第1篇 某物業(yè)管理權交接方案
物業(yè)管理權交接方案
更換正在實施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務,除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會的支持,原物業(yè)管理公司的有效支持配合,更需要接管單位有策略有步驟的實施運作。我公司在'更換'問題上,有著深入的研究,并有多次案例和實踐,從九九年至今,親歷的更換事件,便有七起,并全部參與了更換方案的制訂。
根據我司以往經驗,在更換前首先將必須考慮如下幾個重點:
一、程序的合法性
物業(yè)管理委員會是代表物業(yè)產權人、使用人利益,負責監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團,是解決物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜,要經產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會,形成決議,使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。
二、協(xié)調相關方面的關系,取得中正第三方的支持
協(xié)調相關單位的關系,包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系,使其盡可能得取得一致性意見,對于順利更換,尤為重要。
中正方的支持主要是指:
法律顧問,提供法律支持。
物管顧問、財務顧問,提供專業(yè)支持。
政府主管部門,提供政策支持,取得指導、支持,不可忽視。
三、具體交接工作安排
1.發(fā)展商負責書面通知,現在管物業(yè)公司解除合同日期,確認后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。
2.雙方物業(yè)公司確認交接步驟及內容。
3.以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。
4.在最大限度減低對客戶服務影響的情況下,按步驟進行物業(yè)交接工作,并由第三方進行監(jiān)督。
5.發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。
四、交接內容
交接中涉及的內容繁多:設計方案,配套設施,運行記錄,外網聯(lián)絡,固定資產,管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下:
(一)工程交接
1.成立接收小組,由交、接雙方專業(yè)人員組成,指定工程驗收負責人及各專業(yè)交驗人員,一般由以下專業(yè)人員組成:電氣、暖通、給排水、土建、電梯(如有)、鍋爐(如有)。
2.召開工作會議,布置各專業(yè)組接收要求及具體事項。
3.接收工作要求
參照國家及行業(yè)標準,規(guī)范及設計要求,對接收工作內容中各條款逐項核對,確保文件資料手續(xù)齊備,工程質量及各項技術指標符合標準。
4.物業(yè)交接工作程序
(1)接雙方簽定物業(yè)接收委托書,確定接收程序接收人員及接收時間。
(2)交方應提供的資料、文件。
1)圖紙資料、文件、交接清單。
2)設備清單。
3)能源消耗情況(列表、雙方共同確認電表水表、燃氣表、熱水表、熱力表等計量儀表交接時的表計數字)。
4)住戶交納能源費情況統(tǒng)計表。
5)備品備件、材料物品庫存登記表。
6)設備運行記錄。
7)交接班記錄。
8)值班記錄。
9)工具、儀表,維修設備登記表。
10)人員花名冊。
11)設備維保合同(有效期內)。
12)維修費使用情況及盈虧。
(3)交接工作開始時,雙主應簽定物業(yè)交接協(xié)議書。
明確雙方交接人員名單、交接內容、交接時間和日程安排等。
(4)交接工作中,雙方交接人員應就交接物品的位置、數量、性能進行清點檢查,并認真填寫物業(yè)交接清單和運行試驗記錄。
(5)交接工作結束,雙方共同簽署交接報告。對交接中發(fā)現的問題,雙方應認真記錄,協(xié)商解決辦法,對交接中遇到的工程遺留問題,若不能馬上解決,雙方應簽署備忘錄,說明存在的問題,產生的原因、責任、解決的方法和時間等。
(6)鑰匙移交
(7)設備交接順序
1)變配電設備(變配電室)。
2)熱力設備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。
3)燃氣設備(調壓站或調壓裝置、燃氣表房)。
4)消防報警設備。
5)保安監(jiān)控設備(含攝像、可視對講等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)運輸設備(電梯)。
8)維修設備(工程維修用如,電焊機、鉆床、砂輪機、套絲機等)。
9)其它設備(電腦、辦公設備、電開水器等)。
(各類交接清單見附件。)
(二)財務交接
確定財務交接的日期,在正式交接之前,交接雙方均應做好充分的準備。交付方應對帳、物、資金進行清理造冊;接受方應對原物業(yè)管理的財務會計工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務人員對口進行交接。
交接內容主要包括核實資產與負債;清理債權、債務;重新認定未執(zhí)行的合同;銀行、稅務等業(yè)務口的結束和新建、會計檔案的必要說明和交付;原管理工作中遺留的財務問題的說明和擬定解決方式等。
交接方式上,應做到交付方對交接內容真實、明確;接收方對交接內容查證、清楚。同時,接收方要同交接內容涉及的第三方見面,落實交接內容,并履行必要的法律手續(xù)。
(三)文檔交接
鑒于各家管理公司所實施物業(yè)管理體系不同,文檔編制也有較大區(qū)別,建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機構提供。如已通過iso-9002的企業(yè),文檔依據為三級文件中作業(yè)指導書目錄索引。如未通過,則文檔依據為辦公室文檔管理文件目錄索引。
雙方交接按目錄內容進行簽收即可。
文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本,主要包括:維修管理公約、客戶手冊、物業(yè)管理費核定標準、政府批準文件、與相關服務管理部門的合同文本。
(四)人事安排
1.崗位交接
根據我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內容目錄,我公司派人對原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關系部、保潔部等逐一進行崗位交接,并以文字說明交接完畢,經雙方確認簽字。
2.人事安排
在原有人員人事安排上,本著'雙向選擇,擇優(yōu)安排,加強培訓'的原則,充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長,合理安排,調動其工作積極性與主動性,發(fā)揮潛能,實現企業(yè)與個人利益雙贏。對于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工,要組織培訓、考核,使其達到上崗要求,確保服務質量,維護物業(yè)管理公司的聲譽。對于員工的合理流動,積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作,手續(xù)齊備、快捷。做到'留者安心,離者舒心'。
3.勞動關系
對考核及經培訓考核通過達到上崗要求的人員,應辦理相關的人事手續(xù),即終止與原物業(yè)管理公司的勞動關系,與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動合同,并根據我公司的整體工作布置,安排在原項目部或我公司其它項目部的相應工作崗位。
關于接管工作的其它說明
1.接管工作需提前一個月進行安排,其中
二周時間進行接管機構、干部的組建抽調員工招聘等籌備工作。
二周時間的全員培訓。
2.崗位移交在二個工作日以內完成,移交保駕需3-5個工作日。
3.物資文檔等其它交接約需5個工作日完成。
4.財務交接按劃線制進行交接,我司承諾可進行全程顧問,所需時間暫無法確定。
5.我司同意接收開辦費所購置的固定資產及遞延資產。
風險防范
更換物管企業(yè)的過程中,經常出現的'風險'有5種情況:
(1)原物管企業(yè)拒不退出,導致新物管企業(yè)難以進入。
(2)原物管企業(yè)提出高額補償。
(3)交接不配合,導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。
(4)因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。
所以要做好風險防范工作,避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。
第2篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領性指導性的文本,應達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性;對物業(yè)管理定位、服務標準把握的準確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準備工作:
(1)收集樓盤資料:
地理位置、樓盤規(guī)模、設施設備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構成
(2)掌握開發(fā)商對管理服務質量標準的要求;
(3)掌握業(yè)主的結構、文化、層次和素質構成,對管理服務的需求和要求標準;
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務水平及收費水平;
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料;
(6)準備現有的管理方案作為參考。
方案編制要點
不同特點,不同性質,不同檔次的樓盤小區(qū),其物業(yè)管理方案都會有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點:
根據樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結構和需求等因素,確定服務質量標準,物業(yè)管理定位。
(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務標準與管理方法后,提出服務承諾和具體指標,列出具體落實措施。
(3)根據開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況,確定組織架構等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。
(5)針對樓盤規(guī)劃設計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構成等,制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據樓盤前期的接管計劃,編制開辦費用預算。
(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算,確定管理費的收費標準。
(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。
(9)對重點管理內容展開敘述:如車場、財務管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。
第3篇 內資物業(yè)管理公司設立事宜的方案
企業(yè)名稱：×××（上海）物業(yè)管理有限公司
上海×××物業(yè)管理有限公司
辦理事項：新設立（注冊資本：人民幣50萬元）
涉及機關：上海市工商局長寧區(qū)分局登記、上海市組織機構代碼辦登記、刻制印章（備案）、上海市長寧區(qū)稅務局登記、本文類型：服務內容、報價、流程、辦理時間
一、辦理流程
二、辦理時間控制
1、代理公司協(xié)助編制有關設立“上海×××物業(yè)管理有限公司”的《股東決定》、《章程》等文件并準備相關材料；（材料清單附后）
2、代理公司向上海市工商局長寧區(qū)分局辦理企業(yè)名稱預先核準；（材料齊全后5個工作日內完成）
3、代理公司代為辦理開立驗資戶；（名稱核準后2個工作日內完成）、驗資并出具《驗資報告》（資本金到賬后2個工作日內完成）
4、代理公司代理向上海市工商局長寧區(qū)分局申請“上海×××物業(yè)管理有限公司”設立，批準后頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照；（獲得驗資報告后5個工作日內完成）
5、代理公司代理刻制“上海×××物業(yè)管理有限公司”公章、財務章、法人章，辦理準刻證；（獲得營業(yè)執(zhí)照后2個工作日內完成）
6、代理公司代理辦理“上海×××物業(yè)管理有限公司”代碼登記；（獲得營業(yè)執(zhí)照后2個工作日內完成）
7、代理公司代理辦“上海×××物業(yè)管理有限公司”理稅務登記；（獲得營業(yè)執(zhí)照后7個工作日內完成）
8、協(xié)助“上海×××物業(yè)管理有限公司”開立人民幣基本賬戶。
三、服務內容以及價格說明
1、上述服務內容之服務費：10000人民幣
說明：服務費不含驗資費用，不含各類證書工本費、工商注冊登記費等政府規(guī)費、第三方刻章、開立賬戶等費用。該等費用由代理公司墊付，憑政府部門出具的發(fā)票向公司報銷。
政府規(guī)費明細如下：
序號
部門
收費事由
金額
1.工商局
注冊登記費
注冊資金（注冊資本）在1千萬元以下（含1千萬元），按總額0.8‰收取；超過1千萬元，超過部分按0.4‰收取；超過1億元(含1億元)，收取44000元。
￥400.00
2.工商局
名稱核準費
含
3.代碼辦
組織機構代碼證
￥120.00
4.稅務局
稅務登記證
含
5.公安局
公章、財務章、法人章刻制
約250元
6.銀行
詢證費
500元
7.會計師
驗資
含
四、文件清單
（一）、代理公司代擬附件材料：
文件名稱
簽署人
份數
1.擬設立的上海×××物業(yè)管理有限公司《名稱預先核準申請書》
股東簽字
2.《工商-公司設立申請書》
股東簽字
3.擬設立的上海×××物業(yè)管理有限公司《股東會決議》
股東簽字
4.擬設立的上海×××物業(yè)管理有限公司《章程》
股東簽字
5.關于“擬設立的上海×××物業(yè)管理有限公司”的董事、監(jiān)事、總經理委派書
股東簽字
6.委托書
股東簽字
（二）、其他需投資方提供的材料：
文件名稱
提供人
份數
7.股東身份證（原件及復印件）
股東
8.驗資報告
代理協(xié)助代辦
9.擬委派董事、監(jiān)事的身份證明（復印件加蓋公章）
股東
10.擬委派董事長的1寸照片
股東
11.注冊地址的租賃協(xié)議（原件）
代理代辦
12.注冊地址的房屋產權證（復印件）
代理代辦
第4篇 物業(yè)園區(qū)治安交通車輛管理方案2
物業(yè)園區(qū)治安、交通及車輛管理方案(二)
一、安全防范管理方案
園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施,采取'人防'與'技防'相結合的管理模式,實施全天候安保管理,維護園區(qū)及工作人員的生命和財產安全。
常規(guī)防范
采取24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式,并設置專職車管員進行車輛停放管理,以協(xié)助公安機關維護園區(qū)內公共秩序,防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。
技術防范
運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng),對園區(qū)內的安全情況實施全天候監(jiān)控。
管理措施
(一)實行準軍事化管理,制定各項安保管理制度和獎懲措施。
(二)做好培訓工作,開展系統(tǒng)化軍事素質培訓。
(三)加強對安保人員法制教育和行為規(guī)范教育,要求服裝統(tǒng)一,佩證上崗,言語文明,舉止得當。
(四)嚴格執(zhí)行安保巡邏制度,確保安全防范質量。
二、園區(qū)道路交通管理方案
管理內容
(一)引導車輛安全行駛和停放,確保地面、停車庫和消防通道暢通,制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭。
(二)巡視車輛停放情況,如發(fā)現車輛門、窗未關好,及時通知車主,以防車內物品失竊。
(三)車輛管理員對園區(qū)內部車輛實施全面管理,建立詳細的車輛管理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛,執(zhí)勤門崗應做好詢問和登記工作,并發(fā)放臨時出入證。
管理措施
(一)建立人、車、物分流方案。
(二)制訂車輛交通管理辦法。
(三)設置專職車輛管理員。
(四)做好園區(qū)交通管理宣傳工作。
(五)建立完善的車輛管理檔案。
三、地面及地下停車場管理方案
管理內容
(一)保持良好的秩序,明確車輛停放區(qū)域;
(二)地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌(含:行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標識等);
(三)對地下停車庫中業(yè)主專用的車位,車輛管理員應做好相關標識,阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。
管理措施
(一)建立地面、地下停車場管理規(guī)定。
(二)設置專職車輛管理員。
(三)做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。
四、各種警示標志及標牌管理措施
管理內容
根據園區(qū)設計的交通組織和流向,在入口及主要道路、地下停車場地制定和完善各種交通標識、提示及指示標識,并定期進行維護保養(yǎng)及更新。
管理措施
(一)完善園區(qū)各類警示、提示、指示標識系統(tǒng)。
(二)根據園區(qū)實際情況,配置各類標志及標牌。
(三)物業(yè)管理人員和安保員在每日巡查工作中,若發(fā)現警示標識等有破損、丟失等,應立即上報并及時維修或更換。
(四)工程部人員做好園區(qū)標識維護保養(yǎng)工作,及時進行油漆粉刷及更新。
五、突發(fā)事件的管理方案
管理內容
根據以往的物業(yè)管理經驗,結合物業(yè)的實際情況,遇到突發(fā)事件保持鎮(zhèn)定,并處理好各類突發(fā)事件:如打架斗毆、盜竊、火災、臺風、停電、電梯困人、水浸等。
管理措施
(一)詳細制定各類突發(fā)事件的處理預案;
(二)根據處理預案,對管理處員工進行培訓詳細了解并掌握處理流程,員工根據工作內容不同應熟練掌握操作程序;
(三)定期對預防措施進行演練,如消防演習等。
第5篇 城市廣場物業(yè)前期進駐管理方案
管理內容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。
3、依照接管驗收標準對園區(qū)現場進行初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。
4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標準。
5、進行物業(yè)交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。
2、依據新建物業(yè)接管驗收有關標準,制定接管驗收規(guī)程。
3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。
第6篇 園區(qū)物業(yè)管理處服務星級評比方案
園區(qū)物業(yè)管理處《星級評比方案》--星級園區(qū)及個人計分考核標準
一、個人計分考核標準
1、 園區(qū)管理處主任、副主任
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現象發(fā)生(2分),掛牌上崗(1分),員工上崗前培訓合格率100%(2分),在報刊上發(fā)表相關文章(5分)
遲到、早退累計5分鐘扣2分,脫崗每次扣2分;相關文章(每篇)發(fā)表在省級報刊上加3分,國家級報刊上加5分 10分
2 熟悉園區(qū)和業(yè)主基本情況(2分),走訪業(yè)主率90%(有相關文字記載)(3分),文體活動豐富多彩(3分),業(yè)主對園區(qū)物業(yè)管理處管理工作滿意率達到80%(4分)
走訪率每提高1%加0.5分;滿意率提高1%加0.5分 12分
3 定期對園區(qū)內員工進行培訓(1分),服務人員全部實現掛牌上崗(1分),接到業(yè)主表揚信2次(3分),對管理員做到每日工作的檢查(1分),定期查崗(園區(qū)內所有工作人員)每月四次,不定期查崗每月四次,做到有記錄(4分)
每增加一封表揚信加1分;得錦旗(匾額)一面(塊)加3分;批評信經核查情況屬實每封扣2分 10分
4 房屋完好率98%(3分),公共文化娛樂、休息設施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),公共設備、設施完好運行率98%(3分),公共區(qū)域火災控制率100%(2分)
上述項目每提高1%加1分;發(fā)生重特大火災取消評比資格。 13分
5 園區(qū)內可控制性案件發(fā)生率0(1分),園區(qū)內交通、治安違章處理及時率98%(2分),突發(fā)事件處理率100%(2分),
每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;及時制止治安案件發(fā)生加5分;制止盜竊嫌疑人加6分 5分
6 有效投訴處理率97%(5分),投訴回訪率98%(5分),業(yè)主滿意率95%(5分)
有效投訴每下降1%加0.5分;以上各項每提高1%加0.5分 15分
7 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹木修剪整齊,造型豐富(1分)
由于看護不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;由于看護責任或可控制性意外損害造成死樹每棵扣2分 7分
8 清潔衛(wèi)生及時率98%(3分),園區(qū)內無死角,園區(qū)整體清潔、有序(3分),垃圾及時清運率98%(2分),
冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
9 經費收支合理無亂收費現象(2分),收費率提高10%(8分),
每提高1%加0.8分;收費率突破60%加10分 10分
10 園區(qū)報修及時率達97%(3分),派人督辦維修合格率達97%(3分),業(yè)主對維修結果滿意率達到95%(4分)
協(xié)助業(yè)主搞好維修前的處理工作,為業(yè)主減少不必要的損失,每件加2分;上述標準每提高1%加0.5分;由于處理不當,延誤時間擴大損失,每件減5分
10分
合 計 100分
2、園區(qū)管理員:
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現象發(fā)生(5分),掛牌上崗(5分),工作態(tài)度端正,服從領導,積極工作(5分)
遲到、早退累計5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現未掛牌服務扣1分, 15分
2 熟悉園區(qū)業(yè)主基本情況(3分),每周至少走訪兩戶業(yè)主(有文字記錄)(2分),熟練掌握計算機的使用(2分),崗位技能考核合格(2分),在報刊上發(fā)表相關文章(8分)
崗位技能考核不合格扣2分;相關文章(每篇)發(fā)表在市級報刊上加3分,省級加5分,國家級加8分 17分
3 接到業(yè)主表揚信2次以上(3分),所轄園區(qū)業(yè)主檔案的及時更新,上報(2分)
每多收一封表揚信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分 5分
4 熟悉園區(qū)內樓宇的基本情況(2分), 做好每日的巡檢記錄(4分)
對樓宇情況不能如實掌握的,虛填記錄的每次扣3分 6分
5 接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(2分),接待來電、來訪、投訴有記錄(2分),回訪業(yè)主率96%(4分),有效投訴處理率95%(4分),業(yè)主滿意率90%(3分)
每增加1%加1分,每減少1%減1分 15分
6 突發(fā)事件處理及時率100%(2分),收費率比上一年增長10%(10分)
每提高1%加1分;收費率突破60%加10分,比上一年減少1%扣3分 12分
7 鑰匙有序的管理(3分),信件收發(fā)、投送(3分),通告的及時張貼/整理(2分),對管理處各類設備、工具及物品的領用、發(fā)放、使用、保管(2分)
不能準確掌握鑰匙的存放位置,使用方法扣1分;對通告內容不能準確理解,有業(yè)主投訴的,每次扣1分 10分
8 對園區(qū)各業(yè)主動態(tài)信息及時、準確了解(5分) 5分
9 配合公安、社區(qū)工作(2分),監(jiān)督保安、保潔的工作(4分),配合/跟蹤維修工作開展(4分)
按各項工作的開展情況酌情加分
10分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(5分) 在管理部介紹經驗加2分,在公司介紹經驗加5分 5分
合 計 100分
3、園區(qū)保潔人員:包括保潔班長
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現象發(fā)生(3分),掛牌上崗(3分),著裝整齊(2分),工作態(tài)度端正,服從領導,積極工作(3分)
遲到、早退累計5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現未掛牌服務扣1分, 11分
2 熟悉崗位責任制和公司有關管理制度(2分),熟悉園區(qū)樓宇的基本情況(3分),熟悉責任區(qū)的樓宇及其附屬的保潔設備、設施的情況(5分)
崗位技能考核不合格扣4分; 10分
3 道路、綠地整體干凈、整潔,至少每天清掃2次(4分),雨后無積水、雪后1日內無積雪(4分),垃圾桶每日清運3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無異味(3分),滅鼠除害至少每月1次(3分)
冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分;園區(qū)內有鼠害出現每次扣1分 14分
4 園區(qū)內公共設備設施每月清潔2次(
4分),業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分)
業(yè)主有效投訴每上升1%,扣3分 7分
5 垃圾清運及時率98%(3分),及時清除隨時、隨地出現的垃圾率98%(3分),生活垃圾存放時間不超過8小時(2分)
每降低1%扣1分; 8分
6 樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(4分),各種表箱、單元門、屋面門、通告欄、公共部位的玻璃等公共設施至少每周擦洗1次(4分)
抽查有灰塵、污物每次扣2分 8分
7 正確、合理的使用保潔工具(4分),做好保潔記錄的填寫(2分),保潔用房的清潔、衛(wèi)生(4分)
抽查記錄不合格的,每次扣1分
10分
8 接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(3分),接到業(yè)主表揚信2次(5分),掌握各種滅火器材的使用方法(2分)
每多收一封表揚信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分;接受滅火知識的考核,考核合格加2分,不合格減2分
10分
9 通告及時張貼(4分),定期參加相關部門組織的培訓(3分),掌握一些急救生活小常識(3分),突發(fā)事件的處理及時率97%(2分)
培訓不合格,每次扣1分, 12分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經驗(5分)
在管理部介紹經驗加2分,在公司介紹經驗加5分 10分
合 計 100分
4、園區(qū)保安人員:包括保安班長
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現象發(fā)生(3分),掛牌上崗(1分),著裝整齊(1分),工作態(tài)度端正,服從領導,積極工作(4分)
遲到、早退累計5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現未掛牌服務扣1分 9分
2 熟悉崗位責任制和公司有關管理制度(4分),掌握有關國家的法律、法規(guī),以及國家和省市的有關治安條例的基本內容(3分)
考核合格加4分,不合格減4分 7分
3 上崗無睡覺現象(5分),制止違法亂紀行為的發(fā)生(3分),搞好小區(qū)內的車輛的管理,有效制止業(yè)主車輛違反園區(qū)規(guī)定的停放(3分)
因為沒有合理、有效制止業(yè)主行為,造成極壞影響的,每次扣2分,如果造成業(yè)主損失或事故的,每次扣5分
11分
4 熟悉園區(qū)的基本情況(3分),熟悉保安(防火、防盜)設備、設施的布置情況(4分),掌握各種滅火器材使用方法(3分),定期進行相關知識(火警、匪警、隊列等)的學習(3分)
每季度對防火、防盜相關知識考核一次,考核合格加5分,不合格減5分 13分
5 園區(qū)可控制性案件發(fā)生率0(5分),機動車、非機動車在園區(qū)內被盜,按車的價值扣(2-4分)
每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;及時制止治安案件發(fā)生加5分;制止盜竊嫌疑人加6分 9分
6 有效控制外來人員的進入(4分),為業(yè)主服務時不接受業(yè)主饋贈的錢物(4分),突發(fā)事件的處理率100%(4分)
對外來人員有記錄,抽查無記錄每次扣1分 12分
7 業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分),按規(guī)定立崗巡邏并保持良好形象(4分)
接到業(yè)主投訴沒有立崗或沒有保持良好形象每次扣1分
7分
8 正確、合理的使用保安設備、設施(4分),保安各項交接班記錄填寫完整(3分)保安用房的清潔、衛(wèi)生(3分)
對保安設備造成損壞的除做相應賠償外,每次扣2分 10分
9 接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(4分),接到業(yè)主表揚信2次(4分),立崗巡邏時接到業(yè)主求助時,主動熱情(4分)
接到業(yè)主有效投訴,每次扣2分;每多收一封表揚信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分 12分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經驗(5分)
在管理部介紹經驗加2分,在公司介紹經驗加5分 10分
合 計 100分
5、維修人員:
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現象發(fā)生(4分),掛牌上崗(2分),工作態(tài)度端正,服從領導,積極工作(3分)
遲到、早退累計5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現未掛牌服務扣1分,崗上睡覺每次扣4分; 9分
2 熟悉小區(qū)內樓宇及其附屬設備、設施的基本情況(2分),做好每日的巡檢記錄(5分),在報刊上發(fā)表相關文章(8分)
樓宇基本情況包括:水、電、煤氣的管道(線路)的走向、位置、閥門的控制方法;相關文章(每篇)發(fā)表在市級報刊上加3分,省級加5分,國家級加8分;
15分
3 園區(qū)維修工作處理及時率達97%(4分),維修工作合格率達97%(3分),維修工作返修率小于3%(3分),業(yè)主對維修工作滿意率達95%(4分),維修電話24小時開通,急修半小時、其他報修按雙方約定時間到達現場(3分)
每提高1%每人加3分,每降低1%每人減3分, 17分
4 房屋及配套設備、設施完好率達98%(3分),園區(qū)內的公共附屬設備、設施完好率達95%(3分),公共設施的運行率98%(2分)
每降低1%每人減3分 8分
5 加強業(yè)務學習,掌握工民建的基礎知識(2分),能識、讀、畫各種圖紙(5分),能清楚找出故障的位置及處理方法(5分),定期接受相關業(yè)務知識的考核,考核成績在及格以上(3分)
考核不合格減3分;圖紙包括:簡單的平面圖、結構詳圖、管線系統(tǒng)圖 15分
6 熟悉崗位責任制和公司有關管理制度,考核合格(3分),熟悉有償維修的收費價格(2分)
考核不合格減5分。 5分
7 嚴格遵守安全操作規(guī)則(3分),定期對水電表查核、維護(3分)
出現業(yè)主投訴沒有遵守安全操作規(guī)則的每次扣1分, 6分
8 正確、合理的使用維修工具(3分),做好每日維修記錄的填寫(5分),維修用房的清潔、衛(wèi)生(4分)
抽查沒有完整填寫維修記錄的每次減3分, 12分
9 接待業(yè)主或來訪人員大方
有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(2分),接到業(yè)主表揚信2次(3分)
有業(yè)主投訴態(tài)度不好的每次減1分;處理問題方法不得當,造成損失的每次扣5分,每多收一封表揚信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分
5分
10 協(xié)助園區(qū)主任、管理員做好工作(3分),向大家介紹工作經驗(5分),
在管理部介紹經驗加2分,在公司介紹經驗加5分 8分
合 計 100分
二、星級園區(qū)計分考核標準:
序號 考 核 內 容 加減分說明 基礎分 實得分
1 房屋及配套設備、設施完好率98%(2分),住宅公共部位、公用設施設備有完整的日常管理和維修養(yǎng)護說明,并有完整檔案(3分),有完善的住宅裝修管理制度,園區(qū)內無違反規(guī)定的私搭亂建建筑物(3分)
(注:房屋及配套設施中包括安防、消防設備、設施),以上降低1%扣2分 8分
2 公共文化娛樂、休息設施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),屬于小修及時組織人員維修,屬于大、中修的或者更新改造的,及時編制維修、更新改造和住房專項維修基金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造(3分)
以上每降低1%減3分 8分
3 可控制性案件發(fā)生率0(2分),交通、治安案發(fā)處理及時率98%(2分),公共區(qū)域火災控制率100%(2分),對于進入園區(qū)的車輛、人員有登記(2分),對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,并協(xié)助采取相應措施(2分)
每出現一次盜竊事件,按影響程度大小扣3-8分 10分
4 有效投訴處理率97%(3分),回訪率96%(3分),業(yè)主滿意率95%(3分),有效投訴下降10%(9分),每月至少做一次業(yè)主意見調查(3分)
其他每項增加1%加3分;有效投訴每下降1%加0.9分 18分
5 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹木修剪整齊,造型豐富(2分)
由于看護不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;由于看護責任或可控制性意外損害造成死樹每棵扣2分 8分
6 清潔衛(wèi)生及時率98%(1分),園區(qū)內無死角,園區(qū)整體清潔、有序(1分),垃圾及時清運率98%(1分),道路、綠地干凈、整潔,雨后無積水、雪后1日內無積雪(1分),垃圾桶每日清運3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無異味(1分),滅鼠除害至少每月1次(1分)樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(1分),各種表箱、單元門、屋面門、通告欄、公共部位的玻璃等公共設施至少每周擦洗1次(1分)
冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
7 收費率提高10%(10分) 每提高1%點加1分,收費率達到60%加10分 10分
8 園區(qū)報修及時率達97%(2分),維修處理合格達率97%(2分),維修工程返修率3%(2分),業(yè)主對維修工作滿意率達95%(2分),有完整的報修、維修和回訪記錄(2分)
每出現一次由于報修不及時造成損失的每次扣5分 10分
9 每年至少與社區(qū)聯(lián)合舉行一次與業(yè)主溝通的文化活動(4分),管理員、專業(yè)操作人員按照國家有關的規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書(3分),園區(qū)受控的iso9001:2000文件齊全、完整(3分)
沒有文化活動的扣4分(年終審核) 10分
10 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡,行為規(guī)范,服務主動、熱情(3分)對國家、省、市、公司有關文件的有力宣傳(2分),按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況(3分),園區(qū)內有明顯的警示牌和溫馨提示牌(2分)
每發(fā)現一次管理服務人員違反規(guī)定扣1分;業(yè)主對宣傳文件表示疑意,不能正確合理解釋的,每次扣2分 10分
第7篇 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導思想
以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達標創(chuàng)優(yōu)為目標,通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動,樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務隊伍的整體素質和小區(qū)的管理水平。
具體目標
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內有明顯指示標志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。
房屋完好率達到98%以上。
無違章搭建。
房屋維修及時率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設備管理方面:
小區(qū)內所有公共設備圖紙、資料齊全,管理到位。
設備良好,運行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設備運行記錄,操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設施完好,可隨時啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設備完好,使用正常。
c.市政公用設施管理方面:
小區(qū)公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,運行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設施。
小區(qū)實行標準化保潔,垃圾日產日清,生活垃圾實行袋裝化。
根據季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內嚴禁飼養(yǎng)家禽,并經常檢查,發(fā)現問題及時糾正。
小區(qū)內道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內無亂設攤點、廣告牌和亂涂亂劃現象。
高壓水泵、水池有嚴密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單應具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季長綠,月月花香,充滿生機。
綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏現象。
f.治安管理方面
小區(qū)實行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術防范相結合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實行24小時保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內安全監(jiān)控系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴格執(zhí)行相關制度和紀律。
思想重視,制度落實,以防為主,使小區(qū)內無重大責任火災、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風嚴謹,言語文明。
危及住戶安全處設有明顯標志,并落實防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務培訓。
g.財務管理方面:
建立規(guī)范的財務管理制度。
嚴格遵守國家財經紀律和公司有關規(guī)章制度。
為住戶提供多項便民有償服務,以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經費收支平衡,爭取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動,比如:游泳比賽、書法比賽、籃球比賽和健身指導等。
積極配合社區(qū)開展各項公益活動。
半年開展一次征詢住戶意見活動,及時了解住戶需求信息,調整服務內容,使住戶滿意率達到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設,使住戶能自覺遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。
(2)實施辦法
a.建立創(chuàng)建領導小組:
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領導小組,由公司領導任組長,負責創(chuàng)建活動的領導協(xié)調工作;各部門負責人擔任成員,負責創(chuàng)建活動的指導工作。
b.制訂實施計劃:
根據創(chuàng)建活動的總體安排,制訂切實可行的實施計劃,要把創(chuàng)建活動與日常管理結合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結合起來,把長遠目標與眼前工作結合起來,通過開展創(chuàng)建活動,真正帶動各項工作。
c.強化各項管理制度:
要借創(chuàng)建活動的東風,建立、健全各項管理制度,以制度促進管理,使各項管理規(guī)范化、科學化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強檢查、督導:
對創(chuàng)建活動要經常進行檢查、督導,及時總結經驗。對存在的問題,要認真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動健康開展,取得成效。
(3)獎懲措施
在創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動中,對表現突出、成績卓越者,將給予獎勵,獎勵標準另定;對表現低劣、工作不力者,將給予批評,并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計劃
時間工作性質工作內容
創(chuàng)優(yōu)達標準備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領導小組:設組長一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)建工作領導小組例會,每半月召開一次工作例會,總結上一階段的工作,對發(fā)現的問題及時確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計劃落實情況。
開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開展,在創(chuàng)建過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動。
創(chuàng)優(yōu)達標實施階段依照市達標創(chuàng)優(yōu)標準進行自我初評,通過初評尋找差距,并就相關問題的解決落到人,及時進行整改。
將問題進行整改,根據市達標標準,結合iso9000質量保證體系的相關程序文件及工作規(guī)程對發(fā)現的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達所制訂的目標。
迎檢階段根據市創(chuàng)優(yōu)達標的評分標準,組織創(chuàng)建領導小組成員對小區(qū)的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結經驗、積累資料,提高管理水平和服務水準。
根據評審結果,繼續(xù)保持達標的標準,對未達到標準不足之處加以整改,在達標的基礎上進一步
提高服務質量和管理水平,力爭在達到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標準。
創(chuàng)國優(yōu)階段總結創(chuàng)市(省)優(yōu)的經驗,發(fā)揚成績,改進不足。
第8篇 s物業(yè)項目機動車停放管理方案
為維護項目交通秩序,加強機動車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:
1.概述
1)停車場簡介
zz電視中心地下停車場,車場面積6.58萬平方米,擁有停車位982個,其中地上停車位90個,地下停車位892個。以先進的設施、設備和專業(yè)的管理技術水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務。
2)停車場管理指導思想
zz電視中心擁用設施先進的現代地下停車場,物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質的物業(yè)從業(yè)人員應用先進的計算機管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質高的管理隊伍。進而體現'以人為本,零距離對客服務'的宗旨。
3)停車場管理整體目標
(1)地下停車場的管理目標是通過科學的手段和專業(yè)化管理經驗,來實現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(2)保障停車場各項設備、設施的正常運行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。
(3)以相對低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務,逐步樹立良好的企業(yè)形象。
2.管理人員配置及崗位設置:
1)停車場區(qū)域保安主管1人,負責停車場日常人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
2)停車場保安領班3人,負責停車場各班次人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
3)停車場管理員:24人
崗位設置:4個(停車場入口崗、停車場出口崗、地下車場管理員、地面車場管理員)
3.管理制度
1)停車場安全管理制度
(1)車主在辦理長期使用車位手續(xù)時,須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車牌號碼及車輛必備的合法手續(xù)。
(2)車位使用人領取停車卡后,登記資料如有更改,需及時通知項目保安部。
(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補辦新卡,并交納相應的工本費。
(4)地下停車場嚴禁超高車輛進入(限高米),車輛進入地下停場后應慢速行駛(限速5公里/小時),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車場內發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應協(xié)助車位使用人向公安機關報案和履行保險索賠手續(xù)。
(6)車主/駕駛員須嚴格按照停車場內的行駛路線行駛。車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內停車。
(7)進入停車場的人員應愛護停車場內一切公物及設施設備。如因車主/駕駛員在停車場內行駛或停車過程中造成設施設備損壞,肇事者應按價賠償。
(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車輛在駛入正確位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應檢查門窗是否鎖好。貴重物品、機密文件、有紀念價值的物品等不得放置在車內。
(10)車主/駕駛員嚴禁攜帶易燃、易爆等危險品或非法物品進入停車場。
(11)停車場內嚴禁加油或動用明火,嚴禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時改變停車位置,車主/駕駛員應予以配合。管理部門對此安排不會給予補償。
(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內,無固定車位者不得占用固定車位的空間。
(14)不得在車位上加建任何臨時或永久性建筑物,亦不可私自加放標牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。
(15)車主/駕駛員需保證車輛報警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。
(16)在停車場內,車主/駕駛員不得離開已經啟動引擎的車輛。
(17)本停車場僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場內洗車、修車。
(18)如在停車場內發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對方資料,管理部門在現場拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車主應購買各類有關保險。因天災與不可抗力所帶來的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔責任。
2)地下停車場管理員崗位制度
(1)詳細記錄出入車輛的車牌及出入時間;不得遺漏登記;妥善保存車輛登記表;
(2)注意檢查進入車輛的車況,發(fā)現車輛損壞應及時與車主確認,并進行記錄;
(3)注意檢查進入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車輛通行證',無'通行證'車輛不得進入地下停車場;
(4)在未經物業(yè)管理公司負責人允許下,任何無關車輛不得在停車場停放;
(5)發(fā)現可疑人員在停車場內徘徊或逗留,需查明其身份來歷;
(6)車主在停放車輛時,應提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;
(7)停車場發(fā)生交通刮蹭等事故時,應及時上報相關領導,并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現車輛有漏油等危險情況時,通知相關崗位人員協(xié)助進行及時處理,并報客服中心通知車主,將車輛開出停車場;
(9)發(fā)現車輛有被盜,被撬痕跡及時報告安保部主管及值班負責人,如發(fā)現盜竊破壞分子及時通知相關崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車主,請勿在車輛內存放物品,關閉好車門、車窗;
(11)對進出地庫出入口車輛安全檢查后,進行登記;
(12)工作期間對車輛隨時進行安全檢查,發(fā)現未關門、窗、后背箱未鎖車輛,報客服中心通知客戶。夜間對停放車輛安全檢查后,進行登記。
(13)與保安班長,保持聯(lián)系每小時對車場情況報告一次。
(14)對停車場內的物業(yè)設施、設備,機房門狀態(tài)定時檢查,如發(fā)現問題及時上報;
(15)值班期間應保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標準;不得從事與工作無關事宜;
(16)妥善使用對講機等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過程中,應以理服人,禮貌待人,不得與對方發(fā)生爭執(zhí);
(18)地下停車場屬于重點保衛(wèi)區(qū)域,當值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3)收費崗管理制度
(1)值班人員應忠于職守,努力工作,嚴禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時到崗,當班人員應主動順延工作時間直到接班人員到崗,或請示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時離開,必須有人替崗
后方可離開。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請假,并應在事后提交相應證明以說明情況。因故需要倒班者,應提前24小時征得主管同意后方能安排實施。
(5)愛護收費機以及室內一切設施,嚴禁私自拆卸和不按程序操作,嚴禁磕碰、損壞設備,嚴禁無關人員觸動、使用室內設備。
(6)收費機存儲、打印的文字材料、特定指示及內容均屬保密范圍,值班人員無權向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費機系統(tǒng)設備、通訊器材,保證所有設備、設施的完好、有效和暢通。
(10)自覺維護室內衛(wèi)生,努力營造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車場防火安全管理辦法:
為了加強地下停車場的防火安全管理,根據國家和市公安局有關法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機動車停車庫是樓宇防火重點部位。進入本停車庫的車輛和人員,應執(zhí)行物業(yè)機動車停車庫防火安全管理辦法。
(2)機動車停車庫管理人員,應按本辦法的要求,逐級落實防火責任,加強防火安全管理,維護停車場正常秩序。
(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴禁載有易燃易爆化學危險品的機動車在車庫停放。
(5)嚴禁在停車庫加油、修車。
(6)嚴禁在停車庫吸煙和動用明火。
(7)嚴禁在停車庫放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物,需及時清理,不準存放在停車場內。
(8)出現火警時應及時報警、撲救并采取應急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國家消防法、市防火安全責任制的相關規(guī)定予以警告或處罰。
4.應急預案
1)火災
參照《火災處理程序》。
2)水浸
參照《水浸事件處理程序》。
3)車輛被盜處理預案
(1)發(fā)現有車輛被盜事件發(fā)生時,當班人員要立即通知保安主管或經理趕赴現場處理。
(2)經證實確實發(fā)生案件,應立即向項目經理報告。
(3)記下被盜車輛的相關情況。
(4)細致的了解現場情況,逐一詢問與案件有關人員當時的情況。
(5)協(xié)助車主向公安局報案。
(6)公安人員抵達現場后,應積極配合其開展工作并隨時關注事件進展情況。
4)車輛事故導致項目設備損壞處理預案
(1)當車輛在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生意外事故導致設備損壞時,發(fā)現者應立即通知保安主管或經理,并記錄駕駛員詳細資料,包括車輛號碼及駕駛執(zhí)照牌號等同時保護現場。
(2)保安主管或經理接到報告后,迅速到達現場處理,了解肇事車輛情況,設備、設施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關損壞設備、設施的價格問題應聽取工程部和廠家意見。
(3)損壞設施需緊急處理的,應盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經理應根據事態(tài)發(fā)展情況,及時向項目經理報告;如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機關報案解決。
第9篇 新城項目物業(yè)管理服務指標及方案
新星城項目物業(yè)管理服務指標及其方案
根據本公司的服務宗旨和管理目標,為搞好新星城項目的管理工作,參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》和iso9000質量標準,制訂如下管理指標及措施。
序號欄目名稱國家標準指標計劃/指標管理實施措施
1房屋及配套設施設備和相關場地管理標準與完好率98%98%落實責任人,實行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無違章及公共設施損壞。
2房屋零星小修急修質量標準和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內到現場,及時完成并建立回訪檔案。
3維修工程質量合格率和回訪驗收率100%100%分項檢查,一步到位,并進行回訪,確保質量合格,滿足客戶需要。
4電梯、二級生化、水泵等大型機電設備維修保養(yǎng)標準和完好率100%100%以通過國家相關質量檢測機構標準為準,確保使用質量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫內消防設施管護100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護措施和完好率100%100%落實責任人,實行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準和苗木成活率95%98%落實責任人養(yǎng)護,實行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無破壞、無踐踏,無黃土裸露現象,發(fā)現問題立即修復。
9管理服務質量投訴處理及時率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務工作,同時加強與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會,了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對管理服務滿意度95%98%加強物業(yè)管理服務的超前意識,及時收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強與客戶的溝通和感情聯(lián)絡,以確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理的滿意率。
第10篇 s物業(yè)項目非機動車停放管理方案
1.項目大門門崗對進入的非機動車進行身份識別及詢問,對準許進入的非機動車將其指引到非機動車停放區(qū)域。
2.非機動車應停放在指定的非機動車停車場內,嚴禁在消防通道及樓宇內隨意停放。
3.非機動車如需長時間停放應自覺停放在非機動車停車場靠里面的位置。
4.非機動車出入停車場應主動出示非機動車停車卡。
5.非機動車出入停車場,應接受停車場管理人員的檢查并登記,定期繳納存車費用。
6.每季度對破舊非機動車進行公示,如無人認領,物業(yè)管理部將按有關規(guī)定予以清除。
7.物業(yè)管理部將指派專人進行非機動車停車場的管理與維護。
8.物業(yè)管理部將在非機動車停車場設置便民工具(如氣筒、修車簡易工具、氣門芯)供存車客戶免費使用。
第11篇 物業(yè)管理公司簡介物管方案
物業(yè)管理有限公司簡介(物管方案使用)
我們北京zz行物業(yè)管理有限公司成立于2004年5月,是一家專門從事物業(yè)管理的公司。
公司現有管理人員12人,其中已參加建設部、勞動部培訓并有上崗證的達95%。公司雖然年輕,可是由一批多年物業(yè)管理經驗的人員組成,高層管理人員均在著名的物業(yè)管理企業(yè)共過職,因而,具有豐富的管理經驗。并經過努力實踐與傳幫帶,公司已擁有一支有知識、懂技術、善管理的復合型人才隊伍。
本公司理念系統(tǒng):
企業(yè)宗旨:以人為本、服務第一;真誠奉獻、信譽第一。
發(fā)展戰(zhàn)略:創(chuàng)一流服務,創(chuàng)名牌企業(yè)。
質量方針:以服務為企業(yè)根本,視質量為企業(yè)生命。
經營方針:以優(yōu)質服務創(chuàng)信譽,以規(guī)模經營創(chuàng)效益。
服務理念:真切付出、心靈交匯。
企業(yè)領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發(fā)展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調與共識。
公司在管物業(yè)有:宣武區(qū)白廣路二條小區(qū)、豐臺區(qū)馬家堡小區(qū)及順義櫻花園小區(qū)等項目,總面積約為15萬平方米。
白廣路二條小區(qū)項目是宣武區(qū)危改回遷項目,為管理好該小區(qū),公司專門派出了精兵強將,并投入了大量的資金,在區(qū)政府有關部門和公司總部的大力支持配合下,對小區(qū)進行了綜合整治,同時制定了一整套的管理規(guī)定,配備了專業(yè)維修、保安、綠化、保潔人員,建立了完整的檔案資料,實現了電腦化管理。通過整治和長效管理,改變了昔日的臟亂差、車輛管理混亂的局面,為業(yè)主提供了一個舒適、文明、安全、祥和的居住環(huán)境,贏得了當地政府和業(yè)主的一致好評。2005年獲得'牛街街道精神文明建設先進集體'榮譽稱號。
豐臺區(qū)馬家堡及通達樓小區(qū)在創(chuàng)建過程中,由于我公司全體員工的努力,取得了巨大的成功,不但創(chuàng)建了一流的管理水平,贏得了業(yè)主的普遍好評,而且積累了豐富的高層樓宇管理經驗。
櫻花園小區(qū)位于北京市順義區(qū),緊鄰首都國際機場,是北京市五環(huán)以外的重點商品房住宅區(qū)之一。該小區(qū)自托管以來,廣大業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率達到95%,物管費收繳率達95%;完美實現公司的預期目標,為企業(yè)管理上以臺階,進一步拓展市場打下了良好的基礎。
經過幾年來不懈的努力和實踐,我公司已積累了豐富的住宅管理經驗,也總結摸索了自身特定的管理模式。我們深知住宅居民的服務心理,始終銘記自己的職責所在,時時事事處處急居民所需,想居民所想,真心真意地為居民服務,做廣大業(yè)主的貼心人。對我們的真誠和辛勞,業(yè)主們給予了極高的評價。
第12篇 物業(yè)管理安全護衛(wèi)實施方案
物業(yè)管理項目安全護衛(wèi)實施方案
目的
維護營銷中心、辦公樓內的正常工作秩序,阻止外來閑雜人員的進入,進行車輛的有序停放,降低區(qū)域內的案件發(fā)生率,為區(qū)內人員提供一個安靜、安全的工作環(huán)境。
范圍
辦公大樓、車輛停放、樓外庭院、區(qū)內大門等。
職責
1.負責巡視、檢查,并作好記錄;
2.進行區(qū)域內的24小時值班、巡邏制;
3.負責進入區(qū)內車輛的有序停放;
4.阻止或謝絕外來閑雜人員的進入;
5.大件物品的搬出的盤查確認,登記放行;
6.護衛(wèi)員著裝整齊、形象規(guī)范,對進入的拜訪人員進行禮貌的詢問,并幫助其解決疑難;
7.作好交接班、交接班記錄、巡邏記錄等;
8.發(fā)現安全隱患應及時匯報,并協(xié)助解決;
9.工作時必須嚴格遵守總公司的保安制度和**集團江北計劃發(fā)展中心的相關制度。
內容、程序及標準:
1.內容:區(qū)域內的日常巡邏、檢查、車輛、閑散人員等的管理。
2.程序及周期:
(1)、實行24小時值班、巡邏制度;
(2)、對進入區(qū)域內的人員進行禮貌的詢問,待確定后,作好登記并給予處理或安排(無周期);
(3)、每班嚴格按照值班時間進行交接,嚴禁脫班;(周期依據公司保安制度);
(4)、對進入的車輛有禮貌的勸其按照規(guī)定停放(無周期);
(5)、對有安全隱患的,應及時匯報,并作好記錄。
3.標準:
(1)、護衛(wèi)人員形象規(guī)范、著裝整潔、語言規(guī)范文明;
(2)、各類記錄健全、填寫全面;
(3)、車輛停放有序;
(4)、區(qū)域內無閑雜人員出入;
(5)、區(qū)域內日常工作秩序正常;
(6)、治安案件降低或無產生。
應急措施:
1.接到報警后,巡邏人員第一時間內趕往事發(fā)現場,并作好記錄;
2.對于緊急事件(如:火災,詳見《緊急事件處理方案》);
3.協(xié)助相關部門進行調查。
注意事項:
1.嚴格遵照公司〈〈保安作業(yè)指導書〉〉;
2.在事件發(fā)生后,注意保護現場;
3.在處理事件時,主動避免各類沖突。
檢查、考核:
1.項目部定期(每周一次)檢查各類記錄表單;
2.總公司、**集團江北計劃發(fā)展中心、項目部等不定期的對其進行抽檢;
3.必要時,可以進行演練檢查、考核;
4.作好各類檢查、考核記錄。
第13篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁碼: 1/3
1.目的:
擴大公司業(yè)務范圍,在投標或承接新物業(yè)項目中制定管理方案,體現開發(fā)商和產權人(單位)的要求,促進管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標或承接拳物業(yè)項目的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.2章
3.2iso9002標準第4.2章
4.職責:
4.1在公司總經理或副總經理的主持下成立了物業(yè)項目的策劃小組。
4.2策劃小組對新物業(yè)項目管理進行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經理或副總經理牽頭負責。
5.1.2公司各部門負責人為策劃小組的成員。
5.1.3經營管理部負責組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現場了解物業(yè)的現狀及周界環(huán)境,特別對物業(yè)的施工質量重點檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設計、配置、內外裝修程度,附近的配套服務設置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產權人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質量、今后的服務項目和服務程度等。
5.2.4經營管理部根據物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點來編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據本章5.2考察到的情況,結合政府有關法規(guī)和本公司現有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機構設置及職責
c物業(yè)管理的近遠期目標
d物業(yè)管理日常服務項目設置及服務程度
e物業(yè)管理服務項目收費標準依據
f物業(yè)配套設施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預算
h物業(yè)管理質量的評定方法
i糾正和預防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經總經理和副總經理審批。
5.3.4策劃人員根據總經理或副總經理對草案審批的內容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經總經理批準后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產權人(單位)作為投標書。開發(fā)商和產權人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機構。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產權人(單位)對物業(yè)管理服務提出新的要求或出現其他新的情況時,經公司總經理或副總經理同意后,由經營管理部負責對管理方案進行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經理或副總經理批準后方有效。
5.5.3批準后的方案,由經營管理部轉交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質量體系文件針對思源小區(qū)而設計,不另編制物業(yè)管理方案,當合同提出新的要求時,按上述程序進行策劃。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第14篇 某物業(yè)園區(qū)車輛管理方案
物業(yè)園區(qū)車輛管理方案
1、合理規(guī)劃交通,實現規(guī)范化管理
根據博大大廈的實際情況,合理規(guī)劃大樓進出口和行駛路線,實現人車分流,對交通車輛實行規(guī)范化管理,具體表現在標志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。
2、實施車輛環(huán)保管理
車輛鳴喇叭將會給業(yè)主的辦公帶來嚴重的噪音污染,因此我們建議業(yè)主能夠增加噪音監(jiān)測系統(tǒng)等智能化硬件設施,對此嚴格管制,以維護大樓良好的辦公環(huán)境.
3、機動車停放管理方案:
園區(qū)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設計與設施配套的合理性,其次是日常管理監(jiān)控力度。
規(guī)格設計上,要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾,解決好靜態(tài)交通車,縮減車流進入車庫的最短路徑,使車庫內的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。
配套方面,設計要加設必備的減速墩、反光物鏡,各交叉口處設立各類交通標志(路標、路障)或輔設顏色明顯的警示地磚,交通主干道方向種植綠灌植物,減少司機眼睛疲勞。建筑平面的設計要預留低位的排風、照明、ctv安裝部位及排污口,設立車道、人行道在車庫內的劃隔等。
日常的管理主要包括進出口控制、現金管理、保安消防巡邏、交通控制等,其中:
-進出口控制意旨確保車庫內的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進出車輛,以作為整個交通暢流的前提。
-現金管理用以核計收費現金,停車通行證及車庫使用的會計登記。
-保安、消防車庫巡邏為擬訂崗位分配、崗位運行、崗位職責及突發(fā)事件應變措施的基礎上,加派人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內意外的交通事故等。
-交通控制以確保交通順暢為主,安排進行車場內外交通疏導,處理控制系統(tǒng)失靈而導致交通阻塞從而切換手動人員操作的情況等。
-上述的幾項管理措施,均可通過定時、定崗、定期的質量記錄,如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等,來加強及完善整個停車庫的管理。
4、非機動車停放管理方案:
自行車的管理也是一項非常重要的工作。接管后,將會針對業(yè)主自行車狀況作專項調查,確定合理的方案,安排專人管理,確保位置統(tǒng)一、擺放整齊。
5、交通事故緊急預案:
(1).在轄區(qū)內出現車輛發(fā)生碰撞車輛或行人等情況:
-警衛(wèi)人員須在接報后立即趕赴現場進行處理。
-立即用對講機或電話通知部門領導。
-保護現場,如有傷者立即通知'120'進行搶救。如能聯(lián)系傷者家屬或工作單位,應及時聯(lián)系。
-中控室接到上級指令后撥打'110'等報警電話。
-安排警力對其它車輛進行疏導等工作,以防發(fā)生道路擁堵。
-通知門崗警衛(wèi)引導'110'到達事故現場。
-如有必要可疏導車輛由臨時車道行駛,并疏散圍觀人員。
-配合'110'人員工作,提供事故發(fā)生情況。
-事故處理完畢后立即恢復正常交通,通知保潔人員清理現場,撤走臨時交通設施。
-車管主任在事故后填寫報告,做好記錄及處理善后所需工作。
(2)轄區(qū)內出現車輛與停放的車輛發(fā)生碰撞:
-保安人員到場對現場進行保護。
-立即用對講機或電話通知部門領導。
-如有傷者立即通知'120'進行搶救,如能聯(lián)系傷者家屬或工作單位,應及時聯(lián)系。
-及時聯(lián)系被撞車輛車主到現場解決,同時盡量記錄在場目擊證人的姓名及聯(lián)系方式。
-安排保安人員對其它車輛進行疏導等工作,以防發(fā)生道路擁堵。
-在事故現場設置警示標志,安排專人維護秩序并疏散圍觀人員。
-車管主任在事故后填寫報告,做好記錄及處理善后所需工作。
(3)在轄區(qū)內出現車輛發(fā)生故障'拋錨'的事件處理:
-立即組織保衛(wèi)人員協(xié)助司機將故障車輛推入臨時車位停放。
-記錄司機姓名及聯(lián)系方式,以確認其身份。
-通知司機馬上聯(lián)系維修人員到場。
-車輛如有漏油情況,應在車輛周圍設立控制區(qū)并設置滅火器材,同時通知保潔人員將現場漏油及時清理。
-車輛如有漏油,應提醒過往行人將煙熄滅,并確保周邊無任何明火作業(yè)。
-當車輛修好后及時通知司機將車駛離車位并通知保潔人員對該車位進行清理。
-司機如若離開車輛或尋找人員維修時,應提示其將車內貴重物品隨身攜帶,并鎖好車門窗。
-車管主任在事故后填寫報告,做好記錄及處理善后所需工作。
第15篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個方案希望前輩指點指點
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎上,充分實現物業(yè)管理服務的內容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務理念
根據物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發(fā)展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調與共識。
財務部:
1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現金流量平衡表”。
2、負責日常賬務工作的實施與管理。
3、負責對外財務相關工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調查和基礎數據的分析,結合公司的管理經驗和現代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經營項目的開發(fā);
5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環(huán)境;
7、對公司組織構架進行策劃;
8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);
3、內外進行溝通;
4、內外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經理負責;
2、負責***的前期介入策劃、實施工作;
3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責***的業(yè)主入主的策劃、實施工作;
5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作;
6、負責***的多種經營業(yè)務的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務部:2人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)、目標分解
1、財務部
(1)、公司各項財務管理工作實現pdca循環(huán)率100%
(2)、財務分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關:
(5)、內外文件起草合格率≥90%
(6)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質量/服務態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項工作實現pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務承諾實現率≥95%
(4)、內外關系溝通成功率≥80%
(5)、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經營性項目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊:
(1)、保衛(wèi)各項管理工作實現pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數的≤1%
(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現pdca循環(huán)率100%
(2)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設施設備保持完好率≥95%
(5)、機電設備檢修及時率100%
(6)、設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)、保障設備設施安全運行率100%
(9)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務內容及標準
(一)前期物業(yè)管理服務內容
前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發(fā)現問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務內容
1、公共性服務
公共性服務提供常規(guī)性服務,是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據需要增設的其他服務項目。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業(yè)戶的個別需求,受其委托而提供的服務
(1)、家居設施維修
包括:維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務
包括:提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務
包括:物業(yè)出租、轉讓、市場調查、物業(yè)估價等。
(二)、物業(yè)管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設備管理
設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時,自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現運行故障后,維修人員及時到達現場進行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設施管理
(1)、公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質要求及培訓計劃
根據以上要求,管理處工作人員的素質要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況
物業(yè)管理項目啟動資金根據實際情況預算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經理 1名 1000 =1000
物業(yè)經理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務經理 1名 800 =800
行政部經理 1名 800 =800
技術員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數字式 個 200
手提式室內溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨立運轉整個樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第16篇 國家級網球場物業(yè)管理方案
國家級網球場物業(yè)管理方案范文
一、要做好體育場館的物業(yè)管理工作必須先掌握他的運營特點
現代體育場館作為提供公眾精神文化生活需要的場所,其運營都必須緊緊圍繞著滿足公眾日益增長的精神文化生活需要而展開,從而使現代體育場館運營具有以下特點:
1、日常商業(yè)活動頻繁的運營特點。
目前興建的體育場館中,功能綜合性強的物業(yè)特點均有突出表現,使現代體育場館的日常運營相對集中在商業(yè)活動方面,如經營較為成功的上海東亞體育文化中心內的上海富豪東亞大酒店(四星級)、'運動員之家'(賓館)、上海市周邊旅游集散市場、對外開放的羽毛球訓練場、杭州黃龍體育中心內的好又多超市、恒利賓館、富有特色的黃龍體育中心酒吧一條街、乒乓球訓練場、成都體育中心的會所經營、虹口足球場的健身館等等,各個業(yè)主均利用體育場館空閑時間開闊的體育館場地大力創(chuàng)收經營。
2、大型賽事、活動期的運營特點。
現代體育場館在大型賽事、活動舉行時,最大的運營特點是人口密度在一定時間內迅速增大,結束后又急劇減少。
①大型賽事、活動準備工作期(7-15天) 的運營特點:在此期間,大型賽事、活動的舉辦單位、參加單位、配合單位、新聞媒體的工作人員、服務人員,各類物資器材大量進場;體育場館的各類專業(yè)設施設備全面開始啟用,如:專業(yè)訓練場、各類辦公用房的使用準備等;足球比賽的劃線、球門掛網準備,商業(yè)演出的舞臺搭建、草坪蓋板鋪設等。
②大型賽事、活動舉行時的運營特點:大型賽事、活動的安全保衛(wèi)人員、檢票人員等工作人員及觀眾在1-3個小時內全部進場,人員迅速達到幾萬人,體育場館所有機電設備、強弱電系統(tǒng)、配套功能用房、停車場等全面投入使用,配套的餐飲、商業(yè)網點的經營活動亦隨之活躍起來。
③ 大型賽事、活動結束時運營特點:大型賽事、活動一旦結束。運動員、演員要馬上離場,為避免圍觀觀眾也要在短時間內退場,確保幾萬人在短時間內安全撤離,各設施設備滿負荷運轉充分發(fā)揮現代體育場館強大的疏散功能;主辦組織單位及體育場館的各臨時設施連夜撤卸等各項工作的實施是大型賽事、活動結束時最大的運營特點。
3、現代體育場館客戶特點分析
1)多元化的客戶群體。
現代體育場館的客戶群體復雜多變,客戶群體的知識層次、生活環(huán)境、地域背景、民族習慣等各有不同,流動性大,形成多元化客戶群體的客戶特點。
①進行體育比賽時,客戶群體是球星、運動員、教練、裁判員、國際足聯(lián)、球迷、觀眾、記者等;
②進行演出活動時,客戶群體是歌星、演員、演出公司、記者、觀眾等;③進行商業(yè)活動時,客戶群體是商人、購物市民等;
③同時作為大型社會公建項目,向全社會公眾開放的特性又決定了客戶群體的廣泛性,從普通老百姓到國家政府機關官員,平日參觀健身的人流絡繹不絕。
2)社會關系接觸面廣。
現代體育場館作為大型社會公建項目,為了全體公眾利益、供全體公眾使用的三大屬性,決定著現代體育場館社會關系接觸面廣的客戶特點。現代體育場館建筑本身代表著城市的經濟文化水平,代表著所在城市的政治地位,與社會各界充分接觸并保持良好的公共關系,接受社會各界對現代體育場館使用監(jiān)督,對于現代體育場館業(yè)主有著深遠重大的意義。因此,我們說,現代體育場館具有社會關系接觸面廣的客戶特點。
二、針對zz國家級網球場的物業(yè)管理
現代體育場館是大型社會公建項目類型之一,其屬性具大型社會公建項目的特征。如何有效地將定位于'高檔物業(yè)管理專業(yè)機構'的建興物業(yè)與現代體育場館,如'zz國家級網球場'的物業(yè)管理結合起來,始終是我們考慮工作的重要出發(fā)點。
在對現代體育場館的物業(yè)管理上,我們把物業(yè)管理的核心內容鎖定在'專業(yè)'上,面對全新的物業(yè),首先對其物業(yè)特點和使用功能進行認真分析,面對必然會出現的更多全新的物業(yè)管理領域,一方面,公司直接引進人才;另一方面,著力于在最短時間內培養(yǎng)自己內部的人員,通過學習,成為專業(yè)人才,通過實踐,探索出一套現代體育場館物業(yè)管理模式,同時也推動了公司朝技術領先、人才領先的方向發(fā)展。
根據現代體育場館的物業(yè)特點、運營特點、客戶特點,我們認為國家級網球場的物業(yè)管理要著重做好以下幾方面的工作:
1、人力資源配備工作
國家級場館相對建筑規(guī)模較大、設施設備多、科技含量高、客戶群體廣等一系列特點要求專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)必須在涉及的每個領域都是專家,因此,要做好以下幾個方面專業(yè)人才的配備工作。
①體育專業(yè)人才,體育場地使用的規(guī)范、體育器材的識別、體育運動的各項要求,沒有專業(yè)人才,無法實現現代體育場館賽事服務,我管理處將特別從西安體院聘請一名具有網球裁判員資格證的管理員。
②專業(yè)場地維護人才的引進與培養(yǎng)是關鍵的一環(huán)。網球場地需要細心維護,否則容易縮減場地的使用年限和觀感。
③高科技專業(yè)人才,大型賽事、活動的大屏幕正常顯示、音響設備的安全播放、檢票口的規(guī)范操作、運動員休息的熱水供應等等每個環(huán)節(jié)工作,都要求專業(yè)人才持證上崗、熟練排除故障。
④全方位高素質的服務人才,現代體育場館客戶特點要求我們的接待服務人員綜合素質高,語言能力、溝通能力、接待禮儀、處事應變能力等等,是高水準服務的直接體現,也是企業(yè)精神風貌的充分展示。
⑤全民健身的帶頭人,是群眾健身活動的組織者、倡導者,優(yōu)秀的帶頭人使公眾活動朝健康化發(fā)展,對社會的安定團結起著至關重要的作用。
這么多的專業(yè)人才,隨著管理水平的不斷提高、人才的成長,同時也能為公司的發(fā)展儲備大量的人才,利用這一儲備資源向外擴張,獨立承接單項服務也是市場拓展工作可以開辟新領域、新行業(yè)的有力保障。
2、充分發(fā)揮專業(yè)物業(yè)管理公司人力資源優(yōu)勢,確立現代體育場館物業(yè)管理架構。
網球體育場館物業(yè)使用特點是:使用頻率遠遠低于其他一般物業(yè),超長維護保養(yǎng)期,極短使用期,科學合理安排人力資源、有效控制人力資源成本是現代體育場館管理關注的一個重點。一般物業(yè)使用時,物業(yè)管理工作均衡性強,時間持久,人員流量變化基本不大,而體育場館平常(非大型賽事、活動期)情況下各功能設施都處于停止運行狀態(tài),無需操作、管理人員,所需人員極少,而一旦進入大型賽事、活動期,則需要大量訓練有素的專業(yè)人員,開啟各項設施設備、系統(tǒng),并且滿負荷運行、環(huán)境保障需在短時間內達到使用要求、安全保衛(wèi)要各就各位、服務人員要提供準確到位的服務等。無論是大型賽事還是商業(yè)演出活動(即大型賽事、活動期),體育場館使用時需要的各類操作、服務人員是平時日常(非大型賽事、活動期)管理操作、服務人員的2-6倍,因此,如何設置有效低成本的管理架構、人員崗位,是現代體
育場館實施專業(yè)物業(yè)管理的關鍵所在。
①日常管理工作組織架構:
'按照大型賽事、活動期設置管理處部門,按照非大型賽事、活動期配備部門人員'如合肥市東華工程公司的體育中心管理處架構設置:
東華體育中心管理處
管理處主任1名
機電工程部2人
場館服務部5人
環(huán)境部(保潔、綠化)11人
信息技術部 1人
各部門職能:
環(huán)境部,負責合同范圍內保潔、綠化工作
場館服務部,負責體育館內場草坪、跑道的日常維護和大型賽事、活動期間的服務保障;
信息技術部,負責體育場館網絡通信、智能化控制部分的日常維修保養(yǎng),并保證大型賽事、活動期間監(jiān)控系統(tǒng)、音響等正常運行;
機電工程部,負責體育場館機電設備部分的日常維修保養(yǎng),并保證大型賽事、活動期間電梯、空調等正常運行。
②大型賽事、活動保障工作組織架構:
發(fā)揮專業(yè)物業(yè)管理公司人力資源優(yōu)勢,在原日常管理工作組織架構的基礎上擴充各部門工作職能、人員配置等,集合專業(yè)物業(yè)管理公司上下之力組成'大型賽事、活動工作保障組',下分為若干個專業(yè)工作組,根據大型賽事、活動的工作需要,合理分配人力資源,保障各項工作的正常進行。
各專業(yè)工作組職能:
接待服務組:負責主、客隊訓練、比賽及各級領導、官員、教練員、球員、來賓、記者等人員的接待服務工作;負責部分售票工作。
保潔組:負責除外場以外全部區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作。
機電設備組:負責各種機電設備設施安全運行工作。
弱電組:負責各種弱電設備設施的安全運行保障工作及服務收費工作。
場地保障服務組:負責比賽場地設備設施的安裝管理工作。
檢票組:負責各檢票口檢票工作。
車輛管理組:負責體育中心外停車場車輛停放秩序維護及交通疏導。
綜合保障組:負責公司支援人員及體育中心管理處人員的交通、飲食等生活保障工作;負責采購比賽所需的各項用品、工具、備件、耗材等。負責收集賽事信息及工作進展情況。
3、建立完善的運行管理和服務保障體系
①制定詳細的覆蓋各專業(yè)工作的規(guī)章制度
現代體育場館大型賽事、活動時期的運行管理需要事先制定周密的計劃,并提前一周時間安排部署、溝通協(xié)調好,大型賽事、活動的舉辦,有電視現場直播、新聞記者的現場采訪、國際、國家、地方組織官員的光臨,一旦有任何工作不到位的情況,負面影響是不可估量的,而且是即時的,現在體育中心管理處每次接受大型賽事、 活動時,都把它當作一次政治任務,每個環(huán)節(jié)都進入高度警備狀態(tài),不得有任何的失誤,每次大型賽事、活動前模擬演練已成為檢查大型賽事、活動時期的運行管理和服務保障情況的必要手段,并確保一次都不能少。
②制定大型賽事、演出活動的各種應急方案
針對大型賽事、活動期的運營特點,大型賽事、活動期的運行管理和服務保障主要體現在各種大型賽事、活動期的應急處理上。
第一,機電設施設備的應急操作。體育場館的機電設施設備在日常工作中,除了正常維保與檢查外,在每場賽事活動前,制定演練計劃并進行實操演習是必須要做的工作。特別是在賽事和活動進行時,要確保各設備的運行不能出現一點閃失,并能隨時啟動應急設備。其管理范圍突發(fā)性地劇增,是對高科技人才做好維保、記錄及日常實操管理水平的集中考驗。
第二,要求面面俱到的保潔工作。對于一個大容納量的體育場館,保潔面廣、工作量大,工作任務集中,且在賽事、活動期間,要根據不同功能區(qū)域采取不同的保潔標準和程序,事前制定保潔標準、程序是確保大型賽事活動順利進行的必要條件。
第三, 嚴謹細致的保衛(wèi)工作。在大型賽事、活動期間,體育場館人口密度會急劇增大。開場前,大量人群在短時間內集中進入;散場時,集中的人群必須迅速地疏散。這就要求保安人員必須具備訓練有素的專業(yè)安全管理技能,加強設備設施的安全、觀眾的安全、貴賓的安全、工作人員的安全、車輛的管理及活動中各種突發(fā)事件的處理技 能,同時要與地方對口管理機構保持密切有效聯(lián)絡,有力保證大型賽事、活動期間的安全。
③全員進行大型賽事、演出活動的物業(yè)管理培訓。
④制定每次活動的物管方案。
第一,覆蓋各類客戶的專業(yè)化、人性化服務?？蛻羧后w的多元化直接導致了物業(yè)使用人需要提供服務的復雜化和差異化,具有服務需求面廣的特點。由于服務的對象廣泛,特別對多元化的客戶群體,不同規(guī)格的接待都非常講究細節(jié)服務,注意一些民族習俗、地域差異關懷等,充分體現了涵蓋面廣的人性化服務的需求。
第二,內外人員的調度協(xié)調工作。
第三, 對內的后勤保障工作。
三、現代體育場館物業(yè)管理實施過程中應注意的幾個事項
1、案例防范措施:安全問題,避免糾紛、人員受傷,提前開啟通道。
2、避免法律糾紛:法律問題,對逃票、破壞設施人員的處置。
3、設施保護手段:收取押金,對組織單位將收保證金,防止設施受損。
4、內部紀律規(guī)定:對員工'以權謀私'的管理,帶人進入,與明星合影簽字等。
四、針對zz國家級網球場物業(yè)管理的人員配置
根據規(guī)劃網球場館建筑面積(34283
