第1篇 物業(yè)管理公司合同評審工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)管理公司合同評審程序
1.0 目的
通過對標書、合同(草案)或訂單進行評審,確保其內(nèi)容明確,并能準確理解用戶或發(fā)展商的要求,使合同得以順利履行。
2.0 適用范圍
適用于本公司各類租賃和提供物業(yè)管理服務(wù)的標書、合同的草案及正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單及口頭訂單等的評審。
3.0 定義
訂單:指對要求進行說明的文件或記錄。
4.0 職責(zé)
4.1 總經(jīng)理主持并組織有關(guān)部門或人員對物業(yè)委托管理合同或標書等重大項目合同的評審。
4.2 房屋、電話租賃合同及其他一般性服務(wù)合同由合同涉及的部門負責(zé)人組織評審,公司主管負責(zé)人負責(zé)審批。
4.3 正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單由機電班長或訂單接收人進行評審。
4.4 合同評審記錄由辦公室負責(zé)保存。
5.0 工作程序
5.1重大項目合同(如物業(yè)管理項目標書、物業(yè)委托管理合同等)的評審。
5.1.1 總經(jīng)理負責(zé)組織有關(guān)部門或人員通過與顧客了解接觸、溝通聯(lián)絡(luò)以及對市場的調(diào)查和分析來了解顧客的真實需要。
5.1.2 在投標或合同簽訂之前,總經(jīng)理主持召集專題會議,有關(guān)部門或人員對標書或合同草案內(nèi)容以及服務(wù)質(zhì)量標準等進行評審,確認本公司有能力達到用戶或發(fā)展商要求。
5.1.3 對合同的評審確保
a)在簽訂合同之前,各項條款內(nèi)容明確、合理;
b)公司具有滿足合同能力,與投標不一致的地方已得到解決;
c)當合同變更時,應(yīng)重新評審,評審后更改的內(nèi)容及時準確傳達到有關(guān)部門o
5.1.4各相關(guān)部門負責(zé)對合同涉及到本部門的內(nèi)容進行評審,并在《合同評審記錄》上填寫評審記錄,經(jīng)總經(jīng)理簽字確認。
5.1.5 《合同評審記錄》由公司辦公室負責(zé)保存o
5.2一般性服務(wù)合同(如業(yè)主公約或物業(yè)管理契約,房屋、攤位租賃及電話出租合同等)的評審。
5.2.1 在合同簽定之前,由合同簽訂部門負責(zé)人組織有關(guān)人員對合同的草案內(nèi)容進行評審。如合同有標準合同文本(通用范本),只需對標準合同文本進行評審,報公司主管負責(zé)人審批。
5.2.2《合同評審記錄》由合同簽訂部門負責(zé)保存。
5.3維修或安裝訂單的評審
5.3.1 以口頭或書面等方式出現(xiàn)的屬于正常服務(wù)范圍之外的維修或安裝訂單電主管或訂單接收人評審,或記錄后預(yù)約現(xiàn)場評審。
5.3.2 如用戶的要求內(nèi)容不明確時,由專業(yè)人員在現(xiàn)場進行評審并做出答復(fù),將結(jié)果記錄在《維修通知單》上。
5.3.3 上述評審記錄由管理處負責(zé)保存。
5.4合同的修改
5.4.1 合同的雙方發(fā)現(xiàn)合同中存在需修改問題時,均有義務(wù)就待修改條款通知對方,并取得一致意見。修改后的合同要進行重新評審并做好評審記錄。
6.0 相關(guān)文件
6.1 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊》'文件資料控制程序' 4.3章
6.2 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊》'職責(zé)描述'3.2章
6.3 《合同評審記錄》***-qp-08-1/b
6.4 《維修通知單》***-qp-06-4/b
6.5 《經(jīng)濟效益分析意見》或《可行性分析》(不定格)
6.6 《物業(yè)管理投標書》或《物業(yè)管理方案》(不定格)
6.7 《物業(yè)委托管理合同》(不定格)
第2篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志,也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
3.物業(yè)接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。
3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業(yè)接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動;
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責(zé)任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責(zé)保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費用
第3篇 物業(yè)管理方案制定工作程序
物業(yè)管理方案制定程序
1.目的
根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業(yè)管理項目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)管理項目。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊第4.2章
3.2so9002標準第4.2章
4.職責(zé)
4.1籌備小組負責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。
4.2各部門負責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。
4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責(zé)管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:
5.1.1物業(yè)概述;
5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標;
5.1.3物業(yè)管理的組織機構(gòu)及職責(zé);
5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;
5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評價和改進。
5.2計劃與聯(lián)系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責(zé)和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項目的有關(guān)資料,并進行整理。
5.2.3籌備小組根據(jù)總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據(jù)總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項目的有關(guān)資料和磋商紀要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
6.支持文件與記錄
第4篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序
物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序
1.目的
規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的保潔工作。
3.定義
保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設(shè)施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時間
品質(zhì)管理部負責(zé)制定保潔作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導(dǎo)各管理處保
潔工作,保潔新技術(shù)、新方法的推廣應(yīng)用。每季度至少一次
管理處經(jīng)理負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實施,并可根據(jù)自身特點制定
相應(yīng)的保潔制度。每半月至少一次
環(huán)境管理負
責(zé)人負責(zé)落實保潔工作計劃,指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次
保潔負責(zé)人1.現(xiàn)場日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;
2.制定完善工作細則、合理調(diào)配保潔員;
3.用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時補充;
4.每月消耗材料統(tǒng)計匯總;
5.保潔月工作計劃制定,每周組織工作例會,并將有關(guān)信息及時上傳下達;
6.及時收集顧客意見并匯報;
7.對班員的月工作情況進行考核。每天至少一次
保潔員1.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。
2.嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書,對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3.積極鉆研本職崗位工作中的難點尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務(wù)技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。
4.愛護保潔工具、用品,每次使用后應(yīng)清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點;
5.收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。
會所服務(wù)員1.精通業(yè)務(wù),熟練掌握會所內(nèi)各項服務(wù)設(shè)施的使用方法及規(guī)定,并正確引導(dǎo)顧客使用;
2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機的使用,并負責(zé)日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;
3.嚴格遵守會所管理的有關(guān)規(guī)定,努力做好顧客服務(wù)接待工作;
4.收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報;
5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。
救生員1.嚴格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;
2.每天對泳池、按摩池進行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測水質(zhì)變化情況并及時調(diào)整,使水質(zhì)達到使用標準;
3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》本上;
4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔處理工作;
5.定期清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。對設(shè)備運轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機并報中心進行處理,同時必須立即向上級匯報;
6.做好泳池運行記錄;
7.留意泳客動態(tài),及時保護泳客安全。
5.方法及過程控制
5.1根據(jù)不同的場地和不同材質(zhì)的設(shè)施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達到清潔服務(wù)質(zhì)量的要求。
類別每日
至少一次每周
至少一次每月
至少一次每兩月
至少一次每季至少一次每年
至少一次備注
門1.玻璃門擦拭
2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭
2.防火門擦拭
3.天臺門擦拭1.小區(qū)大門擦拭
2.圍欄擦拭
3.卷閘門擦拭
玻璃窗
(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
地面1.大理石擦拭
2.瓷磚掃拖
3.膠質(zhì)掃拖
4.水泥地面清掃廣場磚清掃、沖洗1.辦公場所膠質(zhì)地板打蠟
2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟
2.辦公場所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面
墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料
2.水泥墻面除灰
3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
天花每周除塵1次
標識牌擦拭
護手
欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭
消防
樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)
垃圾箱
煙灰盅
果皮箱抹
洗
擦垃圾桶洗
滅火器
消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭
開關(guān)
燈罩樓內(nèi)開關(guān)擦拭2m以下大堂
燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩
樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈
宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭
樓內(nèi)
管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補刷
空調(diào)
通風(fēng)口通風(fēng)口除塵
(低處)風(fēng)扇、通風(fēng)口、空調(diào)濕擦風(fēng)扇冬季裝保護罩
倒車欄
道閘
凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡
道閘擦拭護欄車架沖洗
電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔
地毯大堂濕拖(膠質(zhì))
吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報)
家俱擦、(消毒)
健身器擦、消毒(室內(nèi))
架空層
空置房濕拖打掃
電話亭除塵干抹或濕抹
公園椅干抹或濕抹
園林
小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗
運動
設(shè)施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次
溝渠
井蓋清掃沖洗、消殺清掏、
消殺夏秋季增加消殺次數(shù)
草坪燈濕抹
路燈桿濕抹
崗?fù)ね獠扛赡ɑ驖衲?/p>
垃圾
收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)
報刊架
信箱干抹或濕抹
綠化帶
衛(wèi)生巡視
車庫濕拖
兒童娛樂設(shè)施擦拭沖洗
噴水池水井對設(shè)施內(nèi)水面上的雜物進行清潔沖洗、換水清潔
衛(wèi)生間地面半干濕拖
便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭
地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂
5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導(dǎo)書
5.2.1保潔員在日常對公共區(qū)域的各種地面進行清潔保養(yǎng)作業(yè)時,執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.2保潔員在日常對公共設(shè)施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時,執(zhí)行《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進行保潔作業(yè)時,應(yīng)保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過程中,應(yīng)保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設(shè)備進行保潔作業(yè)時,執(zhí)行《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》。
5.2.6保潔員在日常針對保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.2.7救生員在日常會所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.3保潔工作檢查標準
5.3.1保潔負責(zé)人在日常對各項保潔工作進行檢查時其標準,執(zhí)行《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》
5.4保潔工作的質(zhì)量記錄
5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負責(zé)人在定期對現(xiàn)場保潔工作檢查時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.4.2管理處保潔負責(zé)人在日常巡視檢查時,須填寫《清潔工作每日巡查表》。
5.4.3管理處保潔負責(zé)人組織環(huán)境消殺作業(yè)時,須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。
5.4.4管理處保潔負責(zé)人在對保潔各項工作進行評估時,須編寫《 工作評估報告》。
5.4.5保潔員在對洗手間進行保潔作業(yè)時,須填寫《洗手間定時清潔記錄表》。
5.4.6會所服務(wù)員在每天工作結(jié)束后,須填寫《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.4-z01-f9《工作評估報告》
tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時清潔記錄表》
第5篇 學(xué)院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
學(xué)院物業(yè)中心物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
一、電梯設(shè)備被破壞應(yīng)急預(yù)案
1、事件發(fā)生后,服務(wù)中心主任立刻帶領(lǐng)維修人員趕赴現(xiàn)場,并通知電梯維保公司及學(xué)院相關(guān)處室負責(zé)人,及時查看設(shè)備損壞情況,了解電梯困人地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層等第一手資料。
2、迅速與所困業(yè)主取得聯(lián)系,安慰業(yè)主,穩(wěn)定業(yè)主情緒,安撫業(yè)主保持冷靜,耐心等待救援。不要盲目采取無謂的行動,以免使故障擴大,發(fā)生危險。專業(yè)電梯施救人員到達現(xiàn)場前,現(xiàn)場始終不能離人,要不斷與被困人員對話,及時了解被困人員的情緒和健康狀況。
3、若維修人員和電梯維保公司都無能力解救或短期時間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助。
4、在解救過程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),應(yīng)立即撥打120急救電話,以便被困人員救出后即可進行搶救。
二、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、無論何時,一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報警(注意現(xiàn)場異味,嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警,以防電火花引爆易燃氣體),請其派人查明真相,并做好應(yīng)急準備。
2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌大吵大叫,同時報告119火警和物業(yè)管理辦公室。
3、如果是火災(zāi)發(fā)生初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅。
4、如果火勢較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報警,報警要求:
a.起火地點;
b.起火部位;
c.燃燒物品;
d.燃燒范圍;
e.有無人員被困;
f.報警人姓名;
g.報警人電話。
h.接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人;
5、引導(dǎo)現(xiàn)場人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
6、在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前,報警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。
7、帶電物品著火時,應(yīng)先切斷電源再滅火,嚴禁用水滅火,以防引發(fā)觸電事故。
8、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后,應(yīng)立即通知秩序維護員趕赴現(xiàn)場確認,并通知物業(yè)辦公室值班人員。
9、火情確認后立即通報值班經(jīng)理、當班領(lǐng)導(dǎo),由其迅速召集人員前往現(xiàn)場撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。
10、詳細記錄火災(zāi)撲救工作的全過程?；馂?zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進行善后處理工作。
三、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案
1、任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊或破壞事件后,應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層等,并上報辦公室,由辦公室值班人員通知秩序維護員前往現(xiàn)場查驗。
2.秩序維護員巡邏時發(fā)現(xiàn)有可疑人員在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞的,應(yīng)立即向秩序維護班長或辦公室匯報,如能處理的可及時處理,否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征等,以方便破案,并注意自身安全。
3、秩序維護部主管或辦公室接到報告后,視情況盡快組織適當數(shù)量的人員趕赴現(xiàn)場,盡可能制止盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時向警方報警。
4、秩序維護員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴禁施刑拷打、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場,秩序維護員人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場,阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場,并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗,等候警方前來處理。
6、如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護人員前來救護。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主及訪客暫停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。
8、警方人員到達后,秩序維護員應(yīng)積極提供線索,配合警方人員辦案。
9在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)拍下照片或錄像,留下當事人員和目擊者,供警方詳細調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。
四、防暴炸應(yīng)急預(yù)案
1、發(fā)揮門崗秩序維護人員的觀察敏銳性,對外來人員、車輛嚴格把關(guān),尤其是要重點留意其是否攜帶違禁物品,并決定是否允許其進入小區(qū);
2、對外來車輛,對其車牌、單位、姓名及探訪地址、出入時間做好登記,并憑借駕駛員有效證件換取臨時車輛出入證,車輛出行時做好檢查;
3、陌生外來人員進入前要仔細詢問有關(guān)拜訪業(yè)主信息,若回答不上來則要求其先用電話聯(lián)系業(yè)主,待業(yè)主同意后做好登記,方可進入;
4、發(fā)現(xiàn)可疑物品處理必須慎重,不可隨意亂動,必要時及時報警處理。
第6篇 物業(yè)公司機動車駕駛員工作管理標準規(guī)定
1、駕駛員必須遵守《中華人民共和國道路交通管理條例》及有關(guān)交通安全管理的規(guī)章規(guī)則,安全駕車。并應(yīng)遵守公司其他有關(guān)的規(guī)章制度。
2、晚間要注意休息,不準開疲勞車,不準酒后駕車。
3、駕車一定要遵守交通規(guī)則,文明開車,不準危險駕車(包括高速、緊跟、爭道、賽車等)。
4、故意違章或證件不全這疲罰款的費用不予報銷,違章造成后果由當事人負責(zé)。
5、車內(nèi)不準吸煙。其它員工在車內(nèi)吸煙時,應(yīng)有禮貌地制止;外來的客人在車內(nèi)吸煙時,可婉轉(zhuǎn)告知陪同人,但不能直接制止。
6、對乘車人要熱情、禮貌,說話應(yīng)文明 。車內(nèi)客人談話時,除非客人主動搭話,不準隨便插話。
7、接送領(lǐng)導(dǎo)上下班的司機,要準時出車,不得誤點。
8、上班時間內(nèi)司機未被派出車的,應(yīng)隨時在司機班等候出車。不準隨便亂竄其他辦公室。有要事需離開司機班時,要告知車隊管理人員去向和所需時間,經(jīng)批準后方可離開;出車外出回來,應(yīng)立即到管理人員處報到。
9、對車管人員的工作安排有意見的,事后可向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。
10、出車執(zhí)行任務(wù),遇特殊情況不能按時返回的,應(yīng)及時設(shè)法通知車管人員,并說明原因 。
11、任何時間,司機必須保證手機暢通,以便于與領(lǐng)導(dǎo)或車管人員 及時取得聯(lián)系。
12、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準,不得將自己保管的車輛隨便交給他人駕駛或練習(xí)駕駛;嚴禁將車給無證人員駕駛;任何人不得利用公車學(xué)開車。
13、收車時,必須將車輛按指定地點停放,未經(jīng)批準不得私自用車或?qū)④囕v在非指定停放地點過夜。
附: 1、機動車駕駛員管理辦法的補充規(guī)定
2、機動車駛員提高服務(wù)質(zhì)量、征詢用戶意見的補充規(guī)定
機動車駕駛員
提高服務(wù)質(zhì)量、征詢業(yè)主意見的補充規(guī)定
為了進一步提高服務(wù)質(zhì)量,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),機動車駕駛員應(yīng)認真學(xué)習(xí)公司下發(fā)的各項規(guī)章制度,深入開展'愛崗創(chuàng)優(yōu)'服務(wù)活動。目的在于提高服務(wù)及管理水平,達到業(yè)主滿意,同時特補充規(guī)定如下:
1、定于每月開展一次業(yè)主征詢意見,時間為月初或月末。
2、主要征詢車容、車貌;車輛保養(yǎng);服務(wù)質(zhì)量;服務(wù)態(tài)度;遵守時間;安全行車等方面內(nèi)容,共計100分。
3、采取用車單位對駕駛員每月出車情況打分評比的辦法。
4、征詢意見的方法,每月末先由車輛管理人員提供駕駛?cè)藛T每月出車記錄及用車單位,再由物業(yè)辦公室分發(fā)、收集征詢意見表,后公布征詢意見結(jié)果。
5、最后結(jié)論:滿意 為95分以上含95分;基本滿意為90分以上含90分;90分以上(不含90分 )為不滿意。
6、對90分以下的駕駛員一次不滿意為警告,二次不滿意者罰款100元,三次不滿意者做辭退處理。接到用戶嚴重問題投訴的一次罰款100元,二次罰款200元,三次做辭退處理。
7、對連續(xù)一年在征詢意見中被評為滿意者,公司評優(yōu)并給于獎勵,對連續(xù)二年獲優(yōu)的人員,公司給于提高工資待遇。
司機工作程序
作業(yè)時間作業(yè)地點工作內(nèi)容工作標準
7時-8時市內(nèi)五區(qū)早班通勤提前等候,準時到單位
8時-12時各支行及業(yè)務(wù)單位各部門工作用車熱情服務(wù)、耐心守候、禁止下線
13時-17時各支行及業(yè)務(wù)單位各部門工作用車熱情服務(wù)、耐心守候、禁止下線
17時-19時市內(nèi)五區(qū)晚班通勤安全送到,準時入庫
四、車輛肇事處理辦法
1、下列情況視為肇事
(1)汽車相撞或為它種車輛相撞,致雙方或一方有損害傷亡的;
(2)汽車撞及人、畜、路旁建筑物及其它物品,致有損害傷亡的;
(3)汽車行駛失慎傾倒,他人故意置障礙物于路中,因撞及或傾翻,致人或車有傷亡損害的;
(4)汽車行駛遭受意外的事變,如公路、橋梁、涵洞、隧道突然崩塌、損壞致人或車有傷亡損害的;
(5)其他情況致人或車有傷亡損害的。
注:以上情況所稱損害,包括足以致本公司遭受任何的輕微損失。
2、肇事的處理
(1)主管部門接到肇事通知后,應(yīng)立即向交通事故處理小組報告,并迅速趕往肇事地點查勘處理;
(2)應(yīng)先急救傷員,后查勘現(xiàn)場;
(3)盡量尋覓目擊肇事的第三者作證,并記明姓名、地址、通訊手段;
(4)填寫肇事報告
① 肇事時間、地點、氣候;
② 肇事原因(研究判斷影響肇事的因素,動與靜物的狀態(tài)及車輛和行人的行進方向與位置等);
③ 肇事車號(包括對方車);
④ 駕駛員(包括對方車)姓名、地址;
⑤ 損害情形(包括對方車及乘客財產(chǎn)的損失);
⑥ 傷亡人員姓名、地址、傷亡原因與情形、救護方法;
⑦ 現(xiàn)場圖的繪制及攝影。
(5)本公司汽車肇事責(zé)任,由本公司會議鑒定,會前通知該肇事駕駛員列度。
3、肇事過失的處分
(1)肇事駕駛員依法負其應(yīng)負的刑事責(zé)任和民事責(zé)任;
(2)肇事后經(jīng)法院判決徒刑者,自判決之日起即予開除,并令其賠償肇事?lián)p失;
(3)肇事后畏罪潛逃者,除請司法機關(guān)緝辦外,并即予開除;
(4)駕駛員因肇事被 取消駕駛員資格者,即予開除;
(5)肇事后給本公司造成經(jīng)濟損失和名譽損失者,即予開除,并賠償損失。
4、肇事賠償
注:行車肇事責(zé)任判明后,如當事雙方愿意和解,應(yīng)當場查明損害程度,賠償依照下列規(guī)定處理:
(1)責(zé)任屬于對方車輛或行人過失的,保險公司概不負責(zé)賠償;
(2)肇事責(zé)任屬于公司駕駛員的過失,其賠償款項由保險公司負擔(dān),但肇事賠償金額超過保險金額時,其超過金額須由該車駕駛員負擔(dān)。
(3)肇事責(zé)任屬于公司駕駛員與對方駕駛員或第三者共同過失的,按各方應(yīng)負責(zé)任的比率分擔(dān),其損害賠償按前款辦理;
(4)肇事后對方車輛逃逸能制止而未制止,或?qū)Ψ杰囂柲茏⒁舛醋⒁?致使肇事責(zé)任無從判明或追究者所造成的損害賠償,由駕駛員負責(zé)按照第二款處理。
五、機動車油料管理、車輛維修、車輛保險規(guī)定
根據(jù)車隊車輛多、車庫分散等特點,為使車輛、油料管理、車輛維修、車輛保險等工作有章可循、按章辦事特制定此規(guī)定。
1、油料管理
油料管理堅持厲行節(jié)約、集中管理、定額領(lǐng)取的原則。
(1)機動車輛油料的采購手續(xù)由機關(guān)辦公室統(tǒng)一采購和管理,各單位(部門)應(yīng)建立油料領(lǐng)用登記簿,堅持按行車里程核定用油標準,駕駛員憑油票用油。
(2)駕駛員每次領(lǐng)取油票應(yīng)由本單位車輛管理人員對領(lǐng)用人車輛上的'里 程表'進行登記,每次領(lǐng)取油票不得超過100公升,每月每臺車油料控制在200公升。因工作需要增加油票時,應(yīng)寫出書面原因報車隊 隊長審核,再由主管部門領(lǐng)導(dǎo)審批。
(3)各單位車輛管理人員每月要認真駕駛員 所用油料是否與行車里程相符,杜絕油料外流和私自賣油票現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違紀行為,將對當事人做辭退處理,數(shù)額巨大的移交司法機關(guān)處理。
2、車輛的日常檢查
車輛駕駛?cè)藛T應(yīng)做好對車輛的日常檢查工作,檢查范圍包括:車輛燃油量、各輪胎氣壓、水箱冷卻液、發(fā)動機潤滑油、燈光系統(tǒng)、喇叭、剎車系統(tǒng)、車輛發(fā)動后發(fā)動機是否有異響聲音等。
3、車輛的維修
(1)各單位的車輛維修費用由該單位承擔(dān)。
(2)車輛的維修應(yīng)根據(jù)該單位車輛的購置年限、價值、使用狀況、單項維修價格確定維修標準。(根據(jù)實際情況而定)。養(yǎng)路費、車船費、停車費、高速公路費、車庫租賃、保險費等費用均由車輛所屬單位承擔(dān),費 用指標由車輛所屬單位進行控制和掌握。
(3)車輛的維修保養(yǎng)按《車輛保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。
(4)車輛的維修、保養(yǎng)應(yīng)到車輛所屬單位指定的維修定點單位進行操作。
(5)車輛的維修申請
車輛需要維修時,由車輛駕駛員提出修車申請并填寫'費用預(yù)算單',在預(yù)算單上注明需要維修的部件(不包括日常維護用料)、預(yù)計格后交給本單位車輛管理人員,由本單位車輛管理人員對維修車輛進行現(xiàn)場技術(shù)鑒定。
4、審批
(1)經(jīng)車輛管理人員對維修車輛進行技術(shù)鑒定后,根據(jù)維修內(nèi)容到車輛所屬單位所指定的維修單位進行詢價。經(jīng)過詢價后,將'預(yù)算單'上報,由車隊隊長審核。經(jīng)審核同意后在'預(yù)算單'上簽字,報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。
(2)各單位根據(jù)審批意見,由車輛駕駛員負責(zé)將維修車輛送到經(jīng)批準的維修廠家進行修理,未經(jīng)批準私自將車輛送修和更換零件所發(fā)生的費用不預(yù)報銷。
5、車輛的保險
為便于機動車輛的保險,實行統(tǒng)一指定的保險公司進行投保的原則,應(yīng)由車輛所屬單位統(tǒng)一辦理車輛保險。車輛出險后必須根據(jù)保險條款有關(guān)內(nèi)容及時進行索賠,保險中如出現(xiàn)問題由車輛所屬單位同保險公司進行協(xié)調(diào)。
六、機動車駕駛員工作管理規(guī)程
為了加強對機動車駕駛員的規(guī)范化管理,實現(xiàn)'安全、便捷、即時服務(wù)'的宗旨,確保一線用車的需要,更高完成各項任務(wù),特指定本規(guī)程。
(1)駕駛?cè)藛T必須遵守《中華人民共和國道路交通安全法》及有關(guān)交通管理的規(guī)章制度,安全架車并嚴格遵守有關(guān)規(guī)程。
(2)文明行車,晚間注意休息,不準疲勞駕車,嚴禁酒后駕車。
(3)因駕駛?cè)藛T自身原因造成違章的費用不予報銷,違章造成的后果由當事人負責(zé)。
(4)保持車內(nèi)外整潔、干凈、不準在車內(nèi)吸煙,其他員工在車內(nèi)吸煙時應(yīng)有禮貌滴制止。外來的客人在車內(nèi)吸煙時可婉轉(zhuǎn)告知陪同人員,但不能直接制止。
(5)對乘車人要熱情、禮貌、主動打招呼、使用文明用語。車內(nèi)客人談話時,除非客人主動問話,不準隨便插話。主動協(xié)助乘車人搬運物品,貴重物品輕拿輕放,保證物品安全。
(6)所有駕駛?cè)藛T接派車任務(wù)后,要準時出車,不得誤點,要準確、安全地完成任務(wù),乘車人滿意率要達到百分之百。
(7)上班時間內(nèi)司機未被派出車的,應(yīng)隨時做好出車準備,在司機班等候出車,不準隨便走動到其他辦公室。有事需要離開司機班時,應(yīng)告知車隊管理人員去向和所需時間,經(jīng)批準后方可離開。完成任務(wù)回來,應(yīng)立即到車管人員處報道。
(8)對車管人員的安排,應(yīng)無條件服從,不能借故拖延或拒不出車,對工作安排有意見的事后可向領(lǐng)導(dǎo)反映。
(9)駕駛?cè)藛T出車執(zhí)行任務(wù),遇特殊情況不能按時返回的,應(yīng)即使設(shè)法同志車管人員,并說明原因。
(10)任何時間駕駛?cè)藛T必須保證傳呼機或手機暢通,對領(lǐng)導(dǎo)和車管人員的傳呼應(yīng)及時復(fù)機,特殊情況不能及時復(fù)機的,事后一定要說明原因。
(11)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準,不得將車輛交給他人駕駛或聯(lián)系駕駛,嚴禁將車輛交給無駕駛證人員駕駛,任何人不得利用車輛學(xué)習(xí)開車。
(12)收車時必須將車輛按指定地點停放,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)比準不得私自用車,或?qū)④囕v在非指定地點停放過夜。
(13)嚴格按照車輛的'三級'保養(yǎng)規(guī)程做好車輛的定期維護保養(yǎng)(此項工作由車管人員安排有序進行)。保證車況良好,發(fā)現(xiàn)故障及時檢修,或報告車管人員,不得拖延檢修或私自送廠維修。
(14)對車輛完好率、出勤率車輛使用率及滿意率較高的駕駛?cè)藛T給予適當?shù)莫剟睢?/p>
(15)駕駛員要積極參加安全業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高自己的駕駛技能和技術(shù)水平,增強遵章守紀的自覺性,通過資源整合更有效的發(fā)揮駕駛?cè)藛T的主觀能動性和積極工作的熱情,使有限的資源得到更充分的利用,建設(shè)一支政治可靠、技術(shù)過硬的駕駛員隊伍。
七、表格
1、車輛檔案
2、車輛維修申請表
3、機動車駕駛員評分考核辦法
4、車輛部件的保養(yǎng)規(guī)程
5、車輛一級保養(yǎng)規(guī)程
6、車輛二級保養(yǎng)規(guī)程
7、派車單
8、()月份證詢用戶意見表
第7篇 寫字樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容
寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面:
一、營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推介,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調(diào)研,與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進行市場行情調(diào)研,主動尋找目標客戶,征求已有客戶對物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。
1.商務(wù)中心的設(shè)備配置
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。
商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴格按照正常操作程序進行操作,定期對設(shè)備進行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進行維修。
2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)?？腿藢ι虅?wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識;⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況,開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準時、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)交給財務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人,有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備,為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。
3.商務(wù)中心的服務(wù)項目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括:
(1)翻譯服務(wù),包括文件、合同等;
(2)秘書服務(wù),包括各類文件處理;
(3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);
(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
(5)臨時辦公室租用服務(wù);
(6)長話、傳真、電信服務(wù);
(7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù);
(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;
(12)報刊、雜志訂閱服務(wù);
(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);
(14)文件、名片等印制服務(wù);
(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
(16)報刊剪報服務(wù);
(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。
三、前臺服務(wù)
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多,主要包括:
(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);
(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
(3)個人行李搬運、寄存服務(wù);
(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);
(5)提供旅游活動安排服務(wù);
(6)航空機票訂購、確認;
(7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
(9)文娛活動安排及組織服務(wù);
(10)外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;
(11)花卉代購、遞送服務(wù);
(12)洗衣、送衣服務(wù);
(13)代購清潔物品服務(wù);
(14)提供公司'阿姨'服務(wù);
(15)其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺,方便客戶報修。
四、設(shè)施設(shè)備管理
寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作:
1.設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。
(2)完善工程部架構(gòu)。
(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制,開源節(jié)流。
寫字樓管理中物料采購、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為:
a.采購程序:
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。
2.維修與保養(yǎng)
(1)報修與維修程序。
a.兩類報修:自檢報修、客戶報修。
>
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設(shè)備的維修。
對于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應(yīng)注意:①是否按設(shè)備分類編制計劃。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料,對設(shè)備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。④全面維修。即當設(shè)備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理(大修)。
建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報修制度。
(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機,制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上,服務(wù)第一。②預(yù)防為主。③誰主管,誰負責(zé)。④群防群治,內(nèi)緊外松。
(2)建立保安部的組織機構(gòu)。
(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度,明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施,配備專門保安人員和保安設(shè)備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏,加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類可能發(fā)生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主,宣傳先行,防消結(jié)合。
(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動報警系統(tǒng),聯(lián)動總控制屏,btm氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災(zāi)報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報警、感煙式火災(zāi)報警、感光式火災(zāi)報警),手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。
(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn),利用標語或牌示進行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知。②建立三級防火組織,并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。④明確防火責(zé)任人的職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查,根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書,限期整改。⑥制定防火工作措施,從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧發(fā)動大家,及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓(xùn)練,每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準備工作,人員疏散為主為先,轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
'資料的收集
設(shè)立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段,聘專職檔案員,直接隸屬辦公室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對所有檔案進行嚴格管理。
資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容,在實際工作中從需要出發(fā),擴大信息資料的來源渠道,從時間上講是從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工作技術(shù)維修資料;從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的方方面面,大到房屋本體、公共設(shè)施,小到一樹一木都有詳細的資料收集。
'資料分類整理
收集后的所有信息,統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點進行細分,做到條理清晰、分類合理。
'資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實際需要,'zz'的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式,便于原始檔案的保存,如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存,運用計算機等先進的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存,便于查找和調(diào)用。
檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出;入室時,須由專人進行檢查,如有破損,立即修復(fù),并追究相關(guān)人員的責(zé)任,檔案管理資料員需及時收回在外文件,嚴防文件的流失。
檔案的管理環(huán)境必須做到'三防',即防火、防潮、防霉變。
'檔案的運用
采用先進的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。
外部網(wǎng):與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等,隨時可以查閱調(diào)用,便于工作監(jiān)督和檢查。
內(nèi)部網(wǎng):管理服務(wù)中心內(nèi)部室聯(lián)網(wǎng),運用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施,對文件進行分級管理、分層使用。
表7-1檔案資料的分類
名稱資料內(nèi)容
工程建筑
產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文
b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證
c:拆遷安置資料
工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖
b:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告
c:工程合同、工程預(yù)決算
d:工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算章
e:竣工圖:①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖
f:房屋消防、燃氣竣工驗收證明書
g:鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書
h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書
i:供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書,供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料
j:砂漿、混凝土試塊、試壓報告
k:綠化工程竣工圖
l:其他技術(shù)資料
事務(wù)管理資料住戶資料a:住戶入住資料(購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗房表、費用托收協(xié)議等)
b:住戶家庭人員檔案
c:住戶家庭維修檔案
事務(wù)資料a:事務(wù)值班表
b:事務(wù)交接記錄表
c:物品搬出(入)物品登記表
d:日常事務(wù)巡視記錄
e:事務(wù)回訪登記表
裝修資料a:裝修申請表(附圖紙)b:裝修工程隊安全責(zé)任書
c:臨時施工人員登記表d:施工單位營業(yè)執(zhí)照
維修資料a:維修申請單b:維修服務(wù)派工單
c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄
治安交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄
b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶
c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄
d:車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議
事務(wù)管理資料設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
b:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄
c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d:設(shè)備檢查記錄
社區(qū)文化資料a:活動計劃實施方案、總結(jié)記錄
b:社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄
c:傳媒報導(dǎo)
d:老人活動室等設(shè)施使用情況
續(xù)表7-1檔案資料的分類
員工管理資料a:員工個人資料、聘用表
b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄
c:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄
d:員工培訓(xùn)考核記錄
e:員工外出考評及參加演練記錄
f:員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表
業(yè)主反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表
b:業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄
c:業(yè)主投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理服務(wù)中心部長值班及督察記錄
b:政府部門文件
c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件
d:管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報等文件
e:管理服務(wù)中心榮譽一覽表
f:管理服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表
業(yè)主管委會資料a:籌備成立文件
b:成立后運行文件
第9篇 物業(yè)管理供方管理工作程序
1.0 目的
確保所選定的分包商能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。
2.0范圍
適用于本公司對所有物資供應(yīng)商和提供物業(yè)管理服務(wù)項目承包商的選擇、評審和管理。
3.0 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理:審批確定合格分包商,并核準與分包商簽署的分包合同。
3.2 管理部門(或合同經(jīng)辦部門)及部門經(jīng)理:對分包商進行初評并作出分析報告,組織對分包商進行資格、質(zhì)量、價格審查和年度審核,建立相關(guān)檔案管理。
3.2.1 管理分公司:對清潔公司、園林綠化外包公司的管理。
3.2.2 推廣租售分公司:對承包公司推廣有關(guān)工作的分包商的管理。
3.2.3 工程分公司:對維修及工程分包商的管理。
3.2.4 財務(wù)部采購員:物資采購分包商的管理。
3.2.5 百花廣場管理處以外的其它管理處視其規(guī)模特點參照本程序執(zhí)行。
4.0 定義
供方:即材料的供應(yīng)商和工程的分包商。
5.0 內(nèi)容
5.1 物資供應(yīng)商的選擇和評審
5.1.1 供應(yīng)商的選擇基準
5.1.1.1 必須有合格的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)資質(zhì)。
5.1.1.2 供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號、規(guī)格、質(zhì)量要求等。
5.1.1.3 市場信譽良好及本公司與其以往的采購活動中未發(fā)現(xiàn)過質(zhì)量問題糾紛。
5.1.2 管理部門或合同經(jīng)辦部門擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,從以下幾個方面對其進行評審。
5.1.2.1 供應(yīng)商的資質(zhì)。
5.1.2.2 以往與其合作的信譽情況。
5.1.2.3 供應(yīng)商的質(zhì)量保證體系。
5.1.2.4 供應(yīng)商供應(yīng)產(chǎn)品的品牌。
5.1.2.5 樣品測試結(jié)果的評價。
5.1.2.6 對比類似產(chǎn)品的試驗結(jié)果。
5.1.2.7 供應(yīng)商售后服務(wù)狀況。
5.1.2.8 產(chǎn)品價格。
5.1.2.9 評審過程
5.1.3 管理部門或合同經(jīng)辦部門對評審結(jié)果進行記錄,填于《供方評審表》中。入選的分包商,呈總經(jīng)理批準后,登錄于《合格供方一覽表》上。
5.1.4 合同簽訂:對一次性物資采購總金額在10000元以上分包項目,必須簽定分包合同。
5.1.5 合同內(nèi)容包括:單位名稱,物資的規(guī)格型號、數(shù)量、金額,付款方式,物資的質(zhì)量規(guī)定、技術(shù)指標,交貨日期、地點,保修服務(wù)、售后服務(wù),違約責(zé)任,其他條款等。
5.2 服務(wù)項目分包商的選擇和評審
5.2.1 分包商的選擇基準
5.2.1.1 有合格的營業(yè)執(zhí)照及資格證書。
5.2.1.2 提供的服務(wù)能滿足本公司管理或質(zhì)量的要求。
5.2.1.3 在達到質(zhì)量要求的情況下,價格適宜。
5.2.2 管理部門擬出符合上述要求的若干家分包商,可以從下幾方面對其進行初、評審。
5.2.2.1 分包商的資質(zhì)。
5.2.2.2 以往與其業(yè)務(wù)往來的信譽情況。
5.2.2.3 分包商的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。
5.2.2.4 服
務(wù)價格。
5.2.2.5 有無服務(wù)質(zhì)量方面的承諾等。
5.2.3 管理部門或合同經(jīng)辦部門對評審結(jié)果進行記錄,填于《供方評審表》中。入選的分包商,呈總經(jīng)理批準后,登錄于《合格供方一覽表》上。
5.2.4 合同簽訂:對金額在10000元以上分包項目,必須簽定分包合同。
5.2.5 合同內(nèi)容:單位名稱,服務(wù)范圍及內(nèi)容,合同期,合同金額,付款方法,合作方式,雙方權(quán)利和責(zé)任,違約責(zé)任,調(diào)解與仲裁,其他條款等。
5.3 合格分包商的年度審核
5.3.1 管理部門組織有關(guān)人員對合同期在一年以上分包商進行年度審核,將審核內(nèi)容記錄在《供方評審表》中,審核內(nèi)容可包括:
5.3.1.1 過去一年的業(yè)績。
5.3.1.2 過去一年的質(zhì)量管理狀況。
5.3.1.3 對分包商的檢查記錄及數(shù)據(jù)資料。
5.3.2 凡在年審中確定沒有達到合同要求的分包商,經(jīng)相應(yīng)權(quán)限人批準以下列方式處理。
5.3.2.1 取消其分包商資格。
5.3.2.2 要求限期作出整改,對未能在限期內(nèi)改進的,終止承包合同,取消其合格分包商資格。
5.4 管理部門應(yīng)建立合格分包商檔案,將合格分包商及年審合格分包商匯編填寫《合格分包商一覽表》,以便日后選擇相關(guān)項目時進行參考。
5.5 對取消合格資格的分包商,由管理部門從《合格供方一覽表》予以刪除。
5.6 當合約有規(guī)定時,客戶或其代表到公司或分包商處進行產(chǎn)品(或服務(wù))驗證時,由管理部門進行安排,并不作為有效管理分包商的依據(jù)。
5.7 記錄保存
5.7.1 各管理部門保持《合格供方一覽表》最新狀況。
5.7.2 《供方評審表》由各管理部門保存至合格資格取消后一年。
6.0 相關(guān)文件
采購管理程序
7.0 記錄表單
7.1 合格供方一覽表 gc-p 02-01 b/0
第10篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。
3.2工程維修部主任負責(zé)組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結(jié)。
3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實行每月輪流制。
4.3 設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責(zé)工程維修部的對外聯(lián)絡(luò)、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分,并將考核結(jié)果上報服務(wù)中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應(yīng),月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內(nèi)派維修工到達現(xiàn)場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范,服務(wù)熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡(luò),使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時等),在接到中控室的呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領(lǐng)用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預(yù)算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責(zé)人輪換制度;
4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應(yīng)及時匯報維修主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進行維修,直至維修終結(jié),確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調(diào)度
4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時抽調(diào)本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或?qū)嶋H工作需要,進行輪流責(zé)任的調(diào)整。
5.0 支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001
第11篇 物業(yè)管理經(jīng)理工作職責(zé)范本
物業(yè)管理經(jīng)理需要豐富的工作經(jīng)驗和深厚的工程知識背景,他們主持設(shè)施的日常運行操作、維修和保養(yǎng)的技術(shù)管理,安排客戶報修的接待、報修,管理物業(yè)的保安、消防、保安、清潔、綠化,檢查與指導(dǎo)維修人員等相關(guān)工作。經(jīng)歷越多就越能勝任,工作起來也會越發(fā)的游刃有余。
崗位描述:
1、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、審查、評估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;
2、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;
3、制定項目年度物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當?shù)呢攧?wù)運行情況;
4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;
5、負責(zé)樓宇、設(shè)施、設(shè)備的驗收及設(shè)備設(shè)施的維修,安排各項維修工程和專業(yè)的發(fā)標工作;
6、負責(zé)監(jiān)管項目資產(chǎn)(如會所、車位、房屋等)的運行情況;
7、負責(zé)協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關(guān)工作;
8、負責(zé)處理租戶、業(yè)主投訴,保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。
任職資格:
1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;
2、五年以上大型物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗,且在管理崗位上工作三年以上;
3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作,協(xié)助提升項目品牌知名度;
4、參與前期策劃工作,協(xié)助提出項目定位方案;
5、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);
6、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強,富有團隊合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計劃并協(xié)調(diào)實施;
7、具有較強的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。
第12篇 物業(yè)企業(yè)采購管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--采購管理程序
1.目的
對各部門采購物資過程進行控制,確保采購物資符合質(zhì)量要求及物資采購價格的合理。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1品質(zhì)管理部負責(zé)對a類物資采購供方/品牌的選擇和評估。
3.2財務(wù)管理部負責(zé)對采購物資的價格的審核及采購行為的監(jiān)控。
3.3各部門負責(zé)對采購物資的驗收和使用過程的跟蹤。
4.物資的分類:
a類:是指對服務(wù)質(zhì)量影響較大、采購批量較大或須在指定供方或品牌中采購的物資。
b類:除a類物資外單價在人民幣2000元以上,必須經(jīng)過評估方能采購的物資。
c類:a、b類以外物資。
5.物資采購的審批權(quán)限
5.1業(yè)務(wù)部門經(jīng)理:單宗(一次性,下同)采購金額2000元以下的物資。
5.2職能部門經(jīng)理:單宗采購金額2000元以上(含2000元)5000元以下的物資。
5.3分管總經(jīng)理助理:單宗采購金額5000元以上(含5000元)10000元以下的物資。
5.4總經(jīng)理:所有固定資產(chǎn)及單宗采購金額10000元及以上的物資。
6. 方法和控制過程
6.1供方或品牌的選擇和評估
6.1.1評估必備資料
6.1.1.1供方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(需加蓋供方的公章)。
6.1.1.2特種產(chǎn)品的經(jīng)營許可證(如:安防器材)。
6.1.1.3采購物資的報價(單)。
6.1.1.4采購物資的合同/協(xié)議樣本。
6.1.2評估內(nèi)容主要包括
6.1.2.1采購供方的資信。
6.1.2.2采購物資的質(zhì)量。
6.1.2.3采購物資的價格。
6.1.2.4采購供方服務(wù)的及時性。
6.1.2.5采購物資品質(zhì)保證系統(tǒng)
6.1.2.6采購物資的合同樣本。
6.1.3評估的權(quán)限
6.1.3.1 a類物資供方/品牌由品質(zhì)管理部負責(zé)選擇和評估。a類物資中ci產(chǎn)品的物資供方由總經(jīng)理辦公室負責(zé)選擇和評估,并發(fā)送品質(zhì)管理部審核。
6.1.3.2 b類和需評估的c類物資,由各部門負責(zé)選擇和評估,并發(fā)送相關(guān)職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。對已經(jīng)過某個部門評估合格的,在半年內(nèi),該部門或其他部門可不經(jīng)過評估,直接按采購程序向該供方/品牌采購。
6.1.3.3所有物資的采購價格由財務(wù)管理部負責(zé)審核,必要時須經(jīng)審算和公開招標。
6.2采購資料的準備
6.2.1部門經(jīng)理有審批權(quán)限的物資,各部門根據(jù)月工作計劃,結(jié)合倉庫庫存情況,由倉管員填寫《物資申請單》,按程序報經(jīng)批準后方可安排采購。
6.2.2統(tǒng)一結(jié)算的a類物資,由使用部門倉管員每月五日前單獨填寫《物資申請單》,經(jīng)部門經(jīng)理審批后,在指定供方或品牌中采購,并于每月25日前直接與供方索取正式發(fā)票,核對無誤后按財務(wù)制度進行報銷。
6.2.3 ci產(chǎn)品采購資料的準備按《標識管理程序》進行。
6.2.4對b類物資的采購,須取得三家以上的相關(guān)資料,并將有關(guān)供方情況記錄在《物資申請報告》中,按權(quán)限進行審批。對于某種特殊物資(如兒童娛樂設(shè)施、健身器材等),無法取得三家同類型產(chǎn)品的資料時,須在表中評估結(jié)論中注明。
6.2.5本部門無審批權(quán)限的物資采購(ci產(chǎn)品除外)均須填寫《物資申請報告》進行報批。
6.2.6采購人員在采購前,應(yīng)檢查采購物資的審批資料是否完善,當審批資料不完善時應(yīng)向部門經(jīng)理報告,并按公司規(guī)定的審批權(quán)限補齊相關(guān)的審批手續(xù)后,再行采購或簽訂采購合同。
6.3物資的采購
6.3.1 a類物資的采購。
必須在指定的供方或指定的品牌中采購,無法在指定的供方或品牌中選購的情況,必須在《物資申請報告》'備注'注明,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理同意后方可采購。
6.3.2資產(chǎn)的采購。
6.3.2.1購買資產(chǎn)的審批權(quán)限按照'5.物資采購的審批權(quán)限'執(zhí)行。
6.3.2.2檢測儀表的采購必須報品質(zhì)管理部審核,其他資產(chǎn)采購超過審批權(quán)限的,必須先報以下相關(guān)部門審核:
a.家私、家電、服裝、車輛及配件報房產(chǎn)后勤管理部;
b.電腦及配件報總經(jīng)理辦公室;
c.保安器材、工具報品質(zhì)管理部;
6.3.3 ci產(chǎn)品及宣傳品的采購
6.3.3.1 ci產(chǎn)品的采購參見《標識管理程序》執(zhí)行。
6.3.3.2各部門宣傳品如需委托外界設(shè)計、制作,必須由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排制作,并在報銷的發(fā)票上簽字確認后,方可辦理報銷手續(xù)。
6.3.4代客購物
顧客需要代購物品時,部門須填寫《居家服務(wù)情況記錄表》,分別注明材料費及服務(wù)費,材料費超過400元時,應(yīng)直接向顧客收取現(xiàn)金,采購后將材料費發(fā)票交顧客,管理處只收取服務(wù)費。
6.4物資的驗收
6.4.1物資采購?fù)瓿珊?采購員應(yīng)及時通知各物資的專項檢驗員、倉管員檢驗、入庫,填寫《進倉單》。
6.4.2對2000元以上的資產(chǎn),由房產(chǎn)后勤管理部或委派人員到現(xiàn)場檢驗核實,并在《資產(chǎn)情況審核單》上簽字確認后,方可到財務(wù)管理部辦理報銷手續(xù)。
6.4.3對于不屬于資產(chǎn)的電腦配件、零件、備件等直接安裝使用的物品,由使用部門管理人員在《電腦軟、硬件故障維護記錄表》上簽字確認,可不填《進倉單》,未使用的須填寫《進倉單》。
6.4.4專項檢驗員驗收時,發(fā)現(xiàn)無標識、有受潮、水跡、油污、破損等異樣,必須打開包裝進行驗收;倉管員按照《物資申請單》對物資的數(shù)量進行驗收入庫。
6.4.5 檢驗出現(xiàn)不合格物資時,由檢驗者填寫《不合格物資處理單》,報部門經(jīng)理,不合格物資的處理按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.4.6 采購?fù)瓿珊?有關(guān)文件記錄由使用部門經(jīng)理指定專人收集、保管、存檔。
6.4.7如顧客有要求時,應(yīng)在采購合同中增加條款,以明確顧客或其代表可到供方現(xiàn)場對采購物資或服務(wù)進行驗證。
6.5物資供方/品牌的增加及變更
6.5.1因公司服務(wù)質(zhì)量要求,需要增加a類物資供方/品牌時,由使用部門根據(jù)該物資對服
務(wù)質(zhì)量的影響程度進行評價,填寫《a類物資供方或品牌變更申請表》,報品質(zhì)管理部審批。
6.5.2對a類物資供方無法滿足公司服務(wù)質(zhì)量要求,破產(chǎn)倒閉或搬遷、更名時,采購員負責(zé)填寫《a類物資供方或品牌變更申請表》,報品質(zhì)管理部審批后,可以更改或取消該項物資供方資格。
6.5.3在指定品牌、供方處采購物資時,如購到偽劣商品,檢驗員需在一周內(nèi)上報品質(zhì)管理部,如一個月在某一供方處采購兩次以上偽劣商品或半年內(nèi)出現(xiàn)四次偽劣商品,品質(zhì)管理部將取消合格供方資格,在三天內(nèi)通知到各部門,并會同有關(guān)部門選擇新的合格供方。
6.5.4各部門確定以定期結(jié)算方式的物資供方時,須由部門填寫《物資申請報告》進行評估,并簽定物資采購合同或協(xié)議,在結(jié)帳時需以市場平均價或合同協(xié)議價為標準,認真核對物資價格,無誤后方可結(jié)帳。合同期滿前需重新評估,填寫《物資申請報告》報相關(guān)職能部門審批,
6.5.5所有采購合同/協(xié)議必須包括以下條款:
'甲方嚴禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂性招待、金錢或其它形式的饋贈。乙方不得有任何饋贈或賄賂甲方人員行為,否則,甲方視為乙方違約,并將立即取消供方資格。'
6.5.6品質(zhì)管理部應(yīng)即時更新已評估的物資供方或品牌,以便各部門直接與供方進行聯(lián)系。
6.6物資供方/品牌的回訪
6.6.1財務(wù)管理部負責(zé)對各類物資指定供方進行抽查回訪,具體回訪方法按《采購行為回訪程序》進行,以了解采購人員的職務(wù)行為及各類物資價格的浮動情況,每季度公布一次常用物資參考價格。
6.6.2品質(zhì)管理部負責(zé)每半年向各部門進行一次a類物資供方的調(diào)查。并將調(diào)查情況進行統(tǒng)計分析,提交管理評審。根據(jù)年底調(diào)查的統(tǒng)計分析情況來決定與
a類物資供方續(xù)簽合同,對調(diào)查情況普遍反映差的供方,不再續(xù)簽,由品質(zhì)管理部負責(zé)進行市場了解選擇合格的a類物資供方。
6.7采購合同的簽訂
6.7.1簽訂所有物資采購合同均須按《合同管理程序》執(zhí)行。
6.7.2以下幾種情況的物資采購必須簽訂合同:
a.采購的物資對服務(wù)質(zhì)量影響較大,且該物資沒有獨立的保修單(卡),必須以合同/協(xié)議形式進行保修條款的約定。
b.采購金額在兩萬元以上的物資,無論其是否有獨立的保修單(卡),都必須簽訂合同/協(xié)議進行付款方式的約定。
7.支持性文件
**wy7.4-z01-01《采購行為回訪辦法》
**wy7.5.3-z01 《標識管理程序》
**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》
8.質(zhì)量記錄表格
**wy7.4-z01-f1《物資申請單》
**wy7.4-z01-f2《物資申請報告》
**wy7.4-z01-f3《不合格物資處理單》
**wy7.4-z01-f4《a類物資指定供方或品牌一覽表》
**wy7.4-z01-f5《a類物資供方或品牌變更申請表》
**wy7.4-z01-01-f1 《采購物資供方回訪表》
**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請表》
**wy7.5.5-z01-f1《進倉單》
第13篇 做好物業(yè)管理中保安工作培訓(xùn)課件
如何做好物業(yè)管理中的保安工作--培訓(xùn)課件
目錄
思想心態(tài)上
要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神
不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可
行為儀表上
著裝整潔規(guī)范
行為富陽剛之氣
警覺有禮
不貪小便宜
工作方法上
熟悉自已的管轄區(qū)域
認識所管轄區(qū)域的業(yè)主
了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件
做幾件得人心的事,長期堅持
做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱
定期與業(yè)主開辦活動
可視化管理上
做好工作,還要讓業(yè)主知道
保安工作計劃
保安評比
保安警容
每日操練整隊
安全知識,常見安全情況處理宣傳
要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神
整個社會是一個互為依靠聯(lián)結(jié)的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區(qū),他的生命財產(chǎn)有賴我們的保護,在國外,很多人對職業(yè)很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業(yè)主的認可,就是很光榮的一件事。
我們保安要熱愛我們物業(yè)公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲,我們也打心里地欣慰。
不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情
錢多當然好,工資高也當然好,但君子愛財,取之有道,我們應(yīng)不斷地提升我們的服務(wù)水平,提供更人性化更貼心更高效的服務(wù),來讓業(yè)主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應(yīng)不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇,靜下心來,做內(nèi)功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可
做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業(yè)主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業(yè)主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業(yè)主當然也看不起。
著裝整潔規(guī)范
保安應(yīng)類同于軍隊,應(yīng)一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感,讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。
行為富陽剛之氣
做保安,要有陽剛之氣,走路要威風(fēng)凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業(yè)主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業(yè)主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。
警覺有禮
雖然我們威武,但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業(yè)主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協(xié)助,不隨便進業(yè)主的門。
不貪小便宜
不隨便要業(yè)主的東西,不喝業(yè)主的水,更不能主動要業(yè)主的禮物,在業(yè)主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應(yīng)速進速出。
熟悉自已的管轄區(qū)域
對于自已管轄的區(qū)域,應(yīng)多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發(fā)生過事故,都應(yīng)調(diào)查清楚,并且重點留意。
認識所管轄區(qū)域的業(yè)主
業(yè)主是我們的衣食父母,業(yè)主交物業(yè)管理費,才有物業(yè)公司的生存,只有物業(yè)公司有收入,才有保安的收入,所以,應(yīng)一切工作圍繞如何服務(wù)好業(yè)主支開展。
我們每月的工資,有我們管理各樓層業(yè)主的一部分,可我們大多保安卻不認識業(yè)主,業(yè)主也不認識我們,是很可可悲的事情。
作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業(yè)主主要的朋友親戚情況,甚或業(yè)主是否常出差,在家的情況,只有做好業(yè)主檔案,才能針對業(yè)主的服務(wù)有的放矢,令各業(yè)主高興,當有情況發(fā)生時,才能更快更好地處理問題。
比如上次某住戶遭竊,是業(yè)主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關(guān)注,及與業(yè)主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業(yè)主受了損失,他平時交物業(yè)管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。
認識我們的業(yè)主,當在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業(yè)主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業(yè)主是成功人士,與他們交往,向他們學(xué)習(xí),可以得到很好的進步。
了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件
本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件,是如何發(fā)生的,有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié),附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生,是哪些人所為,有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié),及國內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的,我們應(yīng)不斷學(xué)習(xí)別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區(qū)管理權(quán),甚至可以以參加評比,以增長我們物業(yè)公司的名氣。
做幾件得人心的事,長期堅持
我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓(xùn)練,對全小區(qū)進行集體巡查,讓業(yè)主看到我們的訓(xùn)練有素,從而放心。
對于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關(guān)懷,并讓所有的業(yè)主知道。
比如,常期堅持邀請業(yè)主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。
比如,邀請有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業(yè)主關(guān)注我們,了解我們,產(chǎn)生感情交流。
比如,在可能時,幫有困難的業(yè)主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們?nèi)粘１貍涞姆?wù)內(nèi)容。
參照酒店的大堂經(jīng)理方式,讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當值,如何快速找到我們等。
做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱 同上,略
定期與業(yè)主開辦活動 同上,略
做好工作,還要讓業(yè)主知道
俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業(yè)主不知道,不清楚,當有問題發(fā)生時,他們就會責(zé)怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當發(fā)生問題時,他們就
會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責(zé)怪就會少很多。
所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業(yè)主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設(shè)一個公告欄,常更換我們的工作報告。
或者,定期召集業(yè)主,向他們作工作報告。
我們小區(qū)對面的陽光幼兒園有些作法值得學(xué)習(xí),比如他們會將小孩每周的菜譜發(fā)給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。
保安工作計劃
將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執(zhí)行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業(yè)主心不改,最終相信,絕大部分業(yè)主會喜歡我們,依賴我們。
保安評比
每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業(yè)主認識明星保安,增加保安的榮譽感。
保安警容
所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻,讓業(yè)主認識我們。每幢樓負責(zé)的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業(yè)主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責(zé)任感。
安全知識,常見安全情況處理宣傳
第14篇 物業(yè)區(qū)域維修管理工作程序
1 程序
1.1 目的
對管理區(qū)域及其他所管物業(yè)維修實行嚴格管理,確保管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的使用安全。
1.2 適用范圍
適用于物業(yè)所屬管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的維修管理。
1.3 職責(zé)
客服部負責(zé)對維修現(xiàn)場進行檢查、監(jiān)督,對維修質(zhì)量進行核查。
1.4 工作程序
1.4.1 客服部定時定期對管理區(qū)域進行巡視,將存在的施工質(zhì)量問題匯總經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱后上報甲方工程部協(xié)助維修。
1.4.2 物業(yè)客服人員協(xié)助施工方進入維修區(qū)域進行維修。
1.4.3 物業(yè)客服人員應(yīng)在維修現(xiàn)場進行監(jiān)督,并放置'正在維修'警示牌提醒業(yè)戶;若施工量較大或?qū)φ⒂^造成一定的影響,則應(yīng)用圍擋對施工區(qū)域進行隔離,嚴禁其他人員進入。
1.4.4物業(yè)客服人員應(yīng)積極配合施工維修,在維修前做好維修處的成品保護工作,如:用保護膜將室內(nèi)物品覆蓋、用紙板等物品將樓梯間墻壁與地面進行遮擋等。
1.4.5 當維修范圍較大影響業(yè)戶參觀時,應(yīng)封閉維修區(qū)域,做好隔離及警示,有必要時,通知受影響單元或相關(guān)人士。
1.4.6 維修后客服部對維修效果進行核查。
第15篇 z物業(yè)工程管理部各崗位工作職責(zé)
*崗位名稱:工程維修主管
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、組織審核、編寫工程維修部年度、月度工作計劃和工作總結(jié)。
2、監(jiān)督檢查各部門日常工作并檢查其完成任務(wù)的質(zhì)量。
3、負責(zé)工程維修部重大工程實施、驗收等工作,并進行監(jiān)督。
4、與業(yè)主保持密切聯(lián)系,及時處理顧客的投訴意見。
5、協(xié)調(diào)好下屬各部門、員工之間的工作。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
*崗位名稱:工程維修員
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、確保項目內(nèi)的供電、供水設(shè)施設(shè)備運行正常。
2、安排好水泵房、配電房的值班、檢查工作。
3、負責(zé)水質(zhì)抽檢,保證用水安全。
4、負責(zé)物業(yè)的保修、監(jiān)督工作。
5、負責(zé)物業(yè)的日常維修工作。
6、對物業(yè)公用設(shè)施進行巡視,并填寫巡視記錄。
7、負責(zé)對業(yè)主裝修的初審和監(jiān)督工作。
8、嚴格遵守值班制度,及時處理各種突發(fā)事件。
9、熱情接待業(yè)主,詳細記錄業(yè)主的投訴和請求,耐心解釋,及時處理。
10、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
第16篇 某物業(yè)管理公司會計工作守則
物業(yè)管理公司會計工作守則
1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內(nèi)容真實,數(shù)字準確,帳目清楚。按時報出有關(guān)各種報表,內(nèi)容完整、及時、準確。
2.按照經(jīng)濟核算原則,定期分析財務(wù)計劃,預(yù)算執(zhí)行情況,考核資金使用結(jié)果,做到合理利用資金。
3.對于會計資料及有關(guān)附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。
4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。
5.對重大、疑難問題及早上報部門領(lǐng)導(dǎo),做好跟進工作,直到問題得以解決。
6.負責(zé)完成公司的各項上繳任務(wù),遵守一切財務(wù)規(guī)章制度,把好財務(wù)關(guān)。
7.保證工作質(zhì)量,及時向公司領(lǐng)導(dǎo)提供準確數(shù)據(jù)。
8.遵守會計保密制度。
