第1篇 物業(yè)管理公司員工守則9
物業(yè)管理公司員工守則(九)
1-1 企業(yè)精神
勤奮敬業(yè),熱情服務,誠信務實,追求卓越
1-2 員工守則
(一)準時上下班,對所擔負的工作爭取時效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉相告或以書面陳述,一經上級主管決定,應立即遵照執(zhí)行。
(三)盡忠職守,保守業(yè)務上的秘密。
(四)愛護本公司財物,不浪費,不化公為私。
(五)遵守公司一切規(guī)章及工作守則。
(六)保持公司信譽,不作任何有損公司信譽的行為。
(七)注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
(八)不私自經營與公司業(yè)務有關的商業(yè)或兼任公司以外的職業(yè)。
(九)待人接物要態(tài)度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
(十)嚴謹操守,不得收受與公司業(yè)務有關人士或行號的饋贈、賄賂或向其挪借款項。
第2篇 物管培訓:停車場的物業(yè)管理
隨著商品經濟的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的 市場競爭也使各房地產商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應運而生。
一、停車場管理概述
(一)停車場的概念
停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標志。
從停車場的設立形式和經營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設停車場。現 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設停車場分為附設在綜合大廈底層、地面和附設在大型住宅小區(qū)內的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當,會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現在以下幾個方面:
1.有利于維護交通秩序,保障人身、財產安全
搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經濟財產損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現代化的經營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進整個物業(yè)的經營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務,解除他們的后顧之憂。
4.是市場競爭的重要手段
隨著市場經濟的發(fā)展,服務業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。
(三)停車場管理存在的問題
房地產的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認識,對停車收費沒有統(tǒng)一的標準,有關法律法規(guī)不健全,導致很多問題的產生,主要有:
(1)停車收費不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。
(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應享有什么權利知之甚少。多數消費者認為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權利。
(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現象嚴重,產生糾紛多,解決困難。
二、停車場管理的內容和要求
停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的 良好運行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經營運作,造成損失。停車場管理的內容主要有以下幾點:
(一)安全管理
由于停車場停放車輛的流動性強,加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應抓好以下幾個方面:
1.建立高素質的保安隊伍
高素質的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要 身體素質、文化素質、思想素質兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓,注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴格業(yè)務技能的訓練,搞好演習和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀 律嚴明、行為文明規(guī)范的高素質的保安隊伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場的安全嚴密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事件行動方案》等制度。
3.健全技術防范設施
技術防范設施是治案管理中的硬件,適當配備先進的技術防范器具設施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現有停車場管理技術防范設施配備情況,主要有以下一些設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯絡系統(tǒng),機械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設施設備管理
由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設施設備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關設施配備。
1.簡單式管理
該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費 用。常須設三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設施設備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現。停車 場智能管理系統(tǒng)將計算機、自動控制、磁卡技術有機結合起來,通過電腦管理,實現脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌 確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務效率低等各種弊端,具有科學管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流,從而啟動其他設備作出進出的相應動作。
(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護、發(fā)熱保護、時間保護等功能。
(4)數字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準確運行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關原因信息,直觀明了。
(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關情況。
(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導用戶科學地使用智能停車場系統(tǒng)。
(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場,泊車者駕車至讀卡機前,數字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。
(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當臨時車輛入場時,管理員可根據需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進行自動記錄,并將數據寫入ic芯片內儲存,當車輛出場讀 卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進行出場核對,并根據車輛類型和時間,計算出合理費用。
停車場還可以根據自身的條件,選購設備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏會將當前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和 每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報警系統(tǒng)會即時報警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機。可與道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現象。
(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機。將該系統(tǒng)配備安裝于進出道口,車輛進場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經計算機處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數據庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進出讀卡機分別處理車輛的進出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進出車輛分流,讀卡機分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網絡傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實時 通信,也可暫停網絡通信,讓終端獨立工作,定時通過網絡采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。
4.智能化停車管理設施系統(tǒng)的運行管理要求
(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運行,規(guī)范服務。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設備),還應健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場保安員崗位責任制
(1)帶車崗保安員職責:①禮貌待人、熱情服務,保持良好的服務形象;②認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進出,引導其停放在指定位 置上;④認真檢查車型、車牌號,避免出現差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務水平;⑥認真檢查停放車輛,發(fā)現漏水、漏油等現象,盡快 設法通知車主,并提供相應的服務;⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現可疑人員立即上報,并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費崗保安的崗位職責(主要針對未實行智能化管理停車場的相關崗位)。①認真執(zhí)行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務,做到錢票相符、 日清月結。③認真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護車場秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場的導向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進入停車場時限速5公里/小時以下。
(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應關閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內。
(7)嚴禁在停車場內吸煙,嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。
(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內的垃圾廢物棄置在停車場內。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當發(fā)現車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當場發(fā)現時,車管員發(fā)現后也要立即通知車主,并報告主管及負責人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認后,立即通知車主,協(xié)同車主向當地公安機關報案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。
(3)車管員、停車場、車主應配合公安機關和保險公司做好調查處理工作。
5.停車場收費管理
車輛管理收費要根據各地物價部門核定的標準執(zhí)行。一般來說,停車場收費的標準與當 地經濟發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關。制定收費標準時應根據當地政府有關規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應嚴格按標準進行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設專職人員,配備相應的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,嚴格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場的消防管理要貫徹“預防為主,防消結合”的方針,立足自防自救,實行嚴格管 理和科學管理。應著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責任。
(2)制定消防制度,加強消防意識教育。
(3)完善消防設施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應急方案,組織消防演習。
三、停車場的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內的使用權讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經營中廣泛應 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務之一,它既是現實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經濟活動。
停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標準結合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場租賃的特點
(1)停車場租賃只是轉移停車位的暫時使用權,而不是所有權。承租人擁有的是停車位的占有權和使用權,而停車位的處置權、收益權仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場的租賃是在停車場達到使用年限前,經過多次交換轉移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。
(二)停車場租賃的法律問題
1.必須有出租權
只有出租人對停車場享有出租權,才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體 的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場所有權證的。
(2)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權利的。
(3)權屬有爭議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標準的。
(6)已抵押未經抵押權同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場應本著服務于人的原則經營管理,應作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當事人 之間約定的一方將停車場轉移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達。停車場租賃合同應包括以下條款:
(1)當事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯系電話等。
(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標明號碼,同時也有必要標明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應明確租金的計算標準、付款方式(用現金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。
(6)有關轉租的約定。轉租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉租的,但經出租人同意的例外。因此,雙方應就是否可以轉租進行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責任。即約定當事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務,應承擔什么樣的責任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當事人都如約履行合同。
(9)當事人認為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。
訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場應制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側,電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機會,停車卡應隨身攜帶。
(四)停車場租賃業(yè)務展開的方法
由于停車場租賃是一項長期的經營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務的規(guī)模較大,設施設備 、管理等方面相對先進,因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務主要有以下幾種方法:
(1)實行一條龍服務。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務,除辦理停車業(yè)務外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯系,進行推銷。
第3篇 物業(yè)項目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導文件
物業(yè)項目指揮監(jiān)控中心管理程序
1.目的
規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。
3.職責
3.1管理處經理負責指導、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。
3.2指揮監(jiān)控中心主管負責具體計劃、組織、落實、實施指揮監(jiān)控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監(jiān)控中心的內部管理
4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經過相關消防知識或本管理處消防設備操作的培訓,且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經過相關消防知識的培訓,由部門經理指定的人員擔任,代班時間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項。指揮監(jiān)控中心須保存經部門經理確認的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負責對接到的信息進行綜合處理,及時調度、安排相關人員執(zhí)行。
4.1.4運用各類通訊設施及時通知相關人員處理有關事宜并保證公司的正常工作聯系。
4.1.5受理顧客投訴,及時調配人員處理并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結果。
4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結構、設施、設備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現可疑人員或異常情況及時通知就近護管員監(jiān)視和處理,及時跟蹤處理結果。
4.1.8監(jiān)督護管員嚴格履行物資搬運放行手續(xù)。
4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護管員及時聯系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達處理方案,必要時通知上級領導或向社會機構求援,事后及時做好詳細記錄。
4.1.11任何時間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無關人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質量記錄的保密工作。
4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯系電話、資料和消防設備
4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯系電話:管理處住戶的聯系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關職能部門的聯系電話,管理處重要設備廠家或保養(yǎng)單位的聯系電話,公司內部聯系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場收費標準,有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準,市有關出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設備房、消防通道門、管理處等場所以及空置房的鑰匙,由部門經理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對鑰匙加以標識,并進行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內,多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內,由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領用、歸還,領用鑰匙必須當天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長期領用的鑰匙,須由部門經理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經部門經理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時,須填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應清點鑰匙數量,發(fā)現忘交還現象應及時追回,如有異常,應在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報告部門經理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費用由當事人承擔,部門經理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動情況及時進行記錄。
4.4對錄象帶的管理
4.4.1管理處經理必須對錄象帶所錄內容進行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內容。
4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機的使用時間超過五年(以每天用24小時計),錄象帶(每月錄一次)的使用時間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時間標識,每個管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經管理處經理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內予以歸還。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內撿到任何物品都必須及時交指揮監(jiān)控中心值班人員。
4.5.2當值人員在接收撿到的物品時,必須將所拾物品進行詳細記錄,并交管理處經理確認是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無人認領時,由部門經理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認領時,由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.6顧客認領失物時,須說明失物的內容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認領。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責任收集并匯報來自客戶對小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導客戶按合理途徑向公司投訴的責任。
4.6.3當被投訴者受理投訴時,受理者必須如實記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責任。
4.6.5認真做好客戶投訴記錄,及時轉交相關部門處理,并嚴格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應努力做好解釋工作,積極同市政有關部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內部原因造成停水/電/氣、維修不及時等引起的客戶投訴,必須認真查出原因及責任人,及時處理并做好回訪工作。采取相應措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時向客戶通報。
4.6.8被投訴服務質量差的當事人及相關人員,經核實后必須誠懇地向客戶道歉,嚴重者作通報批評,有關領導及時回訪,以了解改進后客戶的反映。
5.質量記錄和表格
《物資搬運放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第4篇 物業(yè)公司各區(qū)管理處主任職務說明書崗位責任制
職務名稱:主任
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:**物業(yè)管理有限公司經理
工作概況:根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,貫徹實施公司的工作要求及完成經理室下達的工作任務。對業(yè)主提出的難題及時提出處理方案及跟進。與管理公司轄下各部門做好溝通協(xié)調工作。
工作要求:熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。具有行政管理及服務意識,具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。具有較強責任感,工作認真、細致,積極、主動。
職責范圍:
1.按時參加管理公司經理召開的主任行政會議,貫徹落實經理室會議精神。
2.審核各區(qū)管理處每月物料耗用情況,對異常現象及時處理。
3.每月審核本部門員工的考勤情況,負責本部門增減人員的申請。
4.及時與相關部門進行溝通聯系。
5.對各區(qū)管理處日常事務作出審批與決策。
6.調節(jié)本部員工與客戶的關系。
衡量標準:
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.靈活發(fā)揮承上接下的橋梁作用。
2.熟悉業(yè)主(住戶)的合理需求。
工作禁忌:
濫用職權,私下對業(yè)主(住戶)作出超越權限的承諾。
與工作有聯系的部門:
內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門
任職資格:
身體:健康工
學歷:大專
工作經驗:具有相關工作經驗
個人素質:責任心強,工作認真、細致。
第5篇 物業(yè)管理標識可追溯性實施程序
物業(yè)管理的標識和可追溯性實施程序
1目的
本程序規(guī)定對物業(yè)管理中的硬件如房屋、供電設施、給排水設施和消防設施等的標識方法,以確保物業(yè)管理有序進行。
2使用范圍
適用于本公司所承接管理的所有物業(yè)范圍,包括綜合小區(qū)和獨立的樓房。
3相關標準要素
gb/t19002-944.8
4相關圖紙資料
中航苑平面圖、沙河(南)工業(yè)區(qū)平面圖、沙河(北)工業(yè)區(qū)平面圖
各樓房建筑平面圖
中航苑10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(南)10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(北)10kv單線系統(tǒng)圖
中航苑給排水系統(tǒng)圖、沙河(南)給排水系統(tǒng)圖、沙河(北)給排水系統(tǒng)圖
各樓房內供水干管系統(tǒng)圖
5職責
5.1物業(yè)管理部和沙河管理部分別負責各自管轄范圍的樓房內外標識(6.1 和6.2項)
5.2電梯維修中心負責電梯的標識(6.3項)
5.3機電工程部負責供電與給排水系統(tǒng)的標識(6.4、6.5和6.6項)
5.4消防治安部負責室外消防接合器的標識(6.7項)
6實施細則
6.1所有樓房應在室外標識樓房名稱或樓房號,樓房內各層樓梯口及電梯出口處標識層樓號。
6.2各小區(qū)的主要出入口設小區(qū)平面示意圖或環(huán)境導視牌。
6.3各樓房的電梯應編號。電梯轎箱內標識電梯編號、電梯準運證、維修單位名及投訴電話號碼。電梯編號要與樓房建筑平面圖相一致。
6.4所有10kv供電設施在電源端均應標明開關號及受電設施名;在受電端應標明用電設備名及電源來自何處。此標識應保證實物標識與圖紙相一致。
6.5所有供水管網上的儲水池、水泵均應有標識,注明相應設施的名稱及編號。此標識應保證實物標識與圖紙相一致。
6.6所有排水管網上的化糞池、排水井、排水管等隱藏設施均應在相應的圖紙上有標識,注明相應設施的名稱及編號。
6.7各樓房外的消防接合器應有鮮明的標識,注明接合器的用途(消防栓系統(tǒng)或水噴淋系統(tǒng))。所有接合器亦應在各小區(qū)平面圖上有標識。
7記錄
電梯年審記錄
第6篇 物業(yè)公司標識管理程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--標識管理程序
1.目的
配合企業(yè)整體形象規(guī)劃,提升物業(yè)整體管理形象;為顧客提供標識識別,明確服務狀態(tài),避免因服務過程對顧客造成影響或標識不當引起經營、法律風險。
2.范圍適用于公司各部門。
3.職責
3.1 部門經理負責本部門標識的監(jiān)督檢查與完善。
3.2 部門各責任人負責標識工作的具體落實。
3.3 總經理辦公室負責各類標識設計、制作、驗收。
4.方法和過程控制 4.1 標識的分類
4.1.1 警示類:使用消防栓、'如遇火警,請勿使用升降機'等標識。
4.1.2圖標警示類:小心地滑、高壓危險、嚴禁攀爬、請勿戲水、垃圾收集點等標識。
4.1.3 設備物件類:防煙門、噴淋給水閥、水泵房、天臺、消防用沙、污水泵等標識。
4.1.4提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、兒童娛樂設施注意事項等標識。
4.1.5溫馨提示類:寵物牌、天氣氣溫標識、水溫室溫等標識。
4.1.6交通類:禁止通行、左拐彎、人行通道、禁止駛入等標識。
4.1.7管理服務區(qū)域入口類:私家地方 閑人免進、物業(yè)管理人等標識。
4.1.8方向指示類:出口指示、洗手間指示等標識。
4.1.9管理門牌類:經理室、健身房、值班室等標識。
4.1.10其他類:汽車防盜手冊、泳池救生技巧、綠化牌等標識。
4.2標識使用
4.2.1各類設施、設備、場所應張貼相應名稱、作用或提示標識。
4.2.2在服務過程中,應根據服務的內容、性質在顯眼位置設立提示標識,服務完成后,撤除提示標識:
服務過程標識狀態(tài)標識放置位置
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設備維修有人工作,禁止合閘開關上
潮濕下雨天氣小心地滑出入口
清洗地面小心地滑清潔位置
公共設施、場所因故停用1、暫停使用
2、工作進行中設施或場所處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時此區(qū)域正在清潔中
清潔區(qū)域
綠化消殺消殺進行中
此區(qū)域消殺中,請勿靠近消殺現場顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
綠化修剪綠化養(yǎng)護中綠化修剪處
路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請繞行'標識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標識車場入口處
4.3 ci產品的制作
4.3.1 ci產品設計必須符合公司ci手冊的規(guī)定。
4.3.2 ci制作時,由使用部門填寫《ci產品制作申請表》,報總經理辦公室審核后,品質管理部協(xié)助審核中文內容后,方可制作。
4.3.3新成立物業(yè)ci產品制作時,由使用部門填寫《ci產品制作申請表》,總經理辦公室經現場規(guī)劃、整體協(xié)調后,確定識別產品制作清單,由總經理辦公室負責制作。
4.3.4標識制作完成后,由申請部門負責人、總經理辦公室負責對所有標識的效果、質量進行驗收,且申請部門負責人、總經理辦公室須分別在《ci產品制作申請表》上簽字確認,方可辦理報銷手續(xù)。
4.4標識的管理
4.4.1各部門負責標識的日常維護與清潔。
4.4.2如發(fā)現標識已經被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標識意義,應及時更換、替補或撤消。
4.4.3當所設置的固定標識需要更改部位或予以撤消時,須經部門經理同意后方能執(zhí)行。
4.4.4總經理辦公室將不定期對各業(yè)務部門的標識應用情況進行檢查,對不符合公司ci手冊應用規(guī)范要求的,應及時整改。
5.質量記錄表格
**wy7.5.3-z01-f1《ci產品制作申請表》
第7篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務宗旨:為人民服務
經營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質量方針:以客為尊、優(yōu)質服務、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務實創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團體以和睦為興盛
精進以持恒為準則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學問以勤習為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預立而不勞
接物以謹慎為根本
第8篇 zx物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
(1)負責籌建管理員工餐廳工作。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告,由總經理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負責物業(yè)的除蟲滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調工作。
(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置,及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。
(11)開展業(yè)戶文化交流,接待、介紹物業(yè)工作。
(12)配合綜合管理部開展員工培訓工作。
(13)總經理指派的其他工作。
第9篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團隊的配備和素質就是決定性的因素。**擬安排高級項目經理擔任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術骨干組成前期工作小組赴現場配合。在正式接管后,形成主任目標管理責任制為基礎的,物業(yè)、經營、質量、工程、財務等專業(yè)人員密切配合的管理團隊。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司,故人員未計入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質要求
崗位編制與素質要求表1
部門編制崗位素質要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經驗,物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證,有效強的組織、協(xié)調和決策能力。
客戶服務中心4人部長1人大專以上,三年工作經驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調、溝通能力強。
助理1人大專以上,三年工作經驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調、溝通能力強。
綜合部
6人部長1人本科,六年行政管理經驗,中級職稱,物業(yè)管理個業(yè)部門經理上崗證,有較強的組織、協(xié)調和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調能力強,有良好服務意識,英語熟練。
財務1人本科,會計師職稱,三年財務管理經驗,持有會計上崗證,熟練會計電算化操作,業(yè)務能力強,英語四級。
文秘1人大專,一年經驗,電腦熟練,業(yè)務能力強。
后勤2人本科,二年采購工作經驗,持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務能力強。
工程部18人部長1人本科,黨員,五年經驗,中級職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證,有較強組織、協(xié)調和決策能力
工程師2人本科,中級以上職稱,五年經驗,持物業(yè)管理上崗證,可獨立完成項目規(guī)劃、設計、改造、維修、技術指導等工作,一門以上外語熟練。
運行班10人中技,二年經驗,相關專業(yè)上崗證,動手能力強,身體素質好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護班5人中技,三年經驗,相關專業(yè)上崗證,專業(yè)素質高,身體素質好,能吃苦耐勞,動手及協(xié)調能力強
管理部23人部長1人本科,五年經驗,中級職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證,熟悉iso9000質量體系,有較強組織、協(xié)調和決策能力,英語四級。
物業(yè)助理2人大專,三年經驗,持iso9000內審員證,熟悉iso9000質量體生活費,電腦熟練,分析、協(xié)調、組織、公關能力強,有良好服務意識,英語熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風過硬,相貌端正,工人責任心強。
合計53人
2 管理人員的培訓
持續(xù)有效的員工培訓是人力資源開發(fā)最重要的基礎工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數的管理障礙,可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務觀念上的差距,也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓工作,把員工培訓作為人力資源開發(fā)的基礎工作,每年安排周密的員工培訓、考核計劃、公司董事長王兵、總經理迮建人均為建設部深圳物業(yè)管理進修學院主講教授。
2.1 培訓體系
圖2 **培訓體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓原因,堅持培訓體系不漏項,切實達到培訓效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓經驗的專業(yè)人員負責培訓工作;
c. 通過培訓制度和運作機制的確定,使員工培訓成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓深度和特色問題;
c. 加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓原因:因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。
2.3 培訓目標:品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓內容:
2.4.1 觀念培訓(針對全體人員)
服務觀念、競爭觀念、質量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(針對各級骨干)
員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應用、質量體系、環(huán)境美學、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術培訓(針對操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產基礎。
2.4.4 基礎培訓(針對新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。
2.5 年度培訓計劃
**擬將首年度員工培訓分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓,采用集中、封閉、強化培訓,重點為基礎培訓和觀念培訓,配合兩輪培訓考核;第二階段為入駐后培訓,采用定期、實操、教練式培訓,激發(fā)潛能,啟導信心,配合業(yè)務考核與業(yè)績評估,鞏固培訓效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓年度課時要求為:人均受訓130課時以上,保安員受訓260課時以上。
年度培訓計劃表表2
培訓類別培訓內容培訓對象培訓方式學時
基礎培訓管轄物業(yè)基本情況、管理重點新員工授課4
**概況、理念、組織機構新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責全體員工自學4
現場勘察相關人員研討32
服務觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓類別培訓內容培訓對象培訓方式學時
系統(tǒng)培訓iso9000質量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計算機應用全體員工授課、實操20
專業(yè)培訓高層樓宇主要設備管理相關人員授課8
應急事件處理相關人員授課10
給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關人員實操、外培20
供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關人員實操、外培20
空調系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關人員實操、外培20
樓宇設備自動化系統(tǒng)相關人員實操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關人員授課20
電梯運行與保養(yǎng)及維修相關人員授課20
房屋維修管理相關人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設備、設施管理相關人員授課20
資質培訓物業(yè)管理崗位培訓(取得證書)管理人員外送培訓
2.6 培訓方式
2.7 培訓效果:通過業(yè)務考核和業(yè)績評估檢驗培訓效果
培訓前安排測試,了解員工基礎和培訓需求,培訓中考核鞏固培訓效果,培訓后通過結業(yè)考核確保勝任崗位,并對員工工作為績進行跟蹤評估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進人關,選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質不夠的,堅決不進。在公司里,經營和管理骨干是人才,為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學歷而不唯學歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強調員工的進取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調和主動投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現企業(yè)的發(fā)展目標。
3.2 競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人
員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位,服務觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學習,及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域,注意引導員工廣泛參與,群策群力,實現各項管理目標。
堅持各級領導崗位在公司內部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數5%提薪和末數5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第10篇 質量手冊-物業(yè)管理數據分析控制程序
目的
收集和分析適當的數據,以確定質量管理體系的適宜性和有效性,并識別可以實施的改進。
2適用范圍
適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關來源的數據分析。
3職責
3.1管理部
a.負責歸口管理公司對內、對外相關數據的傳遞與分析、處理;
b.負責統(tǒng)計技術的選用、批準、組織培訓及檢查統(tǒng)計技術的實施效果。
3.2各部門
a.負責各自相關的數據收集、傳遞、交流;
b.負責本部門統(tǒng)計技術的具體選擇與應用。
4程序
4.1數據是指能夠客觀地反映事實的資料和數字等信息。
4.2數據的來源
4.2.1外部來源
a.政策、法規(guī)、標準等;
b.地方政府機構檢查的結果及反饋;
c.市場動態(tài);
d.相關方(如業(yè)主和住戶、供應方等)反饋及投訴等。
4.2.2內部來源
a.日常工作,如質量目標完成情況、服務質量檢查與考評記錄、內部質量審核與管理評審報告及體系正常運行的其他記錄;
b.存在、潛在的不合格,如質量問題統(tǒng)計分析結果、糾正預防措施處理結果等;
c.緊急信息,如出現突發(fā)事故等;
d.其他信息,如員工建議等。
4.2.3數據可采用已有的質量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設備、通訊等方式。
4.3數據的收集、分析與處理
4.3.1對數據的收集、分析與處理應提供如下信息:
a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;
b.服務滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;
c.過程、服務的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預防措施的機會;
d.供方的信息等。
4.3.2外部數據的收集、分析與處理
4.3.2.1管理部負責政府相關部門、認證機構的監(jiān)督檢查結果及反饋數據、服務標準類數據的收集分析,并負責傳遞到相關部門。對出現的不合格項,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關部門收集、分析、整理、傳遞。
4.3.2.3管理部及其他相關部門積極與業(yè)主和住戶進行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進控制程序》的有關規(guī)定。
4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數據,應在一周內用《信息聯絡處理單》報告管理部,由其分析整理,根據需要傳遞、協(xié)調處理。
4.3.3內部數據的收集、分析與處理
4.3.3.1管理部依照相應規(guī)定傳遞質量方針、質量目標、管理方案、內審結果、最新的法律法規(guī)、標準等的信息。
4.3.3.2各部門依據相關文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數據,對存在和潛在的不合格項,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.3.3.3緊急信息由發(fā)現部門迅速報告公司主管部門處理。
4.3.3.4其他內部信息獲得者可用《信息聯絡處理單》反饋給管理部處理。
4.4數據分析處理
4.4.1為了尋找數據變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計方法。
4.4.2本公司基本統(tǒng)計方法的選擇
a.對于市場、業(yè)主和住戶滿意程度、質量、審核分析一般采用調查表,如《服務質量檢查與考評表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調查表》等;
b.對過程和服務的監(jiān)視和測量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務質量控制圖》;
c.根據物品類別及對質量的影響,對物品的檢測采用相應的抽樣檢驗法。
4.4.3統(tǒng)計方法實施要求
a.管理部負責組織對有關人員進行統(tǒng)計方法培訓。
b.正確使用統(tǒng)計方法,確保統(tǒng)計分析數據的科學、準確、真實。
4.4.4對統(tǒng)計方法適用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能為有關過程能力提供有效判定,以利于改進質量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了質量水平和經濟效益。
4.5管理部每個月對各部門統(tǒng)計方法應用的記錄進行監(jiān)督檢查,對主要的質量問題要求責任部門采取相應的糾正、預防措施,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.6統(tǒng)計記錄的管理
對于統(tǒng)計記錄的管理要分清職責和權限,進行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質量記錄控制程序》,對統(tǒng)計記錄進行有效的管理與控制。
5相關文件
5.1《過程和服務的測量和監(jiān)控程序》
5.2《質量記錄控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改進控制程序》
6質量記錄
6.1《信息聯絡處理單》
6.2《服務質量檢查與考評表》
6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調查表》
6.4《部門服務質量控制圖》
第11篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理簡介
住宅小區(qū)的日常物業(yè)管理簡介
物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理
對所有業(yè)主及開發(fā)商來說,一個區(qū)域的治安狀況好壞,將直接影響到他對這個區(qū)域的看法,從著名心理學大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對員工的培訓、對業(yè)主的宣傳、反復對安全防范的認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯防及技防設施的養(yǎng)護等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛(wèi)措施
*小區(qū)人行進出口實行24小時保安服務
*在車庫出入口等重點部位設崗值守
*建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度
*用好并維護好先進可靠的保安技防措施
*制訂并落實完善的小區(qū)內安全防范宣傳工作
*保安人員培訓后上崗等
物業(yè)的環(huán)境維護和管理
我司將綜合已接管項目之良好管理經驗,根據**小區(qū)之特殊性質,制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃,力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層,給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響,使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。
*實行標準化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時產時清
*特定區(qū)域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業(yè)內的設施設備、機房等保持清潔
*做好節(jié)日布置
*精心維護綠化等
物業(yè)的設施維護和管理
物業(yè)內的設施作為小區(qū)運作心臟部位,能否長期保持完好,是一個物業(yè)生存的關鍵。我司將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求,對小區(qū)內所有設施設備進行日常養(yǎng)護,并對所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護,使之生命力更長久,我司之設施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺帳和維護登記制度
*建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃
*嚴格業(yè)戶的二次裝修管理
*建立物業(yè)報修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責任制及培訓制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業(yè)的交通秩序管理
其實小區(qū)內交通管理的好壞,也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感,根據我司多年來的管理經驗,我司亦會針對**小區(qū)之特殊性質,車庫內非機動車較多的情況,制訂出一系列可操作性強的管理方案,以保障小區(qū)內機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據物業(yè)情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場、道路及車庫內交通通暢
*物業(yè)內我車輛亂停亂放現象
*車庫管理設施保持運行正常
*各種道路和交通標志完好等
第12篇 助理物業(yè)管理師試卷:基礎知識
助理物業(yè)管理師試卷-基礎知識
第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)
一、職業(yè)道德理論知識部分
答題指導:
◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確.
◆請根據題意的內容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。
◆錯選、少選、多選均不得分。
(一)單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并將答題卡相應宇母涂黑)
l、你認為沒有顧客時,柜臺服務人員比較妥當的做法是()
(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報紙
2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()
(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴肅(c)謹小慎微 (d)形象莊重
3、流傳于商界的諺語'悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條',說明了()的重要性。
(a)愛崗敬業(yè) (b)團結協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌
4、下列關于職業(yè)興趣的表述中.你認為正確的是()。
(a)每個從業(yè)人員都可以完全依據自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)
(b)對不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權不服從安排
(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)
(d)盡可能地把崗位需要與個人興趣結合起來
5、對于從業(yè)人員來說,關于學習的正確說法是()。
(a)學習技能就夠了,沒有必要強調知識的學習
(b)既要向同行學習,也要向行業(yè)以外的人學習
(c)學就學先進.比自己水平低、能力差的人不值得學習
(d)知識不都是有用的,不必學習與工作無關的知識
試卷下載:助理物業(yè)管理師試卷-基礎知識
第13篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務專項練習匯總一
1、 《物業(yè)管理條例》設立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》
c、《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》
d、《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設部聯合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會籌備組的工作內容,應當在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業(yè)主所持投票權( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( a)。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、業(yè)主管委會
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標投標
b、物業(yè)管理招標投標
c、后期物業(yè)管理招標投標
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是( )
a.與客戶關系維護工作
b.與行政管理部門的協(xié)調工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設備維護工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經營目標
b.服務目標
c.管理目標
d.微觀目標
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經營目標
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務情況說明書
d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設備機房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值
b.物業(yè)管理費用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,de兩項與業(yè)主不相關。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產的使用
d.補償物業(yè)經營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業(yè)集團內部評價
e.企業(yè)自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內容。
6、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標方式有( )
a.公開招標
b.有限競爭公開招標
c.邀請招標
d.有限競爭選擇招標
e.議標
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業(yè)服務合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務合同
c.前期物業(yè)服務合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實現費用等效益最大化
d.調動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質量
d.市場的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創(chuàng)造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第14篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項目
萬科物業(yè)管理體系(顧問項目)
(一)企業(yè)內部管理及iso9000體系
顧問服務更多的是管理經驗的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經驗是顧問服務最強有力的支撐平臺。多年的管理探索和經驗總結,萬科物業(yè)建立了詳細全面的質量管理體系文件,包括質量手冊一冊和體系文件六冊,共計上百萬字,對公司業(yè)務運作和企業(yè)管理的各個方面均制定了相應的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運作和控制。在體系文件的指導下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財務管理、業(yè)務管理等一套科學、有效的規(guī)章管理制度體系。
貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務基礎,輸出管理服務經驗,另一方面,也將結合被顧問公司的實際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。
(二)顧問服務運作管理體系
為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務輸出,確保每一顧問項目順利達到既定目標,公司內部針對顧問服務制定了一系列的管理制度,具體包括:
1顧問項目運作程序
2顧問組進駐管理程序
3顧問工作監(jiān)督程序
4顧問服務監(jiān)察制度
5顧問書審批管理程序
6建議函遞交、跟蹤流程
7顧問服務計劃編制、更改審批流程
8顧問服務信息管理制度
9顧問服務全程工作計劃表
10顧問書提交計劃表
11顧問服務工作進度表
12顧問期工作報告
13顧問服務月度工作報告
14物業(yè)管理監(jiān)督審核報告
15建議函跟蹤記錄表
16顧問書提交計劃調整表
17顧問服務計劃階段性分析報告
18顧客滿意度調查表
第15篇 物業(yè)公司人力資源管理程序怎么寫
物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0 目的確保人力資源的招聘、配置、培訓、考核工作處于受控狀態(tài)。
2. 0 適用范圍本程序適用于人力資源的管理和控制。
3. 0 職責由人力資源部負責公司人力資源招聘、配置、培訓、考核的組織及相關記錄的保存工作。
4.0 工作程序
4.1 人力資源的需求確定
4.1.1人力資源部每年12月根據公司次年度目標、指標及年度經營計劃制定年度人力資源計劃,報公司總經理審批。
4.4.2 計劃外的人力資源需求由各部門負責人填寫《員工需求申請表》,經分管副總經理或總經理審批后由人力資源部負責招聘。
4.2 任職資格確定人力資源部根據擬任職人員確定任職人員須具備的任職標準與資質,編制部門崗位職責及任職要求,包括適當的教育,培訓、技能和經驗等。
4.3 人力資源的配備
4.3.1 外部招聘a. 人力資源部根據已確定需求人員任職條件選擇招聘渠道;
b. 人力資源部應聘資料獲得與初步篩選;
c. 入選人員資料《求職申請表》由人力資源部分別呈送各需求部門。
一般員工由各用人部門負責人初審后確定試用,人力資源部審查上崗證、學歷證、身份證原件后通知其進行見習;
d. 管理崗、技術工種員工還需持上崗證、學歷證、職稱證、身份證等相關資質資料參加由人力資源部和用人部門約定的面試,并填寫《面試評估表》;
e. 人力資源部主管根據《面試評估表》給出意見報分管副總經理審核、并由總經理審批是否錄用。
若擬錄用人員為部門副經理及以上職務人員,須經人力資源部主管審核后,再報分管副總審核、總經理審批是否錄用;
f. 人力資源部通知被錄用者報到時間,并辦理入職手續(xù)。
4.3.2 內部調配:a.人力資源部主管根據各部門工作及與各部門主管協(xié)商后擬定需調動人員名單。
b.報總經理審批后,由人力資源部發(fā)《人事調動通知書》。
4.3.3 職務任免a. 人力資源部主管根據日?？己?征求各部門領導的意見,確定擬任免人員名單。
b. 經總經理批準后,由人力資源部主管擬定職務任免文。
c. 人力資源部按公司發(fā)文字號打印正式文件并負責下發(fā)各部門。
4.4 人員能力評價
4.4.1 試用期轉正考核a. 各部門主管通知本部門擬轉正員工填寫《轉正/晉升/降級/調薪表》;
b. 主管部門負責人對其綜合表現簽署評審意見后,交人力資源部主管簽署意見,再報總經理批準。
4.4.2 日?？己薬. 人力資源部以不定期談話的方式考核員工對當前工作任務的理解深度。
b. 不定期地檢查員工的工作狀況。
4.4.3 人力資源部負責對員工能力評價建立相應記錄。
4.5 培訓
4.5.1 培訓計劃的制定和調整a. 每年年初由人力資源部召開各部門負責人會議,討論本年度的培訓需求,各部門提出本部門年度培訓計劃,人力資源部按部門計劃制訂公司《年度培訓計劃》,報經理批準。
b. 由工作或其它重要原因引起培訓變動,由人力資源部報總經理批準后再通知實施。
4.5.2 培訓工作的組織和實施a. 人力資源部負責統(tǒng)一組織、協(xié)調各相關部門開展培訓工作。
b. 由人力資源部負責安排培訓場地器材、選定執(zhí)教人員,并與各相關部門共同確定培訓的具體時間,并公布相應的培訓內容。
4.5.3 培訓內容a. 新進人員崗前培訓的內容包括:―― 公司概況、展望、規(guī)章制度、安全意識與對員工的期望;
―― 公司的組織結構及各部門職能;
―― 質量意識、質量方針目標;
―― 崗位培訓。
b. 員工的再培訓內容包括技術培訓、管理培訓、轉崗培訓、質量體系培訓。
c. 各部門根據工作需要,可臨時確定培訓內容并進行培訓。
4.5.4 培訓方式a. 內部培訓由人力資源部指定執(zhí)教人員按《年度培訓計劃》規(guī)定的項目進行培訓。
b. 送外培訓由人力資源部根據《年度培訓計劃》規(guī)定項目,送至有關外部機構進行培訓。
4.5.5 培訓考核a. 崗前培訓的考核:人力資源部培訓管理人員根據排定的培訓通知執(zhí)行,培訓結束后,由執(zhí)教人員及人力資源部進行考核簽認,考核結果記錄《培訓記錄表》。
b. 崗位培訓,由人力資源部和所屬部門負責人對其進行考核,考核結果記入《培訓考試/考核評分(定)記錄》。
c. 國家要求的特殊工種,須經國家相關機構培訓合格取得證書,持證上崗。
d. 送外培訓取得合格證書需復印上交人力資源部存檔。
4.5.6 培訓檔案管理人力資源部專人保管所有培訓檔案,包括:《年度培訓計劃》及《培訓考試/考核評分(定)記錄》等。
5.0相關文件和記錄
5.1部門崗位職責及任職條件
5.2 《年度培訓計劃》
5.3 《培訓考試/考核評分(定)記錄》
5.4 《求職申請表》
5.5 《轉正/晉升/降級/調薪表》
5.6 《面試評估表》
第16篇 小區(qū)物業(yè)管理處經理崗位責任
小區(qū)物業(yè)管理處經理崗位責任職位:管理處經理工作大綱:統(tǒng)籌整個小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業(yè)總公司崗位責任:1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預算,定期向物業(yè)總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預算、年終結算,交物業(yè)總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進行監(jiān)察協(xié)調,并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業(yè)總公司辦公室。
8. 協(xié)助聯絡業(yè)主,建立良好關系。
9.負責協(xié)調、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責本部門員工的業(yè)務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調職、晉升等意見。
11.關心員工生活、工作,協(xié)調員工之間所出現的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核,簽批有關付款單據和員工聘用合同。
13.制定小區(qū)設備使用方法及守則。
14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責公司重要的公關及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產,并對有疑問者進行審核。
29.發(fā)揮工作主動性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務。
