有哪些
物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度主要包括以下幾個方面：
1. 設施分類與維護責任：明確各類公用設施，如電梯、照明系統(tǒng)、綠化區(qū)、停車場、公共衛(wèi)生間等的維修責任主體。
2. 維修頻率與周期：設定定期檢查和保養(yǎng)的時間表，確保設施正常運行。
3. 故障報告與處理流程：規(guī)定故障發(fā)生時的報告機制，包括報告方式、時間限制及應急措施。
4. 維修標準與質量控制：制定維修工作的技術標準，保證維修質量。
5. 維修記錄與檔案管理：記錄每一次維修活動，以便跟蹤設施狀態(tài)和評估維修效果。
6. 資源調配與預算管理：規(guī)劃維修所需的物資、人力和資金，確保資源合理利用。
7. 培訓與安全規(guī)定：對維修人員進行技能培訓，強調作業(yè)安全。
8. 業(yè)主溝通與滿意度提升：建立與業(yè)主的溝通機制，及時反饋維修情況，提高服務滿意度。
標準
1. 設施分類與維護責任：每一類設施應有指定的負責人，確保責任明確，防止推諉。
2. 維修頻率與周期：依據(jù)設施類型和使用狀況，制定科學的維修計劃，如電梯每季度全面檢查一次，照明系統(tǒng)每月進行維護。
3. 故障報告與處理流程：故障發(fā)生后，應在一小時內報告，24小時內啟動應急措施。緊急情況需立即處理。
4. 維修標準與質量控制：參照行業(yè)標準和設備制造商的指導，設定維修驗收標準，不合格需返工。
5. 維修記錄與檔案管理：所有維修活動應詳細記錄，電子化存檔，方便查詢。
6. 資源調配與預算管理：年度預算應包含維修費用，合理分配，避免突發(fā)性大額支出。
7. 培訓與安全規(guī)定：每年至少進行兩次安全培訓，確保員工熟悉操作規(guī)程，遵守安全規(guī)定。
8. 業(yè)主溝通與滿意度提升：定期發(fā)布設施維護報告，收集業(yè)主意見，提升服務質量。
是什么意思
物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度意味著一套規(guī)范化的操作流程，旨在確保物業(yè)內的公共設施得到及時、有效的維護，保證其正常運行，同時也保障業(yè)主的生活質量。它不僅規(guī)定了設施的維修責任、周期、標準，還涵蓋了故障處理、資源管理、人員培訓、安全規(guī)定以及業(yè)主溝通等多個環(huán)節(jié)。通過這套制度，物業(yè)管理團隊可以有序地進行設施維護工作，提高工作效率，減少故障發(fā)生，同時增強業(yè)主對物業(yè)服務的信任和滿意度。
物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度范文
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了室外公用設施的維修方法,使室外公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于小區(qū)室外公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責室外公用設施的巡查。
3.2工程組負責對室外公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務的原則。
4.2各項維修項目的標準
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達到新面及結實面為準;
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對于有防水要求的塊材地面,預做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無法修復,應用同型號同規(guī)格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。
4.2.3.3最后修復地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環(huán)衛(wèi)部門掏清池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。
4.2.4.2如井蓋缺損,應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺損,應先通知業(yè)主(住戶)停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要作好防滲處理。
4.2.5電纜溝
4.2.5.1如是溝蓋損壞,應按原來設計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。
4.2.5.2如溝內積水過多,影響電的供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準和倒坡,遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。
4.2.5.3如是電纜線路出現(xiàn)故障,應先通知業(yè)主(住戶),然后請供電部門及時修復。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是蓋板損壞,應按原來設計要求,使用同一規(guī)格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。
4.2.6.2如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。
4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。
4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業(yè)主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業(yè)主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。
4.2.7圍墻、圍欄
4.2.7.1砌體圍墻
維修方法參照《房屋本體公用設施維修規(guī)程》中4.2.3條執(zhí)行。
4.2.7.2鐵制圍墻
4.2.7.2.1銹蝕:
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2.2連接部位斷開:
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8綠化用水管網
4.2.8.1漏水
a)如是水管接頭處漏水,應先將水管總開關關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關閉水檢查,至不漏水為止;
b)如是噴頭或水龍頭漏水,應先關總開關,然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總開關,檢查至不漏為止,如無法修復,應更換新噴頭或水龍頭。
4.2.8.2水管銹蝕
a)如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查;
c)如銹蝕程度較大,應更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。
4.3報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)室外公共設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名?！豆苍O施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將室外公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經理助理審核、總經理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
5.2 《房屋本體公用設施維修規(guī)程》
