第1篇 物業(yè)管理師模擬題-單選題
2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題
1、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎,管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a 質(zhì)價相符 b 能夠接受 c 價格優(yōu)惠 d 價格偏低
2、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以()為依據(jù)。
a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規(guī)
3、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責 c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達力強
4、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責 b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹慎,文明禮貌 d 遵守紀律,奉公守法
5、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( ) 。
a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹慎,文明禮貌 c 刻苦學習,提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象
6、講求實效,要做到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭當日給用戶答復 d 要力爭三天內(nèi)給予答復
7、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現(xiàn)代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。
a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境
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第2篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標:
物業(yè)服務項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區(qū)'項目標準,保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標進行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達到98%以上;
3.員工培訓合格再上崗率達到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達到90%以上;
5.住戶對管理、服務工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準)100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達到100%;
13.培訓計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;
16.物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;
17.物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務工作滿意率98%;
21.消防設施、設備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預案演習達標率100%;
25.治安預案演習達標率100%;
26.訓練考核達標率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;
29.設備計劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設備開機完好率100%;
31.設施、設備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設備運行成本降到行業(yè)標準最低;
33.設備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準確合格率98%;
36.機房衛(wèi)生達標率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標準化'管理模式。
該管理模式特點有三:一是強調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個'100-1=0'的服務行業(yè),一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強調(diào)服務質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設,標準化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強調(diào)'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務作業(yè)標準)。
正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠最關心的問題,故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預案措施,將預案作為員工訓練的依據(jù),成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠紅外線及電子巡更網(wǎng)絡,實行立體化管理。
3、在服務方式上,擬采取本公司的特色服務與個性化服務。
(1)'時效工作制':
本公司對業(yè)主關心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標準作業(yè)規(guī)程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內(nèi)處理完畢。回訪工作必須一周內(nèi)進行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務,全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗收房屋),秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務'。比如:減少業(yè)主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動聽的語言將有關事項告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認識分歧和提高服務技巧;'諾'是指服務工作要'一諾千金',答應業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認真'。按法規(guī)要求,定期將財務報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務時,應主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務,但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責任制':
第3篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準確。
4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應對僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時,所有職員應遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應于事件后盡快向上提交報告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第4篇 物業(yè)管理公司體系文件控制程序
1.目的
為質(zhì)量管理體系文件編制、更改、審批、分發(fā)和作廢處理提供指引,保證文件受控。
2.范圍
適用公司各管理處/部門對質(zhì)量管理體系文件的管理和控制。
3.職責
3.1 相關部門/崗位職責
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間
總經(jīng)理審批《質(zhì)量手冊》2個工作日
管理者代表審核《質(zhì)量手冊》、審批程序文件、作業(yè)指導書和《體系文件下發(fā)明細》2個工作日
品質(zhì)管理部經(jīng)理審核程序文件、作業(yè)指導書、《體系文件下發(fā)明細》,審批質(zhì)量記錄表格5個工作日
管理處/部門負責人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請
負責保管本管理處/部門領用的體系文件2個工作日
持續(xù)
品質(zhì)管理部保管體系文件正本及培訓
檢查監(jiān)督各管理處/部門體系文件受控、執(zhí)行情況5個工作日內(nèi)
及時
各部門對本部門員工進行培訓及文件控制、執(zhí)行文件發(fā)放后7個工作日內(nèi)培訓
3.2 文件編制、更改、審核、審批權(quán)限
文件類別編制權(quán)限更改權(quán)限審核權(quán)限審批權(quán)限
質(zhì)量手冊品質(zhì)部經(jīng)理部門主管以上人士管理者代表總經(jīng)理
程序文件具有相關技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
作業(yè)指導文件具有相關技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
質(zhì)量記錄表格具有相關技能人士公司任一職員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理
體系文件下發(fā)明細品質(zhì)部人員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;
2、品質(zhì)管理部經(jīng)理編制或更改的程序文件、作業(yè)指導文件及表格,須由管理者代表審核和審批。
4.方法和過程控制
4.1重要說明:為進一步明確質(zhì)量管理體系文件的受控狀態(tài),受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質(zhì)管理部統(tǒng)一控制管理
4.2體系文件的版本控制
4.2.1 未經(jīng)修改的文件版本號為'a/0',修改一次版本號升為'a/1',當版本號從'a/9'升級時,則升為'b/0',依此類推。當對體系文件進行全面修改時,即使修改次數(shù)未達到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。
4.2.2 文件頁數(shù)超過1頁以上,則文件修改時只更改修訂頁的版本號,如文件某一頁的版本號升至'a/9',則該頁再次修改升級時,文件全部頁的版本號升為'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數(shù),則各頁均按原最高版本號的頁統(tǒng)一升級為相同的版本號。
4.3體系文件的編制、更改
4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細則》規(guī)定的格式和編號方法進行。
4.3.2 動議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請表》,經(jīng)管理處/部門負責人確認后,報品質(zhì)管理部。集中編制/更改時可只填寫一個編制/更改申請表,經(jīng)管理者代表審批。
4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標明的生效日期開始生效執(zhí)行。
4.4體系文件的分發(fā)
4.4.1新編或更改的體系文件,由品質(zhì)管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發(fā)放簽收表》,按《體系文件下發(fā)明細》分發(fā)給相關部門(零星編制或修改的質(zhì)量記錄表格可通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)發(fā)送到各部門,不須填寫《文件發(fā)放簽收表》,作廢表格不須交回品質(zhì)管理部)。
4.4.2各部門領回體系文件后須在七個工作日內(nèi)完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質(zhì)管理部。品質(zhì)管理部負責對各部門作廢體系文件進行抽查。作廢文件正本由品質(zhì)管理部保存至少三年。
4.4.3新部門成立時,應及時到品質(zhì)管理部申請領取體系文件。
4.4.4各管理處/部門因現(xiàn)場懸掛等原因需增加持有體系文件時,需填寫《文件發(fā)放簽收表》,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理批準后領取。
4.5體系文件的培訓
4.5.1新編或更改的體系文件發(fā)放后,品質(zhì)管理部須對各部門相關業(yè)務塊主辦以上人員及相關人員進行培訓(零星更改的表格除外)。
4.5.2新編或更改的體系文件執(zhí)行前,管理處/部門應將所有新增或更改的文件內(nèi)容對相關崗位人員進行培訓。
4.5.3新管理處/部門成立后,品質(zhì)管理部須對全體人員進行培訓、考核。
4.6體系文件的作廢處理
4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發(fā)現(xiàn)文件名、編號均相同的文件,應以最近生效日期或最高版本號區(qū)別新舊文件。
4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請表》,按原審批程序報批后報廢。
4.7體系文件的查閱、借閱
4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經(jīng)管理者代表批準。
4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區(qū)域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)管理處/部門經(jīng)理或其授權(quán)人批準,并不得帶離本管理處/部門管理服務區(qū)域。如有污損或遺失,須報部門經(jīng)理處理,并向品質(zhì)管理部申請補發(fā)。
4.7.3隔夜借出須管理處/部門經(jīng)理批準,外借時間最長不得超過3天。
4.8體系文件的保管和保密
4.8.1管理處/部門經(jīng)理負責本管理處/部門保管體系文件,并對結(jié)果負責。
4.8.2依據(jù)《體系文件下發(fā)明細》的文件接受人負責對相應體系文件進行保管。
4.8.3任何人不得復印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。
4.8.4體系文件發(fā)生丟失和短缺時,除追究責任外,重新辦理領用手續(xù),品質(zhì)部在補發(fā)文件上給予新分發(fā)號,并注明原文件分發(fā)號作廢,并將作廢文件的分發(fā)號通知相關部門/管理處。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細則》
6.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發(fā)放簽收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《體系文件下發(fā)明細》
第5篇 物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法-5
物業(yè)區(qū)域時花養(yǎng)護管理方法(五)
1.0適用范圍
2.0適用于室內(nèi)外擺放的時花及種地時花的養(yǎng)護。
3.0內(nèi)容
序號項目內(nèi)容
1外觀保養(yǎng)1)綠化管理員及時清除殘花、黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物,并調(diào)整好花盆。
2)及時抽換提前開敗的時花,確?；〝[的整體效果。
3)及時清除雜草、剪掉高出時花的竹簽。
4)室外種地時花每周一修一次邊,以防邊上的草坪草侵入,每半個月松一次土并清除雜草。
2淋水1)室內(nèi)花卉按《室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)規(guī)程》操作。
2)室外栽植時花淋水應視天氣而定,以泥面不干裂、時花無缺水枯萎現(xiàn)象為原則。
3施肥1)長壽命盆花及種地時花應每月施一次高磷鉀的復合肥。
2)種地時花入冬前應施一次高鉀肥。
4更換時花擺放后期,若每盆時花內(nèi)處于較佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1 / 3時應定為待換花。若某個花壇中待換花的比例超過1/2時應全部更換。
5病蟲害防治1)時花擺放前應先噴一次廣譜性的殺蟲、殺菌劑,注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。
2)已擺出的時花每天應注意巡查,發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥,沒有特別病蟲害的時花壇要求每兩周噴一次藥。
3)室內(nèi)時花嚴禁使用劇毒、強刺激性、污染葉面粉劑的農(nóng)藥如有機磷類農(nóng)藥、百菌清粉劑等。
6時花養(yǎng)護質(zhì)量標準達標時花應達到以下標準:
1)無殘花、黃葉、雜草,無高出花面的竹簽等。
2)花盆擺放整齊,盆內(nèi)無雜物,最外一圈面對客人的盆邊整潔美觀。
3)整個花壇待換花不超過1 / 2。
4)地栽時花生長良好,無雜草,無禿斑,邊界分明,邊界草不蔓入時花境內(nèi)。
5)無明顯病蟲害,大葉時花葉面無蟲咬孔。
6)無缺水干旱現(xiàn)象,植物生長良好。
第6篇 委托物業(yè)管理合同協(xié)議
委托物業(yè)管理合同
甲方(委托方)：_____業(yè)主管理委員會
乙方(受委托方)：_____物業(yè)管理公司
為加強_____小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
(2)物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務
1.甲方權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后___年內(nèi)達到___標準。
2.確保年完成各項收費指標__萬元，合理支出__萬元，乙方可提成所收取管理費的___%作為經(jīng)營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣___元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_____%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_____元(全國)、_____元(省)、_____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_____至_____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《___住宅區(qū)物業(yè)年收支測算表》(略)
第7篇 物業(yè)管理公司保潔員崗位說明書
物業(yè)管理有限公司保潔員崗位說明書
部 門:經(jīng)營部
崗 位:保潔員
編制時間:
直屬上司:會館管理員
直屬部下:無
一、任職條件(含培訓要求):
1、男女不限
2、初中學歷以上
3、能承受高強度的工作壓力,具備與他人團結(jié)合作能力
4、具有服務、保潔相關行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗
5、具有一定的表達溝通能力,性格開朗、樂觀,精力充沛
二、職涯發(fā)展:
通過學習掌握定時消殺程序,廣泛聽取客戶意見向上反饋匯報,提出改進方案。用會館內(nèi)勤的標準嚴格要求,學習成長、積極上進。
三、主要責權(quán):
1、盡職盡責按照操作規(guī)程及保潔標準所要求做好本責任區(qū)工作;
2、因任何原因離開工作崗位事先征得主管同意,如對上級做的決定有不同意見,應先完成再進行討論;
3、對客人遺忘物品妥善保管經(jīng)確認交還客人或在前臺登記;
4、根據(jù)客流量多少隨時做好保潔工作,并定時巡視重點區(qū)域;
5、愛護保潔設備,定期保養(yǎng),即時維修,延長使用壽命。
6、積極參加小區(qū)衛(wèi)生突擊工作,如:道路積雨、積雪的及時清掃突擊工作。
7、向客戶宣傳衛(wèi)生常識,勸阻并制止不衛(wèi)生,不文明的現(xiàn)象和行為。
8、有義務維護公共設施、設備的正常使用狀況,在保潔過程中,如發(fā)現(xiàn)公共設施有損壞,應及時上報。
9、清潔時,盡量回避客戶,對客戶提出的要求和建議盡量幫助解決或反饋主管領導。
10、制定每周、每月保潔重點,按計劃執(zhí)行實施,合理使用保潔用品。
四、工作目標:
保證會館內(nèi)部、外部的日常保潔,最大限度的服務好顧客。
五、組織關系:
1、受會館內(nèi)勤指揮與監(jiān)督,并向其直接報告;
2、以誠懇、友善的態(tài)度和其他部門相關人員協(xié)調(diào)、聯(lián)系,并就其有關部門工作所提的詢問、質(zhì)疑,予以解答;
3、與本會館其他工種協(xié)調(diào)合作,完成相關工作。
總經(jīng)理 主管副總 部門經(jīng)理
第8篇 物業(yè)管理部文員職務說明書
工作概述:負責員工考勤、人事變動記錄;保管、整理各類文檔與保密;負責物資申購、歸類、保管與發(fā)放,做好來訪人員接待工作等。
(一).任職資格
1、性別:女
2、年齡要求:30歲以下;
3、身體要求:158cm以上,儀態(tài)端莊;
4、學歷要求:高中、中專或以上學歷;
5、工作經(jīng)歷:有一年以上辦公室文檔工作經(jīng)驗
6、工作技能要求
經(jīng)《辦公室文員錄用標準》評測合格后予以試用;并經(jīng)《辦公室文員試用合格轉(zhuǎn)正標準》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關系
1、直接上級:經(jīng)理助理
2、合作部門:人力資源部、財務部、客戶服務部、倉庫及管理處辦公室
(三)崗位職責
1、負責部門公文、函件、報刊、通訊、表格等資料的分類、登記、保管與保密;
2、負責辦公區(qū)域日常衛(wèi)生清潔及其公共用品、物件的整理;
3、負責接聽辦公電話并做好記錄,重要情況及時匯報;
4、做好來訪接待工作;
5、負責裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領取、保管;
6、做好部門會議記錄、整理;
7、負責員工的考勤、加班、休假、工傷、保險的跟進匯總及各類報表填寫工作;
8、對部門工作提出參考性意見、建議;
9、負責部門板報、通啟欄、評比欄、制度欄等各類宣傳欄的標貼、整理、布置等;
10、完成上級交辦的其它工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、確保各類文件資料分類保管清晰,標簽齊全,無缺失;確保2分鐘內(nèi)可查閱到所需文檔資料;保密性好,無泄露或文件遺失;
2、確保辦公區(qū)內(nèi)無煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網(wǎng)線無纏絞、混亂;門崗、柜、風扇及沿無積塵,墻面無蜘蛛網(wǎng)及痕跡,物品設置直線分明、簡潔;
3、確保來電號碼及要點記錄清晰,無誤記、漏報或轉(zhuǎn)告出錯;
4、按《來訪接待操作規(guī)程》接待客人,確保來訪客人無因接待不周,待客態(tài)度不積極而引致客人不悅、不滿或投訴;
5、確保辦公用品出入倉簽名確認核實,無因管理不善而致公用物品流失;
6、確保會議記錄內(nèi)容要點齊全、工整,不出現(xiàn)漏記或整理不齊全的情況;
7、確保每月工資報表于3日前上報至管理處經(jīng)理,確保各類報表無出錯、無退表或退單之情形出現(xiàn);
8、確保每季對部門工作提交可行性建議一條;
9、確保每兩月負責出一期板報,每月跟進整理宣傳評比欄;
10、確保在規(guī)定時間內(nèi)完成上級交辦的任務.
第9篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件進貨檢驗程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:進貨檢驗程序
1.0目的通過對進貨檢驗的控制,防止未經(jīng)驗證及不合格的物資投入使用,以確保公司提供服務的質(zhì)量。
2. 0適用范圍對所采購物資的入庫驗證。
3．0職責由提出申請的部門主管負責驗收,或由行政部人員驗收,行政部主管負責監(jiān)督。
4. 0工作程序
4.1 依據(jù)審批后的《采購申請單》或《采購計劃》對所采購回的物資進行入庫檢驗。
4.2 批量采購回的物品數(shù)量少于10個全檢,11-50抽檢10個,51-100抽15個,101-200抽20個,200個以上抽檢10%,500件以上抽檢5%。
4.3 驗證根據(jù)情況可采用核對數(shù)量、外觀檢查、樣板核對和合格證檢查等方式進行。對涉及安全性能的產(chǎn)品如電器類、水暖器材、消防用具類、化工原料必須要有合格證;對小五金類、絕緣材料類、標準件類和其他雜項類應核對規(guī)格、型號和數(shù)量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
4.4 驗證合格由驗證人在《材料入庫驗收單》上進行記錄,對驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格品按《不合格品/服務的控制程序》執(zhí)行。
4.5 對急需使用的來不及檢驗的物品,由行政部主管或管理處主任或其授權(quán)人員簽名后,可予以緊急放行。放行部分要由庫管員注明數(shù)量、批號,并要有明確標識,以便一但發(fā)現(xiàn)問題時可以返回。沒有放行的部分按常規(guī)進行檢驗。
4.1 對外協(xié)加工及制作的產(chǎn)品要經(jīng)過檢驗合格后方使用,并將檢驗結(jié)果作出記錄。
4.2 對外購設備在投入使用前應根據(jù)使用條件及要求進行檢驗,并作出記錄,對
4.6 、
4.7 條款,產(chǎn)品的驗收是以相關的要求進行(如制作圖樣、書面要求、說明書、采購協(xié)等)
4.3 對分供方提供服務項目、工程項目的初始驗證。
4.3.1 當分供方提供服務時,根據(jù)雙方協(xié)議內(nèi)容及對其提供的條件及資料進行驗證(如配備設備、人員素質(zhì)、工程材料等),此驗證是指服務/工程項目開始前進場的條件的驗證。
4.3.2 若分供方提供的服務項目有階段性時,則對每一階段開始前進行驗證,以確保各階段的有效銜接。
4.3.3 若對驗證符合要求時,才能通知對方開始服務/工程項目。
4.3.4 若對驗證方不合要求時,應通知對方不能開工,直至滿足條件為止。
4.4 對所有以上的檢驗作出記錄并保存。
5. 0相關文件
5.1 《不合格品/服務的控制程序》
6
第10篇 中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷
(考試時間:90分鐘)
注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂
一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。
a、 員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓
c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通
2. 對員工完成工作總結(jié)計劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。
a、績 b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗收是查驗( )。
a、工程是否達到設計要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)
c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關系分成兩個階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開
5. 下列不是業(yè)主大會權(quán)利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應當有超過( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責任人。
a、保安領班 b、保安隊長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理
8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
a、投資 b、運輸 c、服務d、消費
9. 房地產(chǎn)二級市場可包括有( )等市場。
a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開發(fā)
c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。
a、政府定價 b、政府指導價c、經(jīng)營者定價 d、市場定價
11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標管理 c、委托服務型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務是( )。
a、基本業(yè)務 b、專項業(yè)務 c、特色業(yè)務 d、多種
經(jīng)營業(yè)務
13. 物業(yè)管理的首要目標是( )。
a、為社會服務、使家庭、經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務,使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務,提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務,營造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應主動接受政府主管部門的指導和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當前物業(yè)管理服務通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。
a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導'家庭責任也是社會責任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。
a、引導功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能
17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務應( )。
a、由不同的機構(gòu)管理 b、由同-機構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運轉(zhuǎn)的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型
23. 國務院《關于進-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過失責任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任依照民法理論應該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過失責任 b、違約責任 c、轉(zhuǎn)承責任 d、行政責任
26. 在下列選項中,屬于出租人權(quán)利的是( )。
a、修繕房屋 b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔保 d、納稅
27. 以通過仲裁途徑解決的應是( )性質(zhì)的糾紛。
a、經(jīng)濟 b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設備上標示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值
29. 某電氣照明線路標注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導線 b、四根截面是3mm2的導線
c、電線管管徑15mm d、導線型號是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設備宜采用的保護方式是( )。
a、保護接零 b、保護接地 c、保護接相 d、電氣設備外殼之問用導線連接
32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關選擇應為( )。
a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒
b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒
c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒
d、動作電流和動作時間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個過程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機傳動皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動觸頭與預選靜觸頭接觸不良 d、預選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫在相應層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖
37. 為了加強新舊混凝土的(&n
bsp;)強度,維修時在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪
38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標準的項目劃分為( )項目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設備三具部分。
a、12個 b、14個 c、16個 d、18個
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動旋轉(zhuǎn)式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導向、約束的作用。 ( )
3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進行激勵兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進入消費過程的特殊矛盾的經(jīng)濟關系及其運動規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當?shù)能囕v進出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。
13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機的潤滑,應采用粘度較低的潤滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎應盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應套用《廣州市修繕工程預算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》評定質(zhì)量等級,進行竣工交驗。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應采用電容器補償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么
2. 電氣線路和電氣設備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護
3. 業(yè)主大會有哪些職權(quán)
4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔違約責任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理
四、計算題(每小題4分,共4分)
1. 見圖示: ○54
請問:①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
第11篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關的文件進行控制,確保服務過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關的文件控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負責審定管理體系文件。
3.3管理部負責對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質(zhì)部負責對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負責技術(shù)性文件的管理與控制。
3.6各部門負責本部門業(yè)務范圍內(nèi)與管理體系相關文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責保管;管理體系文件由品質(zhì)部負責保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設備的圖紙等技術(shù)性文件,由工程部負責保管。具體執(zhí)行《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關的國家和地方性政策、法規(guī)及標準等文件資料,由管理部負責保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯數(shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導書
“ххх”:作業(yè)指導書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.3.2作業(yè)指導書由各部門組織編寫,品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機關了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質(zhì)部應在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,品質(zhì)部負責修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質(zhì)部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由品質(zhì)部監(jiān)督相關部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關的文件時,應填寫《文件借閱記錄》,由相關負責人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質(zhì)部每季度對各部門文件的保管及有效性進行檢查并填制《品質(zhì)部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第12篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標
公司堅持服務理念追求真誠,服務內(nèi)容追求規(guī)范,服務形象追求品牌,服務品質(zhì)追求一流的指導思想,貫徹“雙向”服務(對內(nèi)、對外兩個市場)方針,對內(nèi),強化后勤服務保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對外,大力拓展經(jīng)營業(yè)務,精心打造中興物業(yè)品牌。努力實現(xiàn)“保障堅強、服務優(yōu)質(zhì)、資產(chǎn)優(yōu)良、業(yè)績優(yōu)秀”的工作目標,把我公司建設成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標桿的現(xiàn)代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠、敬業(yè)、團隊、卓越。
*服務宗旨:以客為尊,服務第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價值觀:人講誠信事爭一流。
*管理理念:以人為本,科學管理,質(zhì)量為先,互惠雙贏。
*服務理念:業(yè)主永遠是第一位的。
*服務標準:精細化、人性化、零差錯、無干擾,每天進步百分之一。
*工作作風:高、嚴、細、實、快。
*企業(yè)責任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風尚:關愛企業(yè)、關愛他人、關愛自己、關愛家庭、關愛社會。
*質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務,遵紀守法,持續(xù)改進,節(jié)能降耗,預防污染,關健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭為您提供更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)的物業(yè)服務。我們的專業(yè)、熱情、周到、細心、持續(xù)改進將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營造一個其樂融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來!請給我們機會與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第13篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之保安消防車輛管理
一、小區(qū)基本實行封閉式管理
1、物品搬出小區(qū)放行流程圖
2、門崗操作規(guī)程
3、行人道業(yè)主進出操作流程圖
4、行人道訪客進出操作流程圖
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報處理流程圖
7、小區(qū)保安崗位分布圖
8、小區(qū)巡崗記錄表
二、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責
1、安全服務部組織架構(gòu)
2、保安工作獎罰細則
3、巡崗工作管理制度
4、保安主任工作職責
5、隊長工作職責
6、領班工作職責
7、車管員操作規(guī)程
8、各保安崗位工作具體描述
9、監(jiān)控中心操作規(guī)程
10、門崗操作規(guī)程
11、巡邏崗操作規(guī)程
12、保安訓練照片
13、保安員上崗證
14、保安巡邏記錄表
三、危及人身安全處有明顯標識和具體防范
1、應急常用電話一覽表
2、緊急事故處理流程圖
3、緊急事故及自然災害處理工作小組
4、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
5、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
6、自然災害處理流程
四、消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應急方案
1、消防隱患預防流程圖
2、小區(qū)消防設施管理制度
3、小區(qū)消防管理規(guī)定
4、消防檢查記錄表
5、消防器材標識卡(樣式)
6、消防器材檢查卡(樣式)
五、機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記
1、停車場管理規(guī)定
2、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
3、車管員操作規(guī)程
4、**華庭各保安崗位工作具體描述
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、車輛異常情況登記表
7、交通標志(現(xiàn)場相片)
六、非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序
1、車輛停放實景(現(xiàn)場相片)
2、停車場管理規(guī)定
3、車管員操作規(guī)程
4、交通標志(現(xiàn)場相片)
第14篇 z苑小區(qū)日常物業(yè)管理要求
某苑小區(qū)日常物業(yè)管理要求
第一節(jié)房屋管理要求
一、'**苑'棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設立引路方向圖,駐'**苑'各單位名錄標識在大堂顯著位置;
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;
三、'**苑'外觀完好、整潔。外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象;
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;
五、空調(diào)位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕;
六、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色樣一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等;
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象;
第二節(jié)綜合管理要求
一、制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行;
二、設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求;
三、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程;
四、設備良好,運行正常,做到無事故隱患及重大管理責任事故;
第三節(jié) 供電系統(tǒng)管理
一、保證正常供電,停電有明確的審批權(quán)限,并按規(guī)定時間通知用戶;
二、制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行;
三、備用應急發(fā)電機可隨時起用;
第四節(jié) 弱電系統(tǒng)管理
一、按工作標準規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作;
二、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存;
第五節(jié)消防系統(tǒng)管理
一、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損,可隨時起用;
二、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題;
三、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人;
四、制訂突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通;
五、無火災安全隱患;
第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理
一、建立用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃;
二、設備、閥門、管道工作正常,無滴漏現(xiàn)象;
三、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;
四、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;
五、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主、租戶;
六、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水或浸泡發(fā)生;
七、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積泡水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;
八、運行出現(xiàn)險情后,制定有排除險情的應急處理措施;
第七節(jié)發(fā)電機系統(tǒng)管理
一、備用發(fā)電系統(tǒng)運行正常,運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象;
二、備用發(fā)電系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達維修;
三、制訂發(fā)生故障應急處理方案,每月起動一次,確保發(fā)電系統(tǒng)處于良好狀態(tài),市網(wǎng)停電能立即發(fā)電。
第八節(jié)共用設備管理
一、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途;
二、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻;
三、道路、樓道、大堂等公共照明完好;
四、道路通暢,路面平坦;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行;
第九節(jié)保安及車輛管理
一、基本實行封閉式管理,大主入口設一崗位,側(cè)大門口設一崗位,巡邏崗1人,監(jiān)控中心設一崗位,實施人防技防并進,確保'**苑'業(yè)主的安全;
二、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責;
三、結(jié)合'**苑'特點,制定安全防范措施;
四、進出車輛管理有序,無亂停亂放現(xiàn)象,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;
五、'**苑'外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊;
六、室內(nèi)停車場管理嚴格,出入登記;
七、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔;
八、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
第十節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理
一、環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站;
二、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔;
三、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;
四、房屋共用部位共用設施設備無蟻害;
五、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
六、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼亂畫現(xiàn)象;
七、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜;
八、排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染
日常保潔方案及質(zhì)量標準(略)
第十一節(jié)環(huán)境綠化管理
一、'**苑'內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當;
二、綠地無改變用途及破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿;
四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物;
第十二節(jié)社區(qū)精神文明建設
根據(jù)'**苑'現(xiàn)有實際情況,要組織開展好社區(qū)文化活動,可以充分利用會所這一活動空間,促進**苑成長:建立**苑學習教育基地。
文化培養(yǎng)服務:在**苑舉行畫展、攝影展、藝術(shù)欣賞等活動,培養(yǎng)**苑文化氛圍。
打造社區(qū)服務:舉行群眾性社區(qū)活動,從而培養(yǎng)'大家庭'的親近和睦的溫暖感覺。
利用每年的'五一勞動節(jié)'、'十一
第15篇 某物業(yè)轄區(qū)消防應急管理程序
物業(yè)轄區(qū)消防應急管理程序
1 工作目標
為保證初期火災在最快時間內(nèi)及時堵住火勢向上蔓延,消除火勢對人員疏散的威脅,保護著火層以上的人員疏散到安全區(qū),確保業(yè)戶的安全,特制定本方案。
2 工作職責
2.1 監(jiān)控中心負責消防監(jiān)控、報警工作。
2.2 工程人員負責消防設備運行。
2.3 義務消防隊隊員負責火場滅火。
2.4 管理處人員負責現(xiàn)場維護、警戒及物資疏散搶救工作。
3 工作指引
3.1 報警通報
3.1.1 認真落實值班巡邏制度,保安、清潔、維修等值班人員要勤查,保證在自己防范范圍及時發(fā)現(xiàn)火情。
3.1.2 有警必報。各崗位當值人員發(fā)現(xiàn)火情必須上報值班班長和值班領導,當火勢不能在初期撲滅時,應立即報火警'119'。
3.1.3 當自動報警系統(tǒng)顯示火警信號或接到火情報告后,消防監(jiān)控中心要立即通知巡邏保安員前往火警現(xiàn)場觀察,并立即報回中心及直報有關領導。
3.1.4 火情確定后,消防監(jiān)控中心或當班班長(隊長)要立即向值班領導報告情況。
3.1.5 火情判定后,當值班長或主管要當即通知消防監(jiān)控中心報119火警。報警時要做到鎮(zhèn)定撥號,詳細說明:單位、地址、電話號碼、燃燒部位,燃燒物質(zhì)的性能,報警后保安班長要派人到路口迎接消防隊。
3.1.6 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯。
3.1.7 報警通報程序圖:
火警→當值人員→消防中心→派人到場確認或要求現(xiàn)場人員查清情況→消防中心→通報值班領導、班組長、各部門職工到場,向公安消防隊報警→公司領導到場確定通報疏散業(yè)戶、組織指揮滅火搶救(公司領導未到場時,由值班人員或在場的公司級別最高的管理人員組織實施。
3.1.8 通報方法(由監(jiān)控中心實施)
a. 監(jiān)控中心通過廣播、警鈴,疏散樓層業(yè)戶。
b. 向樓層住戶發(fā)出火災通報的次序是:著火層、著火層以上各層,有可能蔓延的著火層以下的樓層。
c. 通報時,一般先用語言通報(利用廣播、室內(nèi)電話等),說明疏散路線,穩(wěn)定情緒,然后發(fā)出警鈴?；虿扇∑渌胧?將業(yè)戶叫醒后,才進行通報。
3.1.9 按物業(yè)部的消防預案,以最快速度通報,并在在場值班人員或領導的指揮下,同時展開一階段的工作。
3.2 滅火
3.2.1 首先查明火情和火勢發(fā)展蔓延的途徑,方法是:三查三看八定。一查火場是否有人被困,二查燃燒什么物質(zhì),三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì),二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路,三看環(huán)境,定重點、定戰(zhàn)力、定路線。
3.2.2 確定滅火策略
a. 室內(nèi)火災,內(nèi)攻近戰(zhàn)。
b. 樓房火災,分層截擊。
c. 下層火災,上層設防。
d. 戰(zhàn)力分配上要做到:滅火救人同步進行,救人重于滅火,滅火部份要把主力用于直接滅火上,同時以小部份力量在可能蔓延的地方,防止火勢乘隙擴大,當火勢已經(jīng)擴大,就應以主力用于蔓延火勢或可能造成更大災害的方面。
3.2.3 滅火的基本方法
a. 冷卻滅火法
b. 隔離滅火法
c. 窒息滅火法
d. 抑制滅火法
3.2.4 組織力量撲救火災
a. 組織義務消防隊,按消防組織的分工任務,進行滅火。
b. 起動消防水泵、滿足著火層以上各層的消防用水量,鋪設水帶做好滅火準備。
c. 關閉防火分區(qū)的防火門
d. 組織義務消防隊員使用固定滅火裝置和滅火器滅火。
δ噴射水流。應把水流噴射到火焰根部,即把水流噴射到燃燒物體上,不要噴射到火焰上,看不見火焰的情況下,不要盲目射水要根據(jù)火場燃燒情況,及時變換射流。
δ噴射干粉、1211。對準燃燒物體火焰的根部平等噴射,如果燃燒區(qū)火焰面積較大,可將干粉、1211停在距火源5米距離的上風或側(cè)上風的位置,操縱干粉211槍向左右兩側(cè)銷微平等擺動,使用1211,應居高臨下,否則不易撲滅。
3.2.5 斷電
a. 切斷電源。配電房人員要及時切斷火災現(xiàn)場的電源,關閉空調(diào)系統(tǒng)。b. 當電器設備發(fā)生火災或引燃附近可燃物時,應盡快關閉總開關,斷絕電源,并及時用滅火器材(干粉、1211)進行撲救。
c. 帶電滅火,在危險的情況下,為奪取滅火主動權(quán),可在未斷電的情況下滅火。
3.3 救人
3.3.1 任務
積極搶救受火災威脅的業(yè)戶,是滅火工作的首要任務。在救火時,指揮者應合理分配人力滅火救人。在力量不足的情況下,應將主要力量投入救人工作。
3.3.2 火場尋人的方法和應特別注意的地點:
a. 在火場尋人,主要靠喊、叫、摸、看、等方法,要深入細致地進行觀察判斷,做到動作迅速,沉著冷靜,注意安全。
b. 特別注意如下地點:通向出入口的通道,走廊及門窗附近。
3.4 火場疏散搶救業(yè)戶
3.4.1 明確分工。在管理處滅火總指揮的具體組織下,把責任落實到參加滅火的消防員,負責引、送、查、接。
3.4.2 疏散次序,先從著火間、著火層以上各層開始,著火層以下的業(yè)戶,要做好安撫工作,青壯年業(yè)戶通過安全消防樓梯疏散,行動不便的業(yè)戶,則護送他們從消防電梯疏散。
3.4.3 方法:
a. 對神志清醒的人員可指定通道或由戰(zhàn)斗員引導,讓他們自行離開危險區(qū)。
b. 對在煙霧中迷失方向的人員要引導他們撤出,必要時派戰(zhàn)斗員護送;對處于驚慌失措或固執(zhí)不走的人員,還要進行安定情緒或說服動員工作。
c. 對于被火燒、煙熏而失去知覺的人員,必要時派戰(zhàn)斗員護送撤出。
d. 對于不能行走的老人,以及病殘人員,要采取背、抬、搶救等辦法救出火場。
3.4.4 疏散的途徑
a. 從消防樓梯疏散。
b. 從消防電梯疏散。
c. 采取迂回的疏散方法。
d. 使用救生器材救人。
e. 指導自救。指導自救分別由義務消防員帶領或通過樓內(nèi)通訊指導等方式進行。
組織消防隊員鼓勵或帶領業(yè)戶沿著消防樓梯沖過煙霧下樓;
當不能從預定的消防通道帶領業(yè)戶登上天臺
上風處等待營救時;要勸導他們不要輕生,組織水流噴射掩護;
對于被困在著火層的人員,應通過廣播、室內(nèi)電話等通訊工具,引導啟發(fā)他們就地取材選擇自救方法脫險。
3.4.5 要求:
a. 義務消防員必須具有英勇頑強、不怕犧牲精神和熟練的救人本領。
b. 義務消防員行動時,應隨身攜帶必要的器材工具,如:安全繩、手電筒等。
c. 在危險情況下救人時,對被救人員應加強預防措施,防止由于工作疏忽而造成誤傷,救人必須通過煙火彌漫區(qū)域時,要用噴霧水槍進行掩護。
d. 不準使用載客電梯疏散人員。
e. 不能讓業(yè)戶再回著火間。
f. 在疏散路線口設立哨位向業(yè)戶指明方向。保持通道暢通無阻。
g. 使用消防電梯疏散人員,要用專人操作,利用對講機進行聯(lián)系,以便電梯出現(xiàn)故障時能采取營救措施。
h. 疏散搶救出來的人員要清點人數(shù),認真核對,切實搞清被困人員是否全部救出。
i. 對受傷人員,除在現(xiàn)場進行急救外,還應及時送往醫(yī)院進行搶救治療。
3.5 疏散與保護物資
3.5.1 任務
疏散與保護物資,是滅火戰(zhàn)斗的一項重要任務,對受火勢威脅的各種物資,是進行疏散還是就地保護,要根據(jù)火場的具體情況來決定,其目的是避免國家、私人財產(chǎn)的損失。
3.5.2 疏散和保護物資,主要是在下列情況進行
a. 重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時,要進行疏散,特別是業(yè)戶的物品和不能用水撲救的物資,必須立即搶救和疏散。
b. 易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設備,在火勢威脅下有發(fā)生燃燒爆炸或析出毒氣的危險時,要抓緊疏散或加強保護措施。
c. 當物資妨礙戰(zhàn)斗員接近火源而影響滅火行動時,要進行搬移或疏散。
d. 對于能夠助長火勢蔓延的物質(zhì),要予以疏散和保護。
3.5.3 要求和方法
a. 在火場上,疏散與保護物資要分清主次、緩急,避免損壞和丟失物資,并注意人員安全。
b. 在一般情況下,應當先疏散和保護貴重的,有爆炸和有毒害危險的以及處于下風方向的物資。
c. 在受到火勢威脅的情況下,要用水槍掩護疏散物資的通道和人員。
d. 疏散和保護物資的具體方法應根據(jù)情況相機進行。
e. 疏散出來的物資不得堵塞通路,應放置在免受煙、火、水等威脅的安全地點。并派人保護,防止丟失和損壞。
3.6 防排煙
3.6.1 在撲救高層建筑初期火災時,為了增大視距,降低煙氣擴散,采取防煙排煙的措施,是保證人員安全,加快滅火進程的必要措施,具體措施有:
a. 啟動送風排煙設備,對疏散樓梯間、前室保持正壓送風排煙措施;
b. 啟開通風窗;
c. 關閉防火分區(qū)的防火門、防煙門;
d. 把客用電梯全部降到首層鎖好,并禁止使用;
e. 使用噴霧水流排煙;
f. 使用濕手巾捂住鼻口、鋪伏地面防煙。3.6.2 在排煙時,要注意不要過多地打開著火層下部的門窗,以防止中性壓力平面的下降。
3.7 注意防爆
3.7.1 撲救高層建筑防爆的問題,一是防止易爆物體受熱面產(chǎn)生的爆炸,二是防止產(chǎn)生轟燃。因此,在撲救火災時,要注意做到:
a. 把處于或可能受火勢威脅的易燃易爆物品迅速清理出樓外;
b. 打開著火房間的房門,要站在房門打開方向的另一側(cè),要緩慢地開啟房門,同時要使用噴霧水流掩護;
c. 撲救房間火災,要堅持正確射流方法,防止轟燃的發(fā)生。
3.8 現(xiàn)場救護
撲救高層建筑火災,為防止擴大人員傷亡事故,組織醫(yī)務人員及時對傷員進行護理,然后送醫(yī)院救治。
3.9 安全警戒
3.9.1 任務
為保證撲救火災疏散與搶救人員的工作有秩序地順利地進行,保安人員必須對大樓內(nèi)外采取安全警衛(wèi)措施。安全警戒的部位,包括在大樓外圍、大樓首層出入口、著火層分別設置警戒區(qū),設置警衛(wèi)人員。
a. 大樓外圍警戒任務是:清除路障,指導一切無關車輛離開現(xiàn)場,勸導過路行人撤離現(xiàn)場,維持好大樓外圍的秩序,迎接消防隊,為消防隊到場滅火開創(chuàng)有利條件。
b. 大樓首層出入口警戒任務是:不準無關人員進入大樓,指導疏散人員離開大樓,看管好從著火樓層疏散下來的物件,保證消防電梯為消防人員專用,指導消防隊員進入著火樓層、消防控制中心,為消防隊的滅火戰(zhàn)斗行動維持好秩序。
c. 著火層下一層的警戒任務是:不準業(yè)戶進入或再登上著火樓層,防止壞人趁火打劫,保護好消防裝備器材,指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。
3.10 通信聯(lián)絡
3.10.1 保持大樓內(nèi)外、著火層與消防控制中心、值班人員與前后方的聯(lián)絡,使值班領導的指揮預定的滅火疏散應急方案順利實施,關系到撲救初期火災的成效。
3.10.2 為達到以上的目的,應該做到:
a. 樓內(nèi)的自動電話要保持暢通,各值班室要設專人接電話,及時傳達電話。
b. 值班領導與消防中心、著火層以上各層、維修班(供水供電)利用對講機保持聯(lián)絡。
c. 設立通訊人員,負責口語通信聯(lián)絡,但必須是熟悉各部門位置、各部門負責人的,方可擔任。
3.11 后勤保障
后勤保障的內(nèi)容:一是保證水電供應不間斷;二是保證滅火器材的及時供給;三是與協(xié)同作戰(zhàn)部門單位聯(lián)系;組織提供滅火器材。
4 相關文件
5 質(zhì)量記錄
第16篇 信蜀物業(yè)預算管理
蜀信物業(yè)預算管理
物業(yè)公司的所有管理項目分為已交付使用的物業(yè)和預算單列項目兩部分:
一、已交付使用的物業(yè)預算管理
(一)、物業(yè)公司主要的資金來源包括按建筑面積0.40元/月.m2收取的物業(yè)管理費(園丁園按0.60元/月. m2,麗都按0.80元/ 月.m2收取)以及置信公司按1.40元/月. m2的撥款(園丁園按1.20元/ m2麗都按1.30元/ 月.m2撥款)。此兩項來源是物業(yè)公司的預算考核的支出最高限,即物業(yè)公司的'保本點'支出額。
(二)、對預算資金的支出控制采取按費用項目將預算指標進行分解的方法,將可動用資金進行分級管理。一方面:在資金使用權(quán)限上,分為公司統(tǒng)一調(diào)配資金和小區(qū)調(diào)配資金,并充分考慮小區(qū)經(jīng)營的自主權(quán),除公司統(tǒng)一使用的誤餐費、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費外,其余資金全部由各管理小區(qū)自行掌握,公司制定開支比例給以參考。另一方面:對開支額較大,攤銷期較長的,(如:保潔方面的外墻清潔費。)分為'當月貨幣支出比例'、'當月積累比例'兩項。
二、預算單列項目物業(yè)預算管理
預算單列項目指各代管項目。目前代管項目包括教師公寓、喜迎廳、住戶之家、二期二區(qū)、置信麗都花園辦公區(qū)、購物廣場,對這些項目均不宜采用按面積核撥經(jīng)費的方式進行管理,故采用按費用項目制定預算并按此考核執(zhí)行情況的方式進行管理。
三、預算監(jiān)督
蜀信物業(yè)公司財務部對各小區(qū)、各項目的支出監(jiān)督,分兩個層次進行:
(一)、以第十三條、第十四條所列的預算方式進行管理,原則上各小區(qū)均不得突破。
(二)、蜀信物業(yè)財務部將及時向置信財務部反饋預算執(zhí)行的實際情況,對一些預算中未作考慮或確因工作需要應安排,而又由于支出金額較大物業(yè)公司無法安排的開支,作為專項經(jīng)費預算處理。
四、凡是由各小區(qū)收取的各種款項以及各類費用開支均需按月編制資金收支計劃,由各小區(qū)內(nèi)勤負責編制,經(jīng)小區(qū)主任審核,副經(jīng)理審批后報財務部匯總。(附:資金收支計劃表)
資金收支計劃表
編制單位: 日期:
項目及用途月度計劃合計
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收入物管費等
合計
支出工資等
合計
收支余額
財務審核: 經(jīng)理審批: 負責人:
五、經(jīng)批準后的資金收支計劃是財務部監(jiān)督各小區(qū)收費和進行費用支付的依據(jù)之一。
不可預知的收入可不作計劃,不可預知的支出根據(jù)實際情況另行審批后再做支付。
