第1篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業(yè)務范圍,在投標或承接新物業(yè)項目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標或承接拳物業(yè)項目的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.2章
3.2iso9002標準第4.2章
4.職責:
4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。
5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。
5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。
5.2.4經營管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機構設置及職責
c物業(yè)管理的近遠期目標
d物業(yè)管理日常服務項目設置及服務程度
e物業(yè)管理服務項目收費標準依據(jù)
f物業(yè)配套設施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預算
h物業(yè)管理質量的評定方法
i糾正和預防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經總經理批準后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產權人(單位)作為投標書。開發(fā)商和產權人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機構。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產權人(單位)對物業(yè)管理服務提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。
5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質量體系文件針對思源小區(qū)而設計,不另編制物業(yè)管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第2篇 物業(yè)項目機動車停放管理方案
物業(yè)項目機動車停放管理方案為維護項目交通秩序,加強機動車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:1.概述
1)停車場簡介電視中心地下停車場,車場面積
6.58萬平方米,擁有停車位982個,其中地上停車位90個,地下停車位892個。
以先進的設施、設備和專業(yè)的管理技術水平為電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務。
2)停車場管理指導思想電視中心擁用設施先進的現(xiàn)代地下停車場,物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質的物業(yè)從業(yè)人員應用先進的計算機管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質高的管理隊伍。
進而體現(xiàn)'以人為本,零距離對客服務'的宗旨。
3.)停車場管理整體目標
(1)地下停車場的管理目標是通過科學的手段和專業(yè)化管理經驗,來實現(xiàn)社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(2)保障停車場各項設備、設施的正常運行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。
(3)以相對低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務,逐步樹立良好的企業(yè)形象。
2. 管理人員配置及崗位設置:
1)停車場區(qū)域保安主管1人,負責停車場日常人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
2)停車場保安領班3人,負責停車場各班次人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
3.)停車場管理員:24人崗位設置:4個(停車場入口崗、停車場出口崗、地下車場管理員、地面車場管理員)3.管理制度
1)停車場安全管理制度
(1)車主在辦理長期使用車位手續(xù)時,須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車牌號碼及車輛必備的合法手續(xù)。
(2)車位使用人領取停車卡后,登記資料如有更改,需及時通知項目保安部。
(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補辦新卡,并交納相應的工本費。
(4)地下停車場嚴禁超高車輛進入(限高米),車輛進入地下停場后應慢速行駛(限速5公里/小時),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車場內發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應協(xié)助車位使用人向公安機關報案和履行保險索賠手續(xù)。
(6)車主/駕駛員須嚴格按照停車場內的行駛路線行駛。
車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內停車。
(7)進入停車場的人員應愛護停車場內一切公物及設施設備。
如因車主/駕駛員在停車場內行駛或停車過程中造成設施設備損壞,肇事者應按價賠償。
(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車輛在駛入正確位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應檢查門窗是否鎖好。
貴重物品、機密文件、有紀念價值的物品等不得放置在車內。
(10)車主/駕駛員嚴禁攜帶易燃、易爆等危險品或非法物品進入停車場。
(11)停車場內嚴禁加油或動用明火,嚴禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時改變停車位置,車主/駕駛員應予以配合。
管理部門對此安排不會給予補償。
(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內,無固定車位者不得占用固定車位的空間。
(14)不得在車位上加建任何臨時或永久性建筑物,亦不可私自加放標牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。
(15)車主/駕駛員需保證車輛報警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。
(16)在停車場內,車主/駕駛員不得離開已經啟動引擎的車輛。
(17)本停車場僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場內洗車、修車。
(18)如在停車場內發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對方資料,管理部門在現(xiàn)場拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車主應購買各類有關保險。
因天災與不可抗力所帶來的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔責任。
2)地下停車場管理員崗位制度
(1)詳細記錄出入車輛的車牌及出入時間;
不得遺漏登記;
妥善保存車輛登記表;
(2)注意檢查進入車輛的車況,發(fā)現(xiàn)車輛損壞應及時與車主確認,并進行記錄;
(3)注意檢查進入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車輛通行證',無'通行證'車輛不得進入地下停車場;
(4)在未經物業(yè)管理公司負責人允許下,任何無關車輛不得在停車場停放;
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人員在停車場內徘徊或逗留,需查明其身份來歷;
(6)車主在停放車輛時,應提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;
(7)停車場發(fā)生交通刮蹭等事故時,應及時上報相關領導,并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現(xiàn)車輛有漏油等危險情況時,通知相關崗位人員協(xié)助進行及時處理,并報客服中心通知車主,將車輛開出停車場;
(9)發(fā)現(xiàn)車輛有被盜,被撬痕跡及時報告安保部主管及值班負責人,如發(fā)現(xiàn)盜竊破壞分子及時通知相關崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車主,請勿在車輛內存放物品, 好車門、車窗;
(11)對進出地庫出入口車輛安全檢查后,進行登記;
(12)工作期間對車輛隨時進行安全檢查,發(fā)現(xiàn)未關門、窗、后背箱未鎖車輛,報客服中心通知客戶。
夜間對停放車輛安全檢查后,進行登記。
(13)與保安班長,保持聯(lián)系每小時對車場情況報告一次。
(14)對停車場內的物業(yè)設施、設備,機房門狀態(tài)定時檢查,如發(fā)現(xiàn)問題及時上報;
(15)值班期間應保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標準;
不得從事與工作無關事宜;
(16)妥善使用對講機等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過程中,應以理服人,禮貌待人,不得與對方發(fā)生爭執(zhí);
(18)地下停車場屬于重點保衛(wèi)區(qū)域,當值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3.)收費崗管理制度
(1)值班人員應忠于職守,努力工作,嚴禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時到崗,當班人員應主動順延工作時間直到接班人員到崗,或請示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時離開,必須有人替崗后方可離開。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請假,并應在事后提交相應證明以說明情況。
因故需要倒班者,應提前24小時征得主管同意后方能安排實施。
(5)愛護收費機以及室內一切設施,嚴禁私自拆卸和不按程序操作,嚴禁磕碰、損壞設備,嚴禁無關人員觸動、使用室內設備。
(6)收費機存儲、打印的文字材料、特定指示及內容均屬保密范圍,值班人員無權向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費機系統(tǒng)設備、通訊器材,保證所有設備、設施的完好、有效和暢通。
(10)自覺維護室內衛(wèi)生,努力營造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車場防火安全管理辦法:為了加強地下停車場的防火安全管理,根據(jù)國家和市公安局有關法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機動車停車庫是樓宇防火重點部位。
進入本停車庫的車輛和人員,應執(zhí)行物業(yè)機動車停車庫防火安全管理辦法。
(2)機動車停車庫管理人員,應按本辦法的要求,逐級落實防火責任,加強防火安全管理,維護停車場正常秩序。
(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴禁載有易燃易爆化學危險品的機動車在車庫停放。
(5)嚴禁在停車庫加油、修車。
(6)嚴禁在停車庫吸煙和動用明火。
(7)嚴禁在停車庫放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。
用過的油棉紗等廢棄物,需及時清理,不準存放在停車場內。
(8)出現(xiàn)火警時應及時報警、撲救并采取應急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國家消防法、市防火安全責任制的相關規(guī)定予以警告或處罰。
4. 應急預案
1)火災參照《火災處理程序》。
2)水浸參照《水浸事件處理程序》。
3.)車輛被盜處理預案
(1)發(fā)現(xiàn)有車輛被盜事件發(fā)生時,當班人員要立即通知保安主管或經理趕赴現(xiàn)場處理。
(2)經證實確實發(fā)生案件,應立即向項目經理報告。
(3)記下被盜車輛的相關情況。
(4)細致的了解現(xiàn)場情況,逐一詢問與案件有關人員當時的情況。
(5)協(xié)助車主向公安局報案。
(6)公安人員抵達現(xiàn)場后,應積極配合其開展工作并隨時關注事件進展情況。
4)車輛事故導致項目設備損壞處理預案
(1)當車輛在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生意外事故導致設備損壞時,發(fā)現(xiàn)者應立即通知保安主管或經理,并記錄駕駛員詳細資料,包括車輛號碼及駕駛執(zhí)照牌號等同時保護現(xiàn)場。
(2)保安主管或經理接到報告后,迅速到達現(xiàn)場處理,了解肇事車輛情況,設備、設施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關損壞設備、設施的價格問題應聽取工程部和廠家意見。
(3)損壞設施需緊急處理的,應盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經理應根據(jù)事態(tài)發(fā)展情況,及時向項目經理報告;
如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機關報案解決。
(5)公安人員抵達現(xiàn)場后,應積極配合其開展工作并關注事態(tài)發(fā)展。
第3篇 國際醫(yī)院物業(yè)管理方案
**國際醫(yī)院物業(yè)管理方案
**國際醫(yī)院在規(guī)劃、設計建設以及物業(yè)管理方面都要求全新的創(chuàng)意和更高水平,追求“更加優(yōu)秀”的立意,堅持以人為本,樹立“服務永遠是第一”的理念,強調每一細節(jié)都能想病人所想,隨病人所愿,無論從整體規(guī)劃、設計建設,還是對物業(yè)管理的要求來看,**國際醫(yī)院都是高起點、高水準、高品位的智能化大型醫(yī)院。
針對**國際醫(yī)院物業(yè)管理的各個要素,在深入挖掘醫(yī)院的設計和運作思路的基礎上,充分把握泰達國際醫(yī)院對物業(yè)管理的高標準需求,仔細琢磨物業(yè)管理工作重點和難點,確立了我們的整體構想和管理經營思路,可概括為:
創(chuàng)造性地采用星級酒店結合醫(yī)院特點的管理模式
天津**大酒店是**集團經營管理的四星級酒店,從規(guī)模、內部項目構成、部分服務管理內容來看,都有相似之處,同時又都具智能化、高標準的特點。我們具備了星級酒店的管理經驗和建全完善的管理制度。經過調研和論證,我們認為創(chuàng)造性地采用星級酒店的管理模式,針對醫(yī)院的特殊要求和特點進行調整改進,是泰達國際醫(yī)院物業(yè)管理的最佳選擇。
我們的體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
我們抓的三大效益是:社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。
我們的質量方針是:規(guī)范的管理、高效的服務、文明禮貌的環(huán)境。
我們的服務理念是:服務是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽是資產。
*
*國際醫(yī)院物業(yè)管理的工作重點:
1.制定科學合理、切實可行的設施運行計劃、設備養(yǎng)護和維修計劃,確保設施設備的正常運轉。在具體操作上,我們強調“三個到位”。一是對設施設備的技術性能、操作程序的學習掌握到位,二是專業(yè)技術操作人員的選聘、培訓到位,三是管理人員的管理質量和管理水平培訓考核到位。
2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發(fā)生,確定在前期物業(yè)管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規(guī)物業(yè)管理期間以“技防為主、人防為輔,科學防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強調“三防”結合,即人防、物防、技防相結合。保安力量由泰達國際醫(yī)院物業(yè)管理處統(tǒng)一指揮,多重結合,即流動崗相結合,全面防范與重點防范相結合,著裝與便裝相結合,白天寬松與夜晚嚴密相結合。在充分調動人的因素的前提下,運用醫(yī)院的智能化保安設施,統(tǒng)一管理,快速調動,確保安全防范萬無一失。
3.認真做好院區(qū)內的衛(wèi)生清潔工作,制定衛(wèi)生管理制度,劃分責任區(qū)域,確定衛(wèi)生標準,做到垃圾日產日清,樓道、公共區(qū)域無亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。維護管養(yǎng)好院區(qū)內的園林綠化項目。
4.運用合理手段對進出醫(yī)院的車輛進行有序管理、秩序停車。隨著醫(yī)院的投入使用,就診人數(shù)的不斷增加,進出車輛在院內的行駛和停放的管理問題至關重要。我們將在車輛的入口和停車場派車管員現(xiàn)場指揮疏導,對急診搶救車輛進行專門引導,劃分行駛路線和停車車位,堅決維護醫(yī)院范圍內的駛停車秩序。
三、擬采取的管理方式
面對**國際醫(yī)院對物業(yè)管理工作高質量、高標準的要求,
我們的基本管理思路是:嚴格資質管理,確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質;提供24小時全方位專業(yè)化的星級酒店式服務;嚴格法規(guī)和標準制度,規(guī)范組織和個人的管理服務行為;運用現(xiàn)代管理手段科學管理,實施品牌和形象戰(zhàn)略。
我們的方式分組織機構、整體運作、信息反饋和激勵機制四部分。
1.組織機構
(1)組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。**國際醫(yī)院管理處實行公司領導下的管理處負責制,實行物業(yè)處整體統(tǒng)一管理和職能部門專項管理相結合的管理方式。
(2)管理處內部實行垂直領導,減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率。
(3)管理處設管業(yè)部、保安部、工程部、環(huán)保部。管業(yè)部是指揮控制的樞紐,24小時值班,行使信息收集、歸檔、整理和日常事務、服務的管理職能。其中包括醫(yī)院商務中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店等的管理服務,及對就診病人進行導診服務,對專家門診展示公告牌及時更換和養(yǎng)護。保安部負責醫(yī)院治安、交通與消防管理。工程部負責設施設備運行、維護、保養(yǎng)工作。環(huán)保部負責院內環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化服務。
2.整體運作
(1)整體運作分提前介入、機構組建,驗收接管和常規(guī)管理幾個階段。運作的原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣,保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,無盲點、無積淀。
(2)運作流程堅持全過程管理,保證指揮和監(jiān)督的有效性。
(3)運行操作職責明確,工作程序有嚴格的標準進行規(guī)范。
3.信息反饋
(1)信息是重要的經營資源,全面真實的反映**國際醫(yī)院的物業(yè)管理的所有信息,是不斷完善和調整管理和服務內容的根本依據(jù)。
(2)信息反饋通道暢通,信息內容集中分析整理,管理處發(fā)出指令跟蹤檢查。
(3)對反饋信息的檢查核實,我們采用行政檢查、專項檢查、外部監(jiān)督等方式,對不合格的服務制定改進處理措施。
4.激勵機制
(1)激勵是我們人性化管理的方式。尊重個人權利,保持團隊精神,服務業(yè)主和創(chuàng)造經濟和社會雙重效益是考核的標準。
(2)激發(fā)員工潛能,發(fā)揮群眾效能,充分調動員工積極性。
(3)在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰,獎懲分明,通過獎勵鞭策員工積極向上。
四、根據(jù)泰達國際醫(yī)院的物業(yè)管理要求,擬定管理指標:
序號 指標名稱 國家標準 執(zhí)行指標 管理指標實施措
施
1 房屋及配套設施完好率 98% 100% 采用管理處統(tǒng)一管理,工程部分區(qū)負責,責任到人,建立完善的巡查、監(jiān)管、維護制度,健全檔案記錄。
2 零修急修
及時率 99% 100% 建立嚴格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內到現(xiàn)場,零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄,以優(yōu)質服務為本,實行24小時值班制度。
3 維修工程質量
合格率 100% 100% 分項監(jiān)督,工程部嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并及時回查確保功效。
維修工程質量
回訪率 100% 建立維修回訪制度,及時征求報修部門意見,保證反饋渠道暢通,以確保維修服務質量。
4 清潔保潔率 99% 100% 院內樓內保潔責任分片,落實到人,進行24小時保潔工作,巡查制度,記錄完善,監(jiān)督檢查措施嚴謹,嚴格考核制度,實行10%淘汰制。
序號 指標名稱 國家標準 執(zhí)行指標 管理指標實現(xiàn)措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落實責任人,堅持對院內道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng),由工程部監(jiān)督執(zhí)行,檢查落實,并建立建全檔案記錄,完善規(guī)章制度,確保公共設施完好并正常使用。
停車場、存車棚完好率 95% 100%
6 路燈完好率
及使用率 95% 99%
7 治安案件發(fā)生率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生 實行24小時保安巡查制度,保安監(jiān)控中心24小時監(jiān)控值班,接受報警及實施調度,根據(jù)實際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責,層層防護,確保院區(qū)內的人員及財產安全。
車輛被盜率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生
8 火災發(fā)生率 全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安進行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理,確保院區(qū)安全。
9 違章發(fā)生率 建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn)及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。
違章處理率 90%以上 100%
10 有效投訴率 2‰以下 1‰以下 按照政策規(guī)定做好做細各項工作,采取措施,加強溝通,定期走訪院方,征求管理意見,強化服務意識,提高員工素質,及時為院方排憂解難,投訴處理有結果、有記錄和進行回訪。
投訴處理率 95%以上 100%
投訴回訪率 95%以上 100%
11 院方對物業(yè)管理工作的滿意率 100% 采取現(xiàn)代化的科學管理手段,開展溫馨服務、親情服務、助殘服務,完善院區(qū)服務內容,在日常工作中,注意收集信息意見,加強院管雙方的溝通交流,以確保院方對物業(yè)管理工作的滿意。
12 綠化完好率 95% 99% 建立專業(yè)化的清潔衛(wèi)生,園林綠化養(yǎng)護隊伍,責任到人,區(qū)域負責與巡查制度相結合,發(fā)現(xiàn)問題及時修復,確保小區(qū)公共綠化無破壞,無踐踏,無黃土裸露。
13 機電設施設備
完好率 95% 100% 完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度,配備專業(yè)工程技術人員,所有維修人員全部持證上崗,實行24小時正常運轉,出現(xiàn)故障及時排除。
五、**市房地產信托集團情況簡介
**市房地產信托集團是1993年4月組建的大型房地產企業(yè)集團。集團以房地產開發(fā)經營為重點,以物業(yè)管理為基礎,集房地產、科、工、貿、餐飲娛樂、金融為一體,實行多元化經營,擁有房地產開發(fā)、房產經營管理、物業(yè)管理、建筑施工、裝飾、建設監(jiān)理、供熱服務、物資供銷、酒店旅店等十多項業(yè)務,50余家控股、參股及國內外合資合作企業(yè);資產總額20億元,年創(chuàng)利稅5000萬元以上。**市房地產信托集團是房信集團的核心企業(yè),具有房地產開發(fā)一級資質和物業(yè)管理一級資質,年開發(fā)建設達60余萬平方米。
憑借先進的技術與科學的管理,集團先后開發(fā)建設了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個大型項目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿寫字樓以及華苑地華里、北洋花園等安居工程。以其高質量的建筑品質、獨特的設計風格、完善的物業(yè)服務贏得了社會的高度評價。
第4篇 x物業(yè)人力資源管理方案
物業(yè)人力資源管理方案
一流的物業(yè)必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才,而人才的管理與培訓,對于保持員工隊伍的高質量,提高物業(yè)管理的水平,具有十分重要的意義。
1、管理內容:
(1)按照合理的人才結構配置各類人才;
(2)任人唯賢,量材錄用;
(3)開展業(yè)務培訓,全面提高業(yè)務素質;
(4)進行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。
2、管理措施:
(1)制定崗位職責,做到責、權、利分明;
(2)建立約束與激勵相結合的運行機制,充分調動工作積極性;
(3)加強思想作風建設,樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識;
(4)崗前培訓與在崗培訓相結合,走出去培訓與請進來培訓相結合:
(5)全面考核,做到公開、公平、公正。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案
一、爭創(chuàng)'物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'的可行性方案
我們把'**小區(qū)'的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入'誠信物業(yè)'的行列,二年內達到市級'物業(yè)管理示范住宅'標準,三年內達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
1、在'**小區(qū)'小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務理念,采用到賓館培訓和直接引進賓館管理人員相結合的方式,實行走動式管理,沿用'內緊外松'的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。
2、加強員工的培訓,建立高素質管理隊伍。公司重視員工培訓。除派到顧問單位培訓和企業(yè)內部培訓外,還把員工送到公司內部的星級賓館培訓,作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導管理、對客服務的意識和技能,接受酒店服務意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質的管理服務隊伍。
3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調人性化管理,變單向推動為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應,共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經營過程中,堅持以'業(yè)主滿意第一'為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務項目,在提供優(yōu)質服務的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以'生態(tài)、環(huán)保、智能'為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設,使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設施、設備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結構、權籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設施、設備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。
(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作
1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復。每日巡檢公共照明、開關、消防系統(tǒng)等設備設施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網站進行報修。
4、健全報修約修制度和維修服務規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內,密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實行維修服務承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應急情況,按照應急預案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護質量管理制度,抓好維修施工質量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關鍵結合部位嚴格把關,嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質量。
(三)設備設施安全管理運行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。
(4)制定《應急預案》,并按《應急預案》規(guī)定處理供配電方面應急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應急預案》規(guī)定處理應急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設定、維護、查閱、報表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內各水泵及其控制箱(柜)一一對應編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關人員不進入機房,進出人員情況有登記。
(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應做適當調整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉,運轉時間一般不低于10分鐘,運轉時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
三、市政等公共設施管理具體實施方案
(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產商、施工單位的保修期限。
(二)建立設備管理臺賬。在設備上設置設備卡或噴刷相應的編號,做到賬、物相符,做好年度設備清查、核對和使用鑒定工作。關鍵設備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設備。
(三)日常維護。
建立設備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預防為主,并有計劃地開展設備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設備的大、中、小修合格率100%,設備運行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案
(一)保潔設施
根據(jù)開發(fā)商設計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設部全國示范標準。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設施設備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設立健康教育專欄。內容有控煙和預防艾滋病、性病等宣傳內容及宣傳品。
(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立'業(yè)主公約'和'精神文明建設公約',倡導業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網點管理
加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。
2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示'**小區(qū)'綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。
(二)綠化養(yǎng)護設施的配備使用及養(yǎng)護工作標準
1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。
5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案
安全防范管理方案
1、保安隊伍的建立:從公司內部選派有工作經驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經正常培訓分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實習,經考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉服務,3班2運轉。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應急事件處理預案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應和機動應急能力。
5、裝修期間,加強流動人口管理。
6、保安工作標準:
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務;對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內容:公共設施、場地、消防通道、設備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結果,并作好記錄,遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內應答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務管理、房屋及維修管理、設備管理、共用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關業(yè)主資料、產權清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉單、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務協(xié)議、房屋共有部位共用設施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產權(租賃)清單、售房合同復印件、業(yè)主身份證復印件、權證復印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設施權屬清冊
內容包括產權人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設設施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設備、設施管理檔案
1、對設備、設施分門別類地予以編號登記,制定成《設備、設施臺帳》。
2、業(yè)主服務中心每月出一份產權清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設備使用費。
3、管理處主任負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
第6篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第7篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個方案希望前輩指點指點
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎上,充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發(fā)展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調與共識。
財務部:
1、負責根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負責日常賬務工作的實施與管理。
3、負責對外財務相關工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調查和基礎數(shù)據(jù)的分析,結合公司的管理經驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經營項目的開發(fā);
5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經營總目標內部工作環(huán)境;
7、對公司組織構架進行策劃;
8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);
3、內外進行溝通;
4、內外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經理負責;
2、負責***的前期介入策劃、實施工作;
3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責***的業(yè)主入主的策劃、實施工作;
5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作;
6、負責***的多種經營業(yè)務的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務部:2人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)、目標分解
1、財務部
(1)、公司各項財務管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財務分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關:
(5)、內外文件起草合格率≥90%
(6)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質量/服務態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務承諾實現(xiàn)率≥95%
(4)、內外關系溝通成功率≥80%
(5)、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經營性項目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊:
(1)、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數(shù)的≤1%
(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設施設備保持完好率≥95%
(5)、機電設備檢修及時率100%
(6)、設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)、保障設備設施安全運行率100%
(9)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務內容及標準
(一)前期物業(yè)管理服務內容
前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務內容
1、公共性服務
公共性服務提供常規(guī)性服務,是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據(jù)需要增設的其他服務項目。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業(yè)戶的個別需求,受其委托而提供的服務
(1)、家居設施維修
包括:維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務
包括:提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務
包括:物業(yè)出租、轉讓、市場調查、物業(yè)估價等。
(二)、物業(yè)管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設備管理
設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時正常運行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時,自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運行故障后,維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設施管理
(1)、公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質要求及培訓計劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況
物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經理 1名 1000 =1000
物業(yè)經理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務經理 1名 800 =800
行政部經理 1名 800 =800
技術員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數(shù)字式 個 200
手提式室內溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨立運轉整個樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第8篇 物業(yè)服務中心住宅部管理提升方案
2023年是集團管理提升年,作為物業(yè)公司,管理提升,就是服務質量和水平的提升。對于省立醫(yī)院住宅部來說,要想把物業(yè)管理服務提升到一個新的水平,必須將內部管理和外部溝通有效的結合起來,充分發(fā)揮所以員工的服務潛能,真正做到為業(yè)主當家,超越業(yè)主期望!具體方案如下;
一、內部管理
首先,提升管理水平,要從管理層開始,管理人員的水平決定了管理處的發(fā)展方向。
1、管理人員加強自身文化知識的學習,特別是與管理處管理有關的各種知識。
2、要有一定的職業(yè)道德,對公司有強烈的歸屬感和忠誠度。
3、明確工作職能,善于思考,思路清晰,注重團隊合作,關愛員工。
4、在工作中盡職盡責,要有不怕苦不怕累的兢業(yè)精神。善于在工作中發(fā)現(xiàn)問題,并及時解決。
每一名員工都是管理處的一份財富,只要把他們凝聚在一起,才能為管理處創(chuàng)造最大的價值,才是提生管理的根本。
1、在員工的管理方面,要有一套嚴格的規(guī)章制度和紀律做后盾,做基礎。沒有規(guī)矩,不成方圓。管理處根據(jù)公司的各項相關規(guī)定,結合自身的情況,制定管理制度,對員工進行約束和考核,做到獎罰分明。好的員工就要給予一定的表揚和獎勵,犯錯的員工同樣也要給予批評和處罰。日檢、周檢工作,認真負責,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
2、管理層和各班組要做好每周、每月的例會工作,總結周、月工作制定有效的工作計劃,并認真落實。
3、真正做好培訓工作。管理處以前的培訓,做的并不好。只是流于形式上的,片面的。要想提高服務質量,必須把培訓工作做到扎實、有效、合理。因此,管理處在以后的培訓,首先不能單純的為了培訓而培訓。每周各班組,必須根據(jù)制定的培訓計劃,認真落實培訓內容。管理處主任或助理要做好監(jiān)督檢查,一些重要內容,要親自講解。在培訓效果方面,因人而異,有的員工可能很快能接收吸收,有的員工卻不行,這就要培訓人員根據(jù)員工特點的不同,進行培訓。培訓內容,要把理論知識與實踐技能相結合,根據(jù)管理處自身的管理特點,在培訓中加入不同元素,提高培訓質量。
4、企業(yè)文化學習是培訓工作的重點,企業(yè)文化是集團精神支柱,只有真正的將其灌輸?shù)矫课粏T工的心里,才能提高員工對公司的歸屬感和忠誠度。
5、關愛員工,注重團隊合作。日常的工作生活中,要真心的體貼員工,多溝通接觸,及時了解員工的情況和想法,為其解決實際困難。定期組織各項活動,加強員工之間的交流。
6、根據(jù)管理處的情況,增加新的服務項目。
二、外部溝通
首先,要明確業(yè)主的身份就是消費者,花了錢,就應該得到好的服務。而我們所要做的,就是提供優(yōu)質的服務,滿足業(yè)主的需求。而優(yōu)質的服務,就是提供舒適、衛(wèi)生、安全、和諧的生活環(huán)境。而在做好日常的保潔、秩序維護、設備與維修管理的同時,和業(yè)主之間的溝通關系更是重要的。
1、從管理處主任,到以下的各個員工,都要做到禮貌微笑服務,日常的服務規(guī)范,禮貌用語是最基礎的。不論是和業(yè)主交談,或是相遇,都要使用文明用語。微笑,是最好的服務體現(xiàn)。
2、交流。人和人的交流,有很多種方式。只有在不斷的交流和溝通中,才能了解業(yè)主的意見和要求,才能真正知道業(yè)主的所需和心聲。交流的根本是真誠真心,也是做人的道德標準。同時,還要掌握一定的技巧。
3、定期組織社區(qū)文化活動,豐富業(yè)主的業(yè)余生活。
外部溝通還有和甲方監(jiān)管人員、設備設施維修方、市政管理等部門的溝通,這就要求管理處要在日常工作中必須充分做好各項協(xié)調工作。
管理服務提升,就要求管理處從管理層到一線員工,服務以人為本,必須從每天的日常工作做起,扎扎實實,兢兢業(yè)業(yè)。同時,要不斷總結經驗教訓,及時發(fā)現(xiàn)問題,開拓創(chuàng)新。將業(yè)主放在心上,我們的明天更美好!
省立醫(yī)院物業(yè)服務中心住宅部
第9篇 海城小區(qū)物業(yè)管理人員的培訓方案
海濱新城小區(qū)物業(yè)管理人員的培訓方案
企業(yè)的競爭是人才的競爭,而人才的競爭關鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人才資源。物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,隨之也帶來了強烈的市場競爭,大大推動了物業(yè)管理市場經濟化的進程。
根據(jù)我們豐富的人才培訓經驗,將除在組建管理人員隊伍上要招聘引進優(yōu)秀的管理專才外,更應注重對企業(yè)自我人員的培訓,把管理人員的培訓再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。物業(yè)管理中心將在我司的監(jiān)督指導下,制定系統(tǒng)的員工培訓計劃及培訓內容,定期組織全體員工學習培訓、集中與分工種培訓、本單位內部與派出培訓相結合,不斷提高員工自身的綜合素質與業(yè)務水平,更好地為公司、為社會、為廣大業(yè)主提供優(yōu)質的服務,并使員工意識到個人對于工作的'自主性'和對于企業(yè)的'主人翁地位';并由我司專業(yè)管理人員根據(jù)物業(yè)管理中心人員的不同級別、不同工種的培訓需求及崗位需求分別提供專業(yè)的、定期的、實戰(zhàn)型的物業(yè)管理培訓。如下是我們根據(jù)***的特點制定的一套物業(yè)管理人員的培訓方案。
(一)培訓目標:
通過培訓加強企業(yè)的人事管理,注重管理人員的培訓再教育而提高員工的知識面、業(yè)務技能和管理服務水平等綜合技能,同時養(yǎng)成高尚的品德,處理業(yè)務能達成科學化,成為自強不息的物業(yè)管理從業(yè)人員,為小區(qū)培養(yǎng)一支品質優(yōu)良,專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍,使該小區(qū)的物業(yè)管理水平更上一臺階。
各部門的培訓要求:
客服部:
1、培養(yǎng)良好的服務意識;
2、熟練掌握客戶服務技巧、物業(yè)的接管驗收及交付使用流程和驗收標準以及物業(yè)的裝修管理;
3、熟悉物業(yè)管理相關法規(guī)、法律知識;
4、掌握突發(fā)應急處理程序及措施,為業(yè)主提供高質量、高標準、高水平的服務;
5、了解小區(qū)物業(yè)概況,熟悉小區(qū)設施設備系統(tǒng);
6、掌握其維護保養(yǎng)、安全操作技能;
7、熟練掌握消防器材的操作規(guī)范及各應急處理程序,為業(yè)主提供妥善、優(yōu)質的維修服務;
8、熟悉清潔綠化的操作流程及質量驗收標準。
保安部:
1、了解小區(qū)安全防范的重要性及消防工作的意義;
2、熟悉消防監(jiān)控系統(tǒng)及各智能化系統(tǒng)的操作規(guī)程及維護保養(yǎng)規(guī)程;
3、熟練掌握消防器材的操作規(guī)范及各應急處理程序,增強小區(qū)安全防范意識,加強小區(qū)人員出入及車輛出入管理。
(二)培訓職責:
1、公司負責年度培訓計劃的制定和監(jiān)督實施工作;負責對各類員工培訓效果進行考核和鑒定;并負責公司一級組織的培訓記錄的保存。
2、總經理負責批準公司年度培訓計劃。
3、管理中心項目經理按公司年度培訓計劃的要求,制定本管理中心相應的培訓計劃,并負責組織實施,培訓記錄由各部門負責歸檔保管。
(三)培訓方法:
1、入職培訓:
a、所有新入職本公司的員工在入職的第一周內都應該接受培訓及考核。
b、培訓時間不得少于兩個工作日(其中最后半個工作日為考核時間)
c、對新員工的培訓主要包括以下內容:
(1)物業(yè)管理的理念;
(2)物業(yè)的概況、設施設備情況、公司的基本情況、組織機構及主要領導成員;
(3)公司的質量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識;
(4)《員工手冊》、職業(yè)道德及質量意識教育;
(5)對員工的期望及要求。
d、新員工入職培訓資料保存記錄,作為員工轉正參考。
2、上崗培訓:
a、員工入職培訓合格或轉換工種需經上崗培訓,培訓時間不得少于1周時間。
b、上崗培訓主要內容包括
(1)應知部分:如崗位的基本情況(崗位的職責、人員配置及設備、設施的分布等);
(2)應會部分:崗位工作操作規(guī)程,異常狀況時的特殊處理程序等。
c、上崗培訓由各部門負責組織,并指定專業(yè)人員進行。培訓記錄由各部門保存。
3、在職培訓:
a、特種作業(yè)人員,由所在部門或公司組織參加培訓。
b、公司定期或不定期組織有關員工參加物業(yè)管理知識、消防安全知識等方面的培訓。
c、根據(jù)崗位工作要求或政府職能部門的要求,公司組織相關崗位人員接受外部培訓,以更新知識和豐富技能。
d、培訓記錄由組織的部門負責保存。
e、在職員工培訓內容(根據(jù)不同崗位需求進行培訓):
*物業(yè)管理理念及物業(yè)管理模式
*物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
*物業(yè)管理客戶服務實用技巧
*員工禮儀禮貌與客戶關系的處理
*物業(yè)的前期介入、接管驗收及移交程序
*房屋的裝修管理
*小區(qū)的人員進出與車輛進出的管理。
*車輛停放及停車場的管理流程(含設備操作)
*突發(fā)事件的處理程序
*消防、急救常識及消防器具使用
*小區(qū)巡查及各項執(zhí)勤的工作要領
*各項專職工程設備的操作和維護保養(yǎng)
*公共區(qū)域各項設施的操作和維護保養(yǎng)
*特殊設備(如發(fā)電機、供水池等)的操作與維護保養(yǎng)
*清潔、綠化的操作流程及驗收標準
*清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項
*常見病蟲害及防治專業(yè)操作常識及驗收標準
4、外部培訓方式:
a、在職進修:主要形式有專題討論、摸擬實踐演練;
b、脫產進修:參觀學習、參加建設部主辦的物業(yè)管理上崗培訓、外送專職培訓;
c、自我培訓:提倡在職自學。
d、管理中心中層管理人員到顧問單位進行對口培訓。
5、培訓后培訓效果的跟蹤、考核和總結
a、員工經過培訓后,組織培訓的人員要對參加培訓的人員進行培訓效果的跟蹤、評估和總結,即在員工的實際工作中跟蹤、評估員工的行為是否得到有效改變,該員工是否按培訓要求和標準進行工作,對不按要求做的員工進行督導和指正。
b、培訓結束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作,現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式;評核工作是在員工工作一段時間后,由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況,并做好記錄,以便員工的直接上司、管理中心經理或公司領導及時了解和掌握員工工作或思想
第10篇 花園物業(yè)消防管理方案
佳園物業(yè)管理有限公司
e花園消防管理方案
一、總則:
(1)e花園實行'消防結合、預防為主'誰主管、誰負責和多層次防火安全包干責任制管理程序。
(2)e花園本著自防自救的準則,設立消防工作小組,設置組長一名,副組長二名,成員六員,負責e花園消防安全工作的管理、檢查、救助工作。
(3)e花園消防中心全天候二十四小時對e花園進行各方位的監(jiān)控,防火工作要落實到各部門各責任人,增強所有員工責任感,盡職盡責做好防火安全工作。
二、消防管理準則:
(1)e花園內嚴禁存放易燃易爆,有毒和腐蝕性物品,確因工作需要使用時,事前必須報告主管消防部門批準后方可帶入違者追究當事人和使用單位的責任,造成事故者交送公安機關處理。
(2)禁止占用e花園內各安全通道、安全出口、走火通道及e花園消防車道等部位,必須保持時刻暢通,嚴禁堆放一切物品。
(3)電房、變壓器房、空調機房、消防控制中心等重點部位嚴禁堆放可燃物品,嚴禁吸煙及閑雜人員的進入。
(4)嚴禁挪用、損壞e花園內配置的消防器材、設備、設施,人為的損壞除照價賠償外將給予處罰處理。
(5)e花園內安裝的疏散指示燈和應急燈,安全防火門應保持完好,防火門在營業(yè)時間內嚴禁上鎖。
(6)在日常營業(yè)中,使用易燃氣體、酒精、天那水、汽油等要配備專人負責,統(tǒng)一保管,用后殘液要帶出場外處理。
(7)嚴格用火用電管理,e花園各部門、各住戶不準亂拉亂接電線,嚴禁使用電熱器具,各類電器要配備相應的保險裝置。
(8)嚴禁隨意擺弄、玩耍消防設備、設施和消防器材,影響其功能的發(fā)揮。
(9)在e花園裝修或施工時,必須經公司領導同意,并采取有效的防火措施,配備足夠的滅火器材,施工時由e花園電工統(tǒng)一提供電源,嚴禁亂拉亂接。
(10)為確保e花園各消防系統(tǒng),設備正常動作,消防檢查人員可以隨時對e花園各部位進行安全檢查,任何單位或個人不得以任何理由妨礙工作的進行。
(11)e花園工作人員及住戶發(fā)現(xiàn)火警時,應迅速準確地向消防中心報警,并積極參加撲救。
(12)消防指揮部在發(fā)生火災時,統(tǒng)一組織和指揮火場撲救工作,有權調動管理各住戶、各部門工作人員。
(13)e花園保安部負責火場的撲救,搶救人員及物資工作,同時協(xié)助公安消防部門調查火災原因。
(14)e花園所有經營者、工作人員以及外來施工人員,必須自覺遵守和嚴格貫徹執(zhí)行本方案。
(15)消防檢查人員在實施過程中,必須'以禮待人、文明執(zhí)勤'的服務宗旨,糾正違規(guī)時不得態(tài)度粗暴,出言不遜。
第11篇 大廈物業(yè)設備管理方案-1
大廈物業(yè)設備管理方案(1)
提要:
設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為**廣場**號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
**廣場**號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
1**廣場**號樓項目(---)機電設備設施特點
**廣場**號樓項目(---)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。
1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2機電設備設施管理的重點和難點
1**廣場**號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2**廣場**號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
3機電設備管理的原則和目標
3.1機電設備管理的原則
3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。
3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
3.2機電設備管理的目標
通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理
針對**廣場**號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
4.1維修人員全部到位,分工負責。
4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。
5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。
5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
6實行機電設備的動態(tài)管理
6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與**廣場**號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。
第12篇 物業(yè)管理方案制訂程序
物業(yè)管理方案的制訂程序
1目的
本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務需求。
2使用范圍
適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相關文件
4.1質量手冊第4.2章質量體系
4.2《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
4.3《深圳市建設安全文明小區(qū)五條標準》
5職責
5.1物業(yè)管理項目小組負責物業(yè)管理方案的編制。
5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。
5.3總經理審核并批準實施物業(yè)管理方案。
6實施程序
6.1物業(yè)管理方案的提出
公司在新接收物業(yè)管理項目時,將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經理指定物業(yè)管理項目小組負責。
6.2物業(yè)管理方案的編制
6.2.1物業(yè)管理項目小組在編制方案時應考慮:
a.物業(yè)發(fā)展商的要求;
b.業(yè)主委員會的要求(必要時);
c.國家/政府的法規(guī)要求。
6.2.2物業(yè)管理項目小組在組織編制物業(yè)管理方案時,將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:
a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護、清潔、綠化管理的要求;
b.機電工程部將提供有關物業(yè)機電設備的控制管理要求;
c.消防治安部將提供有關物業(yè)消防治安的管理要求;
d.電梯維修中心將提供電梯維護保養(yǎng)的管理要求。
6.2.3物業(yè)管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內容將包括:
1)物業(yè)管理范圍;
2)物業(yè)管理的財務預算;
3)本區(qū)物業(yè)管理的質量目標;
4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結構和職責描述;
5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務過程的描述:
a.物業(yè)的驗收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業(yè)管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業(yè)管理中部分分包項目的管理。
a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。
a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。
物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據(jù)審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標識,發(fā)放前有物業(yè)管理項目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運作程序文件的控制》。
物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項目小組形成的物業(yè)管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業(yè)管理處主管批準后,由物業(yè)管理處進行修改。修改后的物業(yè)管理方案應提交總經理批準。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋'作廢'章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案
第13篇 物業(yè)協(xié)助銷售工作可行性方案與空房管理說明
物業(yè)協(xié)助項目銷售工作的可行性方案與空房管理說明
一、經營定位
1.優(yōu)越的地理位置
***華庭住宅小區(qū)位于**縣城,長安路東側、海興中路北側、棗北路西側、鹽北河南側,用地規(guī)整,交通便利,可以說是市商業(yè)圈的中心位置,是商家選址辦公的上風上水之地。
2.銷售的商業(yè)化定位
針對***華庭住宅小區(qū)自身的物業(yè)特點,及其所在的地理位置周邊的環(huán)境,應該確定其銷售方向為住宅樓、商業(yè)性寫字樓、大中企業(yè)辦公,及與金融密切相關的商業(yè)型辦公,如銀行、保險、證券等。
3.選好進駐商家,將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢發(fā)揮出來,以進一步做好銷售、招商。
二、銷售的整體策劃
根據(jù)市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)建設的工程進度和實際情況,年月日實行前期物業(yè)管理,我公司接到中標通知書后,按照標書上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時,配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托,實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察、銷售實施及完成業(yè)戶入伙等工作。
1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點
物業(yè)管理處在對市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)進行前期管理的同時,成立銷售工作小組,組長由物業(yè)管理處經理擔任,組員由具有銷售經驗的人員、工程技術人員和管理員組成。
辦公地點應設立在小區(qū)的醒目的地方,為獨立辦公室,做出清晰可見的標識,以方便業(yè)戶。
2.銷售策劃階段
銷售策劃階段主要是銷售前的準備工作,內容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃(銷售公告)、完成《業(yè)戶手冊》等一系列準備工作。
2.1 建立售租房屋清冊
在征得業(yè)主同意后,可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托,清點租賃房屋的套數(shù),劃分等級,從租賃房屋的朝向問題和面積、結構等方面來考慮,將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級(不同等級單位價格不同)。準確無誤地清點后,建立租賃房屋清冊,項目包括:面積、面向、室內已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等,作為對向出租的基本資料。
2.2 確定銷售房屋的等級和價格
將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級,租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據(jù)物價局的規(guī)定,經市工商行政主管部門審批后確定價格。
2.3 制定銷售辦法并報上級主管部門審批
銷售活動,本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優(yōu)先的原則。
3.完成宣傳策劃
本次借銷售廣泛地對外宣傳的機會,旨在樹立***華庭住宅小區(qū)的社會形象,展示***華庭住宅小區(qū)的實力。
按區(qū)域對不同的辦公物業(yè)進行有針對性的組織宣傳推介,通過電視、報紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理,擴大影響,吸引業(yè)戶。
3.1與電視臺聯(lián)系,制作形象宣傳片
電視臺播映宣傳片的時間為每天三次,每次15秒。
3.2與報紙、雜志社聯(lián)系,刊登廣告。
3.3召開新聞懇談會,邀請市主要媒體及其他主流媒體,通過懇談形式介紹小區(qū)的良好環(huán)境。
3.4在市內主要報紙上刊登銷售廣告。
3.5在小區(qū)現(xiàn)場舉辦新聞發(fā)布會,邀請主要媒體及有意向租賃單位或個人,參加開幕式活動及其他采訪活動,宣傳小區(qū)對外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。
3.6利用網站,發(fā)布消息及具體的銷售辦法。
3.7 市區(qū)主要公交車站設置燈箱廣告。
3.8在相關銀行所在的營業(yè)網站掛上巨幅廣告。
3.9在小區(qū)現(xiàn)場掛出巨幅宣傳廣告。
3.10印制宣傳廣告單。經業(yè)主同意和有關部門批準后,派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。
4.完成《業(yè)戶手冊》
內容包括:
4.1物業(yè)概況;
4.2物業(yè)管理公司簡介;
4.3物業(yè)管理公司性質和簡介。包括:物業(yè)管理公司的主要負責人的姓名、相關事務負責人的聯(lián)系方式;
4.4物業(yè)管理公司的責任。其中包括:管理服務范圍,免費服務,有償服務等;
4.5業(yè)戶責任。其中包括:租賃費用的交納方式和交納時間,管理服務費交納方式和交納時間,房屋本體維修基金的交納等;
4.6防火須知;
4.7防風、沙塵、防震;
4.8安全防范;
4.9喬遷及辦公家具搬運規(guī)定;
4.10停車須知;
4.11小區(qū)的出入管理規(guī)定;
4.12房屋用途限制;
4.13電梯使用須知;
4.14噪音騷擾規(guī)定;
4.15業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定;
4.16園藝綠化介紹及管理規(guī)定;
4.17環(huán)境衛(wèi)生管理辦法;
4.18高空拋物的違害;
4.19小區(qū)機電設備設施簡介用及用電、用水的有關規(guī)定;
4.20張貼告示海報的有關規(guī)定;
4.21投拆和建議;
4.22晾曬衣服等有關規(guī)定;
4.23突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施;
4.24違約責任及違約解決的主要途徑。
三、銷售宣傳階段
根據(jù)《銷售策劃方案》的安排,實施宣傳。
1.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察和咨詢
物業(yè)管理公司的工作重點之一,就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業(yè)戶,耐心細致地回答業(yè)戶提出的每一個問題,應用調研掌握的詳實情況,真誠為業(yè)戶出謀獻策,提供參考意見。同時也為市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)樹立良好的公眾形象。
2.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察
對于來到現(xiàn)場的有意向的業(yè)戶,物業(yè)公司有專人負責接待。
(1)察看來訪人員的身份證或有效證件;
(2)登記來訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式;
(3)安排保安人員帶到現(xiàn)場勘察;
(4)認真、詳細回答來訪人員所提出的問題,不清楚的地方需請示,不能做出錯誤的回答;
(5)記錄來訪人員的意
見,所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。
3.電話咨詢
安排專門接聽電話,并做好記錄。對于電話咨詢的業(yè)戶,因其沒來現(xiàn)場實地考察,或者打來電話后再來現(xiàn)場,更應耐心、細致、周到地做好咨詢服務。
4.建立意向業(yè)戶登記冊
由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊,詳細雨記錄各種信息。
四、銷售實施階段
1. 確定業(yè)戶名單
根據(jù)《銷售辦法》上規(guī)定的原則,確定業(yè)戶名單,并及時通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時,應由業(yè)主參加,并對外公布,以使體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。
2.簽定業(yè)戶銷售(租賃)合同
根據(jù)建設部頒發(fā)的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關規(guī)定確立合同,雙方簽字、蓋章、備案。
3.辦理相關手續(xù)
在簽定合同后,積極地主動幫助業(yè)戶辦理經營和入住的相關手續(xù)。
(1)交納押金;
(2)簽定《業(yè)戶公約》;
(3)業(yè)戶驗收房屋;
(4)交付鑰匙;
(5)將《業(yè)戶手冊》交給業(yè)戶;
(6)發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》,幫助業(yè)戶辦理入住后辦公(開業(yè))所需的事項。
五、完成業(yè)戶入伙階段
1.做出入伙方案。主要包括:
(1)做出明顯的指引標識;
(2)入伙車輛的引導工作;
(3)保安的安全保衛(wèi)工作;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作;
(6)協(xié)助物品的搬運及擺放工作;
(7)小區(qū)區(qū)內搬運小車及搬運工具的配備準備工作;
(8)水電工的供水、供電的保障工作;
(9)歡迎入伙的準備工作;
(10)確定入伙時間。
2.每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領水電維修人員,對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個星期,在水電維修人員檢查后的房間,進行最后一次的清潔開荒,然后關閉門窗,鎖好房門。
3.掛彩旗等迎接準備工作
在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準備安排,做好入伙歡迎工作。
(1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語;
(2)在南北方向的兩個門口設置充氣拱門;
(3)在小區(qū)的四周設立彩旗;
(4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。
4.現(xiàn)場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關內容,入伙的當天和入伙階段,切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。
六、空房管理辦法
1、管理要求
1.1管理處每月對空關房的管理情況進行抽查,督促管理處做好空關房的日常安全巡視及停電、停水管理,實施空關房日常維護,確保能隨時投入使用,每月末將空關房的動態(tài)情況記錄在案。
2、空關房日常管理
2.1每月一次巡查空關房內各部位設備、設施和上下水管道,發(fā)現(xiàn)問題及時修復。
2.2做好空關房的定期清潔工作,確保室內干凈。
2.3每年春、秋兩季要做好空關房的通風工作,防止室內墻面霉變。
2.4空關房巡視中發(fā)現(xiàn)問題一般情況三天內予以解決,特殊情況安排計劃整改。
2.5任何部門不得擅自使用空關房,如確需使用應報開發(fā)商審批。
3、空關房屋管理收費
第14篇 濱海物業(yè)小區(qū)公共秩序管理方案
濱海新城小區(qū)公共秩序管理方案
一、保安部人員崗位設置及各崗位職責
(一)保安部主要工作
(1)負責安全防范工作,做好'防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防災害事故'等七防工作。
(2)對小區(qū)實施全方位公共秩序維護、安全監(jiān)督和巡查工作,做好外來人員的登記、指引工作。
(3)制定、執(zhí)行、落實各項安全防范措施,抓好保安隊伍的建設和業(yè)務培訓。
(4)負責小區(qū)消防系統(tǒng)的運行管理,制訂消防設施、設備安全檢查制度和開展消防知識的宣傳工作。
(5)負責小區(qū)出入車輛的登記、收費、保管等工作。
(6)負責公共區(qū)域范圍的配套設施和車場等監(jiān)控管理工作。
(二)保安崗位設置及人員的配備
1、崗位設置(視實際情況再定)
根據(jù)前面保安人員的配備,保安部共配備40人,其中主任1人,領班3人,保安員36人,根據(jù)對該項目的考察,保安員崗位擬按如下進行設置:
(1)小區(qū)大門保安崗:配備6人,早、中、晚班各2人(共三個門);
(2)停車場保安崗:配備3人,早、中、晚班各1人;
(3)小區(qū)車場巡邏保安崗:配備3人,早、中、晚班各1人;
(4)監(jiān)控中心保安監(jiān)控崗:配備3人,早、中、晚班各1人;
(5)小區(qū)巡邏保安崗:配備12人,早、中、晚班各4人;
(6)商業(yè)街巡邏崗:配備6人,早、中班、晚班各2人
(7)機動保安員:配備3人。
2、工作時間
保安員實行24小時三班輪值守衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控制度:早班(8:00-16:00)、中班(16:00-24:00)、晚班(24:00-08:00),每天工作8小時,每周工作6天,休息1天,每隔10天輪崗一次。
3、各崗位主要工作
(1)主管:負責小區(qū)全面的安全防范管理以及保安員的招聘、培訓、考核工作,監(jiān)督檢查保安員的思想道德和勞動紀律。
(2)領班:協(xié)助主管工作,對小區(qū)各重點防范部位每天定時進行巡邏,監(jiān)督檢查保安員的工作。
(3)小區(qū)出入口保安崗:主要負責小區(qū)出入口人流、車流秩序,進行外來人員、物品進出、車輛出入登記、車輛臨時停放收費等,按規(guī)定做好物品出入管理。
(4)小區(qū)監(jiān)控保安崗:主要負責小區(qū)內重點區(qū)域和重點部位的安全監(jiān)控。
(5)小區(qū)巡邏保安崗:主要負責小區(qū)內的公共秩序,包括車輛停放、裝修監(jiān)督、消防報警設施設備巡視檢查以及小區(qū)內各重點防范部位的安全巡視等。
第15篇 x物業(yè)公司4r業(yè)務管理系統(tǒng)推廣方案
hj物業(yè)公司4r業(yè)務管理系統(tǒng)推廣方案
單位名稱:s市hj物業(yè)管理有限公司
時間:20**年*月*日
事項 具體內容 具體要求
對照4r系統(tǒng),找出公司存在的差距
r1:計劃/預算系統(tǒng):①公司年度經營指標不能為廣大員工所認知。②有經營目標,但缺少實現(xiàn)該目標的行動措施、資源要求及風險分析,工作計劃性不夠。
r2:崗位職責系統(tǒng):①工作分析不到位,分析方法單一,部分崗位的工作分析缺乏該崗位在職員工的參與,在此基礎上的職務說明書比較粗疏。②不能根據(jù)崗位、職責的變化進行工作分析,職務說明書版本老化,與實際工作崗位不適應。③部分中層管理人員不了解職務說明書,不能根據(jù)員工的工作職責確定下屬員工的績效指標。
r3:業(yè)績跟蹤系統(tǒng):①部分中層管理人員對績效管理理解不夠,只注重業(yè)績完成情況,不注重過程,缺乏對下屬員工的績效指導。②業(yè)績的跟蹤主要以例會的形式完成,業(yè)績的跟蹤主要以工作匯報的形式進行,缺乏業(yè)績質詢的議程。
r4:考核系統(tǒng):①注重業(yè)績的考試,缺乏對員工的能力及發(fā)展?jié)摿M行評估,為能將績效考評和員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一起來。②考核激勵機制有待加強。 ③部分中層管理人員在考評過程中受人情關系因素的影響,沒有做到客觀公正。
--聯(lián)系公司實際,逐項找差距
4r推廣的預期目標
1、必須讓員工明確認識公司的總體經營目標,并把公司經營指標分解到各部門、各員工,同時幫助各部門指定工作計劃,做好財政預算。
2、在工作說明書和各崗位工作流程的基礎上,建立起完善的崗位任職資格體系,為公司的發(fā)展提供必要的人才支持。
3、使各層管理人員的績效管理是一個的過程,加強業(yè)績跟蹤系統(tǒng)的建設。
4、完善公司的績效管理制度,合理應用績效考核結果,將績效管理與員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結合。
--列出要達到的目標,做到定量或定性
行動措施
1、明晰各部門各崗位的工作目標:
必須在每年初制定公司的經營任務書,把公司績效目標分解到部門、員工,公司與員工簽訂《績效合約》(年度、季度),《績效合約》中各項指標將是員工的績效考核指標。
2、在20*5年度建立起科學完整的任職資格體系:
①在公司范圍內推行各部門、各崗位的工作流程,實現(xiàn)工作的標準化、規(guī)范化,工作流程推廣由業(yè)務管理部負責。
②對公司各崗位進行科學有效,在廣泛征詢各崗位員工后,編制一套完整的職務說明書,此項工作由人力資源部負責此項工作。
③工作流程和職務說明書構成公司的任職資格體系。
3、建立有效的業(yè)績跟蹤系統(tǒng):
①完善公司例會制度,在工作例會中指導員工績效水平的提高。
②階段性績效工作會議,在每一績效期間結束后,及時召開績效工作會議,總結經驗、教訓,并提出績效改進辦法。
4、實施《員工績效管理制度》:
①在整個公司范圍內,實施《員工績效管理制度》。
②加強公司中層管理人員的培訓,保證績效管理制度能正確執(zhí)行
③將績效考核結果作為員工工資增減、獎金發(fā)放和職務升降的依據(jù)。
--要求列出每一項行動的具體步驟、時間、責任人
第16篇 某研發(fā)樓物業(yè)管理質量方案
研發(fā)樓物業(yè)管理質量方案
導入iso9000質量體系標準,實施全面質量管理,有助于實現(xiàn)'以人為本'的管理理念,有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調的結合,實現(xiàn)既定的質量目標。
(一)管理內容:
1、參照iso9000質量體系標準要求,制定大廈質量工作計劃;
2、實施所制訂的工作計劃和措施;
3、對照計劃,檢查執(zhí)行的情況和效果,及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題;
4、根據(jù)檢查的結果,采取相應的措施,鞏固成績、吸取教訓。
(二)管理措施:
1、抓好管理人員的質量學習,開展質量管理培訓教育工作,不斷提高質量意識;
2、制訂質量責任制,保證質量管理工作落到實處;
3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導;
4、配合公司開展質量體系審核,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
