前期物業(yè)管理制度是指在新建住宅小區(qū)或商業(yè)項(xiàng)目交付使用前，由物業(yè)管理公司制定的一系列管理規(guī)定和流程，旨在確保物業(yè)的順利交接、維護(hù)業(yè)主權(quán)益和提升服務(wù)質(zhì)量。
包括哪些方面
前期物業(yè)管理制度主要包括以下幾個(gè)關(guān)鍵方面：
1. 項(xiàng)目接管：明確接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損。
2. 人員配置：規(guī)定物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的組建、培訓(xùn)及職責(zé)分工。
3. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和響應(yīng)時(shí)間，包括環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)、安全保衛(wèi)等。
4. 財(cái)務(wù)管理：規(guī)定物業(yè)費(fèi)用的收取、使用和審計(jì)機(jī)制，以及業(yè)主權(quán)益保障措施。
5. 業(yè)主溝通：建立有效的業(yè)主溝通機(jī)制，如定期會(huì)議、信息公告等。
6. 合同管理：規(guī)范物業(yè)管理合同的簽訂、變更和終止流程。
7. 應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。
重要性
前期物業(yè)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1. 保障業(yè)主權(quán)益：通過(guò)制度化管理，確保業(yè)主的合法權(quán)益得到充分保障。
2. 提高服務(wù)質(zhì)量：明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程有助于提升物業(yè)管理的整體水平。
3. 預(yù)防糾紛：完善的制度可以減少因管理不善引發(fā)的業(yè)主投訴和法律糾紛。
4. 維護(hù)物業(yè)價(jià)值：良好的物業(yè)管理能保持物業(yè)的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。
方案
制定前期物業(yè)管理制度時(shí)，應(yīng)采取以下策略：
1. 廣泛調(diào)研：借鑒行業(yè)內(nèi)成功案例，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)。
2. 多方參與：邀請(qǐng)業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)共同參與，確保制度的合理性和可行性。
3. 持續(xù)優(yōu)化：實(shí)施后定期評(píng)估效果，根據(jù)反饋及時(shí)調(diào)整和完善制度。
4. 透明公開(kāi)：將管理制度向業(yè)主公開(kāi)，增強(qiáng)業(yè)主的信任感和滿(mǎn)意度。
5. 培訓(xùn)執(zhí)行：對(duì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保嚴(yán)格執(zhí)行。
6. 法制化建設(shè)：遵守國(guó)家和地方的物業(yè)管理法規(guī)，確保制度合法合規(guī)。
通過(guò)上述方案，前期物業(yè)管理制度將成為物業(yè)管理工作的重要基石，為業(yè)主提供高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，同時(shí)也為物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
前期物業(yè)管理制度范文
第1篇 房地產(chǎn)前期物業(yè)管理控制工作程序
1.目的
通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶(hù)提供良好的居住環(huán)境,滿(mǎn)足住戶(hù)的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
4.2 接管驗(yàn)收
4.2.1 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。
4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表中進(jìn)行記錄。
4.2.3 接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。
4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿(mǎn)足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3 制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門(mén),包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門(mén),建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時(shí)向住戶(hù)發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)和收費(fèi)通知書(shū)。
4.5.2 做好住戶(hù)入住的服務(wù)工作:
a)向住戶(hù)介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶(hù)的咨詢(xún);
b)住戶(hù)簽定管理公約;
c)組織住戶(hù)驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂裝修管理規(guī)定,做好對(duì)住戶(hù)裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)管理公約規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿(mǎn)意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書(shū)
5.3 qr23-03入伙手續(xù)書(shū)
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿(mǎn)意度調(diào)
第2篇 某項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1、房屋外觀定期巡查;
2、根據(jù)房屋使用年限,編制年度維修計(jì)劃。
二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1、建立設(shè)備房巡查制度和設(shè)備管理臺(tái)帳;
2、停水停電提前通知(市政突發(fā)停水停電及設(shè)備突然故障除外)
3、電梯困人: 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理;
4、二次供水水箱清洗及水質(zhì)檢測(cè):____次/年,水質(zhì)檢測(cè)結(jié)果合格;
5、設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。
三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通
1、服務(wù)時(shí)間:每天____:00-____:00;
2、樓道清潔:清掃_(dá)____次/天,拖洗_____次/天;公共場(chǎng)所、綠地、道路:清掃_(dá)____次/天;溝渠池井、標(biāo)識(shí)牌、信報(bào)箱:清潔_____次/周;垃圾清運(yùn):____次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年;
3、消殺:蚊蟲(chóng)消殺____次/月(夏),____次/月(冬);
4、雨雪天氣后及時(shí)清掃積水積雪。
四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理
1、防治病蟲(chóng)害;
2、喬木修剪:____次/年;草坪修剪:____次/年;灌木修剪:____次/年。
五、車(chē)輛停放管理
1、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)有合法手續(xù),有交通標(biāo)識(shí)和進(jìn)出憑據(jù);
2、引導(dǎo)車(chē)輛有序停放,對(duì)亂停放車(chē)輛進(jìn)行提醒;
3、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)有巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按照車(chē)主留下的聯(lián)系方式盡快與車(chē)主取得聯(lián)系。
六、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理
1、安全管理部門(mén)建立24小時(shí)值班制度;
2、對(duì)火災(zāi)等突發(fā)事件有相應(yīng)處理預(yù)案;
3、定期開(kāi)展消防和居家安全宣傳,消防演習(xí):____次/年。
七、裝飾裝修管理服務(wù)
1、業(yè)主在辦理裝飾裝修時(shí),告知其裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng);
2、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理;
八、物業(yè)檔案資料管理
1、建立物業(yè)檔案資料管理制度;
2、檔案資料有專(zhuān)人管理,借閱有記錄。
九、其他服務(wù)
1、報(bào)修服務(wù)時(shí)間:24小時(shí),急修:______分鐘到達(dá)或按約定時(shí)間到達(dá);
2、向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話(huà)、日常服務(wù)電話(huà)和公司投訴電話(huà)。;
3、社區(qū)文化活動(dòng):每季度開(kāi)展一次。
第3篇 某住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理緊急情況處理預(yù)案
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理緊急情況處理預(yù)案
一、目的
確保在發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況時(shí),能迅速、果斷地進(jìn)行處理,確保住戶(hù)及相關(guān)方人員的人身安全,降低對(duì)環(huán)境的不良影響,減少財(cái)產(chǎn)損失。
二、 范圍
適用于z物業(yè)公司受托管理項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆、觸電及自然災(zāi)害等各類(lèi)突發(fā)事件或緊急情況。
三、職責(zé)
1、安全組負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間人員協(xié)調(diào)及相關(guān)方緊急支援。
2、安全組長(zhǎng)/項(xiàng)目管理處主任負(fù)責(zé)搶險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)的指揮與督導(dǎo)。
3、公司相關(guān)員工應(yīng)服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)配,支持救護(hù)或搶險(xiǎn)。
4、安全領(lǐng)班及崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)安全防范及緊急搶險(xiǎn)處理、維護(hù)秩序并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
5、工程維修組組織專(zhuān)業(yè)公司人員負(fù)責(zé)水、電等設(shè)備供應(yīng)及搶修。
6、相關(guān)崗位人員應(yīng)嚴(yán)守崗位,聽(tīng)從指揮,積極支持救護(hù)或搶救。
四、內(nèi)容
1、盜竊、匪警的應(yīng)急處理
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員遇到/接報(bào)現(xiàn)行使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強(qiáng)行索取、毀壞財(cái)物或威脅住戶(hù)人身安全的犯罪行為時(shí),立即前往事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)迅速制止犯罪,并通知相關(guān)部門(mén)。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在處理事件時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,控制事態(tài)擴(kuò)展,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)確保自身安全。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在事件處理過(guò)程中,可隨時(shí)通過(guò)通訊設(shè)備與相關(guān)人員取得聯(lián)系,協(xié)助對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行追蹤/錄像。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員要密切注意現(xiàn)場(chǎng)情況,并向項(xiàng)目管理處主任報(bào)告。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)狀況撥110電話(huà)報(bào)警。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),等待公安機(jī)關(guān)人員前來(lái)勘查,并協(xié)助進(jìn)行調(diào)查。
_現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷,撥打“120”或就近送醫(yī),并報(bào)警;若現(xiàn)場(chǎng)有內(nèi)部員工受傷,應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)急救,同時(shí)撥打“120”或就近送醫(yī),并報(bào)警。
_項(xiàng)目管理處組織當(dāng)班人員做好事件處理記錄,并在一個(gè)工作日內(nèi)以《特別事件報(bào)告》/書(shū)面報(bào)告形式報(bào)告安全部/公司領(lǐng)導(dǎo)。
2、火警處理
_滅火原則
先救人后救火,先重點(diǎn)后一般,先控制后撲滅。
_報(bào)警方式
― 感煙(溫)探測(cè)器
― 手動(dòng)報(bào)警按鈕
― 消防對(duì)講電話(huà)
― 外線電話(huà)/值班對(duì)講機(jī)
_ 報(bào)警處理
― 消防中心值班人員(以下簡(jiǎn)稱(chēng)值班人員)接到火警信號(hào)或報(bào)告后,立即確認(rèn)火警發(fā)生的地點(diǎn)、狀況、報(bào)告人姓名及聯(lián)系方式。
― 值班人員立即通知附近當(dāng)值安全員/管理員前往火警現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),雙方隨時(shí)保持聯(lián)系,追蹤現(xiàn)場(chǎng)情況。
― 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)有火情按4.2.4或4.2.5執(zhí)行。
― 發(fā)現(xiàn)是誤報(bào)警,由值班人員分析原因,作出相應(yīng)對(duì)策,并記錄于《運(yùn)行記錄》。
― 發(fā)現(xiàn)有人故意破壞消防設(shè)施,立即上報(bào)項(xiàng)目管理處主任處理,情節(jié)嚴(yán)重的扭送公安機(jī)關(guān)處理。
_ 報(bào)警處理流程見(jiàn)圖一(此處略)。
_ 初起火災(zāi)處理
― 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)有火情,崗位當(dāng)值員立即通知義務(wù)消防隊(duì),并利用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的滅火器、消火栓滅火,盡力把火災(zāi)撲滅在初起階段。
― 值班人員立即向項(xiàng)目管理處主任報(bào)告,并根據(jù)火災(zāi)情況,撥打“119”電話(huà)向區(qū)消防大隊(duì)報(bào)警。
― 管理處主任接到報(bào)告后,立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火。
― 消防箱水帶出水壓力小時(shí),值班人員應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)消防泵。
― 通知消防公司保證消防設(shè)備(施)正常運(yùn)行,并協(xié)助滅火。
― 火災(zāi)撲滅后,崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),消防中心值班人員協(xié)助調(diào)查著火源,作好記錄,并與一個(gè)工作日內(nèi)以《特別事件報(bào)告表》/書(shū)面報(bào)告形式報(bào)安全部/公司領(lǐng)導(dǎo)。
― 初起火災(zāi)處理流程見(jiàn)圖二(此處略)。
― 發(fā)生火情向周邊項(xiàng)目蔓延按4.2.5執(zhí)行。
_ 擴(kuò)大火災(zāi)的處理
― 若火勢(shì)無(wú)法控制時(shí),由值班人員立即打“119”電話(huà)向區(qū)消防大隊(duì) 報(bào)警內(nèi)容為:報(bào)警人單位、姓名、身份、火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、起火程度。
― 值班人員向項(xiàng)目管理處主任報(bào)告,經(jīng)理?yè)?dān)任滅火救人工作臨時(shí)指揮,負(fù)責(zé)布置救人,疏散、警戒、滅火工作,同時(shí)向安全部經(jīng)理/公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
― 義務(wù)消防隊(duì)員啟動(dòng)消防車(chē)前往滅火,還可用消防箱、噴淋頭滅火。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒,維護(hù)公共秩序。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)引導(dǎo)消防大隊(duì)/消防車(chē)進(jìn)場(chǎng),協(xié)助滅火救人。
― 消防大隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),公司領(lǐng)導(dǎo)/安全部經(jīng)理/管理處主任及時(shí)向消防支隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告火情,服從統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、按照統(tǒng)一部署,帶領(lǐng)員工執(zhí)行。
― 管理處其他人員及時(shí)疏散人員、物質(zhì)到安全區(qū),負(fù)責(zé)傷員護(hù)理,組織人員疏散時(shí)嚴(yán)禁使用電梯,應(yīng)徒步從消防樓梯疏散。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)檢查,核實(shí)人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
_ 運(yùn)行人員根據(jù)管理處配備的消防設(shè)備(施)操作,各消防設(shè)備(施)操作如下:
― 啟動(dòng)相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。
― 迫降所有電梯,確認(rèn)電梯內(nèi)無(wú)人后關(guān)閉電梯。消防電梯由消防大隊(duì)支配使用。
― 啟動(dòng)相應(yīng)的消防風(fēng)機(jī)。
― 切斷相應(yīng)非消防電源。
― 通過(guò)廣播疏散顧客,內(nèi)容為:女士們、先生們現(xiàn)在хх項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)事故,請(qǐng)不要驚慌,有關(guān)人員正在處理中,為了你的安全,請(qǐng)立即從樓梯往下疏散,火警安全區(qū)為室外廣場(chǎng)/避難層。必要時(shí),指導(dǎo)住戶(hù)疏散。
― 柴油發(fā)電機(jī)房著火,啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)房鋼瓶放氣滅火。
― 電腦機(jī)房場(chǎng)所著火,啟動(dòng)該區(qū)鋼瓶放氣滅火,也可通知就近人員去機(jī)房門(mén)口按放氣按鈕滅火。
_ 擴(kuò)大火災(zāi)處理流程見(jiàn)圖三(此處略)。
_ 滅火注意事項(xiàng)
― 因電器故障短路引起著火,應(yīng)迅速切斷電源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進(jìn)行撲救。
― 汽油、柴油等著火,若有供油閥,應(yīng)迅速關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)輸油管道閥門(mén),用干粉滅火器或其他阻燃材料進(jìn)行撲救。
― 液化石油汽等燃?xì)庵?應(yīng)迅速隔斷所有可能的氣源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進(jìn)行撲救。
_ 火場(chǎng)燒傷者急救
― 用正確方法迅速把身上的火撲滅
― 義務(wù)消防隊(duì)救護(hù)組負(fù)責(zé)急救工作,初步處理方法:創(chuàng)面用急救紗布、洗凈的布單、三角巾或衣服等細(xì)心包扎,包扎時(shí)避免開(kāi)水泡,以防感染,包扎不應(yīng)太緊,以防創(chuàng)面受壓。
― 經(jīng)過(guò)初步處理后,立即送醫(yī)院治療,傷員轉(zhuǎn)運(yùn)途中要保持其呼吸暢通。
3、斗毆及暴力事故的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員遇到/接報(bào)住戶(hù)之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí),要及時(shí)制止,情況特殊時(shí),報(bào)項(xiàng)目管理處主任。
_ 制止原則
_ 勸阻雙方住手、住口;
_ 將爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方顧客勸離現(xiàn)場(chǎng);
_ 持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方并撥打“110”;
_ 有傷員則送醫(yī)院救治或撥打“110”和120”。
_ 在制止過(guò)程中要確保自身安全。
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在處理事件時(shí)應(yīng)注意自己的語(yǔ)言、行為,以免引起事態(tài)的擴(kuò)展。
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在事件處理過(guò)程中,可隨時(shí)通過(guò)通訊設(shè)備與相關(guān)人員取得聯(lián)系,協(xié)助對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行追蹤/錄像。
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員要密切注意現(xiàn)場(chǎng)情況,并向項(xiàng)目管理處主任報(bào)告。
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)狀況撥打110電話(huà)報(bào)。
4 、形跡可疑人員的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí),要對(duì)其進(jìn)行盤(pán)查,對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出理由的人員禁止進(jìn)入或停留在管轄項(xiàng)目。
_ 發(fā)現(xiàn)有推銷(xiāo)業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止,并對(duì)其進(jìn)行規(guī)勸教育后責(zé)令離開(kāi)。
_ 發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人員或“三無(wú)”人員要嚴(yán)格審查,必要時(shí)通知公安機(jī)關(guān)到場(chǎng)處理。
_ 對(duì)必須處理的人員報(bào)管理處。
5、對(duì)失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)失去自我約束能力的或有精神疾患的人員先采取安撫措施,對(duì)其進(jìn)行有效控制和監(jiān)督。
_ 報(bào)管理處主任,由經(jīng)理決定是否撥打110求助。
_ 若知其身份,設(shè)法通知其家人前來(lái)帶回。
6、對(duì)強(qiáng)行進(jìn)入管理項(xiàng)目,破壞管理項(xiàng)目環(huán)境、擾亂工作秩序的人員,應(yīng)立即向管理處主任報(bào)告并撥打110求助。
7、遇到急癥病人,立即打120或110求助。
8、觸電事故的應(yīng)急處理
_ 發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí),發(fā)現(xiàn)人應(yīng)設(shè)法關(guān)閉電源。
_ 若發(fā)現(xiàn)人無(wú)法關(guān)閉電源,立即通知相關(guān)工程人員前來(lái)關(guān)閉電源。
_ 在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防觸電,應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開(kāi)。
_ 立即對(duì)觸電人進(jìn)行人工急救,并視情況撥打120或110求助。 _ 救護(hù)方法
如觸電者呼吸停止,應(yīng)立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必須兩種方法同時(shí)進(jìn)行。
人工呼吸法:
― 清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞氣道,同時(shí)解開(kāi)觸電傷者的衣服和領(lǐng)口,頭下不應(yīng)墊枕頭;
― 救護(hù)者位于觸電者頭部的兩側(cè),用一只手捏緊觸電者的鼻孔,另一只手掰開(kāi)嘴巴;
― 深吸氣后,貼緊嘴巴吹氣,使觸電者胸部膨脹,吹兩秒,放松三秒,每五秒鐘一次;
― 對(duì)兒童應(yīng)小口吹氣;
― 換氣時(shí)放松觸電人的口和鼻,讓其自動(dòng)呼吸。
胸外心臟擠壓法:
― 解開(kāi)觸電者的衣服,使其仰臥地上或硬板上,找出正確擠壓點(diǎn);救護(hù)者跨腰跪在觸電者的腰部,雙手相迭,手掌根部放在心口窩稍高一點(diǎn)的地方;對(duì)觸電的兒童只用一只手;掌根用力下壓,壓擊心臟中的血液,成人壓陷3-5cm,太輕了效果不好;對(duì)兒童應(yīng)用力稍輕;擠壓后掌根應(yīng)立即放松,讓其胸部輪廓自動(dòng)復(fù)原,血又充滿(mǎn)心臟,放松時(shí)掌根不必離開(kāi)胸壁。
9、突發(fā)性水浸事故的處理
_ 崗位當(dāng)值員接到突發(fā)性水浸事故的報(bào)告后,應(yīng)立即前往現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告項(xiàng)目管理處主任/工程維修組值班人員。
_ 抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,立即進(jìn)行:
― 觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的用電設(shè)備,如有浸水立即切斷電源。
― 通電電梯附近漏水,應(yīng)先將電梯升至頂層并關(guān)閉電梯,同時(shí)利用軟性材料封堵電梯廳門(mén),盡可能減少水的浸入。
― 查找出水的來(lái)源,及時(shí)關(guān)閉有關(guān)的水閥。 ― 檢查排水設(shè)施,若堵塞立即疏通。 ― 組織人員攜帶相應(yīng)設(shè)備清理積水。
_ 通知項(xiàng)目管理處主任抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)指揮善后處理。
10、電梯困人應(yīng)急處理
_ 用對(duì)講同轎廂住戶(hù)聯(lián)系,并派人到相應(yīng)的樓層電梯廳門(mén)前安慰住戶(hù),等待救援。
_ 通知電梯維護(hù)人員前來(lái)處理,崗位當(dāng)值員協(xié)助。
_ 將電梯機(jī)房總電源切斷。
_ 用電梯專(zhuān)用門(mén)匙小心開(kāi)啟廳門(mén),同時(shí)查看轎廂地臺(tái)與樓面高低情況,采用手動(dòng)盤(pán)車(chē),在確安全全的情況下把住戶(hù)放出,并詢(xún)問(wèn)住戶(hù)的身體狀況,必要時(shí)送醫(yī)務(wù)所處理。
_ 在釋放電梯內(nèi)住戶(hù)的整個(gè)過(guò)程中,要注意自身的安全。
_ 現(xiàn)場(chǎng)處理不了,即刻與電梯供應(yīng)商聯(lián)系前來(lái)解決。
11、交通事故的處理
_ 附近崗位當(dāng)值員第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng),并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),通知當(dāng)班領(lǐng)班/負(fù)責(zé)人/交警部門(mén)到場(chǎng)處理。
_ 發(fā)現(xiàn)有人受傷時(shí),應(yīng)立即送醫(yī)院搶救,如傷勢(shì)較輕,應(yīng)將其留在現(xiàn)場(chǎng)等待處理。
_ 崗位當(dāng)值員要協(xié)助做好事故現(xiàn)場(chǎng)的交通疏導(dǎo)工作,待事故處理完畢后,及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的善后工作。
12、煤氣泄漏/液、氣體泄露的應(yīng)急處理。
_ 當(dāng)接到氣體泄露的有關(guān)信息及報(bào)告時(shí),馬上通知有關(guān)人員不要用電話(huà)和對(duì)講系統(tǒng)與現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)絡(luò),項(xiàng)目管理處立即派出至少二名安全員/屋村管理員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
_ 在現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意:
― 不要穿金屬鞋進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。
― 不能在現(xiàn)場(chǎng)使用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話(huà)、電筒。
― 不能按門(mén)鈴以及任何電源開(kāi)關(guān)。
― 不能使用電動(dòng)工具開(kāi)門(mén)。
― 泄露現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格禁止任何人使用明火。
_ 趕赴現(xiàn)場(chǎng)時(shí),要用手拍門(mén)并迅速搶救和疏散人員。
_ 確認(rèn)煤氣泄露,而拍門(mén)沒(méi)應(yīng)聲時(shí),方可從陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或踢門(mén)強(qiáng)行入室。
_ 入屋后,要立即打開(kāi)所有的門(mén)、窗通氣,加快氣體擴(kuò)散。
_ 如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有人中毒昏迷倒地,要到遠(yuǎn)離現(xiàn)場(chǎng)的地方,用通訊系統(tǒng)通知管理處,送醫(yī)院救治。
_ 采取強(qiáng)行入屋時(shí),通知項(xiàng)目管理處查閱業(yè)主通知資料,通知業(yè)主到場(chǎng)。
13、應(yīng)急故障的維修
_ 需要進(jìn)行緊急維修的故障可以是供水、供電、空調(diào)、電梯、消防監(jiān)控、自控等系統(tǒng)的主要設(shè)備(施)的故障.
_ 故障發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)的所屬管理處主任負(fù)責(zé)判定該故障是否進(jìn)行緊急維修。
_ 緊急維修采取以下步驟:
― 采取措施控制故障的擴(kuò)大化;
― 技術(shù)部組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司立即進(jìn)行故障的維修;
― 待故障處理完畢后,技術(shù)部/項(xiàng)目管理處有關(guān)人員根據(jù)情況填寫(xiě)相應(yīng)的記錄
五、相關(guān)支持文件
此處略。
六、記錄表格
此處略。
注:該文件為z物業(yè)公司安全作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)內(nèi)容,編號(hào)為ljpm-c-aq-17《緊急情況處理預(yù)案》。
第4篇 前期物業(yè)管理保安獎(jiǎng)罰細(xì)則
為了規(guī)范保安工作管理,提高保安隊(duì)員綜合素質(zhì),更好地為_(kāi)_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),特制定本細(xì)則。
一、具體內(nèi)容
第一款:有下列情況之一扣10元/次。
1、在崗儀表不整潔,不按規(guī)定戴標(biāo)志,軍容不端正(不帶公司規(guī)定帽子或戴帽子不夠端正,不扎公司規(guī)定的腰帶,不戴領(lǐng)帶,制服混穿)。
2、未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人同意或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自換班。
3、未按要求做好當(dāng)班記錄,登記不清楚,交接不清楚,不簽名。
4、當(dāng)值期間與外來(lái)人員閑聊。
5、不按程序規(guī)定及不按時(shí)對(duì)有關(guān)需封閉管理空間進(jìn)行管理的。
6、值班時(shí)亂用對(duì)講機(jī),用語(yǔ)不規(guī)范。
7、崗?fù)?nèi)不整潔,不衛(wèi)生。
8、頭發(fā)不整潔,帽檐下頭發(fā)超過(guò)3cm。
9、早中班有坐崗現(xiàn)象,時(shí)間規(guī)定為上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在崗位長(zhǎng)時(shí)間逗留。
第二款:有下列情況之一扣20元/次。
1、值班時(shí)精神不佳,站姿不端正有東靠西依,勾肩搭背,插褲袋、接起袖口行為。
2、上班、培訓(xùn)、例會(huì)等集體活動(dòng)無(wú)故遲到、早退或缺席。
3、上崗時(shí)吸煙、吃零食、看書(shū)報(bào)、寫(xiě)信、聽(tīng)收音機(jī)、看電視、玩撲克、下棋、打游戲機(jī)、打手機(jī)閑聊、用對(duì)講機(jī)閑聊等與工作無(wú)關(guān)的事。
4、軍事訓(xùn)練不認(rèn)真對(duì)待,不支持輔導(dǎo)工作。
5、下班后穿制服外出或有公司標(biāo)志制服借給別人穿戴。
6、隨地吐痰、亂扔垃圾等影響小區(qū)環(huán)境。
7、不按管理規(guī)定,亂撕值班登記本、小區(qū)通知、告示等。
8、巡邏不到位,造成不良影響。
9、擅自離崗或串崗行為。
10、在崗?fù)?、值班桌、登記本或公司?zhuān)欄或其它公共設(shè)施上亂寫(xiě)亂畫(huà)。
11、未經(jīng)許可,私自調(diào)整打卡機(jī),代替員工打卡,改卡或破壞卡機(jī)等。
12、未經(jīng)允許私自帶外來(lái)人員到公司工作區(qū)、樣板間參觀或攝影。
13、在宿舍使用超負(fù)荷電器的,造成不安全隱患。
14、值班區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有破壞綠化衛(wèi)生或其它設(shè)施行為而置之不理。
15、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公用照明,公用供水設(shè)備故障不及時(shí)上報(bào)。
16、當(dāng)值期間發(fā)現(xiàn)各種存在問(wèn)題及隱患不及時(shí)匯報(bào)的。
17、監(jiān)督工作不力所造成的不良狀態(tài)。
第三款:有下列情況之一扣30元/次。
1、無(wú)故缺席訓(xùn)練。
2、訓(xùn)練綜合考評(píng)不合格的。
3、亂_觸摸準(zhǔn)業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)車(chē)輛的。
4、當(dāng)月有早退。
5、當(dāng)班時(shí)對(duì)講機(jī)正常呼叫,故意不回應(yīng)。
6、上班時(shí)間對(duì)客人或同事言行不禮貌,遭到客人或同事投訴,經(jīng)核查為實(shí)者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未經(jīng)同意私自拿公司或業(yè)主物品。
2、上班時(shí)亂用公司辦公電話(huà),正常接聽(tīng)時(shí)電話(huà)用語(yǔ)不規(guī)范,有損公司形象和聲譽(yù)。
3、無(wú)故遲到或曠工30分鐘以上,35分鐘以下。
4、工作不忠誠(chéng)老實(shí),欺騙領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主。
5、未經(jīng)上級(jí)同意,擅自使用公司電腦者。
6、不按操作規(guī)程,損壞公司物品、設(shè)施或保安器材者。
7、不服從上司正常工作調(diào)遣者。
8、在當(dāng)值有睡覺(jué)現(xiàn)象。
9、故意損壞消防、煤氣、小區(qū)交通標(biāo)志。
10、利用工作之便,謀取私利。
11、訓(xùn)練及考評(píng)時(shí)表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)低劣。
13、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報(bào)或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰25元。
第五款:有下列情況之一扣款100元/次:若當(dāng)月超過(guò)兩次,則作辭退處理。
1、在小區(qū)內(nèi)拾到東西或財(cái)物,不及時(shí)上交,占為己有者。
2、私自在小區(qū)內(nèi)推銷(xiāo)業(yè)務(wù)者。
3、無(wú)故曠工一個(gè)工作日。
4、在崗睡覺(jué)二次以上者(含兩次)。
5、酗酒上崗者。
6、擅離職守或疏忽造成損失。
7、盜竊公司信函、機(jī)密或他人公司財(cái)物。
8、偷閱公司信函機(jī)密或員工私人信件。
9、故意破壞公司或員工財(cái)物,價(jià)值在100元以下。
10、侮辱、威脅、恐嚇、危害業(yè)主或同事行為者(若情節(jié)嚴(yán)重者,作解雇處理)。
11、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報(bào)或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰50元。
第六款:有下列情況之一的嘉獎(jiǎng)10至30元/次:
1、工作積極主動(dòng),責(zé)任心強(qiáng)、忠于職守、樂(lè)于助人,受到員工、業(yè)主好評(píng)的。
2、服從工作安排,不計(jì)較個(gè)人得失,工作任勞任怨,安心本職工作。
3、在生活中做到團(tuán)結(jié)互助,促進(jìn)團(tuán)結(jié)工作。
4、以公司為家,有主人翁工作精神。
5、職業(yè)道德觀念強(qiáng),作風(fēng)正派,思想上進(jìn)。
6、業(yè)務(wù)技能強(qiáng),軍事技術(shù)過(guò)硬。
第七款:有下列情況之一嘉獎(jiǎng)50至100元/次:
1、當(dāng)值班人員或非當(dāng)值班人員在公司范圍內(nèi),發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)制止,避免惡性事件發(fā)生,維護(hù)公司和業(yè)主利益或減少損失者。
2、對(duì)處理突發(fā)事件中,表現(xiàn)突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地為公司服務(wù),取得明顯成績(jī)。
5、堅(jiān)持正義,為業(yè)主生命或財(cái)產(chǎn)安全奮不顧身,勇于犧牲精神。
6、其他屬嘉獎(jiǎng)行為。
二、實(shí)施方法
1、每月主管,領(lǐng)班在檢查工作中具體實(shí)施,并在登記卡上做好登記。
2、在同月中,前獎(jiǎng)不能抵后罰,但后獎(jiǎng)可抵前罰。
3、在實(shí)施過(guò)程中,凡遇到嚴(yán)重違反公司制度或國(guó)家法律法規(guī)者,則按相關(guān)制度或法規(guī)處理或解雇處理。
鄭重說(shuō)明:隊(duì)員犯規(guī)后,按相應(yīng)條款處理時(shí),若隊(duì)員有對(duì)抗心理,對(duì)事實(shí)不確認(rèn)的,則可停職進(jìn)行教育,對(duì)事實(shí)確認(rèn)后才能復(fù)崗。停職教育期間公司只提供用餐,不發(fā)出勤工資。
以上獎(jiǎng)罰細(xì)則,從2003年7月22日起試行實(shí)施。
《獎(jiǎng)、罰記錄憑證表》附后
---完---
編制人: 審批人/核準(zhǔn)人:
維護(hù)人: 生效日期:
抄 報(bào):李總經(jīng)理、公司辦公室各一份
第5篇 住宅前期物業(yè)管理方案
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理方案
一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立,并開(kāi)始運(yùn)作,根據(jù)實(shí)際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時(shí),按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。(詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖)
1、管理處各類(lèi)人員按以下程序,時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng),但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。
(2)入伙前三個(gè)月,管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造,性能,產(chǎn)地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn),為入伙后管理,維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí),遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括:對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周?chē)h(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個(gè)月管理員全部配齊,經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。
(4)入伙前30天,護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔開(kāi)荒工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所,管理處根據(jù)實(shí)際需要,擬制辦公用品,設(shè)施,工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。
(2)在公司的指導(dǎo)下,編寫(xiě)印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶(hù)服務(wù)指南》,《臨時(shí)管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請(qǐng)表》,《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。
(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司商議辦理電話(huà)報(bào)裝及有線電視開(kāi)通手續(xù)。
(4)聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門(mén)牌,用戶(hù)信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。
(6)協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度,質(zhì)量。
(7)在待接物業(yè)經(jīng)市建委,消防等主管部門(mén)分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后,管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū),接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作
物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分,室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。
1、工程技術(shù)資料:
(1)建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。
(2)建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。
(3)建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。
(4)建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收)
(5)水、電、有線電視、電話(huà)、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū);供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。
(6)竣工圖--包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)。
2、公共部分接管驗(yàn)收
公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體,公共配套設(shè)施,機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。
(1)、其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下:樓宇本體;樓地面;內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面;門(mén)窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃?xì)獗?衛(wèi)生潔具;給水設(shè)施;排水管道;其他配電設(shè)施。
(2)、公共配套設(shè)施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱;保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l;停車(chē)場(chǎng)地面;單車(chē),摩托車(chē)棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護(hù)坡,檔土墻;臺(tái)階;招牌,廣告牌。
(3)、機(jī)電設(shè)備:電梯;變配電設(shè)備;發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī);消防監(jiān)控設(shè)備;保安監(jiān)控設(shè)備;同消防監(jiān)控設(shè)備;經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。
(4)、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收:入戶(hù)門(mén);衛(wèi)生間;陽(yáng)臺(tái);各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話(huà)線、網(wǎng)絡(luò)、可視對(duì)講;室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水;燃?xì)夤艿?、純凈水?地腳線;預(yù)埋線;土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。
三、物業(yè)入伙時(shí)的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶(hù)的基本情況,需要銷(xiāo)售部門(mén)提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)、建筑面積清單。
(2)參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì),工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍(含分包隊(duì)伍)等單位的名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)清單(對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用)。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí),管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶(hù)服務(wù)指南》;《房屋裝修申請(qǐng)表》;《臨時(shí)管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;《房屋驗(yàn)收交接單》;《房屋質(zhì)量保證書(shū)》;《住宅使用說(shuō)明書(shū)》;室內(nèi)管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問(wèn)題的處理
(1)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
(2)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施,接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決;大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。
(3)對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題,管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。(對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。
(4)對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題,勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題,由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。(憑售樓處收樓
通知書(shū))
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);
四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)
1、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程,因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則?；趯?duì)人員的成本考慮,目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
(1)、物業(yè)公司總經(jīng)理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作,完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。
(2)、物業(yè)公司副經(jīng)理1名:協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作。
(3)、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門(mén)的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題,及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。
(4)、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名:監(jiān)督各職能部門(mén)完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算,并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。
(5)、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
2、管理處組織架構(gòu)
備注:1、除清潔對(duì)外分包以外,管理處共需服務(wù)人員30名。
2、清潔崗位暫設(shè)置為8人(含機(jī)動(dòng))。
(1)、主要工作職責(zé):
(一)管理處經(jīng)理(5500元-6500元)
(1)、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容;
(2)、負(fù)責(zé)管理中心財(cái)務(wù)監(jiān)督;
(3)、負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系,處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系;
(4)、對(duì)上級(jí)部門(mén)負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運(yùn)作;
(5)、協(xié)調(diào)屬下各部門(mén)的合作關(guān)系;
(6)、開(kāi)元節(jié)流,控制經(jīng)營(yíng)中的管理、服務(wù)成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤;
(2)、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;
(3)、負(fù)責(zé)接待客戶(hù)投訴問(wèn)題的跟進(jìn);
(4)、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理;
(5)、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo);
(6)、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn);
(2)、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的制定;
(3)、負(fù)責(zé)住戶(hù)二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負(fù)責(zé)住戶(hù)維修和回訪工作;
(5)、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負(fù)責(zé)住戶(hù)室內(nèi)維修的管理工作;
(7)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)班的管理工作;
(2)、負(fù)責(zé)安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作;
(3)、負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)管理工作;
(4)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(五)事務(wù)助理
(1)、負(fù)責(zé)接待客戶(hù)來(lái)訪,為客戶(hù)提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);
(2)、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理特色服務(wù)的實(shí)施;
3、負(fù)責(zé)訂報(bào)、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車(chē)、代租汽車(chē)、代約搬家公司、代購(gòu)鮮花等免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目;
4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目,并按規(guī)定收取費(fèi)用;
5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項(xiàng)目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理;
6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話(huà)等有償服務(wù)項(xiàng)目的辦理;
7、負(fù)責(zé)辦公物資采購(gòu)、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)日常收費(fèi)及財(cái)務(wù)報(bào)表制作等工作;
9、協(xié)助客服主管工作;
10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常,及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,不能處理的要及時(shí)上報(bào)綠化班長(zhǎng)。
3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲(chóng)防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲(chóng)防治等定期工作。
4、做好室內(nèi)、室外庭園景點(diǎn)布置及換花工作。
5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備,保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。
(八)出納
1、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)會(huì)制度,遵守職業(yè)道德;
2、做好管理費(fèi)催收工作;
3、制作管理費(fèi)催收單,做好收支賬目;
4、定期進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn),進(jìn)行賬實(shí)核對(duì),發(fā)生差錯(cuò)及時(shí)匯報(bào)。
(九)廚師
1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量,烹制品種豐富、營(yíng)養(yǎng)可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費(fèi);
2、按管理處規(guī)定用餐時(shí)間開(kāi)飯無(wú)特殊情況不得提前、推遲開(kāi)飯時(shí)間。非規(guī)定用餐時(shí)間,不得擅自允許他人用餐,開(kāi)餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來(lái)的人有充足的菜量,外來(lái)就餐人員,若無(wú)特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結(jié)束后,須做好廚師房、餐廳及庫(kù)房的清潔衛(wèi)生工作,每周進(jìn)行一次徹底清洗。不購(gòu)買(mǎi)和接受腐爛變質(zhì)的原料,剩余的食物須嚴(yán)密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛(wèi)生,確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購(gòu)買(mǎi)營(yíng)養(yǎng)豐富的菜質(zhì),確保就餐人員的健康和成長(zhǎng)。
5、主動(dòng)了解市場(chǎng)菜價(jià),了解就餐人員對(duì)伙食的意見(jiàn)和飲食習(xí)慣,在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下,及時(shí)合理調(diào)整飲食口味。
6、做好消防工作,開(kāi)火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時(shí)要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好,杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門(mén)員工各司其職,完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。
人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明:
1、管理處設(shè)經(jīng)理1名,目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。
2、服務(wù)中心配客戶(hù)服務(wù)主任1名;
現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理);
社區(qū)文化1名(負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作);
前臺(tái)接待3名(包括輪休和值班至晚21點(diǎn))。
客戶(hù)服務(wù)部共計(jì)9名。
3、工程維修部設(shè)主管1名;設(shè)備電工(高壓工)2名(主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時(shí)值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。
4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名(按12小時(shí)工作制/班編制);下設(shè)班長(zhǎng)2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計(jì)算,每棟設(shè)大堂保安1名或叫門(mén)童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時(shí)值班制度,晚21點(diǎn)后包括接聽(tīng)客戶(hù)服務(wù)中心電話(huà)及智能報(bào)警);地下車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)保安6名暫無(wú)(出入口各1名,車(chē)場(chǎng)巡查加頂崗1名)。銷(xiāo)售中心門(mén)口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。
5、環(huán)境部設(shè)主管1名;下設(shè)綠化工2名;清潔領(lǐng)班1名;清潔工樓層設(shè)5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計(jì));外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名;機(jī)動(dòng)加頂崗2名;環(huán)境部共計(jì)14名。
6、收款員1名(輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收,物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé))。
7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶(hù)看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi),因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜,環(huán)境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。另:購(gòu)買(mǎi)二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷(xiāo)售時(shí)同意其開(kāi)設(shè)拉閘門(mén)也會(huì)造成安全隱患,也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結(jié)合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案,如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教,實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要,采取人員分步到位的辦法實(shí)施。
五、iso9001:2008質(zhì)量保證體系
小區(qū)接管之后,公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照iso9001:2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入iso9001:2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn),規(guī)范發(fā)展。
5.2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制:
日常管理運(yùn)作模式;
服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制;
檢查監(jiān)督機(jī)制;
管理處客戶(hù)信息反饋機(jī)制;
安全管理機(jī)制;
設(shè)備管理機(jī)制;
專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作模式
5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下:日常物業(yè)管理;計(jì)劃制定;設(shè)備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;
第6篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：二次裝修管理
公館前期服務(wù)管理:二次裝修管理
第五節(jié) 二次裝修管理
裝修宣傳
針對(duì)項(xiàng)目戶(hù)型的特點(diǎn),將國(guó)家及大連市有關(guān)裝修管理規(guī)定要求匯編成冊(cè),制訂成詳細(xì)的《裝修指南》送與每位業(yè)主,讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修。
裝修培訓(xùn)
與當(dāng)?shù)刂b修公司合作,聘請(qǐng)裝修專(zhuān)業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇。如業(yè)主需要,專(zhuān)屬管家還可代為選擇,并作為一項(xiàng)特色服務(wù)。
裝修管理流程
業(yè)主簽署裝修施工責(zé)任書(shū)
業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定
填寫(xiě)二次裝修申請(qǐng)表
遞交裝修申請(qǐng)相關(guān)資料
專(zhuān)職管家會(huì)同工程專(zhuān)業(yè)人員審驗(yàn)裝修申請(qǐng)資料
核準(zhǔn)后由專(zhuān)職管家為業(yè)主及施工單 遞交申請(qǐng)表
位到處辦理施工管理手續(xù)
按裝修管理規(guī)定施工 填寫(xiě)施工人員登記表
管家部及工程部跟蹤裝修施工情況簽署裝修協(xié)議書(shū)
裝修完專(zhuān)職管家會(huì)同工程人員驗(yàn)收 簽署安全責(zé)任書(shū)
辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù) 辦理施工人員出入證
裝修期間的日常巡查管理
在裝修管理中將注重以下措施和步驟:
◎在裝修的審批過(guò)程中,專(zhuān)職管家會(huì)同工程人員接待審查業(yè)主提交的《裝修申請(qǐng)表》和施工設(shè)計(jì)圖;
◎加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施“二證一書(shū)”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“裝修責(zé)任書(shū)”,繳納裝修保證金。
◎加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)督。為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實(shí)際工作中除要求管家部大管家和專(zhuān)職管家的例行巡查外,工程、安保、保潔等各崗位也對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)督,消除管理盲點(diǎn),形成立體交又式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修控制在萌芽狀態(tài)。
◎加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè):實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各區(qū)出入□,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的搬運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
裝修違章管理
對(duì)違規(guī)裝修的業(yè)主我們將以說(shuō)服教育為主,以理服人,勸其整改。
對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書(shū)和國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),有理有節(jié)采取一下措施:
a.先勸導(dǎo)予以盡快整改;
b.勸導(dǎo)無(wú)效,責(zé)令違規(guī)裝修部分停工限期整改,限制違規(guī)裝修物資進(jìn)入;
c. 對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,先上報(bào)公司及政府相關(guān)部門(mén),采取法律途徑予以解決,確保房屋主體及外立面的完好、統(tǒng)一。
裝修驗(yàn)收
裝修完畢后,著重驗(yàn)收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量。房屋裝修完成后我們將依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的施工圖紙存檔以備查驗(yàn),并建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),專(zhuān)職管家再次上門(mén)復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。
裝修保護(hù)
由于高層住宅的特點(diǎn),為保護(hù)公共設(shè)施,在大廳、走道處、電梯將鋪設(shè)夾板,作臨時(shí)性保護(hù)。合理規(guī)劃電梯口前的場(chǎng)地,指定臨時(shí)材料堆放區(qū),使材料的運(yùn)送進(jìn)入單元大堂,再通過(guò)電梯將材料運(yùn)送到樓內(nèi)。
二次裝修特色服務(wù)
a.安排專(zhuān)用的手推車(chē),供施工單位使用,這有利于保護(hù)人行道,減少材料灑、漏的污染;
b.裝修時(shí)間彈性管理:入住率不足10%,7:00 ~22:00
入住率達(dá)到10%以上,9:00~12:00 14:00~18:00
有業(yè)主入住后,周末禁止施工
c.業(yè)主喬遷之日服務(wù)中心將提供多方面的幫助和方便,如給每一位喬遷業(yè)主送福字等活動(dòng);
第7篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：入伙管理
公館前期服務(wù)管理:入伙管理
第四節(jié) 入伙管理
入伙是物業(yè)服務(wù)工作最為重要和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是__公關(guān)管家服務(wù)正式展示自身形象、服務(wù)品質(zhì)的首演,尊崇、貼心、便捷、高效是入伙階段工作核心思想。
一、入伙工作標(biāo)準(zhǔn)及要求
入伙地點(diǎn)安排要便于有效的分流、控制入伙當(dāng)日的人流量,能在第一時(shí)間里掌握控制好等候業(yè)主和驗(yàn)房業(yè)主的比例,控制好交房的速度,避免了人員眾多和現(xiàn)場(chǎng)的混亂;
入伙安全戒備要能有效的控制閑雜人員(裝修公司人員等)當(dāng)日進(jìn)入項(xiàng)目入伙區(qū)域,免去了給業(yè)主帶來(lái)的不必要的麻煩;
考慮業(yè)主特性,合理安排業(yè)主的入伙時(shí)間,節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間,強(qiáng)化節(jié)假日的入伙辦理;
主動(dòng)提示業(yè)主在入伙前明確辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。
入伙全程由專(zhuān)職管家提供貼身的一對(duì)一服務(wù),協(xié)助業(yè)主辦理入住手續(xù),并通過(guò)入伙環(huán)節(jié)讓業(yè)主認(rèn)識(shí)自己,認(rèn)識(shí)vip 服務(wù);
入伙現(xiàn)場(chǎng)布置尊貴、華麗,現(xiàn)場(chǎng)提示及門(mén)牌設(shè)計(jì)體現(xiàn)溫馨之家的感覺(jué)。
二、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、貼心;
資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶(hù)建立業(yè)主檔案;
入伙各項(xiàng)收費(fèi)明確,做到日結(jié)日清、帳款相符;
三、入伙流程
業(yè)主憑項(xiàng)目公司開(kāi)具的《入伙通知書(shū)》和身份證原件等有關(guān)資料到入伙現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。
在核對(duì)業(yè)主身份和資料后,業(yè)主按《業(yè)主入伙款項(xiàng)交接表》繳納入伙相關(guān)費(fèi)用
在核對(duì)業(yè)主身份和資料后,業(yè)主按《業(yè)主入伙款項(xiàng)交接表》繳納入伙相關(guān)費(fèi)用
業(yè)主憑《入住通知書(shū)》,由入伙工作人員與業(yè)主簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》、《住宅消防安全責(zé)任書(shū)》、
不滿(mǎn)意
《物業(yè)管理費(fèi)收繳協(xié)議》,業(yè)主填寫(xiě)《業(yè)主(用戶(hù))情況登記表》等相關(guān)資料,領(lǐng)取房屋鑰匙。
驗(yàn)收滿(mǎn)意 / 不滿(mǎn)意
物業(yè)公司協(xié)調(diào)地產(chǎn)公司對(duì)業(yè)主房屋存在問(wèn)題進(jìn)行整改。
入伙工作人員與業(yè)主共同對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收驗(yàn)收滿(mǎn)意
入伙工作人員協(xié)助業(yè)主抄讀水、電、氣表底數(shù),雙方在房屋交接驗(yàn)收記錄上簽字
業(yè)主資料整理歸檔
四、入伙工作督導(dǎo)
入伙期間,大管家每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,分析原因予以解決。每日2 次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,通知相關(guān)人員進(jìn)行整改,對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處,經(jīng)分析后加以落實(shí)完善;
每月4 次抽查入伙工作資料,收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即應(yīng)以整改。
五、入伙期間的vip 貴賓服務(wù)
預(yù)約入伙
專(zhuān)職管家先行擬定每位客戶(hù)的入伙時(shí)間,并會(huì)同置業(yè)顧問(wèn)與業(yè)主確認(rèn)后,依業(yè)主需求做相應(yīng)調(diào)整。以更具人性化的服務(wù)精神,遵循業(yè)主實(shí)際需求,展示作為一線豪宅所特有的vip 服務(wù)準(zhǔn)則,充分突顯了業(yè)主們的尊貴身份。
“3對(duì)1”vip 驗(yàn)房服務(wù)
每一位業(yè)主入戶(hù)驗(yàn)房時(shí),專(zhuān)職管家、工程、施工單位三個(gè)部門(mén)人員都同時(shí)在場(chǎng),全程陪同業(yè)主完成驗(yàn)房工作,對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,能夠得到一站式解決。
第8篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：成品保護(hù)
公館前期服務(wù)管理:成品保護(hù)
第三節(jié) 成品保護(hù)
由于__公館項(xiàng)目屬于精裝修公寓,所以需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各類(lèi)成品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)保護(hù),確保交給業(yè)主時(shí),每一分,每一毫,每一處都是完好無(wú)損,全新交付。
一、成品保護(hù)基本原則
1、責(zé)任明確原則
成品生產(chǎn)方對(duì)已方產(chǎn)品的保護(hù)負(fù)有最終的責(zé)任,包括對(duì)成品采取防護(hù)措施的責(zé)任、看管和巡查的責(zé)任、與后續(xù)施工方的協(xié)調(diào)和交底的責(zé)任等。成品生產(chǎn)方必須保證在交接或驗(yàn)收時(shí),其產(chǎn)品的品質(zhì)和數(shù)量符合合同的要求。戶(hù)門(mén)安裝上鎖后,室內(nèi)成品保護(hù)進(jìn)入專(zhuān)人看護(hù)集中管理階段。
后續(xù)工序進(jìn)出室內(nèi)需要辦理移交手續(xù)。項(xiàng)目每周組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),明確后續(xù)每個(gè)工種以流水方式進(jìn)入具體房間的時(shí)間表,看護(hù)人員根據(jù)此表組織場(chǎng)地移交,提供開(kāi)門(mén)、檢查、關(guān)門(mén)、再檢查的工作。
2、工序合理化原則
合理規(guī)劃工序,盡量避免多工種在同一作業(yè)套內(nèi)交叉施工。對(duì)于產(chǎn)品保護(hù)難度較大的材料如進(jìn)戶(hù)門(mén)、地板等安排在大部分裝飾工作量完成后進(jìn)行安裝。
3、防護(hù)措施的持續(xù)維護(hù)原則
成品生產(chǎn)方負(fù)有對(duì)成品防護(hù)措施進(jìn)行巡視檢查的責(zé)任,同時(shí)負(fù)有對(duì)已破壞的部分及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)的責(zé)任。
二、成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)附件)
第9篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：物業(yè)接管驗(yàn)收
公館前期服務(wù)管理:物業(yè)接管驗(yàn)收
第二節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收
一、工程參竣工驗(yàn)收
與建筑質(zhì)量主管部門(mén)組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助項(xiàng)目公司了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題,并做好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書(shū)面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)項(xiàng)目公司。協(xié)助項(xiàng)目公司組織各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn),由項(xiàng)目公司責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
在項(xiàng)目公司需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí),協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行整改,并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
二、物業(yè)的接管驗(yàn)收
按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行驗(yàn)收檢查,進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
◎現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)
◎資料交接
產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗(yàn)收資料
◎其他交接
設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等;具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同(保修協(xié)議也可)等;公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
三、設(shè)施、設(shè)備的試運(yùn)行
為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)時(shí)期,物業(yè)工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
第10篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：前期介入
公館前期服務(wù)管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務(wù),并從物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
前期介入工作內(nèi)容主要以下四個(gè)方面的內(nèi)容:
規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
銷(xiāo)售推廣配合工作
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
安排各專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解項(xiàng)目公司提供的初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容。
考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助項(xiàng)目公司各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)的需求;
設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿(mǎn)足要求;
對(duì)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價(jià)格建議;
管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
在不增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類(lèi)垃圾箱(房)等提出建議;
對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為項(xiàng)目公司提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇;
從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展需要等方面提出修改建議;
根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序;
對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢(xún)和建議。
物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)和改進(jìn)建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;
協(xié)助項(xiàng)目公司選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
從業(yè)戶(hù)使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等;
從智能化的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)建議;
根據(jù)項(xiàng)目增設(shè)的配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項(xiàng)目公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢(xún)或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)絡(luò)會(huì)議和項(xiàng)目工程師定期碰面會(huì)等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
對(duì)項(xiàng)目公建配套設(shè)施、設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿(mǎn)足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,配合項(xiàng)目公司監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;
及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目公司;
參與設(shè)備的調(diào)試。
四、銷(xiāo)售推廣配合工作
此階段重點(diǎn)突出營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)管家式服務(wù)的展示,并使之貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗(yàn)到親切、溫馨、恰到好處的的服務(wù),增大樓盤(pán)的亮點(diǎn),最大程度促進(jìn)銷(xiāo)售,具體工作開(kāi)展如下:
項(xiàng)目銷(xiāo)售期間的物業(yè)服務(wù)展示
項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段時(shí),我們將提供駐場(chǎng)管家、安管員、保潔、吧臺(tái)客服對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)服務(wù)形象的展示。
_安管人員銷(xiāo)售大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車(chē)輛指引、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)管理;
_安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、巡邏;
_保潔人員對(duì)銷(xiāo)售大廳、樣板間的滾動(dòng)式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
_綠化人員對(duì)銷(xiāo)售大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù);
_駐場(chǎng)管家對(duì)業(yè)主物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)、解答,做未來(lái)管家式服務(wù)的展示;
_根據(jù)項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部對(duì)銷(xiāo)售中心功能的特殊需求,配備門(mén)僮或吧臺(tái)客服人員。
項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣工作的配合
根據(jù)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算,同
時(shí)考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)調(diào)查,確定最適合的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍,包括常規(guī)性服務(wù)和針對(duì)性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),以便在銷(xiāo)售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
_根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位,配合項(xiàng)目公司編制相關(guān)宣傳資料;
_對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),模擬業(yè)主購(gòu)房咨詢(xún)問(wèn)題解答場(chǎng)景;
_ 銷(xiāo)售中心和樣板房駐場(chǎng)管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
_ 參與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售,對(duì)購(gòu)房者有關(guān)物業(yè)管理的問(wèn)題進(jìn)行解答與咨詢(xún);
_ 在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)配合項(xiàng)目公司向購(gòu)房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī),使購(gòu)房者做到明明白白消費(fèi)。
項(xiàng)目銷(xiāo)售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項(xiàng)目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購(gòu)房合同中涉及物業(yè)管理事項(xiàng)的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)業(yè)主規(guī)約》作為購(gòu)房合同的附件在業(yè)主簽約時(shí)一并提供。
我們將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門(mén)禁出入辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)定期信息反饋協(xié)調(diào)機(jī)制
第11篇 住宅小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)前言
住宅小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)前言
首先,十分榮幸能參與___華庭住宅小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專(zhuān)業(yè)管理實(shí)力,結(jié)合___華庭住宅小區(qū)的現(xiàn)狀,對(duì)___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。
我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念,在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下,憑借在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才,為_(kāi)__華庭住宅小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境,提升___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)價(jià)值,并使___華庭住宅小區(qū)成為_(kāi)_縣乃至嘉興市又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。
本投標(biāo)書(shū)是根據(jù)貴方提供的___華庭住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求,結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)我公司考察研究之后,編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)。
我方同意一旦中標(biāo),投標(biāo)書(shū)中的所有承諾,招標(biāo)方有權(quán)要求寫(xiě)入物業(yè)管理委托合同,否則,招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。
再次感謝__jc房產(chǎn)給予我們這次合作的機(jī)會(huì)!
我公司接管___華庭住宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)
1、我公司是國(guó)家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),在管理中擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),公司有充分適合市場(chǎng)化運(yùn)作的管理機(jī)制。
2、我公司是目前檔案管理完善的物業(yè)管理企業(yè),對(duì)___華庭住宅小區(qū)將來(lái)的檔案管理將起到了保障作用。
4、管理經(jīng)驗(yàn)豐富,具備同類(lèi)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。在___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,我們將進(jìn)一步融會(huì)提煉小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),鑄就一流的物業(yè)管理的品牌。
5、根據(jù)___華庭住宅小區(qū)智能化程度較高的特點(diǎn),我公司將對(duì)樓盤(pán)早期介入,協(xié)助開(kāi)發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評(píng)估和設(shè)計(jì)方案改進(jìn)方面提供建議和參謀。之前我們?cè)鴧⑴c多個(gè)高檔樓盤(pán)的早期介入,都取得了較好的效果,用我們的經(jīng)驗(yàn),為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的利益。
6、具有超前的服務(wù)理念:公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),在管理各類(lèi)物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索,主動(dòng)借鑒國(guó)際先進(jìn)的服務(wù)理念,不斷學(xué)習(xí)總結(jié),同時(shí)結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶(hù)的需求特點(diǎn),尋求各類(lèi)物業(yè)最佳的管理方法。通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法,并與自身的實(shí)踐相結(jié)合,我公司提出了獨(dú)具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念,并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。
第12篇 住宅前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測(cè)算
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測(cè)算
第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算
一、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明
1、政策法規(guī)與市場(chǎng)物價(jià)依據(jù)
_荊州市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。
_開(kāi)發(fā)商所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù),若實(shí)際情況與其有較大差異,雙方應(yīng)予以協(xié)商,再作相應(yīng)調(diào)整。
_根據(jù)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃。
_荊州市現(xiàn)有物價(jià)水平及相關(guān)的市場(chǎng)行情、同類(lèi)相似物業(yè)水平和客戶(hù)消費(fèi)水平的綜合預(yù)計(jì)。
_稅費(fèi)按管理處總收入的5.7%計(jì)算。
2、管理處員工每月工資待遇測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)如下(月_人/元):
崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)
管理處經(jīng)理2500 經(jīng)理助理1500客服主管1100
客戶(hù)助理800前臺(tái)接待800工程主管1100
安全隊(duì)長(zhǎng)1000安全班長(zhǎng)900保潔班長(zhǎng)700
安全護(hù)衛(wèi)員800工程維修員900保潔員500
3、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)
_所有設(shè)備設(shè)施的能耗都按照正常使用標(biāo)準(zhǔn)以z物業(yè)經(jīng)驗(yàn)綜合估算,不考慮特殊因素,如裝修使用電梯運(yùn)送裝修材料的情況需要另外加收使用方適當(dāng)費(fèi)用來(lái)平衡成本增加。
_非居照明電價(jià)0.8745元/kwh(按0.88元計(jì)算),居民照明是0.5653元/kwh。其他能耗指標(biāo)按經(jīng)驗(yàn)值估算。
二、__.鳳凰城前期物業(yè)管理成本測(cè)算總表 單位:元/月
序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)
一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和70772
(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和61900
1、客戶(hù)服務(wù)中心共10人9900
(1)項(xiàng)目經(jīng)理2500×1人2500
(2)項(xiàng)目助理1500×1人1500
(3)客戶(hù)服務(wù)主管1100×1人1100
(4)客戶(hù)助理(小區(qū)管理員)800×4人3200
(5)前臺(tái)接待兼收費(fèi)員800×2人800
(6)信息檔案管理員800×1人800
2、安全部共39人34100
(1)安全隊(duì)長(zhǎng)1000×1人1000
(2)輪班班長(zhǎng)(兼監(jiān)控值班員)900×3班×1人2700
(3)安全員800×38人30400
3、環(huán)境部共26人13200
(1)保潔班長(zhǎng)700×1人700
(2)保潔員500×25人12500
4、維修部共5人4700
(1)工程維修主管1100×1人1100
(2)工程維修員900×4人3600
(二)按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和3714
1、福利基金61900×3%1857
2、工會(huì)經(jīng)費(fèi)61900×2%1238
3、教育經(jīng)費(fèi)61900×1%619
(三)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)1-4之和0
1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、23% 均以包含在工資中0
2、醫(yī)療保險(xiǎn)7%均以包含在工資中0
3、失業(yè)保險(xiǎn)2%均以包含在工資中0
4、工傷保險(xiǎn)1%均以包含在工資中0
(四)加班費(fèi)5158
1、法定假日加班費(fèi)61900÷30×10/12×300%5158
二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1至4和7000
1、公共照明等電費(fèi)估算5000
2、辦公管理電費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值500
3、管理及服務(wù)、景觀水費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值(不含綠化施工維護(hù))500
4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)每年1.2萬(wàn)÷12個(gè)月1000
三、綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)估算2000
1、綠化景觀維護(hù)費(fèi)(外包)每年2.4萬(wàn)元÷12個(gè)月2000
四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1-4之和4677
1、物料費(fèi)年3600元÷12個(gè)月300
2、化糞池清掏費(fèi)年4800元÷12個(gè)月400
3、衛(wèi)生防疫消殺年2400元÷12個(gè)月200
4、垃圾外運(yùn)處理費(fèi)1259戶(hù)×3元3777
五、保安費(fèi)1-3之和300
1、保安活動(dòng)費(fèi)年2400元÷12個(gè)月200
2、保安物耗年1200元÷12個(gè)月
六、辦公費(fèi)1-5之和1600
1、24小時(shí)客戶(hù)服務(wù)電話(huà)年3600元÷12個(gè)月300
2、辦公文具等低值易耗品費(fèi)年2400元÷12個(gè)月200
3、員工培訓(xùn)活動(dòng)等費(fèi)用估算500
4、人力資源培訓(xùn)等費(fèi)用年2400元÷12個(gè)月200
5、公共關(guān)系費(fèi)用年4800元÷12個(gè)月400
七、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)年6000元÷12個(gè)月500
八、稅金一至七之和86849×5.7%4950
九、固定資產(chǎn)折舊估算10萬(wàn)×年15%÷12個(gè)月 1250
成本支出合計(jì)一至八之和93049
三、測(cè)算匯總說(shuō)明
以上測(cè)算中已包含所有樓道照明及其他日常服務(wù)開(kāi)支,除特約服務(wù)外業(yè)主不再承擔(dān)其他任何費(fèi)用。
第二章前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià)
根據(jù)以上測(cè)算及匯總說(shuō)明中的平衡原則,荊州市z物業(yè)管理有限公司對(duì)荊州__.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)為:
1、普通多層住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月0.55元;
2、商業(yè)門(mén)店物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月1.2元;
3、其他如車(chē)輛停放服務(wù)和裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按荊州市政府物價(jià)部門(mén)制訂標(biāo)準(zhǔn)收取。
第三章 前期物業(yè)管理收支平衡情況測(cè)算
一、__.鳳凰城前期物業(yè)管理收入情況測(cè)算
1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)收入共計(jì)為:10.175萬(wàn)元/月;其中:
_普通多層住宅16.1萬(wàn)平米×每平米每月0.45元=8.855萬(wàn)元/月
_商業(yè)門(mén)店1.1萬(wàn)平米×每平米每月1.2元=1.32萬(wàn)元/月
2、其他收入如車(chē)位泊位費(fèi)收入等在前期物業(yè)管理階段并非可確定收
入,本測(cè)算暫不計(jì)算,如有收入用以補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)資金之不足。
二、__.鳳凰城前期物業(yè)管理收支平衡情況
根據(jù)以上測(cè)算,__.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理可預(yù)計(jì)收入為10.175萬(wàn)元/月,預(yù)計(jì)支出成本為9.3049萬(wàn)元/月,可以實(shí)現(xiàn)基本收支盈利8701元,可以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。
三、增收節(jié)支的措施
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用取之于民、用之于民,為業(yè)主節(jié)約每一分錢(qián)、做好物業(yè)的維護(hù)管理是服務(wù)的根本,為保證最大限度的增收節(jié)支,如我公司中標(biāo),我們將積極推行以下措施:
_根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目,利用小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以增加營(yíng)業(yè)外收入。
_推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制,將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強(qiáng)員工的成本意識(shí),提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。
_嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。
_加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理,加強(qiáng)物料成本的控制。
_加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低返修費(fèi)用。
第13篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式
鳳凰城小區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理模式
一、針對(duì)項(xiàng)目的管理思路
根據(jù)我們對(duì)__.鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際情況的分析,我們擬訂的__.鳳凰城項(xiàng)目的管理思路為:
_強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序
_強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)
_強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化
_致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升
_致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)
_致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
二、管理服務(wù)模式
根據(jù)我們對(duì)__.鳳凰城項(xiàng)目的定位分析,我們確立__.鳳凰城項(xiàng)目的管理模式是:
_緊密?chē)@“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品;
_倡導(dǎo)“以客戶(hù)為中心”客戶(hù)服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶(hù)需求滿(mǎn)足價(jià)值鏈;
_致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對(duì)__.鳳凰城的特色及實(shí)際情況,我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。
我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,品質(zhì)成就未來(lái)”的管理理念,依托我們?cè)谝延许?xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開(kāi)發(fā)商在招標(biāo)文件中對(duì)__.鳳凰城的客戶(hù)定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在__.鳳凰城采用以“以客戶(hù)為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶(hù)服務(wù)前向化”經(jīng)營(yíng)管理模式。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、品質(zhì)成就未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)理念和我們擬在__.鳳凰城采用的“以客戶(hù)為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式,如中標(biāo)后我公司將在__.鳳凰城項(xiàng)目全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶(hù)提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
我用高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶(hù)提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值增值,同時(shí)為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶(hù)創(chuàng)造消費(fèi)價(jià)值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價(jià)值、同時(shí)為社會(huì)創(chuàng)造我們的存在價(jià)值。我們把員工滿(mǎn)意、客戶(hù)滿(mǎn)意、股東滿(mǎn)意作為我們的追求目標(biāo)。
創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D(略)
四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明:
_在___鳳凰城業(yè)主委員會(huì)成立之前,開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。
_如我公司中標(biāo),我們將設(shè)立___鳳凰城管理處,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作。
____鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等政府主管部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
_在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
_管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類(lèi)社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
第14篇 某某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
__物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專(zhuān)門(mén)的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對(duì)zz的實(shí)際情況,盡快熟悉有關(guān)圖紙,從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì),參與工程驗(yàn)收,做好各種資料的收集存檔工作。
1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分,包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)zz小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū),配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
2、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作
物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開(kāi)發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為zz提供上佳的物業(yè)管理服務(wù),并通過(guò)矢志不渝的努力,同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī),使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點(diǎn)。
第15篇 z苑小區(qū)前期物業(yè)管理運(yùn)作工作
某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運(yùn)作工作
管理處人員應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行,也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)性的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)及程度也不同,需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主、租戶(hù)進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,資料交接、其它交接等三個(gè)方面。
第一節(jié)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無(wú)滲水;地下室墻面有無(wú)滲水,地面有無(wú)空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等;消防門(mén)、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門(mén)和門(mén)柜及附件;護(hù)欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備管理用房、信報(bào)箱等;
三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫(kù)、各配電房設(shè)備;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;比例中項(xiàng)排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
五、弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
第二節(jié)資料交接
一、產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等;
二、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
三、驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及協(xié)議等。
第三節(jié)其它交接
一、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同(保修協(xié)議書(shū))等。
三、公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
接管驗(yàn)收注意事項(xiàng):
(1)在接管驗(yàn)收前,管理處應(yīng)該主動(dòng)與管理方協(xié)商有關(guān)驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
(2)接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類(lèi)型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方督促施工單位返修,一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)用戶(hù)認(rèn)可,屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目報(bào)告__苑 開(kāi)發(fā)商記錄備案;屬于暫無(wú)須返修的問(wèn)題,列出清單報(bào)請(qǐng)__苑 開(kāi)發(fā)商備案。
四、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行:
為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行,在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后進(jìn)行一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
五、清潔開(kāi)荒:
在業(yè)主、租戶(hù)進(jìn)駐前,管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作,在清潔開(kāi)荒中,管理處要注意對(duì)墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶(hù)損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證__苑業(yè)主全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù),管理處應(yīng)該主動(dòng)將注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話(huà)、值班電話(huà)及管理承諾、《業(yè)主、租戶(hù)手冊(cè)》、《業(yè)主、租戶(hù)管理公約》等一系列公眾文件呈交__苑發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊(cè),公布于業(yè)主、租戶(hù)。
七、做好業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備:
在全面進(jìn)駐之前,我公司將主動(dòng)與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場(chǎng)所、日期及時(shí)間、物資數(shù)量、停車(chē)地點(diǎn)、搬遷時(shí)間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)等正常。在適用過(guò)程中,管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。在遷入完成應(yīng)立即在征詢(xún)意見(jiàn)后跟進(jìn)改善服務(wù)。
根據(jù)__苑的具體情況來(lái)看,目前還沒(méi)有業(yè)主、租戶(hù)入場(chǎng),物業(yè)管理公司將提前進(jìn)入管理,配合施工和出售和招租工作。若__苑發(fā)展商選中與我司合作進(jìn)行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場(chǎng)前的費(fèi)用問(wèn)題,若前期進(jìn)入管理,對(duì)于人員配備,我公司會(huì)按發(fā)展商提出來(lái)的要求隨時(shí)增加人員和設(shè)備,滿(mǎn)足廣大業(yè)主的需求,提高服務(wù)檔次,真正做到令業(yè)主、租戶(hù)、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)滿(mǎn)意。
