- 目錄
第1篇 客戶服務業(yè)主室內裝修管理工作程序
客戶服務程序:業(yè)主室內裝修管理工作
業(yè)主室內裝修,從申請裝修到驗收合格,與管理公司客戶服務部、禮賓部、保安部和財務部的工作都有關系。各部門的職責和辦理手續(xù)如下:
(一)工作職責
1、客戶服務部:
(1)管理處前臺物業(yè)助理負責受理業(yè)主裝修申請。
(2)檢查業(yè)主的裝修資格及裝修申報事項。
(3)填寫《裝修申請表》。
(4)辦理《單元施工許可證》,通知用戶交納裝修涉及費用。
(5)批準用戶裝修加班申請;審批用戶使用專用貨梯搬運裝修材料;批準用戶大件物品放行等。
(6)負責定期巡檢裝修單位,確保裝修按圖施工,并符合安全要求;巡檢期間,如發(fā)現嚴重的違規(guī)裝修,及時向工程部、禮賓部及客戶服務部主任報告,并提出處理意見。
(7)負責處理因業(yè)主單元室內裝修引致其他業(yè)主的各類投訴,盡可能的保證裝修不滋擾其他業(yè)主/住戶的正常生活。
2、工程部:
(1)負責對業(yè)主作裝修前的設備、設施安全檢查;
(2)負責審批裝修圖紙、核定裝修費用,填寫《裝修申請表》內的裝修收費;
(3)審批涉及較大工程改動的業(yè)主裝修項目;
(4)審批施工單位的臨時用電申請,并核定收費;
(5)與禮賓部共同審批裝修單位動火申請;
(6)裝修完畢后,負責對裝修單位進行驗收或二次驗收,直到驗收合格;
(7)驗收合格后,在《裝修驗收申請表》簽批意見,交財務部安排退因裝修保證金。
3、禮賓部
(1)負責檢查裝修單元的滅火器配備和使用情況;
(2)負責檢查檢查裝修單元施工工人辦理《施工臨時出入證》情況;
(3)與工程部共同審批裝修單位動火申請。
5、財務部
(1)根據《裝修申請書》向用戶收取裝修保證金等費用;
(2)根據《裝修驗收申請書》于裝修驗收合格后的十五個工作日內為業(yè)主或施工單位辦理裝修保證金退款手續(xù)。
(二)具體操作過程
1、裝修申請的受理及資格的審核:
(1)管理處前臺受理業(yè)主單元裝修申請。
由管理處前臺物業(yè)助理審核業(yè)主裝修資格(包括驗證用戶身份),經確認為業(yè)主,提供《裝修申請書》。
(2)業(yè)主按要求填寫《裝修申請書》,連同一式二份有詳細施工說明的裝修圖紙(平面布置圖按1:100比例),交管理處,并做出遵守裝修規(guī)定的承諾。
裝修圖紙內容應至少包括:照明系統(tǒng)圖;天花平面布置圖; 照明平面布置圖;插座平面布置圖;弱電系統(tǒng)平面布置圖;裝修間隔平面圖。
(3)管理處前臺向用戶簡述室內裝修的程序及規(guī)定,發(fā)給業(yè)主《裝修手冊》(一般業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主并簽收)。
2、裝修審批:
(1)客戶服務部將《裝修申請書》、裝修圖紙原件交工程部審查。
(3)工程部進行檢查,符合規(guī)定的,工程部于三個工作日內批復裝修申請,連同《裝修申請書》及《單元施工許可證》交客戶服務中心。
(4)客戶服務部以管理處名義通知,并通知用戶交納有關裝修費用。
3、裝修收費及有關手續(xù)辦理
財務部向用戶收取裝修保證金、裝修管理服務費、裝修垃圾清運費、施工人員出入證押金等。
繳費后,客戶服務部為相關施工人員辦理出入證,并將《單元施工許可證》交給申請人,要求其將證張貼于業(yè)主單元門口顯目處。
施工現場需配備一定數量的滅火器,業(yè)主或施工單位自行解決。
4、裝修過程的監(jiān)管:
(1)工程部負責監(jiān)督用戶按圖施工,保證裝修單位在裝修過程中不違反《裝修管理規(guī)定》。
(2)客戶服務部每天對裝修單位進行巡檢,確保裝修不影響其他業(yè)主正常生活,不損壞和污染公共設施和公共地方,進行簡單裝修過程巡查,發(fā)現異常通知工程部或禮賓部協助處理。并將日常巡查情況記錄在《裝修巡查記錄表》上。
(3)禮賓部負責檢查用戶室內滅火器的配備和使用情況、施工人員佩戴施工證情況、裝修施工是否違反消防安全條例、是否辦理非施工時間加班裝修申請等。
(4)工程部、客戶服務部和禮賓部在巡查期間發(fā)現裝修單位初次違反《裝修手冊》,應及時加以制止并口頭警告要求其糾正,同時在《裝修單元巡查記錄表》上記錄口頭警告的時間、巡查人,要求裝修公司簽名確認。裝修單位若屢次不聽勸告,管理部將向用戶發(fā)出《裝修監(jiān)管整改通知單》,對情節(jié)嚴重者,通知業(yè)主。如違規(guī)現象仍然存在,其他用戶投訴不斷,客戶服務部將會同保安部在征得業(yè)主同意情況下,對裝修單位停電或清場,直至裝修單位承認錯誤,保證遵守裝修規(guī)定,方可讓其重新進場施工。
(5)裝修過程中用戶須動火作業(yè)的,應到管理處申請,經工程部、禮賓部審批后方可動火。動火時須接受工程部、禮賓部監(jiān)督指導。施工單位需有動火負責人在現場監(jiān)管。
(6)裝修過程中用戶需臨時用電的,應到管理處申請,經工程部審核定價、財務部收費后,由工程部提供臨時用電。
5、施工項目更改
業(yè)主室內裝修,如施工項目變更,需提前七個工作日到管理處提出申請,填寫《施工項目更改申請表》,待管理處做出相關批示后再行改動。
6、裝修驗收
業(yè)主室內裝修完畢后于七個工作日到管理處辦理驗收手續(xù),并填寫《裝修驗收申請表》,提交一式兩份竣工圖紙、裝修保證金收據復印件。
客戶服務部將《裝修驗收申請表》和竣工圖紙交工程部,工程部于七個工作日內聯系客戶服務服務部到業(yè)主單元驗收,驗收結果填寫在《單元裝修工程驗收書》內。若驗收不合格,管理處發(fā)《裝修驗收整改通知書》給業(yè)主,要求在限期內整改。如驗收合格,管理處向業(yè)主發(fā)出《單元裝修工程驗收書》驗收合格通知;財務部于七個工作日內把裝修保證金退還用戶。業(yè)主到管理處辦理裝修押金及施工出入證的退證退款手續(xù)。
(三)裝修申請、裝修驗收流程圖(圖4、圖5)
(三)記錄
《單元裝修申請表》(表8)
《單元施工許可證》 (表9)
《裝修驗收申請表》(表10)
《施工項目更改申請表》(表11)
《裝修巡查記錄表》(表12)
《整改通知單》(表13)
《臨時動火作業(yè)申請表》(表14)
《動火許可證》 (表15)
《單元裝修工程驗收書》(表16)
《裝修驗收整改書》(表17)
第2篇 某物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經費管理辦法
物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經費管理辦法
(20__年_月_日業(yè)委會會議通過)
第一條 根據《北京__業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十五條規(guī)定制定本辦法。
第二條 本辦法規(guī)定的工作經費包括按照《物業(yè)服務合同》規(guī)定由物業(yè)公司提交給業(yè)主大會和業(yè)主委員會的費用、業(yè)主共有資產經營所得、業(yè)主捐贈等。
第三條 工作經費按照業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費年度預算》執(zhí)行。
第四條 工作經費用于與__業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作有關的經費開支,包括業(yè)主委員會(含籌備階段)辦公經費、業(yè)主委員會委員工作補貼、聘用人員工資保險、業(yè)主大會會議開支、組織業(yè)主活動開支、代管會計事務所報酬、律師費、審計費、網站開發(fā)和托管運營費,經業(yè)主委員會批準的其他開支。
第五條 會計外聘,出納由業(yè)主委員會委員擔任。
第六條 工作經費報銷時,經辦人須填寫報銷單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納核報。業(yè)主委員會秘書長或主任為經辦人時,須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可交出納報銷。
第七條 工作經費預借申領時,經辦人須填寫申請單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納領用。業(yè)主委員會秘書長或主任為經辦人時,須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可從出納領用。預借經費,必須在開支后一個月內銷賬。
第八條 業(yè)主委員會秘書長在每月一次的業(yè)主委員會委員通報一次工作經費使用情況,接受全體委員的日常監(jiān)督。每位委員均有權查看工作經費開支賬簿,財務人員不得以任何理由加以拒絕。
第九條 業(yè)主委員會每半年須向全體業(yè)主公布一次工作經費使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
第十條 業(yè)主委員會換屆時,由新一屆業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構或人員對上一屆業(yè)主委員會工作經費使用情況進行審計,審計完畢后,方可進行財務交接。
第十條 本辦法的修改、補充、解釋須經主委員會會議全體委員三分之二同意,并按照《議事規(guī)則》第二十六條公示。
第十一條 本辦法經業(yè)主委員會會議三分之二委員同意通過,按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
第3篇 小區(qū)業(yè)主檔案管理控制工作程序
物業(yè)程序文件
--小區(qū)業(yè)主檔案管理控制程序
1.0目的
規(guī)范對業(yè)主檔案保管與查詢工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務中心對業(yè)主檔案的保管與跟蹤。
3.0職責
3.1客服部負責監(jiān)控業(yè)主檔案保管與跟蹤工作。
3.2客服部資料專管員負責具體實施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。
4.0工作程序
4.1業(yè)主資料的整理,內容包括:收樓資料和裝修資料。
4.1.1收樓資料
4.1.1.1住戶資料登記表
4.1.1.2(前期)物業(yè)服務合同
4.1.1.3業(yè)主規(guī)約簽約頁
4.1.1.4證件辦理申請表
4.1.1.5消防安全承諾書
4.1.1.6業(yè)主收樓物品/資料簽收單
4.1.1.7樓宇情況驗收檢查表
4.1.1.8業(yè)主/住戶身份證復印件
4.1.1.9收樓通知書/物業(yè)交付使用通知書
4.1.1.10交款通知書等
4.1.2裝修資料
4.1.2.1裝修申請表復印
4.1.2.2相關圖紙及裝修單位證件復件
4.1.2.3業(yè)主授權/委托書
4.1.2.4閉水試驗確認書
4.1.2.5房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書
4.1.2.6消防安全承諾書
4.1.2.7整改通知單
4.1.2.8裝修驗收申請表等
4.2錄入電腦:由資料專管員負責將4.1項相關資料錄入電腦物業(yè)系統(tǒng),并保證準確率達100%。
4.3資料裝訂:將業(yè)主檔案分類進行裝訂在檔案夾內,裝訂為收樓資料、裝修資料。
4.4建立目錄:左右兩邊分邊建立《資料目錄》,并清楚注明文件名稱、歸案日期、歸案人、頁數/碼等。
4.5業(yè)主檔案的跟蹤:當發(fā)生下列情況變化時,資料專管員應將變化資料記錄在業(yè)主檔案中
4.5.1通訊電話聯絡方式發(fā)生變化時;
4.5.2業(yè)主發(fā)生更替時。
4.6業(yè)主檔案查閱按《質量記錄控制程序》執(zhí)行。
4.7屬絕密檔案,不得外泄。
4.8業(yè)主檔案應歸為永久保存性文件。
5.0支持性文件
5.1《質量記錄控制程序》
6.0質量記錄
6.1《資料目錄》
6.2《記錄查閱審批表》
編制: 審核:批準:
第4篇 業(yè)主入住管理工作內容
業(yè)主入住的管理工作內容
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進行的,接著是住戶入往時間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表
1.竣工驗收前三個月,公司任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處新的籌建班子;其他人員根據工作進展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(住戶)入住時,管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位,但應根據小區(qū)條件和實際情況進行調整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定):
a.入住前三個月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,投入入住前的各項準備工作;
b.竣工驗收前二個月,大廈消防中心值班人員3人(機電1人,給排水1人,電梯1人)進入現場,與機電維修工程部人員一起,參與機電設備安裝調試的監(jiān)理工作,掌握大廈設備設施的基本情況和操作規(guī)程;
c.竣工驗收前半個月,電工2人,給排水1人,進入現場,熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等,參加竣工驗收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
d.竣工驗收前半個月,部分保安人員到位,上崗培訓后,負責對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作;
e.入住前一個月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公;
f.入住前一個月,炊事員到位,食堂開餐;
g.入住前半個月,衛(wèi)生人員到位,開始對區(qū)內環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作;
h.入住前半個月,全部保安人員配齊上崗
i.入住前半個月,維修班組成立,人員配齊到位;
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后,管理處主任負責根據物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編寫管理處入住工作方案,入住工作方案的內容包括以下內容:
1.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況;
2.根據小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達到的標準,擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施,如下所示:
(1)治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;
(2)車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出或二進二出等;增設自行車棚;加固架空層車庫;
(3)垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
(4)樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案;
4.根據《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃,擬定分步購置計劃; 5.制定入住流程;
6.印刷入住表格;
(三)協調工作
1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
2.代業(yè)主與電話公司聯系電話安裝事宜,爭取現場放號,方便業(yè)主。
3.與學校、派出所和居委會聯系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯系電話,入住時公告。
二、業(yè)主、使用權人入住
業(yè)主、使用權人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項具體工作。物業(yè)公司應根據自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權人方便入住。并配合業(yè)主及使用權人對物業(yè)狀況進行驗收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權利、責任與義務,使業(yè)主、使用權人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權人的新型關系,使各方面形成'合力',推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權人入住的程序
業(yè)主及使用權人的入住,有些房地產公司習慣地稱之為'入伙'。它是指業(yè)主或使用權人根據購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項費用和款項后,領取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進駐。它是業(yè)主產權或使用權人使用權的行使與體現。作為物業(yè)管理公司應創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權人發(fā)放'入伙通知書'及'入伙手續(xù)書'
'入伙通知'應包括:入伙時間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請業(yè)主或使用權人帶齊有關證件和費用,到指定地點辦理入住手續(xù)。'入伙手續(xù)'包括進駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費用和相關款項;需要簽署的相關文件領取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權人驗樓,并最終取得認可
驗樓是業(yè)主或使用權人的一項基本權利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應派專人接待地向業(yè)主或使用權人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權人最終取得認可,才補交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進行下一步程序。
3.簽定'物業(yè)管理合同'和'物業(yè)管理公約'
簽約之前應給業(yè)主或使用權人一定的時間,讓其細細閱讀和認真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項條款。經充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權人辦理完各項入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。 5.進行裝修管理
由業(yè)主或使用權人提出書面申請,按照報批程序進行申報,物業(yè)公司經審核同意后,業(yè)主或使用權人方可進行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權人與物業(yè)管理簽定的'物業(yè)管理合同'及'物業(yè)管理公約'中的約定。
(二)業(yè)主、使用權人入住的有關手續(xù)、文件
1.入伙通知書
入伙通知書應直接寄往業(yè)主或使用權人處,須載明下列事項:①入伙時間;②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點;③辦理入伙時應攜帶的證件和款項等。 入伙通知書示例
入伙通知書
女士/先生:
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認購的××公寓 區(qū) 棟 單元 室,經建設單位,施工單位及市有關部門的聯合驗收合格,現已交付使用準予入住?，F將有關情況通知如下:
(一)請您按入伙通知書、收樓須知
等辦理入住手續(xù),辦理地點在 樓 室。屆時房地產開發(fā)公司地產部、財務部、物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到現場集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請您按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù),請您及時與我公司聯系,落實補辦的辦法。
聯系電話:
特此通知
××房地產工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
2.入伙手續(xù)書
應與'入伙通知書'一并寄往業(yè)主或使用權人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權人清晰、明了,有所準備。
入伙手續(xù)示例:
入伙手續(xù)書
女士/先生:
您認購的 區(qū) 棟 單元 室樓宇,現已交付使用具備入住條件。請仔細閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù): 1.在房地產公司財務部付清樓款,與銷售部驗樓,簽署驗樓文件。
蓋章: 簽字
2.在房地產公司地產部進行入伙資格審查,審查合格出具證明。
蓋章: 簽字
3.在物業(yè)管理公司財務部交付各項入伙費用,結清手續(xù)、出具證明。
蓋章: 簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領取和查驗鑰匙,辦理完畢,簽具證明。 蓋章: 簽字
××房地產開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權人經對物業(yè)的驗收、認可,并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司,應在收樓須知中載明業(yè)主或使用權人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項及應攜帶的各種有效證件、合同文書及款項,避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權人,應仔細閱讀收樓須知,遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。 收樓須知示例:
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:
我公司愿為您提供良好的管理服務,現介紹有關收樓事項和程序,避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內,到本公司辦理產權登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應繳納人民幣元;超過半年不辦理登記手續(xù)的房產,由房產管理單位代管;超過三年不辦理登記手續(xù),視為無主房產,交由有關部門依法處理。
2.收樓時請認真查驗室內設備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進行交涉、協商解決。
3.根據本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費維修。如因業(yè)主使用不當,則由業(yè)主自行支付費用。
4.業(yè)主有權對您的住宅進行裝修和維修,但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書面申請,獲準后方可進行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。
5.辦理各項入伙手續(xù)的程序詳見'入伙手續(xù)書'。
××房動產開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權人入住要進行的工作
1.物業(yè)公司自身應先期進駐,熟悉物業(yè),了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入,來熟悉物業(yè)的各方面情況;而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權人入住之前的一段時間進駐物業(yè)內,唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關的情況,為工作的銜接和協調做好準備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進駐物業(yè),業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚,業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個'提前量',才能在熟悉情況的基礎上做好服務,使業(yè)主及使用權人滿意。
2.準備、推敲和制定相應的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關系到業(yè)主、使用權人的入住是否便捷、順利,又關系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權人的權利、責任與義務。因此,物業(yè)公司要仔細地推敲,作出明確的規(guī)定。對某些問題不準時可向有關法律及財務方面的專家進行咨詢,盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應的組織協調工作,體現效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說,接納業(yè)主、使用權人入住的整個過程,最能體現物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務質量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現場實地考察、簽署有關文件、繳納相關款項甚至聯系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作,哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協調都會給業(yè)主或使用權人帶來不便,哪個環(huán)節(jié)上出現態(tài)度生硬、冷漠、不負責任等都會給業(yè)主或使用權人帶來不快。因此,物業(yè)公司應在此之前進行充分的動員,在過程中不斷進行協調減少差錯和脫節(jié),并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己,把更多的方便留給業(yè)主和使用權人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后,住戶才能簽領鑰匙,準備搬遷。在用戶搬遷過程中,物業(yè)管理公司應做如下的工作:
1.協助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協助用戶搬遷。
(1)代請搬遷公司。
(2)提供搬遷服務。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過程中,應盡量避免由于時間集中而造成的混亂,對搬運車輛應有專人指揮出入停放,以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時,物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件,則視情況扣除部分或全部押金,如果未發(fā)生事故、押金應如數退還。
三、業(yè)主、使用權人對物業(yè)的驗收
(一)對物業(yè)的驗收是業(yè)主、使用權人的權利
對任何一位業(yè)主,置下一處房產往往是一生中重要的'長期投資',要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而,業(yè)主一旦置下物業(yè),便具有受法律保護的種種權益。為了使自己的權益不受欺詐與損害,業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事
宜之前,就有權要求房地產開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現場,查驗所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項基本權力,也是業(yè)主或使用權人進入物業(yè)前的一項程序。這個程序對業(yè)主是不可少的。有了這個程序,便可在很大程度上減少甚至避免房地產開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實行'黑箱操作',及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權益的損害和踐踏。
通過現場查驗,業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況,發(fā)現問題或瑕疵,請銷售人員或有關人員當場作出解釋或說明,不能得到清楚和滿意答復的,業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術指標,重新進行局部返修,直至達到圖紙、合同的要求為止。因此,有經驗的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術指標把握不準時,往往請一些房地產或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗,幫自己把關。
而作為物業(yè)公司,在接待業(yè)主現場查驗物業(yè)時,要仔細地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況,及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處,解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復的問題做好記錄,請公司的相關業(yè)務人員對業(yè)主進行答復。對物業(yè)確實存在問題的,要及時向發(fā)展商及施工單位反饋,并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權人對物業(yè)進行驗收的參照系
1.對比圖紙和技術規(guī)范進行驗收
如圖紙標明的使用面積、墻體厚度、建筑材料;室內凈高、內部格局、閡窗尺寸及材料;各種管線的分布、走向;各設備、設施的落位情況;各面積、結構及設備設施的幾何誤差等。通常上述內容有較強的專業(yè)色彩,業(yè)主如不清楚圖紙的情況,可請有關專業(yè)人員幫自己把關。
2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進行驗收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標,不能用10分鐘車程等含混概念);物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即'五證'是否俱全;物業(yè)的面積(房屋面積與分攤面積,分攤面積是否按建設部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應控制在一定的范圍內,否則是對業(yè)主經濟權益的侵犯;大于合同面積的誤差在一定范圍內業(yè)主不須再繳房款,而應由發(fā)展商承擔;超過合同面積一定范圍內,則發(fā)展商有'強賣'之嫌,業(yè)主也有權拒付或雙方協商按較低的價格水準補齊多出的差價);此外,還包括物業(yè)的結構與內部分隔,物業(yè)設備、設施的產地(如衛(wèi)生潔具是進口的還是國產的,是'美標'還是'toto')、規(guī)格(型號)、檔次;裝修的用料與施工等。
(三)住戶對物業(yè)的驗收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前,應對其房屋質量進行驗收。此時,物業(yè)管理公司應有專人受理住戶對房屋質量提出的問題,如確屬物業(yè)管理公司接管驗收時的疏漏,則應立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗應特別仔細,盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查:
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好,沒有漏水和銹蝕的情況,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;門窗是否密實、貼合,開閉是否靈活;門鎖是否啟閉靈活、合用,門的開關能否自如;玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題,開關所控是否是火線,電表的流量大小是否能滿足安裝空調及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5a增至20a,應檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標準)。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落,是否裂縫、滲水;次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。
5.公共設施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從'0'開始或僅有少量試電、試水、試氣所經過流量和數值(一般為0._或0.0_),對超出數值過大的用戶有權要求物業(yè)公司重新換表。此外,還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外,還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
第5篇 酒店業(yè)主代表（須有五星級酒店管理背景）工作職責與職位要求
職位描述：
職責描述：
1、代表業(yè)主參與酒店的經營管理，督促和協助酒店按既定的經營計劃和預算開展經營業(yè)務、貫徹公司的各項指標，保障酒店良好、安全的經營環(huán)境；
2、履行業(yè)主的各項權利，與酒店管理公司形成良好的配合，保障酒店的正常運營；
3、協助業(yè)主公司對酒店管理公司的年度經營計劃進行審核，并監(jiān)督執(zhí)行過程；
4、協助酒店管理公司處理外部事宜，為酒店創(chuàng)造良好的經營環(huán)境；
5、深入酒店各項經營管理，完成經營過程中業(yè)主的各項審批工作，開源節(jié)流，提升酒店管理方的工作品質；
6、維護好酒店資產，加強酒店資產管理，確保酒店資產的完整性；
7、了解當地酒店的發(fā)展狀況及競爭酒店動態(tài)，反饋給公司、酒店管理公司研究，確保酒店正確的經營方向；
8、做好業(yè)主方與酒店管理公司、酒店方的日常溝通；
9、完成公司交代的其他工作。
職位要求：
1、酒店管理、旅游管理或財務等相關專業(yè)，本科及以上學歷，英語良好；
2、具有8年以上酒店管理工作經驗，其中有3年以上酒店業(yè)主代表或同等崗位工作經驗；
3、熟悉和酒店經營相關的法律、法規(guī)和政策；
4、具備良好的溝通協調能力、商務談判能力、公關和危機處理能力；
5、具備良好的職業(yè)操守和敬業(yè)精神。
