里”。
b、對方電話找人,應先回答:“請稍候”或者“他不在,需要傳達什么嗎”,不允許放置電話長時間不作回復。
c.若需問對方的姓名、單位,只可禮貌地征詢,如“請問貴姓”、“能告訴我貴公司名稱嗎”,不可說:“你是誰”、“你是什么單位”。
e.不可對號筒大聲喊叫、高聲喊人接電話或摔拍電話。
f.在崗時打私人電話時間不宜過長或與來話方閑聊。
4.1.5辦公室班前班后規(guī)則
a.上班前首先換好工裝、打開電腦,不可在正式開班前仍拖拖拉拉辦理班前準備事務。
b.下班后,應做好班后清理工作再離開辦公室,要關掉自用電腦、電器,歸檔文稿,收拾文具,清理臺面,完成自己負責的公共衛(wèi)生工作。
4.1.6管理人員*業(yè)主、住戶禮儀
a.管理人員*業(yè)主、住戶時,應先按門鈴或用中指扣門,按鈴或敲門不可長時間按扣不?；驘o禮的砸門拍門。主人開門后,應向其作自我介紹:“打擾了,我是全和物業(yè)管理公司萬景管理服務處,我的名字是――,今天我來是關于××事,來了解一下情況或協(xié)調處理,希望您能給予支持”。如果對方不愿意時,不可強行闖入。事情了解或處理完了,要感謝對方的支持和配合,并留下一張名片(第一次),告訴對方,如果有什么事可以找我。
b.在與業(yè)主、住戶交談或了解情況時,態(tài)度要熱情、溫和,談話內容要以工作為主,在表明某些觀點時,要耐心解釋,將事情的原因、根據說清楚。
4.2會所人員禮儀形象規(guī)則
4.2.1、服務意識
會所的各種消閑健身的設施和場所是為業(yè)主提供的游樂服務項目。是體現(xiàn)管理公司服務質量的重要場所。所以,會所服務人員應該向業(yè)主提供高品位的優(yōu)質服務。
4.2.2、會所服務人員形象規(guī)則
a儀表:要求雅潔大方。上崗應該統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一發(fā)式、統(tǒng)一化職業(yè)淡妝。工作動作、站姿、坐姿、走姿、手勢、表情、眼神等要一律按崗位規(guī)范操作表現(xiàn),舉止要落落大方,行為要彬彬有禮。
b禮儀:會所服務人員有規(guī)范的高品位的服務禮儀表現(xiàn)。凡問候、稱謂、應詢、迎送、操作等都應按規(guī)范的禮節(jié)進行。具體要求如下:
1.稱呼禮節(jié):對業(yè)主和客人應使用敬語稱呼:①要以“先生”、“小姐”、“夫人”、“女士”敬語稱呼對方,如已知業(yè)主氏,應在敬語前加姓氏,如“李先生”、“張小姐”;②指代用語只可用“這位”、“那位”、“哪位”,不可用“這個”、“那個”、“哪個”;③招呼業(yè)主時不可用“喂”、“唉”,用普通話稱對方要用“您”,不可用“你”;④稱謂對方要語氣謙敬,不可粗直無禮,或急呼高叫。
2.問候禮節(jié):與業(yè)主或客人照面,應有得體的問候。①根據不同的時間和場合,應主動問候對方,如:“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”;②如值節(jié)日,應問候節(jié)日賀語,如:“新年好”、“春節(jié)快樂”、“圣誕快樂”。
3.握手介紹禮節(jié):作為服務人員,不應主動向對方自我介紹或主動與對方握手。如對方有主動握手表現(xiàn),也不應回避。握手時宜趨前躬身,表示恭敬。
4.談話禮節(jié):
①與客人談話應恭敬站立,不可坐著答問;②與客人談話要以業(yè)務答詢?yōu)閮热?不可自己主動閑談一些與業(yè)務無關的事項;③與客人談話態(tài)度要誠實和藹,不可有粗俗頂撞的表現(xiàn);④凡客人的詢問為業(yè)務內容要實事求是回答,凡非業(yè)務詢問,尤其是透露的內容,應婉言回避。
5.服務用語:要使用規(guī)范的服務用語,不可該說不說或不按規(guī)矩說話。①客人到來時,應說:“歡迎”、“請進”;②客人有吩咐時,應說:“是”、“明白”、“我照辦”;③不能立刻為客人服務到位時,應說:“請稍候”、“請等一下”;④客人為服務帶來方便與合作時,應說:“謝謝”、“實在讓您費神”;⑤因服務打擾或耽擱了客人,應說:“對不起”、“讓您久等了”等。
6.迎候待賓禮節(jié):①業(yè)主到各會所時,服務人員應站立迎候,并要做到“四到”即“客到、微笑到、敬語到、致禮到”;②凡到會所的各功能室活動的業(yè)主,服務人員應主動熱情招呼,應交待清楚該引領到位;③凡屬服務人員應提供的服務方便,服務人員要一體做到,不宜離開的不可離開,不宜在場的也不可在場。
7.工作操作禮節(jié):①需要業(yè)主登記活動時,要恭敬請求,并說:“請在這里登記”;②售票、開票、收費等操作要操禮節(jié)語言辦理,收錢、遞票要有禮儀手勢;③在錢、票、計時等方面如與業(yè)主發(fā)生不合,要耐心查對,和氣解釋,絕不可發(fā)生爭吵。
8.送別禮節(jié):業(yè)主離開會所時,要有道別禮節(jié)用語,如:“再見”、“歡迎再來”、“請走好”。如有必要,對業(yè)主要送到會所外。
4.2.3泳池、網球場服務人員形象規(guī)則
a.上崗時,著規(guī)定的工裝或運動裝,工裝和運動裝要成套穿著。
b.工號牌要配戴在規(guī)定的左胸位置,不可隨意配戴在其他位置。
c.站立服務時站姿要求端正挺拔。
d.在崗時要保持莊靜,不可隨便說笑。
e.要竭盡服務職守,保持熱情、誠懇、禮貌、周全的服務狀態(tài)。要對業(yè)主多提供方便和幫助。
f.服務操作要注意禮節(jié),迎候、送別、收售票據等都要按應有禮儀規(guī)范操作。
g.要注意文明禮貌語言的運用,凡需敬語、禮節(jié)語、問候語的地方,要得體地使用,不可不用,不可對業(yè)主用語粗直無禮。
h.業(yè)主離去時,應有恭敬的送別禮節(jié)和道別禮節(jié)語言。
j.凡遇業(yè)主不按規(guī)則辦事,如泳池的更衣、拖鞋擺放,球場運動方式等事項時,則應婉言提示,即使對方不聽規(guī)勸,也要語言溫和謙敬或主動多做服務,切不可態(tài)度急躁,語言失敬,更不可因此與客人發(fā)生爭吵。
k.班前要準時做好一切準備工作,正點開放;班后要清理到位,做到善始善終。
4.2.4會所、服務中心前臺值班人員操作形象
a.業(yè)主進入
儀態(tài)作點頭、微笑致禮,并操問候敬語,如“您好”、“早上好”、等等。
b.來訪
客人接待
見有生客,起身迎候,微笑問候,如“歡迎光臨,請問找誰”、“您要我提供什么幫助”;接待走訪客人要熱情、客氣、禮貌,杜絕一切冷淡、粗魯、無禮的言談態(tài)度。
c.公務人員入內
凡因公務需要入樓人員,應驗看出入證,應操敬語“請出示出入證件”并指明公務辦理方位。
d.購房看房顧客接待
凡有購房看房顧客登門,應熱情歡迎,并要主動問明:“請問,您要我提供什么幫助”。凡對方有不明了處,應盡可能禮貌解答清楚,并指明售樓處方位。
e.送別禮節(jié)
①外出時,應打招呼,如“您走去”“您走好”;②來訪客人走出時,應道別,如“您走好”“再見”“歡迎再來”。
4.3安全管理員形象規(guī)則
4.3.1、服務意識。
安全管理員應明確自身形象在物業(yè)管理公司的第一表征形象值。安全管理員應該在儀表儀態(tài)、操作態(tài)勢、服務表現(xiàn)上完善自身形象建設,為本公司留下第一眼先聲奪人的高品位標志形象。
崗位形象總體要求:著裝整潔,站姿端正,儀態(tài)嚴謹,表情莊敬,步履穩(wěn)重,目光有神,操作規(guī)范,軍警風紀。
4.3.2、崗位形象規(guī)則
a道口崗操作形象規(guī)范
1.進車寫卡
①站位、站姿。站姿呈工作狀態(tài)立正式或挎立式。身體微側于汽車通道一方,關注車輛進入情況。值崗時無業(yè)務需要不得走離站位;
②迎候禮節(jié)。汽車行至攔截坡前時,值崗人員應致禮表示迎接,再側身取車輛入區(qū)記時卡;
③迎卡姿式。目視司機,右手將記時卡遞交司機,以左手平指示意,要求動作規(guī)范,彬彬有禮;
④讓進禮節(jié)。遞卡后,值崗人員雙臂應按規(guī)定動作行讓進禮,要體現(xiàn)公司對來車乘員的熱情接待與禮遇。
2.出車驗卡收費
①站姿、站位。值崗人員呈工作狀態(tài)站姿,身體微側向車來向;
②出車致禮。車停攔截坡前時,值崗人員應向司機立正敬禮,并準備接卡、記時、收費;
③驗卡收費。驗卡時,值崗人員以右手接卡,熟練地驗卡、計時收費,并應向司機報明收費數據,如:“您的車計費停車××分鐘,請交停車費××元”。放行車輛示意放行時,值崗人員應平伸左臂,注目出車。
3.不需記卡收費進出車輛,可只按進出車迎讓和送別禮節(jié)操作指示行車操作形象。向前手伸一臂,另一臂同時向行車方向示意擺動;。
4.行人出入答詢
①行人出入,應作注目、點頭致意迎送禮節(jié)操作;
②貴賓、領導人員、業(yè)主陪同客人出入,應敬禮致候。
③凡遇詢問,應先向問詢者敬禮,然后回答問題;
④安全管理員應熟知區(qū)內路段和樓號單元,回答應明確快捷;
⑤與詢問者交談時,應注意使用下列敬語:“先生(小姐),要我?guī)湍鍪裁础薄罢垎?找哪個部門、樓號”等等。對詢問者不可以盤查或其他不敬語對答。
5.崗務交接
①崗務換崗交接,應按規(guī)交接禮節(jié)進行,先由接崗人敬禮,交崗人還禮;
②雙方致禮后,交崗人應報明崗上業(yè)務情況,然后撤崗,與接崗人易位。
6.值崗禁忌
①值崗人員可儀容不整,精神懈怠;
②值崗人員不可擅自離崗,不可與他人聊天,不可在崗時做其他與崗位無關事項;
③不可讓閑雜人員在崗位附近逗留;
④除交接崗務外,其他事務不宜在崗亭內外辦理。如需辦理,在不影響崗務的情況下,離崗到他處辦理。
b.流動崗
1.站姿與走姿
流動崗保安人員在流動值勤中,經常作站姿與走姿的交替形態(tài)。站要求站正、站直、站穩(wěn),
走要求走軍步、走直線、走穩(wěn)重。站、走的姿態(tài)都不得松松垮垮、隨隨便便、散散漫漫、懈懈怠怠,不可作散步式、遛噠式、消閑式、呆滯式。站姿、走姿都要端正精神。
2.查詢
凡發(fā)現(xiàn)有可疑的人與現(xiàn)象,應作有禮貌的查詢。如見有陌生人從樓內進出,則可上前詢問,問詢方式可為:“先生(小姐),請問找誰”。如見有人攜物從樓內走出者,應先判明有無可疑之處,如有可疑,作應上前查詢,查詢語言為:“先生(小姐),請留步,帶出什么東西可否查看一下”等等。盤查往往會引起對方反感,盤查無疑點后,應表示歉意,語言表示為:“對不起,耽誤您了,請!”,被查對方如有不滿表示,應解說:“實在對不起,這是例行公事”。對于盤問后的人員,都應有道歉、敬禮、禮送等表示。敬禮要規(guī)正,禮送要作請行手式。
3.進入車輛指揮
①凡進入區(qū)內裝、卸貨物車輛或其他車輛,應按以下程序操作:示意停車、指示分流車輛放行入區(qū);②示意停車操作形象。向來車前方上揚左臂,上揚左掌與臂成直角,五指并攏,按交警停車指示姿式操作;③指示行車操作形象。向前手伸一臂,另一臂同時向行車方向示意擺動;④分流車輛操作形象。對于可入區(qū)?？寇囕v,應在指示入行后,作敬禮和問候操作。問候語言為“歡迎光臨!”;對于暫時無車位進入區(qū)內車輛,應作說明,如“區(qū)內暫無車位,請?？繉γ孳噲?多謝合作!”或“暫無法入區(qū),請稍候便為您安排,謝謝!”;⑤行車糾紛處理操作形象。行車糾紛和爭執(zhí)多發(fā)生在區(qū)內暫無車位,來車不服從指揮,要強行入區(qū)的問題上,如遇此糾紛,應按勸說、解釋、請求諒解的原則處理,盡可能避免爭吵。操作語言應多道歉、多歡慰,如“實在暫無車位,謝謝合作,請稍候”、“對不起,暫無法入區(qū),我會盡快為您安排。”等等。值班人員應做到“你火我不火,你急我客氣,你吵我道歉”。如遇無法勸說、不聽行車指揮,強行進入的車輛,應報告上級管理部門處理。
4.3.3對講機使用
使用對講機時的文明用語:
一、對講時,請呼對方編號。例如“×××”。
二、語言要規(guī)范、文明、禮貌,例如“請講”等。
三、語言要簡潔明了,例如“是”,“明白”,“我照辦”等。
四、講話結束時,要說“完畢”。
4.4水電、維修技術人員形象規(guī)則
4.4.1服務意識
建設高品位的服務形象要求技術人員有:熱情主動的服務意識;周到完美的服務效果;禮貌和善的服務方式。
本崗位形象總體要求:環(huán)境整潔、儀容整潔、服務周到、禮貌熱情。
4.4.2水電維修人員形象規(guī)范
a.接到維修派單后,應及時準備用品和工具,盡快前往維修,不可拖延不辦,若因故不能及時維修項目,應向業(yè)主說明原因。
b.維修人員上門修繕應注意登門禮節(jié)。應先按門鈴或用中指扣門,按鈴或敲門不可長時間按扣不?；驘o禮的砸門拍門。主人開門后,應和藹地自我介紹,語言模式是:“我是××物業(yè)維修人員×××,先生(小姐、太太)您需要維修×××?！辈⒊鍪鞠嚓P證件。在得到房主同意后再入門維修。
c.收費維修,先向業(yè)主報明損壞程度、配件價格、維修預算工時,在修畢報價簽單時,要如實清楚地向業(yè)主說明報價根據。
d.維修工作要做到“快、好、省”三字要求,不可該快不快,該省不省,維修效果不好。
e.如在報價收費時,業(yè)主有疑問,出現(xiàn)還價或拒繳現(xiàn)象,應耐心解釋。重大的不可解決的費用收繳問題,不可在業(yè)主家中吵要,要上報主管人員解決。
f.維修人員不可因施工作業(yè)為由,衣裝不整,儀容不雅登門修繕,禁止不穿工裝、穿拖鞋、短褲或著背心,甚至赤膊上門維修。
g.在業(yè)主家中維修不可吸煙、哼唱、吃零食或互相說笑。
h.上門維修應盡可能保持業(yè)主家中清潔,佩帶工作用布、塑料鞋套等保潔用具,若不可保持,則應向業(yè)主通報,工作完畢后及時清掃干凈。
i.嚴禁酒后登門工作。
4.5保潔工禮儀形象規(guī)則
4.5.1服務意識
工作中要保持精神飽滿,工作認真、勤快。
4.5.2保潔工禮儀形象規(guī)則
a.業(yè)務操作時如遇過往行人應禮讓為先,靈活退讓,要讓行、讓位、讓方便,若有礙他人時,要使用敬語:“請當心、對不起、打擾您了、請這邊走、謝謝”,同時做以禮節(jié)手勢示意。不可為了工作方便用粗直語言讓他人退讓,或徑直操作,妨礙他人。
b.工作時凡與業(yè)主、客人相遇應有禮貌問候,或點頭示意,用語為:“您好!早晨好!”特別是早晨第一次見業(yè)主一定要問候。多次相遇可點頭微笑致意,要表現(xiàn)出民益人的禮儀素養(yǎng)。
c.凡登門處理業(yè)務,要先以中指扣門,扣門節(jié)奏要輕緩,不可用全掌或拳頭砸門,按門鈴也不宜久按不停,聽到回應后,說明來意,得到允許方可進門,不經主人允許,嚴禁闖進闖出,對主人講話要謙恭有禮,并使用敬語:“打擾您了,請問門外××可以掃走嗎×物最好放到×處,謝謝合作!”等等。
d.凡遇詢問客人,要恭敬禮貌對答,指點路徑要按規(guī)定禮節(jié)手勢示意方向。
e.業(yè)主或客人有疑難時,要主動熱情給予幫助,可主動表示:“需要我為您做什么嗎”“請稍候,我為您打聽一下”“請找××,他會幫您解決”等等。
f.發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,要有防范意識,但用語一定要注意禮節(jié),如“請問先生(小姐)您找誰”“請問有什么事讓我?guī)椭钡鹊?。不可用盤查態(tài)度和證據詢問,如需要盤查應報知保安人員處理。
g. 綠化保潔人員八不準:
1.不準當班時與同伴閑談;
2.不準與業(yè)主過分親近,失去恭敬;
3.不準將個人私事或公司糾紛向他人申訴;
4.不準使用不雅失敬語;
5.不準在公共場所大聲喧嘩或呼叫;
6.不準損耗公務和拾撿他人財物;
7.不準當班與他人發(fā)生爭吵現(xiàn)象;
第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率,在短時間內解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。
(一)'禮賓助理'服務實施細則
1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內,并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限:
(1)關于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。
(2)關于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復,無統(tǒng)一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內派人到現(xiàn)場確定收費,回復業(yè)主。
(3)關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。
(4)關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復,但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
第5篇 太陽城物業(yè)管理服務思路
富田太陽城物業(yè)管理服務思路
一、**太陽城物業(yè)管理服務思路
*強化服務意識樹立zz公司誠信形象
河南zz房地產開發(fā)有限公司以務實的工作作風和強大的開拓魄力全力打造鄭州市經濟小康生活區(qū)--**太陽城,足以彰顯開發(fā)商的雄厚實力和誠信形象,而作為開發(fā)商的合作伙伴,如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務,樹立河南zz房地產有限公司誠信形象,則是**人的首要問題。
**物業(yè)將力貫'源于心誠止于完美'的物業(yè)管理服務理念,強化服務意識,尤其要加強對護管、保潔人員的公關禮儀培訓,優(yōu)化各項作業(yè)程序,全力配合鄭州**太陽城的各項創(chuàng)優(yōu)工作,有效樹立zz公司的誠信形象,有力推動**太陽城銷售的繼續(xù)火爆。
*細化服務質量營造溫馨居住環(huán)境
物業(yè)管理的產品是服務,質量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源,作為鄭州市標準生活區(qū)的窗口單位,**太陽城則更是如此。
**物業(yè)將嚴格執(zhí)行iso9001和iso14001國際質量體系,細化服務質量,嚴格落實各項操作流程及作業(yè)程序,尤其是護管、保潔等基礎性工作,**物業(yè)將利用'v型質量控制體系'加強考核,一方面可以促使**物業(yè)加強客戶服務工作,另一方面也可加強各項質量考核,為廣大業(yè)主和zz公司營造溫馨生活新環(huán)境。
*分區(qū)控制確保物業(yè)服務文明安全
**太陽城融多層、小高層、門面房,因此其人流量的復雜性和廣泛性,決定了**太陽城安全工作的重要性。
**物業(yè)將結合其情況,把文明安全工作做為一項重要內容安排在日常管理服務當中,嚴格按照iso9001和iso14001實行24小時巡邏監(jiān)控制度,為業(yè)主解除后顧之憂,使**太陽城的物業(yè)迅速保值增值。
*健全服務體系導入物業(yè)服務新模式
**太陽城設備眾多,如何加強日常各項維護保養(yǎng)工作,延長使用壽命,確保正常生活秩序,是**物業(yè)**太陽城物業(yè)管理服務的重要內容。
**物業(yè)將全面導入'綠色服務模式',以'tpm全面生產維修模式'為核心,制訂規(guī)范的設備維修保養(yǎng)程序,加強設備的日常保養(yǎng),健全各項服務體系,導入獨具特色的**創(chuàng)新服務新模式。
*促進服務溝通建立有效溝通新渠道
作為鄭州小康生活小區(qū)的標志性建筑,鄭州市領導和zz公司都對其寄予厚望,如何在日常管理中就服務質量進行溝通,建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是**物業(yè)**太陽城物業(yè)管理服務的核心內容。
**物業(yè)將結合**太陽城實際情況,積極與相關部門溝通,建立定期會談或客戶回訪制度,并就單位意見或建議及時進行溝通協(xié)調,緊密配合**太陽城的各項迎檢創(chuàng)優(yōu)工作,使其能夠早日成為鄭州市小康生活標準區(qū)。
*傭金制管理確保物業(yè)管理服務質量
根據**太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況,方便于和開發(fā)商溝通,保證物業(yè)管理服務質量,因此**物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。
傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家,開發(fā)商可對物業(yè)管理服務質量按照雙方約定標準進行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據實際情況進行調整,即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務成本進行控制'。
按照國家及河南省物業(yè)管理條例有關傭金制的說明,所有發(fā)生的合理費用不經由物業(yè)公司走賬,便于開發(fā)商有效地控制成本。
第6篇 物業(yè)管理安全管理服務內容及服務計劃
物業(yè)管理服務內容及服務計劃:安全管理
一、安全管理
安全管理是交通指揮中心物業(yè)管理的核心內容之一,本公司之安全管理體系和安全管理員隊伍將成為交通指揮中心安全系統(tǒng)的一支有力的協(xié)作支援體系,在交通指揮中心授權的安全管理范圍內行使安全維護和保障之職責。
1.安全管理職責
職業(yè)保安 ――防止罪案發(fā)生。
消防安全 ――消除火災隱患。
辦公安全 ――保障辦公秩序和安全環(huán)境。
2. 安全崗的分類和分時設置
安全崗設置類別
◆固定崗:各主要出入口。
作用:交通、通道管制,對安全重要部位進行定崗防范。
◆巡邏崗:不定點安全崗,分區(qū)劃片設置。
作用:防止、消除安全及火災隱患,巡查樓層安全狀態(tài),
保證無安全盲點。
◆機動崗:特殊設置之安全崗。作為安全快速支援力量,應
付處理突發(fā)事件,檢查各崗位之狀況。屬于非常
設安全崗。(通常由安全副班長以上人員擔任。)
安全崗的日間和夜間設置
◆安全崗位設置根據日間和夜間不同的安全管理要點而確定。
◆日間人流、車流較多,要加強出入口固定崗的設置,輔以巡邏崗配合。
◆夜間多數出入口封閉,則增加巡邏密度,輔以固定崗配合。
◆日間設固定崗4個,巡邏崗1個。
◆夜間每班設固定崗2個,巡邏崗2個。
以上安全崗的設置,均明確責任區(qū)域,可保證無論在日間或是夜間,所有區(qū)域都可涉及而無盲點,人員數量也不龐雜。 (見表一)
表一. 日間和夜間安全崗設置表
時段 安全崗 日間 夜 間
(二班)備注
固定崗
1.控制中心
2.南大門
3.附樓i
4.主樓大堂
1.南大門
3.控制中心夜間主樓及附樓i各出入口封閉,考慮不設固定崗。
巡邏崗1.外圍及樓內各區(qū)域(便衣)1.二名夜間的二個巡
邏崗的巡邏區(qū)
間要有交叉,
以便相互側應
3.安全管理工作要點
◆建立健全物業(yè)安全管理組織機構,對安全管理員實施軍事化管理,加強安全管理員綜合業(yè)務技能和職業(yè)道德的訓導。
◆加強交通和通道管制以及對人、車流的控制。
◆嚴密巡查,根據大廈特點制定巡邏路線圖,并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡更守衛(wèi)制度。
◆ 各安全崗職責和責任區(qū)域明確,確保日間和夜間安全管理。
◆ 重點區(qū)域,重點管理,按要求做好日常安全管理工作記錄。
◆ 定期檢查分析安全管理工作情況,不斷完善、不斷提高安
全管理質量。
◆完善區(qū)域內安全技防管理,合理利用大廈智能化系統(tǒng),并不斷總結,提出大廈安防系統(tǒng)改進方案,配合人防確保安全。
◆ 對要害部門在交通指揮中心的授權范圍內加強防范。
◆針對各種可能的緊急突發(fā)事件,擬定相應的應急措施和程序,建立快速反應、快速支援的安全體系。
◆定期組織各類防災害事故演習,以達到防患于未然之效果。
4. 緊急事件處理程序
制定緊急事件如電力故障、水管爆破、火警、煤氣泄露、臺風雷暴、盜竊搶劫、恐嚇電話、可疑物體、偷車、意外傷害等的緊急處理程序。
◆各安全崗遇緊急突發(fā)事件,將作出快速反應,并與控制中心取得聯(lián)系,以求同伴之快速支援,并通知相關固定崗加強戒備,同時控制中心密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后,相關的安全崗也應及時將處理結果反饋控制中心并做好質量記錄。
◆經支援人員趕至事件現(xiàn)場,如仍不能得以控制,控制中心將立即作整體調度。
◆如中心調動增援人員仍不能控制或解決,則將向社會機構求助,并迅速匯報交通指揮中心有關領導和公司相關領導。
◆事件處理后,所有人員必須做好詳細的質量記錄備查。
◆固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況,將根據情況報告控制中心或巡邏
崗處理,在未經許可下不得擅離崗位。
◆參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與控制中心聯(lián)系。以便控制中心人員及時作出各項安排和決策。
下頁:《安全緊急事件處理程序流程圖》
圖十 安全緊急事件處理程序流程圖
注:圖中no表示無法控制或無法處理,yes表示已經控制或已經處理
5. 消防安全管理
消防管理是高層樓宇物業(yè)管理的重點和難點,是保證大廈及人員安全的重要管理環(huán)節(jié)。
強化消防意識:堅決貫徹“預防為主、消防結合”的消防管理方針,確?；馂牡牧惆l(fā)生率。
建立消防隊伍:根據消防管理“預防為主,消防結合”方針,設置專業(yè)消防隊伍,成立消防緊急應急分隊,任命義務消防隊員(原則上為管理處全體人員)。
建立消防制度:建立周密完善的消防疏散圖、防火責任制,制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防設施,明確防火檔案制度及消防員職責,并定期邀請消防專業(yè)人員進行專題培訓和定期進行消防模擬演習,每年至少進行一次大廈實戰(zhàn)消防模擬演習,以做到防患于未然。
消防安全管理要點:
◆加強管理處員工的消防觀念和防火意識,任何管理服務人員都有消除火災隱患之責任。
◆各個環(huán)節(jié)嚴格遵照國家有關規(guī)定和公司質量保證體系文件之要求。
◆保證樓內、樓外消防通道的暢通,各消防設施定期檢測,保證完好無損,隨時可以啟用。
◆對大廈實行24小時消防安全監(jiān)控,對消防要害部門和火災易發(fā)生區(qū)加強防范和巡查,重點防范。
◆定期組織員工進行防火、災演習,熟練掌握各種消防設施的使用方法,提高對火警的應付能力。
◆落實各級和各項消防管理責任人和滅火指揮人員。
◆安全管理員及保潔員日常工作注意巡視,保持警惕,對于不應放在某處的物體,不能解釋來歷的物體和不適宜放在某處的物體要及時處理。
◆完善各類防火標識,和各類消防設施的使用說明標識。
◆各類簡易滅火器材固定位置放
置,便于有需要時有關人員取用方便。
◆制定合理可行的滅火程序和疏散計劃。
第7篇 物業(yè)管理手冊服務實現(xiàn)策劃程序
1、 目的對公司所提供的服務項目,規(guī)定專門的質量措施、資源和活動順序,以確保滿足業(yè)主的需求。
2、 適用范圍適用于對公司特定的服務項目的策劃及相應的質量計劃的編制、實施和控制。
3、 職責
3.1 各部門負責進行與本部門有關的質量策劃及編制相應的質量計劃。
3.2 管理者代表負責審核有關部門編制的質量計劃。
3.3 總經理負責批準有關部門編制的質量計劃。
3.4 品質部負責對各部門服務質量策劃的實施情況進行監(jiān)督。
4、 程序
4.1 現(xiàn)有的服務項目按經策劃形成的管理手冊、作業(yè)指導書實施。
4.2 質量策劃的范圍
4.2.1 參加新物業(yè)管理項目的招投標。
4.2.2 爭創(chuàng)各級優(yōu)秀、示范管理小區(qū)規(guī)劃和具體實施方案。
4.2.3 開展新的服務項目,如便民利民服務等。
4.2.4 改進物業(yè)管理服務質量的活動,如開展細節(jié)化服務質量活動。
4.2.5 現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項。
4.3 質量策劃的內容
4.3.1 服務實現(xiàn)策劃前,應確定服務的質量目標。
4.3.2 確保達到質量目標所進行的各過程所需的作業(yè)指導書。
4.3.3 提供上述過程所需的資源配置、運作階段的劃分、人員的職責權限和相互關系。
4.2.4 服務過程的質量要求、服務質量保證措施及服務承諾。
4.2.5 突發(fā)事件的預防及應急措施。
4.2.6
第8篇 高層住宅物業(yè)管理總體服務理念
從***項目的規(guī)劃方案和開發(fā)商前期工作的敬業(yè)精神和社會責任心來看,***項目的建設將為今后的物業(yè)管理服務提供良好的硬件條件,經過對周邊市場的調查,未來的居住群眾中,以富裕起來的公務員人群為主流,他們處于社會中間偏上的階層,有著共同的心愿,都十分向往舒適、方便、美好的生活。針對***項目建設以人為本,強調居住環(huán)境與大自然的和諧美和我們預測的未來居住群體的特點,綜合物業(yè)管理服務的各個要素。我們將為廣大業(yè)主提供陽光般燦爛、周全的服務,真情營造綠色家園,著力打造高品位、高格調的社區(qū)文化。
1、提供陽光般燦爛、周全的服務
現(xiàn)代家的功能不僅僅是簡單住的概念,而更應是心靈寄托的寓所。我們充分理解業(yè)主們的需求,在管理服務中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理,始終堅持“設身處地為業(yè)主著想,精打細算為業(yè)主計算,體貼入微為業(yè)主服務”的宗旨,提倡為業(yè)主服務重在“人性、關懷文化”,實行全員微笑服務。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌,也感染了業(yè)主,使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。同時以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標準,充分尊重每個業(yè)主的意見,開展全方位、多層次服務,在服務效率上實現(xiàn)快速反映、快速行動,在服務方式上實現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆印?使***項目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心,每天有陽光般的心情。
2、把好安全關,確保小區(qū)萬無一失。
安居才能樂業(yè),安全是小區(qū)管理的頭等大事,我們將它擺在頭等重要的位置,并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢,運用各種手段,確保安全工作萬無一失。
(1)建立一支高素質的治安隊伍。
按高標準、嚴要求的指導思想,嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié),實施“準軍事化管理”,統(tǒng)一著裝,盡職盡責,治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。建立以良好的思想品質、業(yè)務技能、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,治安員管理引入淘汰制,始終保持治安員的高素質和戰(zhàn)斗力。
a、小區(qū)內實行封閉式管理,每個大門都有專人值班,觀察每一處監(jiān)控點的情況,確保小區(qū)安全穩(wěn)定。
b、保安人員24小時值班巡邏,每30分鐘小區(qū)內全面交叉巡查一次,值班巡邏情況有詳細記錄,發(fā)現(xiàn)情況及時處置,或報告公安相關部門。
c、主大門實行8小時站崗制度,保證小區(qū)保安的良好形象。
d、危及業(yè)主安全的地方設有明顯標志,防范措施。
e、確保小區(qū)內不發(fā)生重大火災、盜竊事故,發(fā)生一般事故,接到報案后,五分鐘必須到達現(xiàn)場處理,并及時向相關部門報告。
(2)與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度,與所在地公安機關建立良好的工作關系。
(3)制訂應急方案。設想在住宅區(qū)內的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況,據此制訂不同的應急處理預定方案,重點明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。一旦發(fā)生特殊情況,即與當地公安機關聯(lián)系。
3、把好衛(wèi)生關,確保全天候保潔。
整潔的環(huán)境,是小區(qū)管理最基本的要求,我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。
(1)嚴格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度,嚴格質量標準和工作流程,真正做到無可挑剔,人人滿意。
a、實行全天保潔,生活垃圾日產日清,裝潢垃圾做到集中堆放,定期清運。b、內樓道日保潔二次,樓梯扶手日清潔一次,生活垃圾日兩次收取到戶。
c、公共場所清潔,保潔干凈,保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。
d、定期清掏化糞池,保證糞便不外溢。
(2)嚴格檢查評比。通過每天的巡視和不定期的檢查,通過公司及管理處的定期檢查評比實施獎懲,使每個保潔員保持足夠的工作動力和恒定標準,堅持不懈,一如既往地做好本職工作。
(3)實行全員保潔管理制度,特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務,發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象,隨時處理。
4、把好車輛管理關,確保進出有序。
(1)在辦理入住手續(xù)時,就將各家各戶擁有的車輛分門別類登記清楚,并對要求停在區(qū)內的車輛發(fā)給預先特別制作的編有停車位號碼的停車牌,構成完整的車輛檔案資料。
(2)建立24小時車輛管理值勤巡邏制度,尤其是上下班高峰時期增加巡視次數,合理指揮安排停車就位。
(3)繪制地下車庫行進方向、停車示意圖,只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標記行進、即可迅速順利找到自己的停車位。
5、把好便民服務關,確保住戶的生活質量。
(1)在服務中心設立醫(yī)療服務項目。為使***項目的住戶人人都能關心自己的健康,我們將在小區(qū)服務中心內設立醫(yī)療服務項目,主要服務內容包括配備常用藥品、急救工具、定期邀請專業(yè)醫(yī)生進行健康咨詢、保健醫(yī)生健身咨詢等綜合性健康服務。
(2)小區(qū)內顯眼處設置顯示屏,顯示時間、氣溫、氣象預報、公共通知等。
6、營造綠色家園,陶冶人的心靈
在創(chuàng)造了愈來愈發(fā)達的城市文明的同時,離大自然也越來越遠了,我們將用我們的真情播種綠色的祝福,保護人與自然的高度統(tǒng)一性,讓人真實感受到自然,努力將***項目營造成綠色家園,我們的目標是:“人人擁有一個綠色的家”。
(1)減輕小區(qū)的環(huán)境污染。
建立優(yōu)秀的小區(qū)居住環(huán)境,必然要求我們最大限度地減輕住宅環(huán)境的污染,盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。如住宅裝修的控制,我們將專門派人員進行管理,建筑垃圾要定時清場。對生活垃圾實行區(qū)外清運、嚴禁區(qū)內焚燒等行為。在加強環(huán)境建設和管理的基礎上,對環(huán)保意識、環(huán)保文化進行宣傳,配合社區(qū)文化的開展,引導居民形成環(huán)保價值觀。
(2)加強綠化管理,美化住宅環(huán)境
我們接手管理以后,會大力改善綠化環(huán)境,安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理。做到花草樹木長勢良好,整齊美觀。并與苗圃合作,對所有植物進行分類標識介紹,增加住戶的植物知識。同時加強管理,使綠化設施保持完好,并大力宣傳文明意識,使住戶珍惜、愛護優(yōu)美的環(huán)境。
(3)真情監(jiān)管居室裝修,把好居室裝修“綠色”關。
營造綠色家園,須從居室開始,由于裝修市場的不規(guī)范性,居室的裝修已成為一個重要的污染源。我們將同有關組織合作,共同為業(yè)主提供“綠色”裝修咨詢。
第9篇 商務樓物業(yè)管理服務費用構成明細說明
一、成本測算(每月)
管理成本:
1、員工工資(見附件):10000.00元
2、公共設施設備維護保養(yǎng)費:100.00元
4、衛(wèi)生費;100.00元(含綠化費、殺蟲消毒費)
7、折舊費:150.00元
8、辦公費:300.00元
9、法定稅費:760.00元
10、相關保險費:550.00元
12、不可預見費;300.00元
合計:12260.00元(大寫:壹萬貳仟貳佰陸拾元正)
附件:人員工資
崗位人數工資標準(元)合計(元)備注
管理處主任1人
保安班長1人
保安員4人
清潔工3人8002400
維修工1人
合計10人10000
二、物業(yè)管理費收費標準說明:
根據我公司所編制的人員配備標準、工資標準、服務標準及其他相關費用支出成本構成,特測算出雅豪麗景商務樓物業(yè)管理常規(guī)性收費標準如下:
1、商業(yè)房常規(guī)性物業(yè)管理服務費為:2.00元/m/月。(不包含電梯運行電費、年檢費)
2、辦公用房常規(guī)性物業(yè)管理服務費為:1.50元/m/月(不包含電梯運行電費、年檢費)
3、車庫物業(yè)管理服務費:50元/月/車位。
三、其它費用收取說明:
1、每月公共用水、用電據實分攤費:該費主要指用于道路燈、樓道燈的照明用電、設施設備的運行電費、公共用水的總費用。根據國家相應文件規(guī)定,該費用應由使用人據實公攤,該費用按誰受益(使用)誰承擔的原則。(此項費用的據實公攤情況每季度由物業(yè)公司進行公示)。
2、二次供水費用說明:
因二次供水加壓泵使用的電費,按誰受益(使用)誰承擔。
計算方式:單獨電表度數×每度電費÷受益(使用)戶數
(如沒有二次供水部分,將不產生此費用)
3、物業(yè)空置時按應繳納的物業(yè)管理常規(guī)性收費標準的50%/月收取,其公共用電、用水等按正常使用每月進行據實分攤。
4、自我司進場之日起,凡未辦理裝修手續(xù)的業(yè)主均按以下標準進行收取裝修期間費用:
(1)裝修保證金:使用人(業(yè)主)在進行房屋裝修時,應向物業(yè)公司按200元/平方米繳納裝修保證金(該費用在使用人(業(yè)主)裝修完畢經物業(yè)公司對房屋進行驗收合格三個月后,并在裝修過程中無違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生的情況下,憑物業(yè)公司開具的原始票據,由物業(yè)公司如數無息退還該保證金)。
(2)裝修除渣費:由使用人(業(yè)主)進行的室內裝修時所產生的垃圾由使用人(業(yè)主)清運至物業(yè)公司指定地點傾倒,由物業(yè)公司從指定地點統(tǒng)一轉運至環(huán)衛(wèi)部門指定地點的費用,由使用人(業(yè)主)按使用5.00元/平方米向物業(yè)公司繳納該費用。
(3)裝修出入證費:為確保本商務樓內使用人(業(yè)主)安全,本住宅樓在裝修過程中實行出入證管理制度,進入本商務樓的裝修工人,必須辦理裝修出入證,出入證工本費10元/證/人,出入證保證金50元/證/人(出入證保證金在使用人裝修完畢后,憑出入證證件及物業(yè)公司開具的原始票據,由物業(yè)公司一次性無息退還)。
第10篇 大廈物業(yè)管理服務規(guī)范要求
科技大廈物業(yè)管理服務規(guī)范及要求
(一)物業(yè)檔案管理
1、制訂并落實物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計等制度,并明確專人負責物業(yè)管理檔案管理;
2、歸檔材料應為原件、具有憑證作用的復印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應達到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料;
3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序,并詳細編制檔案目錄,以方便檢索利用;
4、保管期滿經鑒定無保存利用價值的檔案,按規(guī)定經批準后,按程序進行銷毀,銷毀清冊歸檔保存;
5、認真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關檔案未經創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用;
6、建立檔案工作責任追究制度,對不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或對檔案進行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責任者,依照規(guī)定進行嚴肅處理;
7、物業(yè)管理檔案主要包括:
(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料;
(2)行政管理和經營管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務活動、內部管理工作及開展經營活動中形成的檔案;
(3)基建檔案。主要是在接管驗收開發(fā)建設單位移交的新建物業(yè)或接管驗收已經投入使用的原有物業(yè)時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動中對物業(yè)進行較大規(guī)模的改建、擴建、維修、養(yǎng)護時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復、施工驗收材料等;
(4)設備檔案。作為物業(yè)公司固定資產的機器設備、儀器儀表等的檔案。包括有關車輛、通信設備、復印機、計算機等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;
(5)經營臺帳檔案。物業(yè)管理處在各項經營服務活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料;
(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專業(yè)技術人員檔案等;
(7)科教檔案。物業(yè)公司對員工進行崗位培訓等繼續(xù)教育所形成的檔案;
(8)物業(yè)管理專門檔案。在開展具體的物業(yè)管理活動中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務、經營活動情況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括:
①物業(yè)清冊:全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權屬狀況的文件材料。
②物業(yè)維修檔案:物業(yè)管理在維修時所產生的一系列文件材料;
③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;
④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料,包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設備、儀器儀表等;
⑤物業(yè)管理服務檔案:物業(yè)部門在開展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務、開展經營活動時所產生的文件材料;
⑥業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料;
⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設備運行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。
(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)
1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);
2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務內容及收費標準,向入駐企業(yè)遞交《服務指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;
3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場地使用及繳費情況,填寫《企業(yè)搬離單》,確認企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關費用已全部繳清后,物業(yè)管理處負責協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。
(三)孵化用房裝修
1、物業(yè)管理處管理員負責審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務部審批;
2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《安全責任書》;
3、辦理《施工人員出入證》,認真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;
4、裝修結束應查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結構及公共設施有無損壞,如發(fā)現(xiàn)問題,應立即書面通知限期整改,裝修經驗收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。
(四)建筑物及設施維修
1、物業(yè)報修實行全年全天24小時電話接待,報修電話;
2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報修后,維修人員10分鐘到達現(xiàn)場服務。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話人員上門查看,并記錄情況,8:30報物業(yè)管理處,立即安排維修人員上門修理;
3、水、電急修項目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時到達現(xiàn)場,當日修復;一般維修項目,當日到達現(xiàn)場勘察,三天內修復;較大維修項目,合理安排維修方案,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務部審定后組織實施;
4、維修質量合格率達到90%以上,被服務企業(yè)滿意率95%以上,維修服務回訪率100%;
5、明碼標價有償服務項目,開具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費用等;
6、有償維修服務項目完成后,由于維修質量原因,導致企業(yè)損失的,應按實賠償;導致重復維修,不再另行收費。
(五)安全保衛(wèi)
1、基本要求
保安人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規(guī)范,不得使用污辱性語言。
2、門崗服務
8:00至20:00實行12小時立崗保安服務,對來訪者進行詳細詢問并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進入大廈內部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平時及時勸阻大廳內不雅行為等。
3、巡視崗服務
實行全年全天24小時保安巡視服務,規(guī)范使用巡檢系統(tǒng),及時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,認真履行防盜、防火、防災職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。
4、監(jiān)控崗服務
大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時開通運行,并實行專人監(jiān)控值班服務,對可疑情況作跟蹤監(jiān)視,并立即通知巡視保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓合格方可上崗;監(jiān)控設備報警后,立即通知巡視保安
到位察看。
5、車輛管理崗服務
管理區(qū)域內主干道用白色油漆劃出交通指示標志,指明行車方向,道路轉彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標志,確保管理區(qū)域內車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側用黃色油漆劃出網格標志,表示禁止停車,確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現(xiàn)象;對進入管理區(qū)域內的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規(guī)定停車;在管理區(qū)域內各入口處指明地下非機動車場位置;地下停車場有專人管理,實行出入調牌制度,公布管理規(guī)定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好;停車場保持環(huán)境整潔,無滲漏水和積水。
6、建筑物及相關設施的鑰匙管理
(1)物業(yè)管理區(qū)域內各類機房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等,由物業(yè)管理處負責收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事件時急用;
(2)所有鑰匙必須按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內,以方便使用;
(3)鑰匙箱由管理處保安班長負責保管;
(4)企業(yè)工作人員因特殊情況,需進入辦公室時,保安員應要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認其身份,應與該企業(yè)領導聯(lián)系確認,并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場開門,不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無法聯(lián)系該企業(yè)領導時,由保安員陪同其進出辦公室,并不得在辦公室內長時間停留。
(六)日常保潔
1、基本要求
保潔人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時、及時、準時實施保潔服務,為創(chuàng)業(yè)者提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時不允許使用對建筑物材質造成損傷的材料和清潔劑,注意維護建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地減少對周圍環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。
2、室內保潔服務
(1)地面
要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;
(2)墻面
要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無蜘蛛網、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;
(3)門、窗
窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結合處、鉸鏈、旋轉門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點,色澤光亮,并保持其金屬質感;
(4)電梯
轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質感;
(5)衛(wèi)生間
衛(wèi)生間及附近走廊無臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機表面無灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間及時添加衛(wèi)生紙;
(6)消防通道
臺階、墻身、天花板、外露設施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢;
(7)吸煙區(qū)
放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內空氣流通;
(8)地下車庫
地面按(1)的規(guī)定;各類設施、照明燈具潔凈,無積灰、污跡;
(9)室內植物
置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等;
(10)其它設施
消防設施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬,箱內無積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮明、醒目,無積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進風口和出風口保持干凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無積灰、污漬、蜘蛛網、墜掛物等。
3、室外場所保潔服務
通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點周圍清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應色澤明亮、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。
4、外墻保潔服務
外墻保持清潔,無積灰,清洗應無色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。
5、專項保潔服務
(1)地毯清洗
會議室地毯按實際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點、霉點、殘留物,纖維方向一致;
(2)打蠟
大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。
(七)電梯管理
1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運貨物,其余6部為客貨梯;
2、選定電梯設備維保單位,對電梯設備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;
3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;
4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內排除設備故障,解救乘客;
5、電梯管理員應持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參加復審;
6、建立健全各項安全技術管理制度。如:《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責任制》、《設備檔案管理制度》等;
7、按規(guī)定做好特種設備安全技術年檢工作。
(八)空調系統(tǒng)管理
1、機房管理
機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房地坪為綠色,機組及非安全區(qū)域應劃黃色分界線示警。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設備機座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風管道漆白色)、整潔光亮。機房內水溝暢通,地面無積水。機
房內嚴禁吸煙,嚴禁存放雜物,配齊相關消防器材。對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標識。檢查發(fā)現(xiàn)設備異常,應根據弱電系統(tǒng)各設備操作及維修說明書及時進行自查,不能排除故障的,向設備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業(yè)人員應嚴格遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規(guī)定。機房內應懸掛空調系統(tǒng)運行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調系統(tǒng)圖;
2、日常巡視和運行管理
空調設備運行時,應每隔2小時巡視一次,巡視內容為設備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調主機運轉是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風機運轉是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運行時,當值人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng);觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等;
3、定期檢查、維護保養(yǎng)
應每年對空調與通風系統(tǒng)進行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位,定期開展空調系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
(1)對中央空調系統(tǒng)主機,每月進行一次檢查,測定主機的油位,測定加熱器、散熱器、排風機、各傳感器、各安全保護開關的性能,因季節(jié)更換停用時,對主機應做保養(yǎng)處理;主機應每年兩次進行專業(yè)保養(yǎng),測定主機制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況,確保主機完好;
(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應進行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網;清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭,清潔濾網,全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應更換;
(3)冷卻水塔機組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機維保、風葉除銹、機組油漆等;
(4)新風機、變風量空調機、風機盤管等通風系統(tǒng)濾網每月清洗一次,如有破損及時更換,新風系統(tǒng)、冷暖送風系統(tǒng)、排風系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);
(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油。按實際情況清除儲油箱內的污物和積水。
4、資料管理
日常巡視運行管理時應認真填寫《空調系統(tǒng)運行表》(分冷水機組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調保養(yǎng)維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。
(九)消防系統(tǒng)管理
1、消防中心值班員負責消防中心內消防設備(報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等)24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應立即派人前往查看。確認火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備;
2、如有設備故障,監(jiān)控中心值班人員應及時通知物業(yè)管理處進行維修處理;
3、當日值班人員負責消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵,水漬,油漬;保持機房內消防用具的整潔、有效;
4、選定消防報警設備維保單位,對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;
5、物業(yè)管理處每季定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態(tài);
6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動/自動等),應由物業(yè)管理處通知創(chuàng)業(yè)中心,并提出相應的臨時措施,確保大樓消防安全;
7、確保各樓層應急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;
8、保安巡視人員每天檢查一次應急燈具,發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進行維修。檢查內容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。
(十)變配電管理
1、機房管理。機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'的警示牌。設備表面應保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機房內應懸掛與實際運行方式一致的'一次系統(tǒng)圖',該圖應按原設計圖用國標電工符號繪制,設備的進出線命名應準確無誤。機房內配置電業(yè)規(guī)定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴禁吸煙及堆放雜物。機房應通風良好,門窗開啟靈活,并配置應急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設備有異常情況,應根據變配電設備使用、維修說明書及原理圖實施搶修,盡快恢復正常運行。管理和作業(yè)人員應遵守有關環(huán)保、安全生產等方面的規(guī)定;
2、變配電站運行規(guī)定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護主要是由斷路器負荷開關、隔離開關、操作機構、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10kv,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應有一套完整的運行維護措施,其中主要包括:電氣運行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設備維護檢修制度、調荷節(jié)電制度、母線閘刀運行維護及操作、安全保衛(wèi)及交班制度;
3、電氣運行操作規(guī)定。變配電站值班人員應具備變配電運行知識技能,只有具備供電管理部門考核合格,頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔值班運行工作。應嚴格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運行方式對各種開關設備進行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務,有關人員應能熟練和正確地進行操作。物業(yè)管理處應制定正確的倒閘規(guī)程及倒閘監(jiān)督保障制度;
4、高壓配電安全規(guī)定。非工作人員不得進入變配電站,因工作需要進入變配電站的應辦理登記手續(xù)。高壓室內應有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內嚴禁存放危險品,禁止吸煙。高壓室值班人員應認真做好高低壓運行日志、安全巡視、設備操作等工作記錄,并配合供電所每兩年一次對變配電站設備進行絕緣電試工作,確保安全供電。
(十一)給排水系統(tǒng)管理
1、機房管理
機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。機房地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機房內嚴禁吸煙、嚴禁存放雜物,并配備相關消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設備機座油漆為黑色,各類泵、閥、電機等機電產品按本色復漆。發(fā)現(xiàn)設備有異常情況,應根據給排水系統(tǒng)各設備使用和維修說明書實施搶修,直至恢復正常運行。管理和作業(yè)人員應遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規(guī)定。機房內應懸掛給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程、安全管理制度及給排水系統(tǒng)圖。
2、日常巡視和運行管理
觀察供水泵機組的流量、揚程、電機溫升、噪音、振動等運行狀況。觀察水箱浮球閥、進水出水閥門、溢水管、排污閥等有無泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運行情況是否正常,系統(tǒng)管道、閥門有無堵塞泄漏。觀察系統(tǒng)電氣控制柜運行(電壓、電流等參數)是否正常。日常巡視檢查應每日一次,認真做好設備、設施清潔、保養(yǎng)工作,并確保正常運行。
3、定期檢查、維護、保養(yǎng)
供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤滑油一次,每年保養(yǎng)一次。運行泵和備用泵每月交替運行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動運行一次,運行泵各備用泵每月交替運行。系統(tǒng)管道中的閥、過濾器每季度應檢漏并注潤滑油一次,必要時對過濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質化驗,確保水質符合衛(wèi)生防疫指標要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時清理。
4、日常巡視
運行管理應認真填寫《給排水運行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統(tǒng)保養(yǎng)、維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。
(十二)空房日常管理
1、每月一次巡查空房內各部位設備、設施,發(fā)現(xiàn)問題及時修復;
2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內整潔;
3、每年春、秋兩季要做好空房的通風工作,防止室內墻面、天花板霉變;
第11篇 維也納廣場物業(yè)管理服務標準
維也納生活廣場物業(yè)管理服務標準
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護和管理服務標準
(1)對房屋公共部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
(2)根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修。屬于小修范圍內的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據業(yè)主大會的決定,組織維修。
(3)每3日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護。
(4)按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查一次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
(6)小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖,各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。
2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務標準
(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護;
(2)建立共用設施設備檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢修、維修、保養(yǎng)等記錄齊全;
(3)設施設備標志齊全、規(guī)范,責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常;
(4)對共用設施設備定期組織巡查,作好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據業(yè)主大會的決定,組織維修或更新改造;
(5)消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;
(6)路燈、樓道燈完好率不低于95%;
(7)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案;
(8)急修:30分鐘內到現(xiàn)場施修理;
(9)-般維修:及時到現(xiàn)場進行處理,小修不超過30分鐘,中大修不超過24小時。
3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通道的疏通服務標準
(1)按棟設置垃圾桶,生活垃圾每天清運1次。
(2)小區(qū)道路、廣場,露地等每日清掃1次,樓道每日清掃1次,樓梯護手每周擦洗2次,共用部位玻璃每月清潔1次,路燈、樓道燈每季度清潔1次;以上內容每日不定時巡回保潔。
(3)區(qū)內共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每季度檢查1次,并檢查情況及時清掏。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標準
1、有專業(yè)人員設施綠化養(yǎng)護管理;
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護;
3、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍;
4、適時噴灑藥物,預防病蟲害。
5、車輛停放管理服務標準
1、車輛在規(guī)定的位置停放有序;
2、小區(qū)24小時值勤和巡邏;
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務標準
1、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,并協(xié)助采取相應措施;
2、對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查1次;
3、定期清除綠地雜草、雜物;
4、小區(qū)24小時巡邏值勤;
5、對進出小區(qū)的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放。
7、裝飾裝修管理服務標準
1、裝修報批程序;
2、裝修時間;
3、裝修管理相關費用;
4、證照管理;
5、裝修施工管理;
6、裝修巡查規(guī)定;
7、裝修驗收規(guī)定;
8、裝修垃圾;
9、其他裝飾裝修管理服務標準。
8、物業(yè)檔案資料管理標準
1、房屋檔案
2、設備設施檔案
3、業(yè)主檔案
4、文秘檔案
5、員工檔案
6、財務檔案
9、其它服務標準
四、物業(yè)服務費的結算形式。
五、主要設施設備的配置及說明。
1、小區(qū)出入口共三處,分設在電子路,主干二道路和擬建道路。
2、小區(qū)共設化糞池三個、垃圾站一個。
3、安防設施采用樓宇對講、紅外線監(jiān)視攝像等配套系統(tǒng)。其中30米對講機6對,60米對講機6對,80米對講機3對;25個紅外線攝像機;40個可視對講門機。
4、水、電、氣自主繳費系統(tǒng)。
5、本項目其它設備情況在投標人勘察現(xiàn)場時由招標人統(tǒng)一介紹。
第12篇 物業(yè)服務規(guī)范年活動管理辦法
物業(yè)“服務規(guī)范年”活動管理辦法
z忠海物業(yè)“規(guī)范服務年”活動的管理工作主要從以下五個方面入手:即“五比五賽”。即比優(yōu)質服務,賽客戶滿意;比安全運行,賽規(guī)范操作;比一諾千金,賽部門信譽;比儀容儀表,賽禮儀禮貌;比遵章守紀,賽任務完成。力爭通過活動的開展達到樹立尊重規(guī)范、遵守規(guī)范意識,提高公司整體服務水平,提升大廈服務檔次的目的。“規(guī)范服務年”活動的主要工作措施為:
1、服務上抓特色。
堅持“客戶至上,服務為本”的宗旨,切實發(fā)揮每一個員工的作用,抓住客戶需求,解決客戶難點,展現(xiàn)公司亮點,在展現(xiàn)物業(yè)服務特色上動腦筋、想辦法。
2、競賽中抓典型。
善于發(fā)現(xiàn),著力培育愛崗敬業(yè)創(chuàng)先進典型,通過先進典型引導帶動服務質量的全面提高。
3、工作中抓落實。
在活動的實施過程中各部門經理要親自抓服務、親自查服務,在做好正常的五項比賽工作外,要重點針對服務過程中存在的一些陋習,進行重點整改。
4、活動中求創(chuàng)新。
今年創(chuàng)建工作的重點,是要對協(xié)會提出的28項主要內容中相對比較差的項目中有一個較大的觸動,重點解決這些問題中長期積累的一些弊病,力爭通過“規(guī)范服務年”活動使這些問題的面貌有一個較大的改觀。各部門領導要有勇氣面對存在的不足,真抓實干,特別是針對客戶投訴較多問題,要拿出切實可行的整改方案。
5、加強宣傳發(fā)動,營造濃厚的活動氛圍,將宣傳工作貫穿于活動的全過程。
開展“規(guī)范服務年”活動,顧名思義,就是要在服務規(guī)范上動腦筋、想辦法。因此,活動的宣傳重點應抓住什么是規(guī)范,如何做到規(guī)范這個“龍頭”。公司組織部門經理每兩個月檢查一次,并將結果公布。同時,要不斷推廣活動中涌現(xiàn)出的先進人物和好的做法,并給予獎勵。對比賽中工作成績平平,態(tài)度散漫的,給予嚴厲處罰,部門經理負連帶責任。公司在活動的過程中將設立專門的活動宣傳園地,始終保持濃郁的活動氛圍。
z忠海物業(yè)管理有限公司
第13篇 中旅花園物業(yè)管理服務手冊應急處理程序
港中旅花園物業(yè)管理服務手冊及應急處理程序
(一)物業(yè)管理
1、管理處及其職能
(1)深圳港中旅物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人,并執(zhí)行深圳港中旅花園之物業(yè)管理職能,享有并承擔<深圳港中旅花園業(yè)主公約>中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權力、義務及責任。
(2)管理公司員工有職責為各用戶提供物業(yè)管理服務,但請各用戶不可要求各員工作私人服務,另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員,各用戶如有任何賜教,請與物業(yè)公司或管理處聯(lián)系。
(3)管理處負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及在可能情況下協(xié)助各用戶,處理各公共事務。
2、費用
(1)為保障業(yè)主物業(yè)的長遠利益,以達投保值的效果。各用戶亦需承擔本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支。物業(yè)管理之各項支出包括但不限于:建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用,中央空調、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。此外,渠道及水管之維修費用,垃圾清理費、管理處之行政及管理費用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內。所有支出均依據用戶單元建筑面積按比例分攤。
(2)管理費是保持本物業(yè)管理正常運作之必備條件。故各用戶務必按時繳交管理費。
(3)用戶應于當月的首七天內到管理處或物業(yè)管理人指定的地點及方法繳交被要求支付之管理費及其他費用。逾期十天未交者,每日加收有關費用總額萬分之五的滯納金。(如有任何變動均以管理處最新公告為準)
用戶于入伙時須預繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。
如公共設施/外墻翻新等大型工程費用,應按小區(qū)公約所指定管理份額,或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。
管理帳目收支情況將由管理處按時公布。若管理費不足應付項開支時,各用戶須依據用戶單元建筑面積按比例支付未足之數。若有盈余,則撥入下年度帳目。
此外,各用戶如有變化,請即以書面知會管理處。原用戶應于業(yè)權轉讓時結算清楚所有應繳有關費用,已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。
(二)用戶須知
1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權利,產權歸發(fā)展商,土地所有權仍歸國家。
(1)用戶需預先與管理處預約以便交收鎖匙及單元。用戶需負責對其接收單元的設備,作檢驗并核實所有設施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。
2、收樓時請查看單元設備、裝修等是否妥善,并把缺點于當日內以書面或管理處特備之表格通知管理處,本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點透過發(fā)展商向承建商要求解決,逾期者則以用戶確認其單元設備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。
3、本物業(yè)僅作為指定用途(即:商住、辦公),不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。
4、用戶不可作出任何結構及可觀性(如窗戶、陽臺、外墻等)更改,以維護物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀,也不可霸占公共空間,妄顧公德(如設檐蓬、神位等)。
5、用戶進行裝修、維修等工程,以不防害其結構、公共設施及他人為原則。進行該等工程前需先獲管理處批準及繳納有關按金及費用。
6、凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者,管理處除要求停止及恢復原貌外,同時保留報告政府當局及/或要求賠償罰款之權利。
7、物業(yè)內禁存有任何違禁品。
(三)設施及日常保養(yǎng)
1、各用戶不得毀壞及干擾公共設備,否則需要賠償損失。
2、請勿把廢物丟入各渠道(如洗水間去水道等),否則需對損壞/堵塞負責修理
3、請正當使用室內電器。失修/損壞/質劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領有認可執(zhí)照之合格技工進行。
4、請勿涂劃/刮花小區(qū)內任何公共地方如墻等,亦不可隨便吐痰或便溺。
5、請勿霸占任何公共地方(如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等),以免有礙觀瞻,損人不利己及引人犯罪。
6、愛護公物存公德,若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件,請報本處。
(四)清潔衛(wèi)生
1、公共地方之整潔
用戶不得放置任何物品、垃圾于消防通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方,任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走,其相關費用將由有關用戶負責。
2、垃圾清理
用戶需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方
(五)保安
1、物業(yè)內24小時均有人當值,負責小區(qū)巡邏工作及協(xié)助各用戶提出之要求(管理處辦公時間為周一至周五8:30-17:30;周六8:30-13:30,周六下午、周日及國內假期休息,管理處有安排值班人員)。在辦公時間以外,可聯(lián)絡當值保安人員。
2、管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑,請召喚管理處。
3、為了用戶之安全,用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示有效證件,來訪者須做來訪登記。
(六)車場管理
本小區(qū)建有地面及地下停車場,為求停車場良好秩序,防止非法停車,阻塞通道,本處訂有<停車場規(guī)定>,以便使用停車場人仕依循。
(七)防治災害
1、請勿在物業(yè)范圍內燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查,明火要小心,監(jiān)管小孩勿玩火。
2、愛護公物及消防設備,常保公共空間通暢。
3、發(fā)生火警,即告本處及“119”報警。在安全情況下關掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。
4、當臺風時,請關閉門窗,必要時,封貼玻璃,并固定易倒物品。
(八)其他
用戶請注意:
1、用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負責,若有損壞公共地方或公共設施或在公共地方遺下廢物,該單位之用戶為最終負責人,需承擔賠償責任。
2、滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品,一律禁止。
(九)應急程序
1、緊急事故可能隨時發(fā)生,本處必須為處理這些情況作好準備,以盡量減低人命及財產的損失,以下所提供的資料,是特別為協(xié)助用戶預防和處理緊急事故而設。
2、緊急電話號碼
電話號碼電話號碼
火警119匪警110
市政府有線電視臺
市公安局香蜜湖派出所
消防局街道辦事處
工商局香蜜居委會
住宅局供電局95598
煤氣公司香蜜湖醫(yī)院急
救室
3、單位內物品處理
請定期檢查單位內存放之物品,以免造成阻塞,妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等,均不應隨便放置在室內。
4、意外(緊急醫(yī)療問題)
當發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題:
a)嘗試盡可能獲取有關損傷的資料;
b)使傷者處于溫暖及舒服的狀況,并加以安慰;
c)撥電話要求急救醫(yī)療服務;
d)通知管理處詳述意外情況,包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、目擊者等;
e)在任何情況下,應盡量保持鎮(zhèn)定。
5、罪案與保安
一個高檔住宅小區(qū),也可能會成為匪徒之對象,故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案,皆有可能在此發(fā)生,以下的建議對你可能有所幫助:
a)如遇偷竊或經常性盜竊,即向公安報告;
b)遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案,即向公安報告;
c)所有案件均須知會管理處,并把已采取的行動告知職員;
d)遇到任何不尋常的事情,皆應通知公安及管理處;
e)如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物,應通知管理處。
6、火警
發(fā)現(xiàn)(若發(fā)現(xiàn)火警);
通知(致電消防局及通知附近的人);
抑制(緊閉所有門窗)
逃生(使用最安全的途徑,離開火警現(xiàn)場)
用戶必須熟悉小區(qū)內的滅火器、報警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼:119
a)若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等),盡可能將火撲滅,但切勿冒險;
b)如人身安全已受到威脅,而火勢亦不能即時受到控制,可將通往失火現(xiàn)場的門窗關閉,以隔離及控制火勢;
c)通知消防局:
i)說出有關單位的名稱、地點;
ii)火警蔓延的范圍及位置;
iii)你的電話號碼、姓名;
d)通知本小區(qū)管理處;
e)依從小區(qū)管理處職員的指示,盡可能通知所有用戶;
f)如被火焰或高熱所圍困:
i)有可能的話,致電消防局求助;
ii)打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片,使警報記號能發(fā)出,把門關閉,將火熱的源頭隔離;
iii)緊記煙和熱空氣都是向上升,接近地面的空氣含氧量較高,溫度亦較低,故應蹲著身子或爬行逃生;
iv)如有需要,打破窗子以求空氣流通。
g)所有逃離火場的人,須在中心內指定之空曠地方聚集;
h)身處火場上層的人,應向天窗方向逃生,如身處火場下層者,則向外走,前往最鄰近的出口逃生;
i)發(fā)生火警時,安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進入有關單位,在管理人員或消防局宣布有關單位未安全之前,任何人等不得進入。
7、撲滅火警
小區(qū)公共地方均設有手提式滅火器或滅火用具,用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要,可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警,必須向管理處或消防局報告,以便進行調查。
8、地震
a)保持鎮(zhèn)定,切勿離開處身地方;
b)躲在桌子或堅固的結構尋求掩護;
c)遠離窗戶,玻璃隔板、架或懸掛的物件;
d)地震時不要躲在樓梯底下;
e)準備應付接連更多次的余震;
f)如單位受到破壞,立即通知管理處;
g)切勿散播謠言或夸大報告。
9、水浸
遇有可能發(fā)生水浸時:
a)有可能受損的貴重物品移往較高處;
b)在水浸出現(xiàn)前,切斷電器用具的電源;
c)提防通電的電線;
水浸之后:
d)檢查財物以鑒定損失;
e)委派及監(jiān)督負責清潔的員工;
f)逐漸抽去積水,以減少對樓宇結構造成的更大損害;
g)清除單位內、家具及其他地方的積水,避免破壞環(huán)境衛(wèi)生;
h)做好提防搶掠的措施,須加強保安,防止盜賊進入單位。
10、臺風
在臺風吹襲前,請采取下列防風措施:
a)所有花盆及可被風吹倒之物品應放回單元;
b)關緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護;
c)臺風過后,應立即更換破裂之玻璃。
11、聯(lián)絡
用電話報案時,請?zhí)峁┮韵滤匈Y料:
a)報案人的姓名;
b)緊急事故的位置;
c)有人受傷與否;
d)緊急事故的分類、火警、罪案等;
e)待對方確定了資料后,方可掛斷電話。
12、小區(qū)撤離程序
a)當發(fā)生火警或任何其他緊急事故,所有人都應該完全撤離現(xiàn)場,不能有所例外;
b)在撤離單位或進行火警演習時,用戶的貴重物品須自行負責,另外,離開時記緊把單元大門鎖上;
c)開啟由單元通往街外的大門前,先弄清楚是否湯手,如發(fā)現(xiàn)該門是熱的,須慢慢開啟,若情況許可,應前往預先指定的樓梯,然后跟隨撤離程序逃生;
d)若因濃煙的關系未能通往屋外,則應關上門,放一條毛巾布在門底的門縫間,打開窗戶保持空氣流通,在窗外掛一塊布,讓消防員得知你仍在單位內,保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。
13、結語
有任何物業(yè)可以完全避免天災人禍之發(fā)生,制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失,以及萬一發(fā)生意外時,將損失減至最低,以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟,以應付意外或災難之突然來臨。
通過熟悉緊急情況應變措施及程序指引,一隊受過訓練的管理人員,再加上用戶的合作,當萬一發(fā)生緊急事故時,本處便更有信心能應付,縱使遇上從未預計的緊急情況,仍有一套基本的應變程序可以協(xié)助管理隊伍及用戶作出即時反應,以保障人身及財物安全。
制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應變措施及程序計劃,可以保護人身安全,保障用戶的投資。然而,請必須緊記,無論以上指引或應變措施如何周詳,仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺,才可晝量避免意外發(fā)生,及達到本應急程
序之目的。
第14篇 某物業(yè)管理中心服務接待工作規(guī)定怎么寫
物業(yè)管理中心服務接待工作規(guī)定l接待規(guī)范
1.1文明語言:執(zhí)行《員工手冊》中相關規(guī)定。
2舉止規(guī)定:2.1執(zhí)行《禮儀手冊》中相關規(guī)定。
3特殊規(guī)定:
1.3.1 當來訪人有過激的言行時,應保持冷靜,不準與來訪人發(fā)生爭吵。
1.3.2 當個別工作人員與來訪人發(fā)生激烈爭辯時,在場的其他工作人員應立即制止,并安排該名工作人員適當回避,由其他人繼續(xù)接待或匯報管理處主任,有必要時由主任親自負責接待。
2接待工作分類2.1業(yè)主來訪
2.1.1 業(yè)主提管理意見
2.1.2 接待投訴人士
2.1.3 申報裝修、維修等2.2外來參觀2.3上級單位物業(yè)檢查3接待工作程序3.1業(yè)主來訪:3.
1.1業(yè)主到管理處提合理化建議時:a.接待人員認真填寫《來訪登記表》。
根據內容的輕重緩急及時匯報給主任或通知有關領導負責處理。
b.管理處主任將可付諸實施的合理化建議列入工作計劃中;
對關系到公司服務質量的重大整改建議時,上報公司領導決策。
3.1.2接待投訴人士:執(zhí)行投訴處理規(guī)定和程序。
3. 2接待業(yè)主申報裝修和維修等:
3.2.1 申報裝修:a.接待人員填寫辦理裝修手續(xù)登記,接受業(yè)主的裝修申請表。
b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關手續(xù)。
3.2.2 申報維修(業(yè)主區(qū)域內報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認,并錄入《服務記錄表》。
b.對業(yè)主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規(guī)定時,向申請人做好解釋工作,及時處理。
c.對申請的緊急維修項目,應立即通知維修人員,先進行維修,再補辦派工手續(xù)。
d.業(yè)主直接向維修人員申請的維修,維修人員可先進行維修,再補辦申請和派工手續(xù)。
3.2.3 申報維修(公共區(qū)域內報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認,并錄入《日常報修記錄》。
3. 3外來參觀:
3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待,并記入《來訪登記表》。
3.3.2 對不符合規(guī)定程序的參觀要求,應禮貌地謝絕或向其指明本公司有關參觀事宜的聯(lián)系途徑。
3. 4上級單位的物業(yè)檢查:
3.4.1 由公司統(tǒng)一安排,管理中心做好檢查布置工作。
3.4.2 檢查過程中,關系到管理中心的事項,由中心經理或經理指定的管理人員做檢查記錄。
3.4.3 上級單位無通知進行突然檢查時,管理中心經理、各相關管理處主任負責接待,并記錄在'來訪登記表'中,對發(fā)現(xiàn)的有關問題按相關規(guī)定進行處理。
4接待工作的要求
4.1管理中心的管理人員均應熟悉接待工作,并掌握本手冊中的相關內容。
4.2派工單可以由接待人員填發(fā),但'派工人'必須是管理處主任指定的管理人員。
相關質量記錄:1.《來訪登記表》c-11/b012.《服務登記表》c-07/b023.《日常報修記錄》
第15篇 某物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
1、存檔裝修公司的資質證書、裝修許可證及設計圖紙,并對裝修單位提供的設計圖紙進行審核,對于不合理的設計方案要求修改并要求提供修改方案。
2、要求業(yè)主及工長在做衛(wèi)生間及廚房防水時,要按照施工相關標準施工。
3、水電改造要求保留線路改造竣工圖,以便以后維修使用。
4、與業(yè)主及裝修公司簽定裝修噪音協(xié)議書,要求施工單位不得在周六、日及節(jié)假日噪音施工或超時施工。
5、提示業(yè)主及裝修公司嚴禁破壞結構及公共設施設備等行為。
6、提示業(yè)主燃器管道及弱電管線移位必須找廠家或有資質的專業(yè)人員,不得私自改動。
7、填寫溫馨提示,寫明裝修時間及聯(lián)系電話。
8、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理。
9、裝修入場驗收提示裝修公司及業(yè)主:水、電、氣、土建、門窗、弱電等設備設施基本使用方法。
10、裝修現(xiàn)場有無滅火器,可燃材料堆放是否整齊,電器使用等安全隱患檢查,嚴禁在裝修現(xiàn)場使用明火,吸煙等違規(guī)行為。
11、裝修現(xiàn)場有無違規(guī)施工,對私拆亂改行為嚴厲制止并及時上報。
12、制止在戶外門窗安裝防盜窗。
13、督促裝修垃圾放到制定位置及裝修噪音控制。
14、裝修許可證及施工人員出入證檢查。
15、空調安裝位置指定,保證建筑外觀的協(xié)調統(tǒng)一。
16、協(xié)調因裝修活動造成相鄰住宅的受損。
17、制止裝修垃圾、油漆等雜物倒入下水管道。
18、制止在公共場所加工作業(yè)。
19、檢查特種作業(yè)(電焊工、電工)有無向物業(yè)申請及相關有效證件。
20、裝修過程中對業(yè)主的題問作解答。
21、裝修完工驗收。
第16篇 z大廈物業(yè)工程管理服務內容
大廈物業(yè)工程管理服務內容
管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。
工程管理目標
1.完好設備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標。
目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。
設備設施日常管理工作
1.房屋、建筑設施
1.1工作程序
1.1.1設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
f.每年根據四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。
1.2質量標準
1.2.1主體結構
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構件的承載能力;
c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確保基礎結構穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協(xié)調。
1.2.4內粉刷
各種內粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設備
2.1工作程序
2.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
2.2質量標準
2.2.1低壓開關柜
a.耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;
c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;
d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應靈活,接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確;
f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動切換;
i.控制箱手動和自動操作均能運行。
2.2.2照明設備
a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應符合要求;
b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。
2.2.4機房環(huán)境
a.消防設施完備,有效;
b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。
4.給排水設備
4.1工作程序
4.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
4.2質量標準
4.2.1供水泵
a.各水泵運行主要參數(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正常可靠;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;
b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機運轉正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設備完好;
h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護可靠、安全;
l.經系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
5.1.2定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
5.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門。
5.2質量標準
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;
f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數符合出廠標準。
5.2.3消火栓及配套設施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進水環(huán)網暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。
5.2.4消防報警
a.消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;
b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。
6.弱電設備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
6.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。
6.2質量標準
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺
-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設備接地保護、防護等安全、可靠。
d.攝像機
-各攝像機工作正常,配置數量齊全;
-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);
-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。
e.錄像機
-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質量標準
a.對講裝置
-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;
-門衛(wèi)能與戶內通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內對講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機、序號機功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報警系統(tǒng)
a.光電識別器性能良好;
b.信號傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動控制良好。
7.中央空調系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調系統(tǒng)操作安全管理
世紀巴士大廈中央空調系統(tǒng)由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。
7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。
7.3制冷設備檢修管理
7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);
7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng);
7.4空調機組記錄數據管理
建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態(tài)的各時間段數據,其主要記錄數據為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機排氣壓力
7.4.3壓縮機吸氣壓力
7.4.4冷凝器進出水水溫
7.4.5潤滑油油位
7.4.6設備運行電流
7.4.7設備運行電壓
7.4.8壓縮機上載級數
7.4.9水泵運行電流
7.4.10水泵進出水壓力
7.4.11供回水分配器進出壓力
7.4.12其它數據
7.5中央空調系統(tǒng)運行數據控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.5.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。
7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網。
7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。
7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。
7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風扇是否平衡。
7.6.14測試馬達絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.7.2記錄各表讀數,包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。
7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網。
7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。
7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。
7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風扇是否平衡。
7.8.14測試馬達絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.9風機盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網,損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。
7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準所有的儀表。
8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。
8.1.6專項試驗
a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗
c.緩沖器的試驗
d.極限開關的試驗
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護裝置的檢查
h.制動器試驗
i.曳引檢查
8.2機房管理
8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區(qū)域未經許可,無關人員一律不得進入。未經工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經理同意,并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。
8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結實報告有關部門。
8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。
8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區(qū)分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài),所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經理。
8.2.6根據保養(yǎng)和作業(yè)指導書,定期對機房內的設備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄,填寫相應的保養(yǎng)記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規(guī)程進行,嚴禁違章操作。
