第1篇 物業(yè)公司管理手冊修訂換版
物業(yè)公司管理手冊的修訂和換版
1、管理手冊的修訂
1.1管理手冊的修訂和換版由品質部組織實施。
1.2文件的修訂
1.2.1管理手冊由品質部組織修訂,填寫《文件修訂單》,經管理者代表審定,總經理批準后,品質部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.2作業(yè)指導書由各相關部門填寫《文件修訂單》,經品質部審核,管理者代表批準后,品質部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.3當修訂部分達到原版面的三分之二或公司機構發(fā)生重大變動時,由管理者代表批準,進行換版。
1.3修訂時采用發(fā)新頁換舊頁的方式進行,其要求如下:
1.3.1將本次修訂內容和版本號修改之后,加以粗黑體字形式作出標識,將本頁內容重新打印,換頁修訂后應將舊頁收回。
1.3.2文件修訂后,應將修訂后的修訂頁及時發(fā)放到位,并將原文件收回,非受控版本文件,不作修訂。
1.3.3發(fā)給外單位的非受控版本不進行跟蹤修訂。
2、管理手冊的換版
2.1由品質部根據管理評審、內部審核以及內容修訂的程度,經管理者代表同意后進行換版,換版后的手冊由總經理重新審定批準并發(fā)布。
2.2手冊需換版時,注明新版號,發(fā)新收舊。
2.3品質部應保存管理手冊換版前后的兩種版本。
第2篇 物業(yè)公司宿舍管理員職務說明書
1監(jiān)督管理一切內務,分配清掃、保護整潔、維護秩序、水電煤氣及門戶管制;
2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗收;
3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;
4宿舍物品的統(tǒng)計,及宿舍變動人員名單的更改;
5宿舍每月水電費的審核上報;
6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;
7員工娛樂設施及閱覽室的管理;
8狼狗的喂養(yǎng);
9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護及關閉門窗;
10負責員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護;
11負責公共地區(qū)的清潔,公共設施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現問題及時報告并采取措施,安排解決;
12有下列情形之一者,有責任立即通知行政部:
12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴重;
12.2宿舍內有不法行為或火災險情;
12.3員工身體不適以致病重,應及時送醫(yī)院并通知其親友。
第3篇 某物業(yè)公司收費管理員崗位責任書
物業(yè)公司收費管理員崗位責任書
1、崗位名稱:收費管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經理
3、崗位職能:管理費及水電費的征收工作
4、工作時間:每天時間自行安排
5、主要工作:
◎住戶個人管理費、水、電費的收取工作
每年1月~3月份通知住戶到物業(yè)公司交納當年綜合管理費,3月~6月對未交納的住戶進行上門收費,上半年完成全部個人綜合管理費的收取工作,每年3月、6月、9月、12月的10~30日,對住戶用水、電情況進行抄表登記、上報財務并實行現場收取費用.
◎單位管理費、水、電費的收取工作
每年7月書面通知對方結算費用,10月份完成綜合管理費的征收工作,每月1~10日對公司管理的單位住宅的用水、電情況進行抄表登記,上報財務并在當月20日前收取費用,
◎從財務開出的發(fā)票(收據)第二天必須結帳,收取的費用必須在24小時內交到財務,
◎每月28日前上交本月收費工作詳細報告,經財務核對簽字后,作為本月工資業(yè)績考核之依據,并上交下月份工作計劃,得到批準后執(zhí)行,工作計劃及工作總結必須詳細到完成多少戶、收取多少金額數,
◎完成本月工作計劃的95%,發(fā)放全月工資,少于95%的、少多少按比例扣發(fā)當月工資,超過100%以上的、超多少按比例提取獎金。
崗位責任人:公司經理:
第4篇 物業(yè)公司：鑰匙管理程序
物業(yè)公司程序文件:鑰匙管理程序
1.目的
加強鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于物業(yè)公司鑰匙管理工作。
3.定義
顧客鑰匙:地產委托代管鑰匙(含未出售的房屋鑰匙、出售后業(yè)主未辦入住的鑰匙、地產公司管理用鑰匙等);因返修和入戶維修、代理租售等由業(yè)主(使用人)委托代管的鑰匙。
管理用鑰匙:除顧客鑰匙以外的所有鑰匙。包括辦公、公用區(qū)域內的鑰匙等。
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人負責鑰匙管理的監(jiān)督、檢查及鑰匙配制的批準工作
管理處鑰匙管理員負責管理處所有鑰匙的接收、領/借用、保管和配制等相關具體工作的落實
部門鑰匙管理員負責部門所使用鑰匙的接收、借用、保管等
鑰匙使用人負責保證所借用鑰匙的正常使用,按時歸還
5.方法及過程控制
5.1鑰匙的統(tǒng)一管理及分配
5.1.1由管理處鑰匙管理員對管理處所接收的鑰匙,按顧客鑰匙和管理用鑰匙分別列制《鑰匙清單》。
5.1.2各部門可以根據實際工作需要,將日常使用或緊急備用鑰匙長期借出,作為部門常用鑰匙,但借出時間不應超過半年。部門需設置兼職鑰匙管理員,對部門所需鑰匙統(tǒng)一借出并管理。如超過期限,則須向管理處鑰匙管理員辦理續(xù)借手續(xù)。
5.1.3鑰匙使用人如需長期使用部門常用鑰匙,需到部門鑰匙管理員處申請并辦理長期借用手續(xù)。如需借用的鑰匙非本部門常用鑰匙,可直接到管理處鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。如需借用的鑰匙被其他部門作為常用鑰匙統(tǒng)一借出,鑰匙使用人則可到該部門鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。
5.1.4鑰匙管理員負責鑰匙的接收、領用、保管、配制,所有鑰匙的借出都應填寫《鑰匙使用登記表》。其間,由于鑰匙借用而發(fā)生的問題,由鑰匙借出人員負責。
5.1.5所有鑰匙應當天借用當天歸還,如借出鑰匙當天不能歸還,則需到管理處鑰匙管理員處辦理長期借用手續(xù)。
5.1.6鑰匙管理員或當值人員每天下班前應清點鑰匙數量,發(fā)現鑰匙未歸還應及時追回,如有異常應在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中記錄
5.2管理用鑰匙的管理
5.2.1管理用鑰匙的更換、配制
5.2.1.1任何人未經管理處負責人許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制或鑰匙損壞時,須由管理處鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負責人同意后方可配制。
5.2.1.2門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)必須重新更換門鎖,應填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負責人審批后予以更換,同時應查明原因,如屬人為原因,應追究責任。
5.2.1.3重點部位門鎖的更換應在24小時之內完成(節(jié)假日時可口頭報管理處負責人同意),所更換的鑰匙交管理處鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等可以用鑰匙進出這些部位的情況,必須更換門鎖。
5.2.2管理用鑰匙的保管
5.2.2.1管理處鑰匙管理員負責將所有鑰匙分類加以標識,并確保標識清晰及持久性。
5.2.2.2管理用鑰匙應統(tǒng)一存放在管理處或部門鑰匙柜內,除員工因工作需要長期借出鑰匙外,其它鑰匙必須統(tǒng)一保管。
5.2.2.3部門鑰匙柜鑰匙應在管理處備份,存放于管理處鑰匙柜內。
5.2.2.4管理處/部門鑰匙管理員休假或外出時須把鑰匙柜的鑰匙交給管理處負責人/部門負責人,接收人須在《鑰匙使用登記表》上簽名確認。
5.2.3管理用鑰匙的使用
5.2.3.1鑰匙遺失須即刻報告部門負責人或鑰匙管理員,由部門負責人做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》'備注'欄中說明。
5.2.3.2部門人員調動、離職,鑰匙管理員負責收回其持有的鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上記錄。
5.3顧客鑰匙的管理
5.3.1在房屋移交驗收時,管理處鑰匙管理員接收所有房屋鑰匙,列出《鑰匙清單》,并填寫《顧客鑰匙/物品領用清單》中顧客鑰匙一欄。房屋交付時發(fā)放鑰匙可參考《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》。
5.3.2如顧客委托管理處提供居家服務時要求代管鑰匙,管理處應盡量委婉拒絕;如顧客堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經部門負責人同意,管理處負責人批準后方可接收,并由管理處鑰匙管理員保管,具體流程執(zhí)行《顧客財產管理程序》。
5.3.3因返修、代理租售等原因需為顧客代管鑰匙,須填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》,管理處鑰匙管理員負責鑰匙的接收、借、還等手續(xù)。顧客委托和領回時均須在《顧客委托(收回)鑰匙登記表》中簽字確認。
5.3.4如須更換顧客門鎖必須由管理處負責人與顧客溝通,獲得顧客書面同意方可更換。
5.3.5顧客鑰匙借用的控制
5.3.5.1施工維修單位進入轄區(qū)作業(yè)施工,施工單位責任人必須持有地產項目處或顧客服務中心簽發(fā)的《入戶維修承諾書》到物業(yè)鑰匙管理員處領取鑰匙。
5.3.5.2鑰匙管理員必須對施工維修單位所持《入戶維修承諾書》及其身份證進行收驗核實無異議后,發(fā)放所需要領取的鑰匙。
5.3.5.3業(yè)主辦理入住時,必須認真填寫《顧客鑰匙/物品領用清單》的相關內容,做好鑰匙的交接;如業(yè)主有預留鑰匙存在管理處,需填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》。
5.3.5.4業(yè)主需要借用鑰匙時,應出具有效身份證明或能證明為房屋所有人的有效證據,管理處鑰匙管理員方可借出,并填寫《鑰匙使用登記表》。
5.4鑰匙清查:
5.5.1每日下班前,鑰匙管理員必須對照《鑰匙使用登記表》清點所有借用鑰匙的數量,如有異常情況做好記錄及時向部門負責人匯報,并追究相關人員的責任。
5.5.2每周鑰匙管理員必須依據《鑰匙清單》清點鑰匙數量并進行整理,結合工作需要,對鑰匙管理提出合理化建議逐級上報。
5.5.3每月鑰匙管理員必須對鑰匙管理的質量記錄相關內容系統(tǒng)檢查整理成冊,交由所在部門統(tǒng)一存檔。
6.支持性文件
tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》
tjvkwy7.5.4-k02《顧客財產管理程序》
7.質量記錄表格
tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb
sp; 《鑰匙清單》
tjvkwy7.5.1-k02-f2《鑰匙使用登記表》
tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙配制申請表》
tjvkwy7.5.1-k02-f4《入戶維修/施工承諾書》
第5篇 物業(yè)公司綠化管理程序
物業(yè)公司質量管理程序文件:綠化管理程序
1.0 目的
規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達到管理目標要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。
2.0 適用范圍
適用于公司下屬各管理處。
3.0 職責
3.1 總經理負責綠化整改及大中型維護項目的審批。
3.2 管理部負責綠化整改及大中型維護項目的施工計劃、技術指導、監(jiān)督工作,以及指導管理處日常綠化管理工作。
3.3 工程部負責綠化整改及大中型維護項目的預決算審批工作。
3.4 管理處負責所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負責監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。
3.5 綠化主管負責對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.6 管理處綠化組負責綠化的日常維護工作。
4.0 工作程序
4.1 交接驗收
管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經理會同開發(fā)商及施工單位指定驗收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數量、配置效果、苗木長勢等逐項驗收,編寫驗收報告,經參與驗收人簽名確認。
4.2 小區(qū)內所有綠化苗木經驗收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據文件規(guī)定進行全面的養(yǎng)護工作。
4.3 綠化保養(yǎng)具體運作程序
4.3.1 綠化主管負責統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護責任人。
4.3.2 綠化工根據文件規(guī)定對各自崗位范圍內的綠化苗木進行管理養(yǎng)護工作。
4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現問題及時處理,并向主管匯報,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.3.4 綠化主管結合綠化工的匯報及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.4室內、外植物養(yǎng)護
4.4.1 室內植物的管理養(yǎng)護
a、室內觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應及時用拖布抹干地面水跡。
b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。
c、定期更換室內植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務的環(huán)境綠化布置工作。
d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應注意牽引或固定。
e、室內人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現造型有損壞或有脫落的枝順,應及時進行修補。
f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。
4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護
a、每日對花壇草地進行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。
d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應該進行修剪,立春前進行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復后肥。
f、做好花林防風、防寒等自然災害的預防保護工作。
4.5 綠化工具管理
4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報管理處主任同意,經公司領導批準,由公司統(tǒng)一負責采購。
4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領取購進物料工具。 綠化工領用任何工具均需填寫《物品領用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。
4.6 病蟲防治
按《消殺管理程序》中有關規(guī)定操作。
5.0 相關文件
5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 質量記錄
6.1《綠化養(yǎng)護工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品領用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
第6篇 物業(yè)公司變更作業(yè)狀態(tài)管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司變更(作業(yè)狀態(tài))管理程序
1.0 目的
通過制定此程序,確保作業(yè)狀態(tài)發(fā)生變更時處于受控管理,保障員工的人身安全,避免公司財產損失。
2.0 適用范圍
適用于當生產作業(yè)及提供服務過程中與安全有關的控制環(huán)節(jié)(人、機、料、法、環(huán))發(fā)生變更時,相關部門所采取的管理活動。
3.0 職責
3.1 各部門經理(管理處主任)負責將本部門作業(yè)或服務過程中發(fā)生的變更情況及時通知質量/環(huán)境/安全領導委員會。
3.2 管理委員會負責審核作業(yè)狀態(tài)變更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品質部負責《危險因素識別及風險評估記錄表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 變更申請:
當各部門的相關作業(yè)活動或服務活動需要對下列控制環(huán)節(jié)進行變更時,各部門經理/管理處負責人應填寫《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》,說明變更的原因,內容,必要時附工程圖紙,交管理委員會審批,通過審批后,再將此申請單交品質部。這些控制環(huán)節(jié)包括:
a)有資格要求的崗位人員的更換
b)機器設備的更換
c)具有危險特性的物料的更換或使用
d)作業(yè)步驟、程序的變化
e)作業(yè)地點、作業(yè)環(huán)境的變更
4.2 作業(yè)狀態(tài)變更申請的審批:
4.2.1 管理委員會收到《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》后,組織人員進行評估,必要時可邀請相關的專業(yè)人士參加,評估內容可包括:
a)新的工作人員的資格是否有效
b)機器設備的安全性是否有保障
c)物料變更是否合理
d)作業(yè)方法的變更是否合理,是否具有可操作性
e)作業(yè)地點、環(huán)境的變化是否安全
f)是否需要明確新的安全要求
g)是否需要編制安全技術措施
4.2.2 通過評估后,應將評估結論及相應的安全要求記錄在《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》上,如需要編制安全技術措施,管理委員會應指定人員在限定的時間內完成,并對其進行評審。
4.3變更后作業(yè)(服務)的運作
4.3.1 通過管理委員會的評估后,相關部門可以按變更的方案進行運作,如有安全要求或安全技術措施要求,首次運作時,管理委員會應指定人員對作業(yè)(服務)過程進行監(jiān)督,檢查各種安全措施是否已完善,作業(yè)(服務)過程是否安全。
4.3.2 對運作中出現的問題,應及時提出,必要時發(fā)出《整改通知書》,要求限期整改,并對整改的有效性進行跟蹤驗證。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 當《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》經管理委員會審批通過后,相關部門應將此表格轉交品質部,品質部應根據管理委員會的評估結論,對《危險因素識別及風險評估記錄表》進行更新。
5.0 相關文件
6.0 質量記錄
6.1《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危險因素識別及風險評估記錄表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第7篇 物業(yè)公司年終總結暨表彰大會團隊物業(yè)管理知識問答試題
(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進行,答對加分,答錯扣分)
1、**的通訊地址是:z市***區(qū)*路c號。
a、3b、5c、6d、10
2、**項目的物業(yè)服務費收費標準是:d元/平方米。
a、1.5b、1.58c、1.6d、1.68
3、根據《**前期物業(yè)服務協議》,室內汽車停車位的停車管理服務費是
b元/個。
a、40b、50c、60d、70
4、根據政策規(guī)定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項維修資金統(tǒng)一按c元/平方米標準收取。
a、58b、60c、68d、70
5、根據《**前期物業(yè)服務協議》,逾期欠交物業(yè)服務費的違約金為按所欠費用每天c交納。
a、千分之一b、千分之二c、千分之三d、千分之四
6、根據《**裝修管理規(guī)定》,裝修初次驗收通過之日起c個月內安排復檢。
a、一b、二c、三d、四
7、根據《**裝修管理規(guī)定》,裝修單位應按消防部門規(guī)定配備充足的滅火器(每平方米配b只4公斤的滅火器)。
a、1b、2c、3d、4
8、據《**臨時管理規(guī)約》,**項目的總建筑面積是:a平方米。
a、209380b、219380c、209680d、209386
9、業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業(yè)服務收費實行a的定價方式。
a、政府指導價b、成本指導價c、政府定價d、市場調節(jié)價
10、根據《z市住宅物業(yè)服務收費管理辦法》業(yè)主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務收費實行d。
a、政府指導價b、成本指導價c、政府定價d、市場調節(jié)價
11、根據《z市區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價》,高層住宅物業(yè)服務收費,在多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎上相應增加d元/月.m2。
a、0.2b、0.3c、0.4d、0.5
12、根據《z市住宅物業(yè)服務收費管理辦法》住宅物業(yè)裝修如要收取保證金(押金)的,應由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,或在業(yè)主公約中約定。保證金應在裝修驗收后一個月內退還,最長不得超過c個月。
a、一b、二c、三d、半年
13、根據《z市物業(yè)服務收費管理辦法》,地下(室內)自有車位物業(yè)服務收費標準為每個車位50-d元/月。
a、55b、60c、70d、80
14、根據《z市物業(yè)服務收費管理辦法》,實行出入證管理的住宅小區(qū),物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主免費配置至少c張出入證(含ic卡等)。
a、1b、2c、3d、4
15、根據《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費管理規(guī)定》,業(yè)主對其物業(yè)進行裝修的,物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取共計不超過b元/戶的裝修保證金。
a、1500b、2000c、2500d、4000
16、根據《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費管理規(guī)定》,業(yè)主裝修期間對裝修工人實行出入證管理的小區(qū),物業(yè)服務企業(yè)可按照每張不超過b元/證的標準向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取出入證押金。
a、10b、15c、20d、30
17、根據《廣東省物業(yè)管理條例》,百分之a以上業(yè)主可以聯名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求
a、20b、30c、50d、70
18、根據《廣東省物業(yè)管理條例》,業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起d個月內,組織召開首次業(yè)主大會會議。
a、一b、二c、三d、六
19、根據《廣東省物業(yè)管理條例》,業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積b以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;
a、三分之一b、三分之二c、二分之一d、四分之三
20、根據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)定》,業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生,由b至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,;
a、3b、5c、7d、9
第8篇 物業(yè)公司品質管理部部長崗位說明
崗位職責:
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級主管部門頒發(fā)的有關物業(yè)政策法規(guī)并落實執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對物業(yè)服務項目盈利模式進行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務質量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業(yè)接管項目進行論證分析,制定物業(yè)運營方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務質量,針對服務質量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據業(yè)主意見制定改善方案,提高服務質量;
7.完成領導交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關專業(yè),本科及以上學歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進步,愛崗敬業(yè),積極上進,有較強溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關工作經驗。
第9篇 物業(yè)公司績效考核管理作業(yè)指導書-3
物業(yè)公司績效考核管理作業(yè)指導書(三)
1.目的
考核各管理處/部門及職員的工作績效,挖掘人員潛能,充分調動職員的工作積極性和主動性,公平決定職員的職位和待遇,提高企業(yè)經營效益,促進企業(yè)人才的開發(fā)和合理使用。
2.范圍
適用于管理處/部門及職員(總經理及總經理助理由集團和地產公司負責考核)績效考核管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責頻次/時間
總經理與各管理處/部門負責人簽訂《經營管理責任書》
每年年初
與各管理處/部門負責人進行績效考核面談
考核后
審批各管理處/部門負責人的即時獎懲
持續(xù)
分管負責人
在總經理授權下,與管理處負責人進行績效考核面談
考核后
對管理處/部門負責人進行即時獎懲
持續(xù)
辦公室主任負責組織對管理處/部門第一負責人進行經營管理責任書的簽訂每年年初一次
負責成立績效考核小組,根據年度經營管理責任書推進管理處/部門績效考核每季度結束后第一個月
負責組織對管理處/部門第一負責人進行半年考核每年五、十一月
審批各管理處/部門上報的'即時激勵獎和部門經理特別獎' 每月
負責公司年度管理處/部門及個人評優(yōu)工作年終
負責督導見習經理/主管競爭上崗活動每年第二季度
管理處/部門 第一負責人對管理處/部門經理助理以下職員的半年績效進行考核每年五、十一月
與直屬職員進行季度考核面談,對部門內考核'優(yōu)秀'以上和'需改進'以下職員進行重點面談。每次績效考核后
審批職員月度考核積分匯總表情況每月
審批權限內的管理處/部門即時激勵獎每月
負責督導管理處/部門內部公開競爭上崗活動持續(xù)
績效考核專員組織安排季度/半年考核考核定期
匯總公司職員季度考核結果,并負責將職員考評結果存檔考核后
推進組織公司中高級等級考核每年五、十一月
人事管理員匯總職員各類考核結果并由辦公室存檔每次考核后
統(tǒng)計員工月積分上報辦公室薪酬專員每月
統(tǒng)計職員考核分數,上報辦公室績效考核專員考核后
將管理處及時激勵獎報辦公室備案或審批每月
負責組織動員職員參加各類等級考核、競爭上崗活動每年五、十一月
品質管理部協助辦公室實施相關專業(yè)等級的考核每年五、十一月
5.方法及過程控制
5.1 管理處/部門業(yè)績考核
5.1.1公司每年年初與各管理處/部門簽訂《經營管理責任書》,明確年度經營管理指標。
5.1.2 每季度辦公室根據各管理處、各部門《經營管理責任書》實施結果,對各管理處/部門進行季度考核。年終成立考核小組進行完成情況的年度考核。
5.1.3考核結果經各管理處/部門確認后,由辦公室在公司范圍內公示。并作為評定各管理處/部門業(yè)績的重要依據,與管理處/部門獎金及負責人獎金掛鉤。
5.2 各類人員考核
5.2.1 管理處/部門第一負責人考核
5.2.1.1每半年考核一次,內容包括管理處/部門《經營管理責任書》完成情況、360度民主測評等內容。每次考核后由總經理或授權分管領導進行考核面談。
5.2.1.2考核結果作為評定個人業(yè)績的重要依據,直接與個人獎金及晉升掛鉤。
5.2.2 經理助理、主管(辦)以及文員進行月度積分加季度考核
5.2.2.1管理處/部門進行月度積分考核(依據見附件一)。月度積分即時獎勵,并累計到考核期。在進行半年考核時占權重的20%。
5.2.2.2每季度考核一次,安排在每季度后的一個月內。按物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定進行,考核完成后安排職員面談。半年考核占每次考核權重的80%。考核結果以積分考核+半年考核作為每半年的最終考核。
5.2.2.3考核結果由辦公室歸檔保存一年,并依物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定,直接與獎金掛鉤。
5.2.3 班長及以下職員進行月度積分加半年績效考核
5.2.3.1管理處/部門對職員進行月度積分考核,填寫《員工積分通知單》,報辦公室薪酬專員。月度積分即時獎勵,并累計到考核期。在進行半年考核時占權重的20%。
5.2.3.2每半年考核一次,安排在每年五、十一月進行。按物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定,考核完成后安排職員面談。半年考核占權重的80%?？己私Y果以積分考核+半年考核作為每半年的最終考核。
5.2.3.3考核結果由辦公室歸檔保存一年,并依《物業(yè)公司年度考核方案》的有關規(guī)定,直接與獎金掛鉤。
5.3 過程控制
5.3.1職員積分考核由直接管理人每月以《職員月度積分通知單》方式進行,并報辦公室薪酬專員。同時由人事管理員在考核期末以發(fā)生的《職員月度積分通知單》填寫《職員考核積分匯總表》報辦公室績效考核專員。
5.3.2辦公室將《職員考核積分匯總表》與考核期結束后的考核結果合并計算次考核結果。并公布。
5.3.3考核結果由辦公室歸檔保存一年。
5.4. 職員獎懲
5.4.1管理處第一負責人以下人員獎懲
5.4.1.1職員月度考核積分按《月度積分考核管理制度》規(guī)定執(zhí)行。
5.4.1.2懲罰為解除勞動合同的,須填寫《離職手續(xù)完備表》經部門負責人審核,報辦公室負責人審批后執(zhí)行。
5.4.2部門及管理處負責人的獎懲,由辦公室上報總經理或由管理層討論通過審批后執(zhí)行。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy6.2-z01-02-f1《職員考核積分匯總表》
tjzzwy6.2-z01-02-f2《職員月度積分通知單》
tjzzwy6.2-z01-02-f3《離職手續(xù)完備表》
8、附件
附件一:《月度積分考核管理制度》
第10篇 物業(yè)公司住戶意見調查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理服務質量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預防措施,確保物業(yè)管理服務質量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標準第4.14、4.20章
4.職責:
4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審核同意后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
4.3綜合辦公室協同經營管理部統(tǒng)計和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計結果報送副總經理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負責組織處理住戶的意見,對住戶意見的調查結果采取糾正和預防措施,并征求管理委員會的意見報副總經理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負責設計《住戶意見調查表》,管理者副代表審批后,由經營管理部負責對住戶進行意見調查。
5.3每年不少于一次由經營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數的90%;回收率應達到發(fā)放數量的90%。
5.4綜合辦公室負責匯總調查結果,并形成《住戶意見調查統(tǒng)計表》送交總經理、副總經理及有關部門。
5.5公司副總經理組織管理人員及相關人員召開分析會議,對住戶意見調查報告制定糾正和預防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預防措施報告》中,報公司總經理審核,由管理者副代表負責跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會會議,副總經理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會成員匯報本年度公司的經營管理情況,征求管理工作的意見,以促進和提高公司的物業(yè)管理質量水平,確保服務質量。物業(yè)管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經理處理,必要時由綜合辦公室會同經營管理部發(fā)出《糾正及預防措施報告》,責成有關部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據住戶及物業(yè)管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預防措施》程序。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《糾正及預防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業(yè)管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調查統(tǒng)計表》 ej-qr-qp9.4-04
第11篇 物業(yè)公司辦公設備及環(huán)境管理程序文件
物業(yè)公司辦公設備及環(huán)境管理程序
1、目的
為營造舒適的辦公環(huán)境、 更好的利用公司資源,提高工作效率,特制定以下規(guī)定。
2、范圍
適用于物業(yè)公司各部門、各管理處辦公環(huán)境管理。
3、定義:
無
4、職責
4.1 辦公室負責對公司各部門、各管理處的辦公環(huán)境管理和辦公設施管理進行監(jiān)督。
4.2 各部門、各管理處負責各自辦公環(huán)境和辦公設施日常的管理和維護。
5、方法及過程控制
5.1 辦公環(huán)境管理
5.1.1辦公環(huán)境應保持整潔,辦公用品應擺放整齊、有序;垃圾、廢紙應放入廢紙簍內,不得隨意拋棄;不得在個人工作區(qū)域內擺放與辦公環(huán)境不符的私人裝飾品。
5.1.2離開辦公區(qū)域或外出辦事應隨時整理好自己的桌面,離開座位后要將辦公椅移至辦公桌下;非辦公時間,應將文件資料全部收入抽屜或文件柜內,桌面上只允許擺放辦公設備及辦公文具。
5.1.3辦公區(qū)域內禁止吸煙、就餐,吸煙、就餐應到指定區(qū)域;嚴禁職員以吸煙名義長時間離開辦公位,聚眾聊天,對違章者每次扣罰薪金50元。
5.1.4辦公區(qū)域內交談須輕聲細語,不準大聲喧嘩、聊天;辦公時間不允許做與工作無關的事情;業(yè)余時間不要在辦公區(qū)域內進行娛樂性活動(公司組織的除外)或接待外來訪客。
5.1.5辦公區(qū)域內禁止存放易燃、易爆、有毒等危險物品。
5.1.6辦公區(qū)域內嚴禁各類推銷員、衣冠不整者及外來擺放人員隨意進入,對來訪人員,應由前臺接待員進行詢問和引導。
5.1.7愛護辦公設備,出入公司電子門時,應輕拉輕放;下班前關閉電腦設備、切斷電源,擺正座椅;晚間最后離開辦公室的人員應注意關閉辦公區(qū)域照明設備、辦公設備及電器設備。
5.1.8辦公桌內不要存放大量的現金及貴重物品,以免造成丟失,造成不必要的損失。
5.1.9 當室外溫度大于(等于)27oc時,公司將視情況開啟空調系統(tǒng),調節(jié)室溫,當室外溫度小于(等于)26oc,空調系統(tǒng)將設置在通風狀態(tài)。
5.1.10 辦公室將安排專門人員檢查職員辦公環(huán)境,對未按本規(guī)定要求執(zhí)行的將對其及其部門經理進行通報批評。
5.2辦公設施、設備管理
5.2.1 辦公設備的管理
5.2.2.1 辦公設備為公司財產,任何人不得故意損壞及因私使用。
5.2.2.2 所有辦公設備應由資產管理員根據價格進行分類資產登記,確定存放位置;任何人不得隨意改變辦公設備的存放位置。
5.2.2.3各使用部門應明確設備的使用或保管人,負責設備的日常管理;各部門應定時對所有使用中的辦公設備進行清潔、檢查和保養(yǎng);當設備發(fā)生故障時,應及時通知辦公室系統(tǒng)組進行維修處理,不得擅自拆裝。
5.2.2.4 電腦類設備的管理
5.2.2.4.1 電腦類設備由辦公室系統(tǒng)組統(tǒng)一管理,其安裝、調試、系統(tǒng)配置等工作由辦公室系統(tǒng)組負責。
5.2.2.4.2使用人應嚴格遵守辦公室系統(tǒng)組的有關規(guī)定,正確使用電腦。
5.2.2.4.3使用人負責所用電腦及外設的日常保管、維護、清潔。
5.2.2.4.4電腦發(fā)生故障應及時通知公室系統(tǒng)組進行處理維修,嚴禁自行拆裝或改變電腦程序。
5.2.2.4.5公司配置的計算機設備禁止安裝游戲軟件,需要用外來軟盤及下載程序的部門或個人,以通報形式提交辦公室系統(tǒng)組,統(tǒng)一由系統(tǒng)管理員確定可行性、安裝并操作。
5.2.2.4.6未經允許,不得隨意翻閱他人資料,查閱他人電腦。
5.2.2.5 傳真機的管理
5.2.2.5.1各管理處及物業(yè)本部須指定專人負責傳真機的日常使用和管理;前臺接待員負責對收到的傳真件進行分發(fā),他人如因工需向外發(fā)送傳真,應標明欲傳送地點及傳真號碼,由前臺接待員負責發(fā)送;對收、發(fā)傳真件應做好登記,并注意對內容的保密。
5.2.2.5.2前臺接待員負責傳真紙張的及時更換及傳真機的日常清潔和保養(yǎng),發(fā)生故障時及時通知辦公室系統(tǒng)組,由專人維修處理,保證傳真機正常工作。
5.2.2.5.3禁止傳送與工作、業(yè)務無關的私人材料。
5.2.2.6復印機的管理
5.2.2.6.1各管理處及物業(yè)本部應指定專人負責復印機的日常使用和管理。
5.2.2.6.2正常情況下,復印機按照部門配備密碼,相應秘密對應限制復印張數,部門之間密碼不得混用,并將復印材料、廢紙等隨身帶走。
5.2.2.6.3辦公復印時,要正確使用復印機,節(jié)約復印紙,復印的材料可雙面復印的盡量避免單面復印;使用后將復印機調整到節(jié)能狀態(tài)。
5.2.2.6.4油墨、涂改液未干的資料或需要保密的資料不得使用復印機復印。
復印機使用人員,特別時復印機管理人員負責復印機的日常清潔和保養(yǎng),及時補充紙張和碳粉,使用故障時及時通知辦公室系統(tǒng)組,通知專人進行維修處理,保證復印機的正常高效使用。
5.2.2.7 電話的管理
5.2.2.7.1辦公電話應擺放在辦公桌的固定位置(部門統(tǒng)一位置),話筒與話機的連接不得打結,撥打電話時聲音不要過大,以免影響其他同事工作;接聽外來電話注意bi規(guī)范;若來電話時同事不在辦公位,同室其他人員應代為接聽。
5.2.2.7.2辦公人員應保管好辦公桌上的電話,并定時做好清潔工作。
5.2.2.7.3因工作需要撥打長途時,應通知前臺總機進行轉接并統(tǒng)一登記《長途電話登記簿》后方可撥打。
5.2.2.7.4禁止撥打私人長途電話,若職員有特殊情況需撥打長途應做好登記,花費自行承擔。
5.2.2.7.5電話出現故障時要及時通知辦公室行政組,不得私自拆裝。
5.2.2.8 打印機的管理
5.2.2.8.1各部門、各管理處應指定專人負責所屬范圍內打印機的日常使用機管理。
5.2.2.8.2打印機的色帶、墨盒或硒鼓要節(jié)約使用,達到使用壽命時要及時更換,同時注意環(huán)保,使用后的色帶、硒鼓、墨盒由辦公室系統(tǒng)組統(tǒng)一收集處理。
5.2.2.8.3不得使用打印機重復打印文件,如需多份,請打印一份后復印。
5.2.3 辦公家私的管理
5.2.3.1 員工應自覺愛護公司辦公家私,并負責個人所用辦公桌椅的日常保管,不得惡意損壞。
5.2.3.2 部門公用辦公家私,應指定專人負責保管;辦公家私出現故障或損壞時,使用人應及時通知辦公室行政組進行維修處理,不得私自拆裝。
5.2.4 影響設備的管理
5.2.4.1 影響設備包括電視、影碟機、照相機、音像設備、投影設備、視頻設備等。
5.2.4.2 辦公室系統(tǒng)組負責影響設備的日常管理、維護工作。
5.2.4.3 辦公室系統(tǒng)組人員應培訓使用人員掌握正確的使用方法和程序,并令其負責使用期間設備的保管、清潔,使用完畢后應檢查設備及相關附件是否正常,并按正常操作程序關閉機器、關掉電源,發(fā)生故障應及時匯報。
5.2.4.4使用人若將設備搬離原場地,應獲得辦公室系統(tǒng)組人員的同意,并做好《電子設備領(借)用申請表》。
5.3本規(guī)定由公司辦公室行政組負責制訂、修改、解釋并監(jiān)督執(zhí)行。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tj**wy6.4-z01-f1《長途電話登記簿》
第12篇 某物業(yè)公司采購管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業(yè)技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業(yè)標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發(fā)現物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯系,實施現場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
**s4.15-01《倉庫管理程序》
**s4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請單》
**s4.6-01-f2-01《入庫單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第13篇 某物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導書怎么寫
物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導書
1.0適用范圍:公司各類文書文檔。
2. 0檔案管理規(guī)程:2.1檔案的歸檔和分類:綜合事務部根據檔案的性質、內容,整理立卷歸檔,并對檔案進行分類編號。
2. 2檔案的存檔:
2.2.1 存檔時,應按檔案的分類編號,將檔案放置在相應的位置。
做好檔案索引,以便于查找,保證隨查隨得。
2.2.2 案卷存檔前做好文件材料的檢查,對破損或裉色的材料要進行修補和復制;
裝訂部位過窄或有字跡的材料要加紙襯邊;
紙面過大的書寫材料要按卷宗大小折疊整齊;
字跡難以認清的材料要附上抄件;
卷宗標題要標明作者、問題或名稱,文字要簡練、確切,字跡要端正。
2. 3檔案的整理和保管:
2.3.1 及時對檔案進行清理和整理,防止檔案遺失、檔案立卷不全和無效檔案大量積壓。
2.3.2 檔案柜要堅固,防盜、防水、防潮、防塵、防鼠、防強光和防高溫。
2.3.3 每年對檔案材料的數量和保管情況進行一次檢查,發(fā)現問題及時補救,確保檔案的安全。
2. 4檔案的借閱須經綜合事務部部長批準,借閱時間以三天為限。
2. 5檔案的處理:檔案達到規(guī)定的保存期限后,對失效的,沒有保存價值的檔案要進行適當的處理。
3. 0支持性工具:《資料借閱登記表》《文件目錄單》編制:審核:批準: 日
第14篇 x物業(yè)公司分承包商管理控制程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp5.3 物業(yè)公司分承包商管理控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
強化管理,以優(yōu)質的服務質量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1由工程維修部、保安服務部共同負責物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經理審核。
4.1.1經副總經理審核后報總經理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責。
4.2由工程維修部負責道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。
4.3保安服務部負責保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔分承包業(yè)務的資質。
5.1.2與分承包業(yè)務專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業(yè)務,能達到質量要求與行業(yè)技術標準。
5.1.4對所承擔的分承包業(yè)務,質量達不到要求或技術水平達不到標準,要承擔經濟責任。
5.1.5工程維修部(或保安服務部)對分承包商進行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經理審批后,列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標報副總經理審核后,報總經理審批同意后,工程維修部或保安服務部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。
5.3對分承包業(yè)務的控制:
5.3.1對所要分承包的業(yè)務,必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應清楚地明確雙方的權利與義務,分承包的范圍、工作內容、質量標準要求、應負的責任,有特殊要求的應注明。
5.3.2分承包合同中,應明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質量達不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業(yè)務,必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質量技術要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預算,經過工程維修部審核符合要求,領取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進行施工,公司保安服務部應向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務部進行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內物業(yè)狀況的,由工程維修部責令其停工,進行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。
5.3.6對承擔公司所管轄區(qū)內住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務部進行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權對分包承商提出改進措施,并監(jiān)督其實施,確保服務質量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務質量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進措施,并按實際情況從應付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴重的按合同有關規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務部組織對提供分承包服務的分承包商進行一次年度復審,復審內容包
括:服務質量、服務態(tài)度、技術水平等,填寫《分承包商年度復審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經理批準,不合格者取消分承包商資格。
5.5對于iso 9002質量體系運行前已承接分承包業(yè)務并正在進行工作的分包商 ,工程維修部填寫《分承包商年度復審報告》,經副總經理批準后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商評審報告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名單》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度復審報告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第15篇 物業(yè)公司員工手冊-用工管理
物業(yè)公司員工手冊:用工管理
3、用工管理、薪酬
3、1受聘員工必須履行勞動合同上明確的義務和責任。
3、2公司實行五天工作制,工作時間按《勞動法》及有關規(guī)定。公司不鼓勵加班,因工作需要延長工作時間或節(jié)假日加班者,須履行加班審批手續(xù)。平時加班進行輪換休,節(jié)假日加班按規(guī)定支付加班工資。公司主管及以上員工加班,加班工資在年終分配中一次性體現。
3、3公司實行月薪制,根據員工出勤情況及工作考核情況計發(fā)當月工資。薪資發(fā)放日期為次月10日,逢節(jié)假日可提前或順延。并遵照'按勞分配、多勞多得、兼顧公平'的原則,按崗位責任大小、勞動強度高低,綜合公司經濟效益制定工資標準。
3、4根據公司季度、年度經濟效益情況,結合績效考核,員工可享受相應獎金和獎勵。
4、員工義務
4、1公司員工應遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。
4、2員工必須認真履行崗位職責,完成上級領導分配的工作任務,不得拒絕、推諉和懈怠;必須嚴格遵守逐級請示、報告制度。
4、3員工應嚴格遵守勞動紀律,不遲到、早退、缺勤、自調班、串崗、離崗。
4、4員工應忠于職守、盡職盡責、廉潔奉公,工作時應精神飽滿,杜絕一切不良習慣。工作期間統(tǒng)一穿著公司工服并佩帶工號牌(見本手冊'關于著裝、儀容儀表和禮節(jié)禮貌的規(guī)定'。)
第16篇 物業(yè)公司程序文件基礎設施管理程序
1、目的加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍本制度適用于物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3. 2 單位價值在人民幣2022元以上(含2022元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3. 3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2022元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3. 4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3. 5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3. 6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2022元,也可列入固定資產管理范圍。
3. 7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限根據現行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限資產分類資產代號明細分類固定資產g資產機械、工具、設備j
1、工程工具10年2、保潔工具3、變電箱設備
4、其他運輸設備ys
1、安全巡邏自行車10年2、食堂采購三輪車3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他家私類js
1、柜、沙發(fā)、會議臺5年2、辦公臺(桌)3、辦公椅
4、其它通訊設備t
1、對講機(套)5年2、電話機3、喊話器
4、其他安防器械設備af
1、車閘系統(tǒng)10年2、消防系統(tǒng)3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他電腦設備(非安防)dn
1、臺式電腦全套5年2、手提電腦電子設備d
1、日常家用電器5年2、辦公用設備娛樂設備(非電子)yl
1、娛樂經營設施、5年2、員工福利娛樂設施其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1 本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2 為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3 資產的編號規(guī)則:(物業(yè)公司+固定資產/資產)-(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- (固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:為tj;
第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;
第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為;
如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4 資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:
5.1條款執(zhí)行。
5.2.5 低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3資產管理
5.3.1 所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2 資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3 本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4 辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5 資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6 本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。
上報辦公室備案。
同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7 資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8 資產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.1 0易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.1 1未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1 使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2 由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3 經辦公室進行審核;
5.4.2.4 由財務部復核;
5.4.2.5 總經理助理批復意見;
5.4.2.6 總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;
公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;
如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。
報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;
報廢資產原值在2022元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2022元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。
通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。
本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件無
7、質量記錄及表格tjwy
6.3-01-f
1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》tjwy
6.3-01-f 2 《物業(yè)月度盤點表》tjwy
6.3-01-f 3. 《物業(yè)年度資產盤點表》tjwy
7.4-01-f
1 《月度備用物品計劃表》tjwy
7.4-01-f 2 《月度辦公用品計劃表》tjwy
7.4-01-f11 《固定資產購置申請表》tjwy
7.4-01-f13 《資產轉交審批明細表》tjwy
7.4-01-f14 《公司資產報損、報廢申請表》
