第1篇 物業(yè)公司管理理念簡介
zz物業(yè)公司管理理念系列
企業(yè)文化:積極向上、健康文明、團結(jié)合作
經(jīng)營理念:以人為本、專業(yè)管理、至誠服務(wù)
管理思想:以人為本、機會均等、優(yōu)勝劣汰
管理原則:創(chuàng)造良好的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。
企業(yè)精神:求實、創(chuàng)新、團結(jié)、互助
工作作風:工作嚴謹、精心策劃、辦事高效
工作宗旨:過程與結(jié)果雙滿意
服務(wù)宗旨:急業(yè)主所急、想業(yè)主所想,全心全意為業(yè)主服務(wù)
服務(wù)標準:一個結(jié)果兩種標準,即:一個結(jié)果指的是給業(yè)主滿意的結(jié)果,兩種標準指的是屬于物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,處理結(jié)果與過程都令業(yè)主滿意,屬于物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍之外的,處理過程令業(yè)主感動直至滿意。
特色服務(wù):建設(shè)特色的保安隊伍、建設(shè)特色的物業(yè)服務(wù)、建設(shè)特色的社區(qū)文化。
管理目標:將管轄的物業(yè)建設(shè)成為'健康文明、安全舒適、和諧進步'的綠色家園。
投訴處理服務(wù)規(guī)范:熱心接待、虛心受理、用心處理、恒心跟蹤、盡心回訪
第2篇 物業(yè)公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發(fā)員工的專業(yè)潛能,提升員工的綜合素質(zhì)與崗位技能,強化員工的質(zhì)量服務(wù)意識,培養(yǎng)一批適合公司發(fā)展的中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)人員,提高公司的整體經(jīng)營管理水平,滿足公司可持續(xù)經(jīng)營健康發(fā)展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓(xùn)的歸口管理部門,主要職責:
a)負責公司人力資源開發(fā)和培訓(xùn)體系的建立和維護。
b)負責公司年度培訓(xùn)計劃的規(guī)劃和整體培訓(xùn)方案的設(shè)計。
c)重點負責公司中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)綜合素質(zhì)提升的培訓(xùn)項目。
d)銜接集團和房地產(chǎn)事業(yè)部組織開展的相關(guān)培訓(xùn),對各職能部和各管理處組織和實施的相關(guān)培訓(xùn)給予指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和考核。
e)負責公司一級培訓(xùn)效果的評估,對公司二、三級培訓(xùn)考核給予指導(dǎo)和督促。
f)對公司的整體培訓(xùn)質(zhì)量負責。
3.2公司各職能部是公司專業(yè)性培訓(xùn)的管理部門,主要職責:
a)負責二級培訓(xùn)項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合行政人事部組織的相關(guān)培訓(xùn),對各管理處組織的相關(guān)培訓(xùn)給予專業(yè)性的指導(dǎo)和配合。
c)對本職能部歸口管理的專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高負責。
3.3公司各管理處是公司服務(wù)知識和必備技能的培訓(xùn)管理部門,主要職責:
a)負責三級培訓(xùn)項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合各職能部組織的相關(guān)培訓(xùn)。
c)對本管理處的入職引導(dǎo)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)、必備操作技能和個性服務(wù)質(zhì)量負責。
4.0程序要點和實施
4.1原則
a)從實際需要出發(fā),學(xué)用一致原則。
b)專業(yè)知識培訓(xùn)和服務(wù)知識兼顧原則。
c)全員培訓(xùn)和重點提高原則。
d)嚴格考核和激勵原則。
4.2培訓(xùn)項目
a)新入職員工崗前培訓(xùn)。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團企業(yè)文化、公司發(fā)展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發(fā)展遠景,熟悉掌握公司的通用規(guī)章制度、人事制度、基本的服務(wù)知識、物業(yè)基本相關(guān)法律法規(guī)和專業(yè)性的相關(guān)制度等。
b)綜合性管理知識培訓(xùn)。
c)物業(yè)專業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)知識培訓(xùn)。
d)專業(yè)性知識和技能培訓(xùn)。
e)房地產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)知訓(xùn)培訓(xùn)。
4.3培訓(xùn)體系
4.3.1由公司行政人事部負責組織實施的各類培訓(xùn)為一級培訓(xùn),主要包括綜合性管理培訓(xùn)、新進員工的崗前培訓(xùn)、派出培訓(xùn)等。
4.3.2 由各職能部負責組織實施的專業(yè)性培訓(xùn)為二級培訓(xùn),主要包括專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)要求知識等培訓(xùn)。
4.3.3 由各管理處負責組織實施的相關(guān)培訓(xùn)為三級培訓(xùn),主要指入職崗前、崗位培訓(xùn)和必備技能的操作培訓(xùn)等。
4.4培訓(xùn)基本流程
4.5 培訓(xùn)需求
4.5.1確定培訓(xùn)需求的依據(jù)
a)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標。
b)根據(jù)公司職位說明中的任職資格和培訓(xùn)需求要求。
c)根據(jù)員工崗位績效考核和員工個人培訓(xùn)需求。
4.5.2確定培訓(xùn)需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調(diào)查的方式。
4.6 培訓(xùn)項目的確定
培訓(xùn)項目的確定是制定培訓(xùn)計劃前的一關(guān)鍵性環(huán)節(jié),它要對每一個培訓(xùn)需求進行必要性、可行性和有效性分析。依據(jù)培訓(xùn)職責的劃分。相關(guān)部門對相關(guān)培訓(xùn)項目要進行嚴格審核。
4.7制定培訓(xùn)計劃
4.7.1年度培訓(xùn)計劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級培訓(xùn)需求計劃,審批流程是:
制表人部門負責人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據(jù)各職能部的年度培訓(xùn)需求計劃,綜合公司的實際情況負責組織制定公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃,于每年12月底報集團人事行政部。公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃審批流程:
人事主管 行政人事部負責人公司總經(jīng)理
c) 各管理處的三級年度培訓(xùn)計劃自行制定,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,但必須于12月15日前報行政人事部備案。
4.7.2月度培訓(xùn)計劃
a)行政人事部將根據(jù)公司的一級、二級年度培訓(xùn)計劃及臨時培訓(xùn)需求,于每月的月底負責組織制定公司一級、二級年度培訓(xùn)計劃,經(jīng)公司總經(jīng)理審批后予以下發(fā)。
b)各管理處根據(jù)三級年度培訓(xùn)計劃自行制定三級月度培訓(xùn)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,于每月月底前報行政人事部備案。
4.8 培訓(xùn)計劃組織實施
4.8.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn)
a)行政人事部和各職能部培訓(xùn)負責人根據(jù)公司《月度培訓(xùn)計劃表》負責其培訓(xùn)職責范圍內(nèi)具體培訓(xùn)項目的實施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
b)各管理處根據(jù)自己制定的月度培訓(xùn)計劃給予組織實施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓(xùn)
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓(xùn)必須填寫《外出培訓(xùn)申請表》,
審批流程:
申請人部門負責人行政人事部總經(jīng)理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓(xùn),憑審批后的《處出培訓(xùn)申請表》到財務(wù)部申請借款。
4.8.2.3培訓(xùn)結(jié)束后在一周內(nèi),培訓(xùn)參加者必須填寫外出培訓(xùn)報告書,報行政人事部。
4.8.2.4外出培訓(xùn)費包括:課程培訓(xùn)費、交通費、住宿費、出差補助費等。在費用報銷前,必須與公司簽訂《培訓(xùn)協(xié)議書》。
4.8.3培訓(xùn)實施形式
a)課堂授課形式。
b)實踐操作形式。
c)讀書會形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓(xùn)考核
4.9.1培訓(xùn)考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓(xùn)課程內(nèi)容。
b)實施操作考試。適用于技能性的培訓(xùn)課程。
c)采取綜合評估的方式。適用于綜合管理運用相關(guān)知識培訓(xùn)。
4.10培訓(xùn)激勵規(guī)定
4.10.1員工培訓(xùn)的課時和培訓(xùn)考核結(jié)果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據(jù)。
4.10.2公司專業(yè)人員的專業(yè)服務(wù)質(zhì)量將作為對公司職能部年度績效考核的重要指標之一。
4.11 培訓(xùn)費用
4.11.1培訓(xùn)費用是公司人力資源開發(fā)投資成本,每年度年底單獨作費用預(yù)算,培訓(xùn)費用專款專用,其它費用支出不得占用此專項費用。
4.11.2公司一級、二培訓(xùn)經(jīng)費的使用和報銷必須報行政人事部統(tǒng)一審核。財務(wù)部核查,總經(jīng)理審批后方可報銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級培訓(xùn)經(jīng)費由各管理處年度費用開支中列支。
4.12 培訓(xùn)紀律
a)公司員工必須按時參加公司組織的各項培訓(xùn)和考核。
b)如因工作原因確實不能按時參加者,必須在組織培訓(xùn)的前一天寫請假條,經(jīng)部門負責人簽字同意后報負責培訓(xùn)組織部門。
c)無故遲到者每次予以負激勵50元,無故曠課者每次予以負激勵100元。
d)培訓(xùn)時,參加員工必須將通訊工具調(diào)到震動狀態(tài)或關(guān)機。如有違犯者,每響一次予以負激勵20元。
4.13 培訓(xùn)檔案
a)行政人事部負責一、二級培訓(xùn)的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負責三級培訓(xùn)的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓(xùn)計劃和總結(jié)、月度培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)教材、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄表、年度培訓(xùn)效果評估和《培訓(xùn)協(xié)議書》等。
4.14內(nèi)部講師管理
4.14.1內(nèi)部講師級別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經(jīng)考核合格后兼任公司的二級培訓(xùn)講師,公司主管級以上人員經(jīng)考核合格后兼任公司三級培訓(xùn)講師,公司其它員工學(xué)有專長可以授課的可申請兼任公司三級培訓(xùn)講師。
4.14.2內(nèi)部講師進級申請方法:公司已聘任的內(nèi)部講師在每年度授課課時累計超過10個課時的可以申請上一級培訓(xùn)講師,經(jīng)行政人事部審核,報總經(jīng)理批準后予以正式聘任。
4.15其它規(guī)定
a) 崗前培訓(xùn)考試必須培訓(xùn)合格,如不合格者,僅給一次補考機會。如補考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業(yè)人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團的公司相關(guān)人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序為準。
4.16.2 本程序自下發(fā)之日起執(zhí)行,原《員工培訓(xùn)教育管理制度》自動作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓(xùn)協(xié)議書》
第3篇 某物業(yè)公司采購管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.
2.范圍
適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購管理.
3.職責
3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質(zhì)管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負責采購物資和服務(wù)的驗收.
4.程序
4.1 根據(jù)采購物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設(shè)備等.
b類:對服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.
c類:對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標準等.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據(jù)庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據(jù)審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應(yīng)急物資的采購由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準.
4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務(wù)的部門提出服務(wù)采購申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應(yīng)及時通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據(jù)《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質(zhì)檢員對物資進行驗收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實施現(xiàn)場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結(jié)果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設(shè)備等技術(shù)性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術(shù)性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進行驗收,以確保其質(zhì)量符合要求.
4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗收由服務(wù)申請部門負責.
4.4.8 當出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購?fù)瓿珊蟛少彽挠嘘P(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務(wù)不合格項由服務(wù)采購部門負責人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關(guān)性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》
**s4.15-01《倉庫管理程序》
**s4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》
7.質(zhì)量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請單》
**s4.6-01-f2-01《入庫單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第4篇 物業(yè)公司年度管理評審報告詳細
物業(yè)公司年度管理評審報告(詳細版)
管理評審目的:以整體、全面、詳盡的調(diào)查分析討論,評價20**年度在文件化的質(zhì)量體系建立后,公司質(zhì)量管理及持續(xù)改進方面,質(zhì)量方針、目標的滿足方面,業(yè)主意見調(diào)查方面的情況。確保公司質(zhì)量體系運行的有效性、符合性和持續(xù)改進。
管理評審依據(jù):iso9000-2000標準、質(zhì)量手冊、程序文件、相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書
管理評審內(nèi)容:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標的內(nèi)涵》、品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》、客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計劃》、財務(wù)部《財務(wù)收支情況報告及成本控制分析報告》、綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》、工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點》、品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報告》
(所有評審議題附后)
管理評審方法:集體討論評審
管理評審日期:20**年1月21日
與會人員名單:zzz
管理評審會議主要議題及討論內(nèi)容、形成決議如下:
一、評審程序、項目的簡短描述和結(jié)論
管理者代表致開幕詞
議題1:管理者代表《闡述公司質(zhì)量方針及管理目標的內(nèi)涵》
議題2:品質(zhì)管理部《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》
議題3:客戶服務(wù)中心《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作計劃》
議題4:財務(wù)部《財務(wù)收支情況報告及成本控制分析報告》
議題5:綜合辦公室《人力資源的總結(jié)分析和培訓(xùn)工作總結(jié)分析》
議題6:工程拓展部《二o**年工作總結(jié)及二o**年工作重點》
議題7:品質(zhì)管理部《20**年度內(nèi)部質(zhì)量體系審核分析報告》及《二o**年度質(zhì)量體系符合性及有效性分析報告》
二、質(zhì)量體系的持續(xù)有效性、服務(wù)質(zhì)量是否穩(wěn)定和不斷提高進行總結(jié)
根據(jù)各部門所作的工作報告及集體討論結(jié)果,我公司質(zhì)量管理體系運行是適宜、持續(xù)有效的,通過總結(jié)分析,各部門針對用戶提出的意見提出了改進措施,公司的服務(wù)質(zhì)量在大家的共同努力下會不斷改進和提高。
三、各部門針對《用戶意見征詢調(diào)查分析報告》結(jié)合自身的工作實際做分析討論,并制訂糾正預(yù)防措施,形成決議事項。
一)服務(wù)人員禮儀
用戶滿意率最高的是行政辦公人員與會務(wù)接待人員的禮儀(100%);最低的是維修技術(shù)人員的禮儀(90.48%)。就這個問題,p總要求與會人員根據(jù)各部門、各個崗位的現(xiàn)狀進行原因分析:
1、與會人員以為工作中接觸客戶最多的是會務(wù)接待,而會務(wù)禮儀滿意率達100%,原因是對禮儀的高度重視,進行了強化培訓(xùn),有一個統(tǒng)一的標準,進行了專項規(guī)范。
2、服務(wù)人員禮儀不到位和5s的推行、規(guī)范、完善有關(guān)。由于對會務(wù)接待工作高度重視了,接待人員禮儀的專題培訓(xùn)已進行過幾次。而在安全管理、清潔綠化、維修技術(shù)人員的禮儀培訓(xùn)不到位。如維修人員拿到維修單進入用戶的現(xiàn)場怎樣跟用戶打招呼很重要,進入現(xiàn)場,用戶在辦公,我們在使用工具、發(fā)出噪音方面是否注意了,這些細節(jié)的培訓(xùn)都沒到位。
3、部門分析:
1)、維修技術(shù)人員滿意率較低出現(xiàn)在維修人員工作服較臟,上班時間維修發(fā)出噪音等。就維修技術(shù)人員禮儀方面提出措施:①如果不是很急的報修,建議下班時間給予解決。②保證平穩(wěn)(用戶報修相對平穩(wěn))③尊重用戶,進門戴腳套,維修工具上墊一塊布;④進門、出門統(tǒng)一標準、強化培訓(xùn);就電梯方面:①跟用戶解釋,電梯全部開放運行的節(jié)能原理 ;②采取用戶要求停用一部分電梯;③降低維修費用方面,進行分類統(tǒng)計(用戶報修和公共材料)并確定統(tǒng)計核算部門。
2)、清潔員服務(wù)禮儀沒達到目標是員工新舊摻和,放松了對新員工入職的崗前培訓(xùn);消殺工作是考評滯后,與客戶溝通不到位等;綠化植物養(yǎng)護方面,由于是公司、業(yè)主、分包方三家管理,目前還沒有找出解決的辦法。
4、反映的許多問題都是管理問題,對施工人員的管理,如佩帶工牌。很大程度上體現(xiàn)的是管理的結(jié)果,有制度不執(zhí)行,或執(zhí)行不到位。有些流程都制定了制度,就像維修人員禮儀、事件處理的及時性滿意率較低,這兩項之間有必然的聯(lián)系,評優(yōu)要求用戶滿意率達到95%,這些問題要在三月份之前務(wù)必解決。
p總提出了**物業(yè)從今天開始要走入一個新的開端,業(yè)主進來了,所提出的要求會更上一個檔次,要求幾點:
1)、5s不能松懈,還要改進,怎樣深入推廣;
2)、上個星期會務(wù)出現(xiàn)了問題,暴露了我們存在的缺陷,真正本質(zhì)原因請相關(guān)部門分析,并拿出方案,落實執(zhí)行。
3)、維修人員服務(wù)禮儀不是技術(shù)問題,5s推廣、著裝都靠部門、靠員工去落實,管理制度80%已到位,下一步是各部門如何去貫徹、落實;
4)、公司將放手給客戶服務(wù)中心去落實、貫徹對整棟樓的管理。
二)安全管理服務(wù)
停車場管理、治安管理滿意率最高(95%),外來人員管理最低(68.42%),安全管理服務(wù)方面用戶滿意率都未達到目標要求。就這個問題大家進行了討論:
1、從整個用戶滿意度調(diào)查來看,基本是符合現(xiàn)狀的,客戶服務(wù)中心從經(jīng)理到班組長都應(yīng)充分認識到所在部門工作的重要性,有沒有按照iso9000的要求去做,各個細節(jié)是否做到位;監(jiān)督、績效考核是否到位;內(nèi)部管理的方法、技巧問題,是否與員工有效溝通,讓員工認識到自身的價值,實現(xiàn)首問責任制。針對情況,中心將熟悉各層級的崗位職責,分部門羅列,提出整改措施,明確整改時間,由品質(zhì)進行監(jiān)管。
2、安全方面存在幾個問題:①工作紀律性不強,信息反饋比較慢 ;②管理人員素質(zhì)、能力比較低; ③車場管理的95%是停留在沒收費的基礎(chǔ)上,如果實現(xiàn)收費后,客戶能不能在目前的這種情況下給予這么高的滿意率④治安管理95%,而3601事件我們有連帶責任;⑤消防管理,體制存在問題,暫時沒理清管理的職責;⑥對外來人員管理,建議先到前臺登記,發(fā)放來訪證;⑦內(nèi)部培訓(xùn)太多,而且標準不一,實際問題沒得到解決。
3、在20**年度的工作中要有'超前管理'意識,①在今后的工作中好的要繼續(xù)發(fā)揚,不好的進行改進。比如,對裝修的管理確實存在問題,如整個10層就1個滅火器且是失效的,7樓也是這樣,各部門也都有人去巡查,擔沒有反映出問題來,沒有解決。②各部門應(yīng)明確明年的方向,制定一個詳細的工作計劃,目標是什么,層層落實,相關(guān)部門監(jiān)督,明年中期評審時作為一個專題,提出問題,分析并進行解決。③培訓(xùn)方面還要做一些調(diào)整,培訓(xùn)時間安排會更合理;針對一些特殊情況進行專項培訓(xùn) ;辦公室內(nèi)日常管理方式方法進行培訓(xùn)、檢討等。
p總指出綜合辦在對管理人員測評中反映出一些問題,通報了主管以上人員50%是達不到公司要求的,就管理人員下一步對業(yè)務(wù)塊的工作開展能否真正承擔起來,起到帶頭、模范作用,怎么去落實、貫徹會議精神,提出五點要求:
1)、加強內(nèi)部管理,了解公司規(guī)章制度、崗位職責,分清主次。
2)、加強考核。隨著公司的改革,考核機制的加強,中心、綜合辦、品質(zhì)要對這一塊的工作給予支持、配合,以中心為準考核上報,發(fā)放工資、福利。
3)、各部門的培訓(xùn)交給各個部門去落實,綜合辦在制作培訓(xùn)計劃和實施時要結(jié)合各個部門的特征進行培訓(xùn),要把規(guī)范標準拿出來,比如維修人員到客戶那里要有什么標準、配帶什么工具。
4)、職責不清,與客戶的交流解釋,宣傳工作還未落實。
5)、目標是什么,下次再進行調(diào)查時,想達到什么目標。制定一個目標,我們來共同完成。
p總同時對下一步工作做了指示,要加強內(nèi)部溝通,有開放的心態(tài),培訓(xùn)工作很重要。各部門要加強與專業(yè)培訓(xùn)負責人的溝通,向萬科學(xué)習,加大培訓(xùn)力度,并提出要求如下:
1)、新進員工一律經(jīng)過培訓(xùn),取得上崗培訓(xùn)證書,經(jīng)部門認可后方可上崗,避免形式化,到崗后不能勝任的,部門培訓(xùn)。不培訓(xùn)不能上崗。
2)、在職的,不具備在崗能力有必要培訓(xùn)的,可進行脫崗培訓(xùn),各部門上報名單由公司進行培訓(xùn),讓員工意識到培訓(xùn)是作為一種福利在幫助員工提高崗位能力的。
三)環(huán)境管理服務(wù)
環(huán)境管理服務(wù)方面,餐廳清潔服務(wù)狀況最好,滿意率達100%,但消殺服務(wù)、綠化植物養(yǎng)護狀況滿意率相對較低,針對消殺、綠化屬分包方監(jiān)管問題,各部門進行了分析與討論。
1、餐廳服務(wù)滿意率為100%,已達到要求,關(guān)鍵是如何保持,要有超前管理意,如服務(wù)的即時度,加上服務(wù)態(tài)度、語氣會給人以一種受尊重,有禮貌的印象。
2、清潔工作還存在問題,一是清潔人員缺乏專業(yè)培訓(xùn),操作還是不規(guī)范;二是工具配備不合理,有無法使用的,也有數(shù)量不夠的;三是監(jiān)管只是檢查,沒有指導(dǎo)員工如何改善;四是對消殺現(xiàn)場還有未標識,安全意識不強,應(yīng)進一步加強同分包方的溝通工作。
3、環(huán)境管理服務(wù)方面滿意率較低的都屬分包方監(jiān)管問題,有四個問題:①對分包方管理有問題,在選評、監(jiān)管、考核、雙方互利幾方面還有待改善,比如消殺合同到期后有沒有分析,是否考慮續(xù)簽;②目前不管是消殺還是設(shè)備都沒有形成統(tǒng)一的監(jiān)管標準;③沒有嚴格考核;④根據(jù)不同的分包方,尋求一種行之有效的方法,實現(xiàn)雙方互動。比如怎樣聯(lián)系業(yè)主提供一個管理方案共同管理好現(xiàn)場環(huán)境。
4、公共區(qū)域照明方面,做好節(jié)約用電工作。
5、外圍分包方評價方面,品質(zhì)部收集了分包方的資料后,要求部門了解對方的資質(zhì),要進行深入的摸底,要分析后再評審,簽訂合同。
p總對環(huán)境服務(wù)管理總結(jié)要求了四點,并對各部門提出了總體要求,比如改進方案有沒有必要樣樣都和管理中心報告為什么不能先管理起來,必須要等到報告、方案出來之后才進行管呢還是責任心問題,要求大家把大廈當成自己的家,在管理意識上,要加大力度,齊心共管才能體現(xiàn)公司的服務(wù)理念。四點要求如下:
1)廳清潔服務(wù)目前已達到要求,下一步是如何保持,如何降低成本;(餐廳服務(wù)人員尚未考取衛(wèi)生上崗證,下去盡快落實。)
2)改變目前的管理工作中存在的問題,如監(jiān)督檢查只是看,而沒有引導(dǎo),沒有解決問題;
3)公共區(qū)域節(jié)約用電還要強調(diào);
4)分包方管理方面,按照部門職責履行好對分包方的考核工作。
四)硬件設(shè)備維護與保養(yǎng)
在硬件設(shè)備維護與保養(yǎng)方面用戶滿意率都未達到目標要求,通過單項對比分析,電梯的運行與維護滿意率為95.24%,空調(diào)的運行滿意率為90.00%,裝修管理情況滿意率為80.00%。針對現(xiàn)狀結(jié)合業(yè)主意見各部門進行了討論分析:
1、裝修管理方面的滿意率最低為80.00%,主要問題有三個,①電梯的使用運行,規(guī)定使用專用電梯;②施工人員的出入管理,采用出入證;③施工噪音。已按如下辦法進行了管理:①出臺電梯使用管理規(guī)定;②規(guī)定有效的出入路線;③主樓施工面積大,靠近業(yè)主樓層處,盡量減少對業(yè)主的影響,加強同業(yè)主的溝通,通過宣傳手段取得業(yè)主的理解與支持;④規(guī)定施工人員從專用通道出入。
2、裝修管理涉及到各個部門,①建議進一步明確安全、清潔、機電在裝修管理方面的職責。比如對施工現(xiàn)場,安全員對用電等還是不太了解,只能對常見性的安全隱患進行巡查,還需機電設(shè)備部配合;清潔員下班后有待安全保衛(wèi)部加強管理等等。②建議對裝修分包方收取一定的押金,以利于管理。③對《消防管理程序》和《裝修管理程序》等文件進行修改;④員工對巡查的內(nèi)容不熟悉,不能及時發(fā)現(xiàn)問題,還需加強培訓(xùn);⑤加強對裝修分包方的考核巡查考核力度;⑥加強公共地方的管理,要求裝修單位明確物資堆放地點及相關(guān)問題,針對存在的問題完善制度。
p總指出裝修管理問題,各部門要加強協(xié)作,實現(xiàn)互動,要充分重視這個問題,加強責任心,由客戶服務(wù)中心理清職責,怎么去做按照安全保衛(wèi)部的模式推廣首問責任制,明確牽頭人,履行好自己的本職工作,并要求:
1)各部門要有取于承擔、取于負責的能力;
2)電梯運行的滿意率要往上提,空調(diào)的運行模式,拿出方案做一個明確的分工。
五)事件的協(xié)助處理
用戶對事件處理方面滿意率最低為77.80%,而工作人員的協(xié)調(diào)能力僅為73.68%,事件處理的及時生僅為72.22%,反映在報修、會議預(yù)訂、投訴等事件信息的傳遞不及時,導(dǎo)致事件處理不及時或延誤時機,各部門就此問題討論如下:
1、事件的投訴處理,接待前臺的服務(wù)禮議比較規(guī)范,下一年度要繼續(xù)提高。
2、處理事情有三方面:一個是會議接待,一個是臨時性清潔工作,一個是報修。會議接待方面:①臨時會議的接待比較多,準備時間太倉促;②潔服務(wù)方面,業(yè)主常有特殊要求,比如要求清潔員及時到室內(nèi)清潔,但由于通訊有限,只能找安全員去聯(lián)系,處理事件的即時性大打折扣;這兩方面我們還需進一步磨練,盡量縮短時間。
③報修回訪:有些是沒有報致客戶服務(wù)部,所以沒有及時回訪。
3、圖紙會審流程要走1-2天,流程太長,考慮怎樣修改;報修流程,報修消息接到后要5分鐘到達,如果樓層太高,不可能及時到達。解決辦法有:①應(yīng)加強人員對業(yè)務(wù)流程的熟悉程度,把信息準確傳達到位。②理順報修流程,加強培訓(xùn),熟悉業(yè)務(wù)流程,縮短傳達信息時間。③每處理完一件事業(yè)務(wù)部門應(yīng)多思考,下次再有類似情況時應(yīng)怎樣避免,提高工作效率。④思想上要高度重視,接到事件應(yīng)主動承擔,不要互相推諉。
4、針對上述問題有五項措施①簡化工序流程,比如會議接待拿鑰匙的程序能不能簡化;②提高講話溝
通的技巧,應(yīng)變能力;③開放的心態(tài)(不管客戶提出什么樣的需求都應(yīng)接納,我們盡量了解、知道對方的要求);④從整個事件處理的反映、從溝通、宣傳方面進一步明確職責,并清楚階定服務(wù)范圍;⑤在記錄方面,第二次犯同樣的錯誤是不應(yīng)該的,保存好記錄是追溯的根據(jù),要注視記錄。杜絕從小事升級到大事現(xiàn)象發(fā)生。
5、材料維修費用方面,機電設(shè)備部提供備品備件的清單。包括名稱、數(shù)量及需要在倉庫存放的。加強成本控制。
p總強調(diào),各部門應(yīng)加強思想意識,加強對業(yè)務(wù)部門的熟悉程度,從自身找原因,尋找出一種更有效的處理辦法,不能重復(fù)同樣的錯誤。工作人員協(xié)調(diào)能力與事件處理的及時性是相輔相承的,前面一個問題解決了,后面一個問題就自然而然地解決了。要從自身著手,從部門人員出發(fā),有效提高滿意度。最后p總提出了今年的總體要求:
1)是對成本控制方面,大家應(yīng)根據(jù)公司的建議拿出切實可行的辦法,中心要把好關(guān)。希望以后對這些數(shù)據(jù)在下一次管理評審時有一個很大的改觀。
2)是今年要做好三件事,一是質(zhì)量體系的認證,二是大廈的評優(yōu)達到市優(yōu),三是提升公司資質(zhì)。
3)怎樣提高客戶滿意率,通過哪些管理措施,才更有效激勵員工理清工作思路、工作方法,制定有效的傳達方案,采取切實可行的辦法取得員工的理解。
4)我們公司的前景很好,這座大廈硬件是一流的,只有做好這幢,才能和廣州電信公司合作。到底我們是做精還是做大現(xiàn)在還在進一步探討,我們是否有更大的空間還要靠大家去努力。整個廣東省都是一個牌子,全國中國電信,只一個牌子'**物業(yè)',這是一個好的起點,是一個優(yōu)勢,我們必須做好現(xiàn)在的這座大廈,這是前提與空間,要自強,才是大家對企業(yè)執(zhí)著的思路。
第5篇 物業(yè)公司宿舍管理員職務(wù)說明書
1監(jiān)督管理一切內(nèi)務(wù),分配清掃、保護整潔、維護秩序、水電煤氣及門戶管制;
2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗收;
3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;
4宿舍物品的統(tǒng)計,及宿舍變動人員名單的更改;
5宿舍每月水電費的審核上報;
6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;
7員工娛樂設(shè)施及閱覽室的管理;
8狼狗的喂養(yǎng);
9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護及關(guān)閉門窗;
10負責員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護;
11負責公共地區(qū)的清潔,公共設(shè)施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現(xiàn)問題及時報告并采取措施,安排解決;
12有下列情形之一者,有責任立即通知行政部:
12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴重;
12.2宿舍內(nèi)有不法行為或火災(zāi)險情;
12.3員工身體不適以致病重,應(yīng)及時送醫(yī)院并通知其親友。
第6篇 物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0程序目的
通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔管理體系規(guī)定職責的人員有能力滿足服務(wù)質(zhì)量要求。
2.0適用范圍
適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。
3.0主要工作職責和權(quán)限
3.1 公司行政人事部負責公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應(yīng)聘人員面試,初審?fù)ㄟ^后再由公司行政部復(fù)審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。
3.2 管理處各部門負責就專業(yè)范圍內(nèi)培訓(xùn)工作計劃的制定、組織和落實工作。
3.3 管理處各部門負責配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1崗位能力要求
公司行政人事部負責按照崗位職責要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。
4.2培訓(xùn)需求的識別
4.2.1各部門負責人應(yīng)根據(jù)《崗位職責》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進行評價,結(jié)合管理需要、服務(wù)質(zhì)量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認培訓(xùn)需求。對本部門自己無力組織實施的培訓(xùn)項目,應(yīng)以書面報告的形式反饋至公司。
4.2.2各部門負責對特殊崗位員工的資格要求進行識別,根據(jù)該崗位人員的實際情況確定培訓(xùn)需求,擬定培訓(xùn)計劃。
4.2.3行政人事部結(jié)合公司實際情況、及培訓(xùn)需求,定期或不定地開展員工培訓(xùn)工作。
4.3培訓(xùn)計劃的實施
4.3.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn),由行政人事部根據(jù)具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關(guān)部門人員。受訓(xùn)人員應(yīng)按時出席,并在《培訓(xùn)記錄表》中簽到。
4.3.2每項培訓(xùn)結(jié)束后,培訓(xùn)實施部門應(yīng)組織相應(yīng)的考試或?qū)嵅?并對培訓(xùn)的有效性 做出評價,評價標準如下:
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;
2)參加培訓(xùn)人員60%的成績在70分以上為效果良好;
1)參加培訓(xùn)人員60%的成績在60分以上為效果一般;
2)參加培訓(xùn)人員的成績及格率低于60%為無效。
上述1)、2)、3)項評價結(jié)果均視為有效,如評價為無效,組織培訓(xùn)部門需重新組織實施培訓(xùn)。
4.3.3外派培訓(xùn)人員培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)將資格證書復(fù)印件、成績單等交行政人事部歸檔。
4.4培訓(xùn)類別及要求
4.4.1新員工上崗培訓(xùn)
1)新員工入職培訓(xùn)由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經(jīng)培訓(xùn),如培訓(xùn)考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。
2)對晉升或轉(zhuǎn)崗的員工,由所在部門的負責人識別其培訓(xùn)需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
4.4.2轉(zhuǎn)正培訓(xùn)
員工在試用期內(nèi)應(yīng)接受崗位培訓(xùn),由所在部門負責實施。
試用期滿后,行政人事部要組織轉(zhuǎn)正培訓(xùn)并安排考試/考核,考試合格作為員工轉(zhuǎn)正的條件之一。
4.4.3崗位培訓(xùn)
各部門應(yīng)經(jīng)常組織對員工進行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓(xùn)以及服務(wù)禮儀、品質(zhì)意識的培訓(xùn)。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
各部門應(yīng)每年對本部門員工進行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓(xùn),培訓(xùn)考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進行再提高培訓(xùn),具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。
4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓(xùn)
特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經(jīng)行政人事部確認,如需由公司安排培訓(xùn)時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓(xùn)結(jié)束后,行政人事部負責確認其資格。確認合格的人員方可上崗工作。
4.5質(zhì)量記錄的歸檔保存
所有本程序的質(zhì)量記錄,由相關(guān)部門依照《質(zhì)量記錄控制程序》進行歸檔保存。
5.0質(zhì)量記錄表格
5.1《培訓(xùn)記錄表》
5.2《培訓(xùn)需求申報表》
5.3《年度培訓(xùn)計劃》
第7篇 x物業(yè)公司管理員崗位目標責任書
**物業(yè)公司管理員崗位目標責任書
為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、 本責任書適用之職位范圍:
本責任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、 本責任書考評形式:
考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。
三、 本責任書之考評項目:
責任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標責任書之內(nèi)容:
堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認真學(xué)習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、 要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、 要切實熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、 要熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。
4、 統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、 要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、 按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、 嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。
8、 嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、 確保責任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、 嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、 有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、 不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、 按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、 認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。
20、 積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、 認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、 積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、 認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達之臨時任務(wù)。
26、 要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責任人,管理員作為付責任人按照考評形式根據(jù)以下獎懲標準進行考評。
扣 罰 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 對公司之規(guī)章制度不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對責任區(qū)情況不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責任區(qū)之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責任區(qū)內(nèi)清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設(shè)施一般扣壞超不定期三天未修復(fù)(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴重破損或公用設(shè)施嚴重損壞(注:因沒有材料供應(yīng)及人手配合除外)十天未修復(fù) 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(fù)(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(fù)(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)2次方扣分(屬當事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責任區(qū)內(nèi)之住戶/業(yè)主向公司提出合理投訴,屬管理處責任,情節(jié)嚴重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節(jié)惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時發(fā)現(xiàn)處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現(xiàn)象(自行處理除外,責任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當事人加扣2分/次
18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(不當值時間也要作好協(xié)調(diào)安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負責消除負面影響
20 責任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(嚴重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對違紀事件不能公平及時處理(一般違紀不超過3天,嚴重違紀事件5天內(nèi)處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區(qū)臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負責消除負面影響
序號 考評項目 主責任人 付責任人
24 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發(fā)生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負責消除負面影響
25 發(fā)生重大或特大案件(除政府追究其責任外,如是嚴重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責任區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故,嚴重交通堵塞(如是嚴重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責任區(qū)內(nèi)小區(qū)秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)檢查出現(xiàn)累積3次以上錯、漏、不準確、不及時、丟失等現(xiàn)象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業(yè)主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業(yè)主/住戶租售業(yè)務(wù)(4) 私自為業(yè)主/住戶代收租金按照2002年1月1日發(fā)放之通知規(guī)定處理當事人
30 沒有按照公司之規(guī)定巡查(處理當事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發(fā)現(xiàn)) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設(shè)施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責任區(qū)內(nèi)發(fā)生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團結(jié),恐嚇領(lǐng)導(dǎo)者(處理當事人,嚴重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級領(lǐng)導(dǎo)的批評(處理當事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責任區(qū)內(nèi)之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責任區(qū)內(nèi)之水電表每錯一處(因嚴重失誤引志業(yè)主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴格按公司之工作流程處理事件(處理當事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內(nèi),但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調(diào)查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規(guī)章制度,將按公司之有關(guān)規(guī)定處理
加 分 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 責任區(qū)內(nèi)人受到書面表揚(屬當事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當事人或部門主管將事件詳細書面說明,公司將根據(jù)事件的影響面大小和深遠及實際意義,討論決定給當事人,部門主管的獎勵標準。
2 責任區(qū)受到送錦旗或獎狀表揚(屬當事人另加計)
3 責任區(qū)受到上級領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒介通報表揚(屬當事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經(jīng)濟效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時有效地處理特發(fā)事件,(突發(fā)事件是指發(fā)生火警、嚴重浸水、臺風、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經(jīng)濟損失達人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)能按公司規(guī)定做到準確、及時、無錯漏、無丟失等現(xiàn)象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達98%,外來人辦暫時證達95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎罰標準(扣分為負分,加分為正分)
1、 月考評總計為-3分以上的為達標,可領(lǐng)取當月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達標,可領(lǐng)取當月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領(lǐng)取當月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領(lǐng)取當月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領(lǐng)取當月效益工資的50%。
2、 試用期內(nèi)未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進行規(guī)章制度業(yè)務(wù)知識和花園內(nèi)熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內(nèi)有以下情況之一者,根據(jù)一時工作表現(xiàn)好壞,決定給予辭退;
(1) 連續(xù)兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達15分以上者
(2) 一年扣分累各達20分以上者,(4)當事人連續(xù)犯同樣問題三次以上
4、 月內(nèi)考評總計為+2~ +4分的,可領(lǐng)取當月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領(lǐng)取效益工資的120%.
5、 年內(nèi)受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。
6、 年終根據(jù)年考評總分結(jié)合平時的工作表現(xiàn),決定給予適當?shù)哪杲K獎。
第8篇 某物業(yè)公司倉庫管理員轉(zhuǎn)正測試卷
物業(yè)公司倉庫管理員轉(zhuǎn)正測試卷
(完成時間:60分鐘)
姓名:日期:成績:
一、填空題:(每空2分合計50分)
1、本公司全稱為: ,成立于 。
2、你所在的管理處為:,管理處經(jīng)理是: 。
3、**集團大廈位于東山區(qū)東風東路號,占地面積為平方 米,建筑面積為平方米。樓層共有層,樓高米。
4、服務(wù)是物業(yè)管理行業(yè)的生命,服務(wù)禮儀是員工對業(yè)主的最基本態(tài)度,要面帶微笑,使用用語,''當頭,''字不離口,接聽電話時先說:' '。
5、員工的工作態(tài)度包括、、、、 五個方面的內(nèi)容。
6、穿著制服員工上下班要求走員工通道,本大廈員工通道為 。
7、員工的服務(wù)態(tài)度包括、、 、、 。
二、簡答:(共50分)
1、每一位員工都是義務(wù)消防員,當你發(fā)現(xiàn)火情時該怎樣處理(15分)
答:
2、員工處理投訴的程序有哪些(20分)
答:
3、倉管員的崗位職責有哪些(15分)
答:
第9篇 物業(yè)公司管理手冊修訂換版
物業(yè)公司管理手冊的修訂和換版
1、管理手冊的修訂
1.1管理手冊的修訂和換版由品質(zhì)部組織實施。
1.2文件的修訂
1.2.1管理手冊由品質(zhì)部組織修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審定,總經(jīng)理批準后,品質(zhì)部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.2作業(yè)指導(dǎo)書由各相關(guān)部門填寫《文件修訂單》,經(jīng)品質(zhì)部審核,管理者代表批準后,品質(zhì)部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.3當修訂部分達到原版面的三分之二或公司機構(gòu)發(fā)生重大變動時,由管理者代表批準,進行換版。
1.3修訂時采用發(fā)新頁換舊頁的方式進行,其要求如下:
1.3.1將本次修訂內(nèi)容和版本號修改之后,加以粗黑體字形式作出標識,將本頁內(nèi)容重新打印,換頁修訂后應(yīng)將舊頁收回。
1.3.2文件修訂后,應(yīng)將修訂后的修訂頁及時發(fā)放到位,并將原文件收回,非受控版本文件,不作修訂。
1.3.3發(fā)給外單位的非受控版本不進行跟蹤修訂。
2、管理手冊的換版
2.1由品質(zhì)部根據(jù)管理評審、內(nèi)部審核以及內(nèi)容修訂的程度,經(jīng)管理者代表同意后進行換版,換版后的手冊由總經(jīng)理重新審定批準并發(fā)布。
2.2手冊需換版時,注明新版號,發(fā)新收舊。
2.3品質(zhì)部應(yīng)保存管理手冊換版前后的兩種版本。
第10篇 物業(yè)公司各項目點管理處崗位目標責任書
為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、本責任書適用之職位范圍:本責任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、本責任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。
三、本責任書之考評項目:責任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、崗位目標責任書之內(nèi)容:堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認真學(xué)習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、要切實熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、要熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。
4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。
8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、確保責任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、確保責任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。
20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達之臨時任務(wù)。
26、要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細則是以每個項目點作為一個考評單位,管理處之主任為主責任人,管理員作為付責任人按照考評形式根據(jù)以下獎懲標準進行考評。
第11篇 物業(yè)公司網(wǎng)絡(luò)信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的規(guī)范公司內(nèi)部網(wǎng)站和外部網(wǎng)站,以及其它知名公共網(wǎng)站(如搜房網(wǎng))上有關(guān)物業(yè)管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業(yè)管理公司在各類電子網(wǎng)絡(luò)上信息的發(fā)布、對電子網(wǎng)絡(luò)上的評論或問題進行答復(fù)。
3. 0職責行政部行政秘書負責對本作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定的工作負全面責任;
各部門(管理處)對行政秘書收集的問題及時提供答案。
4.0管理內(nèi)容
4.1公司外部網(wǎng)()論談上的信息維護
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網(wǎng)站公眾論談,對發(fā)布的帖子進行瀏覽,收集有關(guān)物業(yè)管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發(fā)給相關(guān)部門負責人,請其擬定回復(fù)內(nèi)容。
4.1.3對于部門負責人無法回復(fù)的問題應(yīng)提交公司行政部商議。
4.1.4對答復(fù)內(nèi)容進行整理后提交經(jīng)理審閱,在2個工作日內(nèi)進行回復(fù)。
4.2內(nèi)部網(wǎng)站信息維護
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業(yè)公司本周重要工作安排掛上內(nèi)部網(wǎng)站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業(yè)管理公司新聞實時掛網(wǎng),重大新聞需經(jīng)行政部主管審批。
4.3公共網(wǎng)站論談上的信息維護
4.3.1 搜房網(wǎng)重慶站點是必須關(guān)注的網(wǎng)站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內(nèi)容進行。
編寫:
第12篇 物業(yè)公司綠化管理程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理程序文件:綠化管理程序
1.0 目的
規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達到管理目標要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。
2.0 適用范圍
適用于公司下屬各管理處。
3.0 職責
3.1 總經(jīng)理負責綠化整改及大中型維護項目的審批。
3.2 管理部負責綠化整改及大中型維護項目的施工計劃、技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作,以及指導(dǎo)管理處日常綠化管理工作。
3.3 工程部負責綠化整改及大中型維護項目的預(yù)決算審批工作。
3.4 管理處負責所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負責監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。
3.5 綠化主管負責對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.6 管理處綠化組負責綠化的日常維護工作。
4.0 工作程序
4.1 交接驗收
管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經(jīng)理會同開發(fā)商及施工單位指定驗收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數(shù)量、配置效果、苗木長勢等逐項驗收,編寫驗收報告,經(jīng)參與驗收人簽名確認。
4.2 小區(qū)內(nèi)所有綠化苗木經(jīng)驗收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據(jù)文件規(guī)定進行全面的養(yǎng)護工作。
4.3 綠化保養(yǎng)具體運作程序
4.3.1 綠化主管負責統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護責任人。
4.3.2 綠化工根據(jù)文件規(guī)定對各自崗位范圍內(nèi)的綠化苗木進行管理養(yǎng)護工作。
4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內(nèi)的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向主管匯報,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.3.4 綠化主管結(jié)合綠化工的匯報及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.4室內(nèi)、外植物養(yǎng)護
4.4.1 室內(nèi)植物的管理養(yǎng)護
a、室內(nèi)觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應(yīng)及時用拖布抹干地面水跡。
b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。
c、定期更換室內(nèi)植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務(wù)的環(huán)境綠化布置工作。
d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應(yīng)注意牽引或固定。
e、室內(nèi)人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現(xiàn)造型有損壞或有脫落的枝順,應(yīng)及時進行修補。
f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。
4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護
a、每日對花壇草地進行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應(yīng)在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。
d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應(yīng)該進行修剪,立春前進行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復(fù)后肥。
f、做好花林防風、防寒等自然災(zāi)害的預(yù)防保護工作。
4.5 綠化工具管理
4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報管理處主任同意,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準,由公司統(tǒng)一負責采購。
4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領(lǐng)取購進物料工具。 綠化工領(lǐng)用任何工具均需填寫《物品領(lǐng)用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。
4.6 病蟲防治
按《消殺管理程序》中有關(guān)規(guī)定操作。
5.0 相關(guān)文件
5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《綠化養(yǎng)護工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品領(lǐng)用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
第13篇 某物業(yè)公司管理手冊說明
物業(yè)公司管理手冊說明
質(zhì)量/環(huán)境手冊(以下簡稱管理手冊)是公司各項質(zhì)量和環(huán)境活動必須遵循的法規(guī),是體系運行中需長期遵循的綱領(lǐng)性文件,本手冊是按照is09001:2000國際標準的條款和iso14001:1996國際標準的要素編寫的。
管理手冊由品質(zhì)管理部負責組織編寫,管理者代表負責手冊的最終審核,報總裁批準后,下發(fā)各職能部門、相關(guān)管理處執(zhí)行。
管理手冊的管理由品質(zhì)管理部負責,管理手冊發(fā)放給各相關(guān)單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊,品質(zhì)管理部根據(jù)手冊《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。
公司員工不得使用非受控管理手冊,未經(jīng)管理者代表許可不得復(fù)印。
管理手冊的更改由品質(zhì)管理部根據(jù)手冊實施情況提出更改申請。管理者代表對更改申請進行審核,總裁或其授權(quán)人對更改申請進行審批。更改頁中應(yīng)反映版本號和修改狀態(tài)的變更,品質(zhì)管理部在文件更改正式批準一周內(nèi),將最新更改頁下發(fā)至受控手冊持有人,并將原頁蓋作廢章并將其銷毀。
每一章節(jié)的內(nèi)容發(fā)生修改時,則相應(yīng)章節(jié)的個性狀態(tài)號遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運行三年以后整本手冊需換版,版本號以a、b、c……英文字母遞增。
管理手冊是根據(jù)iso9001:2000與iso14001:1996國際標準的要求制訂的,是描述本公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領(lǐng)性文件,是對業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務(wù)質(zhì)量保證的承諾,同時也是對相關(guān)方環(huán)境保護的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴格執(zhí)行本手冊的要求。
手冊發(fā)布和修改的批準由總裁負責。任何有關(guān)質(zhì)量與環(huán)境體系的部門設(shè)置,相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)董事會會議批準,并通過對管理手冊的修改來實現(xiàn)。
任何與質(zhì)量和環(huán)境體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序,通過修改企業(yè)管理體系文件來傳達。
任何人未經(jīng)管理者代表批準不得復(fù)制、外傳手冊。
深圳市**國際物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理:
日期:
第14篇 某物業(yè)公司財務(wù)管理概述
一、財務(wù)管理的演變
1、財務(wù)管理的概念
(1) 財務(wù)管理是指以企業(yè)資金運動全過程為內(nèi)容,對企業(yè)的財務(wù)活動,即資金、成本和利潤所進行的計劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱。
(2) 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。
2、 財務(wù)管理的發(fā)展
(1) 籌資財務(wù)管理階段:
19世紀末到20世紀30年代,財務(wù)管理主要是預(yù)計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。
(2) 內(nèi)部財務(wù)管理階段:
20世紀30年代到50年代,財務(wù)管理主要是進行有效的內(nèi)部控制,管好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。
(3) 綜合財務(wù)管理階段:
從20世紀50年代到現(xiàn)在,財務(wù)管理主要是注重投資財務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。
3、財務(wù)管理的趨勢
(1) 財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化
(2) 財務(wù)管理范圍國際化
(3) 財務(wù)管理手段現(xiàn)代化
二、財務(wù)管理的環(huán)境
1、財務(wù)管理環(huán)境的概念
財務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財務(wù)管理工作的一系列因素的總和。
2、公司內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境
(1) 企業(yè)形態(tài):指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關(guān)部門登記時就確定下來的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。
(2) 企業(yè)文化:指物業(yè)管理企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步形成的一種氛圍,它有著豐富而又很實在的內(nèi)容,其精華是體現(xiàn)在深入企業(yè)廣大職工心目中的企業(yè)精神。
(3) 財務(wù)管理能力:指物業(yè)管理企業(yè)聚財、用財和生財?shù)哪芰Α?/p>
(4) 經(jīng)營管理:指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營出租、出售以及維修、養(yǎng)護等方面的管理。
(5) 組織結(jié)構(gòu):指物業(yè)管理企業(yè)組織、領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)管理工作的職能部門的組成情況,它包括各職能部門的設(shè)置及其相互間的財務(wù)管理職責的分工和組織程序。
(6) 人員素質(zhì):指物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財務(wù)管理知識、有關(guān)法律法規(guī)和政策的水平,以及具備財務(wù)管理決策的能力和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財務(wù)管理環(huán)境變化的能力。
3、公司外部財務(wù)管理環(huán)境
(1) 政治環(huán)境:指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。
(2) 經(jīng)濟環(huán)境:指國家經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等因素,它是影響公司經(jīng)營和財務(wù)管理活動的最主要的因素。
(3) 法律環(huán)境:指影響企業(yè)財務(wù)管理活動的法律、法規(guī)的總和。(企業(yè)組織形式、稅法等)
三、財務(wù)管理的目標
財務(wù)管理目標就是物業(yè)管理公司進行財務(wù)管理所要達到的目標,是評價財務(wù)管理活動是否合理的標準。在物業(yè)財務(wù)管理實踐中,最具有代表性的財務(wù)管理目標主要有以下幾種觀點:
(1) 利潤最大化:指企業(yè)的利潤額在盡可能短時間內(nèi)達到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財目標。其優(yōu)點在于經(jīng)濟效益容易衡量、財務(wù)數(shù)據(jù)直
觀,在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟效益的高低。其缺點在于:
a、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為,為了片面追求利潤最大化,某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護性的成本支出項目,或者在管理過程中,不注重物業(yè)的保值增值目標而在服務(wù)內(nèi)容上把費用低作為唯一的選擇。
b、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關(guān)系,不利于經(jīng)營成果的橫向和縱向的比較。
(2) 每股利潤最大化:與目標(1)相比,其優(yōu)點是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進行對比,能夠說明企業(yè)的盈利水平,可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時期之間進行比較。其缺點與目標(1)相同。
(3) 管理層報酬最大化:指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。
管理層報酬最大化的缺點:并不強調(diào)企業(yè)利潤、股票市場價格,或者其他財務(wù)管理目標的最大化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望,但企業(yè)管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策,從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。
(4) 企業(yè)價值最大化:指企業(yè)在考慮資金時間價值和從企業(yè)長遠發(fā)展的的角度合理經(jīng)營,采用最優(yōu)的財務(wù)管理政策不斷增加公司財富,使企業(yè)價值達到最大化。企業(yè)價值不是指帳面資產(chǎn)的總價值,而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產(chǎn)。因此,企業(yè)價值最大化的管理目標在對企業(yè)價值的評價中,所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤水平,而是企業(yè)在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。
優(yōu)點:
a、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為
b、反映了對企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求
缺點:
a、企業(yè)價值不易認定。對于上市公司,即期市場上的股價不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力;對于非上市公司,其企業(yè)價值的評價由于受評估標準和評估方式的影響不易做到客觀和準確。
四、財務(wù)管理的環(huán)節(jié)
(1) 財務(wù)預(yù)測――主要任務(wù):測算各項物業(yè)管理方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益,為決策提供可靠的依據(jù);預(yù)計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況,以確定管理目標;測定各項定額和標準,為編制財務(wù)計劃、分解各項計劃指標服務(wù)。
(2) 財務(wù)決策――管理人員在財務(wù)目標的總體要求下,通過專門的方法,分析、評價各種方案的經(jīng)濟效益,進行綜合平衡,從各個備選方案中篩選出最佳方案。
(3) 財務(wù)預(yù)算――是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ),制定主要的計劃指標。財務(wù)預(yù)算是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化,是控制財務(wù)活動的依據(jù)。
(一) 財務(wù)預(yù)算的編制方法
1、固定預(yù)算
含義:固定預(yù)算是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
優(yōu)點:編制簡單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ),費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。
缺點:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2、零基預(yù)算
含義:零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預(yù)算。
零基預(yù)算的編制程序:
a、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;
b、將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;
c、對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;
d、將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。
優(yōu)點:有助于提高管理收費的使用效益,改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。
缺點:編制預(yù)算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。
(二)財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
1、收入預(yù)算:物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入,主要分為管理收入(包括公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。
2、營業(yè)成本預(yù)算:營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)成本預(yù)算包括:
(1) 直接人工費預(yù)算:企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出;
(2) 直接材料費預(yù)算:物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。
3、管理費用預(yù)算:是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4、財務(wù)費用預(yù)算:是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算,包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。
5、資本預(yù)算:也稱設(shè)備維修更新計劃,是物業(yè)管理企業(yè)為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。
&n
bsp; 6、現(xiàn)金預(yù)算:也稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。
7、預(yù)計損益表:又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期(通常為一年)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。
8、預(yù)計資產(chǎn)負債表:或稱預(yù)計財務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算的編制
(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序
1、編制方式:“二下一上式”
一下:首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達,作為各部門編制預(yù)算的控制目標;
一上:各部門根據(jù)控制目標的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門;
二下:財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務(wù)預(yù)算,并報物業(yè)管理企業(yè)管理層,然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行。
2、 財務(wù)預(yù)算的編制程序
(1) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求,編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;
(2) 以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費和直接人工費預(yù)算;
(3) 依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費用預(yù)算;
(4) 根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費用預(yù)算等,并進而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;
(5) 綜合所有各項預(yù)算,編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負債表。
(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程
1、收入預(yù)算
2、營業(yè)成本預(yù)算
3、管理費用預(yù)算
4、現(xiàn)金預(yù)算
5、預(yù)計損益表
財務(wù)控制――是在財務(wù)管理過程中,利用特定的手段,對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié),以便實現(xiàn)預(yù)算指標。
財務(wù)控制的目的:
1、落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃;
2、及明糾正偏差;
3、提供決策依據(jù)。
財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容:
1、將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標分配落實到企業(yè)各部門;
2、通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標的實際完成情況;
3、定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施;
4、對責任部門和責任人進行評價和考核;
5、根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進行獎勵和處罰;
6、調(diào)整預(yù)算。
財務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
1、組織系統(tǒng)
實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責任中心制,即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(企業(yè)內(nèi)部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心分為成本中心、費用中心、利潤中心和投資中心。
2、信息系統(tǒng)
(1) 內(nèi)部信息:財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)
(2) 外部信息:市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等。
3、考核制度
考核的一般做法:根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務(wù)報告,并作為企業(yè)決策和采取行動的依據(jù)。
4、獎懲制度
獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。
財務(wù)控制的步驟
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p;1)建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)
(1) 建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)
a、專門機構(gòu)的設(shè)立
b、人員的配置
c、崗位責任的確立
d、責任中心、利潤中心與投資中心的建立
(2) 建立財務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)
a、建立各種量化的控制標準(指標)
b、信息反饋系統(tǒng)
(3) 建立考核制度和獎懲制度
2)檢查監(jiān)督:根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準,實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結(jié)果與標準之間的差異;
3)分析原因:實際執(zhí)行結(jié)果與財務(wù)預(yù)算的標準之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責任者是誰,應(yīng)該予以明確;
4)糾正偏差:提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失;
5)獎懲兌現(xiàn):根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果,落實責任,兌現(xiàn)獎懲辦法。
財務(wù)分析
第15篇 x物業(yè)公司分承包商管理控制程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp5.3 物業(yè)公司分承包商管理控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
強化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負責物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。
4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責。
4.2由工程維修部負責道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。
4.3保安服務(wù)部負責保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。
5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業(yè)務(wù),能達到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標準。
5.1.4對所承擔的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達不到要求或技術(shù)水平達不到標準,要承擔經(jīng)濟責任。
5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對分承包商進行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標報副總經(jīng)理審核后,報總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。
5.3對分承包業(yè)務(wù)的控制:
5.3.1對所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標準要求、應(yīng)負的責任,有特殊要求的應(yīng)注明。
5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務(wù)部進行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責令其停工,進行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。
5.3.6對承擔公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關(guān)程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對分包承商提出改進措施,并監(jiān)督其實施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進措施,并按實際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對提供分承包服務(wù)的分承包商進行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包
括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準,不合格者取消分承包商資格。
5.5對于iso 9002質(zhì)量體系運行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進行工作的分包商 ,工程維修部填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商評審報告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名單》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度復(fù)審報告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第16篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動合同
物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動合同
1.聘用與勞動合同
1.1.聘用辦法
本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實需要增加人員時,應(yīng)先提出申請并填寫《員工需求申請表》,由部門負責人簽名后交由人事行政部核實,并報送經(jīng)理審批,最后由人事行政部辦理有關(guān)選聘事宜。
1.2.聘用條件
1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;
1.2.2 作風正派,道德品質(zhì)好,無任何不良紀錄;
1.2.3 相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員須經(jīng)技術(shù)資質(zhì)評定,具有相應(yīng)資格證及職稱證;
1.2.4 符合公司招聘的其它條件;
1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:
1)剝奪政治權(quán)力尚未恢復(fù)者;
2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結(jié)案者;
3)體格檢查經(jīng)本公司認定不適合者;
4)未同原單位解除、終止勞動關(guān)系;
5)拖欠公款,有記錄在案者;
6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;
7)吸食毒品者;
8)曾被本公司開除免職者;
9)其它原因不予錄用者。
1.2.6 本公司實行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。
1.3.試用期
1.3.1 試用期原則上為一至三個月,特殊情況可適當延長或縮短試用期,但最長不得超過六個月。
1.3.2 試用人員報到時,應(yīng)向人事行政部送交下列證件:
1)身份證、健康證復(fù)印件(原件同時核對);
2)學(xué)歷證、資格證書、專業(yè)培訓(xùn)證書等有關(guān)證件復(fù)印件(原件核對);
3)國家規(guī)定的有關(guān)特殊工種必須持《資格上崗證》。
1.3.3 新進人員須填寫《應(yīng)聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓(xùn)后,方可上崗試用。
1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務(wù)成績欠佳,應(yīng)隨時停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。
1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉(zhuǎn)正審批表》,以書面形式提出轉(zhuǎn)正申請。根據(jù)試用期的表現(xiàn)及試用期間考核成績,經(jīng)部門負責人和人事行政部主管簽署意見,最后由經(jīng)理審批。
1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動合同書》;試用不合格者,終止試用關(guān)系。
1.4.晉升與調(diào)職
1.4.1 公司將根據(jù)工作需要,對員工進行橫向、縱向兩種方式調(diào)動或提升至其它部門、其它崗位工作。
1.4.2 所有員工均有被晉升的機會,升職主要是對員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個施展才華的舞臺,同時也是為了確保公司及員工個人更好的得到發(fā)展。晉升將根據(jù)員工本人的工作表現(xiàn)、工作能力、業(yè)務(wù)水平及知識結(jié)構(gòu)、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩汀⑵返潞脡牡鹊?以及滿足公司發(fā)展及擴張的需要。
1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實際情況作出降職或免職決定。
1.4.4 員工晉升及調(diào)動屬公司重大人事決策,必須經(jīng)公司部門負責人、人事行政部主管及經(jīng)理討論研究決定。
1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負責人應(yīng)填寫《員工薪資調(diào)整審批表》,并填寫詳細調(diào)整理由,交人事行政部核準,由經(jīng)理批準后實行。
1.5.離職
1.5.1 辭職
1)員工辭職應(yīng)以書面形式提出申請,交部門負責人、人事行政部主管、經(jīng)理審批。試用員工須提前7個工作日遞交申請報告,正式員工須提前30天遞交申請報告。
2)員工辭職報告未獲批準前,應(yīng)照常工作。
3)員工的辭職報告獲得批準,在離職時應(yīng)到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關(guān)手續(xù)并由相關(guān)人員簽名確認后,持離職手續(xù)清單到財務(wù)部辦理工資結(jié)算,財務(wù)部填寫《員工工資結(jié)算表》,由財務(wù)部負責人審核后交經(jīng)理審批,再由財務(wù)部辦理工資結(jié)算事宜。
4)正式員工若未能提前30天書面申請報告通知人事行政部離職的,員工應(yīng)給予公司一定賠償金或扣減當月工資(特殊情況經(jīng)經(jīng)理批準者除外)。
5)員工如未能全數(shù)歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進行賠償,有價物品按原購貨價賠償,無價物品按實際損失情況給予賠償。
下列物品賠償金額定額如下:
工作證:rmb20元 員工手冊:rmb50元
1.5.2 辭退
1)公司可根據(jù)勞動合同相關(guān)條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關(guān)系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務(wù)者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據(jù)《獎罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費。
2)當員工收到《辭退通知書》后,應(yīng)于24小時內(nèi)辦妥離職手續(xù)離開公司。
1.5.3 員工離職應(yīng)交還的物品
1)員工所負責的相關(guān)業(yè)務(wù)的文件、資料、數(shù)據(jù)、公函以及各類單據(jù)及其復(fù)印件。
2)辦公臺、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。
3)清退所有的借款、借物。
4)工作證、工作服、對講機、計算器、員工手冊、工具等或其它。
1.6.勞動合同和社會養(yǎng)老保險
1.6.1 經(jīng)面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動合同;
1.6.2 本公司與員工簽訂勞動合同原則上期限一年,一年合同到期后根據(jù)雙向選擇原則再續(xù)簽合同;
1.6.3 凡簽訂正式勞動合同的員工,本公司將依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定安排員工參加社會保險。
