項目前期管理制度是企業(yè)項目管理的重要組成部分，旨在確保項目啟動階段的有序進行，為后續(xù)的執(zhí)行和完成奠定堅實基礎。它涵蓋了項目的規(guī)劃、資源分配、風險評估等多個環(huán)節(jié)，旨在提高項目成功率。
包括哪些方面
1. 項目定義：明確項目目標、范圍和預期成果，制定初步的工作計劃。
2. 資源配置：評估所需人力、物力、財力資源，合理分配，確保項目啟動的可行性。
3. 風險管理：識別潛在風險，制定應對策略，降低項目失敗的可能性。
4. 合同管理：涉及合作方的合同談判、簽訂，確保雙方權益。
5. 溝通機制：建立有效的溝通渠道，確保信息傳遞的準確性和及時性。
6. 初期評估：對項目進度、成本、質量進行初期評估，為后期監(jiān)控提供基準。
重要性
項目前期管理制度的重要性在于：
1. 提高效率：通過規(guī)范化的流程，減少不必要的延誤和沖突，提升工作效率。
2. 控制風險：提前識別和處理風險，降低項目失敗的風險，保障企業(yè)利益。
3. 確保質量：明確項目目標和標準，有助于保證項目交付的質量。
4. 增強協(xié)作：良好的溝通機制能促進團隊協(xié)作，提高項目執(zhí)行的凝聚力。
方案
1. 制定詳細項目啟動流程：從項目發(fā)起、審批到啟動，每個步驟應有明確的操作指南和責任人。
2. 設立項目管理團隊：由經驗豐富、專業(yè)技能全面的人員組成，負責前期各項工作的協(xié)調和推進。
3. 實施風險管理培訓：提高團隊的風險意識，定期進行風險評估和應對策略更新。
4. 引入項目管理軟件：利用數(shù)字化工具，提高項目規(guī)劃、跟蹤和報告的效率。
5. 定期審查和調整：根據(jù)項目進展，定期評估前期管理制度的有效性，適時進行調整優(yōu)化。
項目前期管理制度的成功實施，需要全員參與和持續(xù)改進。只有這樣，我們才能確保每個項目都能順利啟動，并以高效、優(yōu)質的方式向前推進。
項目前期管理制度范文
第1篇 某項目前期物業(yè)管理服務質量標準
項目前期物業(yè)管理服務質量標準
一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、房屋外觀定期巡查;
2、根據(jù)房屋使用年限,編制年度維修計劃。
二、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、建立設備房巡查制度和設備管理臺帳;
2、停水停電提前通知(市政突發(fā)停水停電及設備突然故障除外)
3、電梯困人: 分鐘到達現(xiàn)場處理;
4、二次供水水箱清洗及水質檢測:____次/年,水質檢測結果合格;
5、設備故障及重大事件有完善的應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
三、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、服務時間:每天____:00-____:00;
2、樓道清潔:清掃_____次/天,拖洗_____次/天;公共場所、綠地、道路:清掃_____次/天;溝渠池井、標識牌、信報箱:清潔_____次/周;垃圾清運:____次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年;
3、消殺:蚊蟲消殺____次/月(夏),____次/月(冬);
4、雨雪天氣后及時清掃積水積雪。
四、公共綠化的養(yǎng)護和管理
1、防治病蟲害;
2、喬木修剪:____次/年;草坪修剪:____次/年;灌木修剪:____次/年。
五、車輛停放管理
1、經營性停車場有合法手續(xù),有交通標識和進出憑據(jù);
2、引導車輛有序停放,對亂停放車輛進行提醒;
3、經營性停車場有巡視,發(fā)現(xiàn)問題按照車主留下的聯(lián)系方式盡快與車主取得聯(lián)系。
六、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、安全管理部門建立24小時值班制度;
2、對火災等突發(fā)事件有相應處理預案;
3、定期開展消防和居家安全宣傳,消防演習:____次/年。
七、裝飾裝修管理服務
1、業(yè)主在辦理裝飾裝修時,告知其裝飾裝修中的禁止行為和注意事項;
2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理;
八、物業(yè)檔案資料管理
1、建立物業(yè)檔案資料管理制度;
2、檔案資料有專人管理,借閱有記錄。
九、其他服務
1、報修服務時間:24小時,急修:______分鐘到達或按約定時間到達;
2、向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務電話和公司投訴電話。;
3、社區(qū)文化活動:每季度開展一次。
第2篇 基建處項目前期管理實施辦法
學?；ㄌ庬椖壳捌诠芾韺嵤┺k法
一.基建處負責學?；窘ㄔO項目前期管理工作。
二.重點作好各工程項目的前期工作,主要有:
1、項目前期管理
2、項目勘察設計管理
3、辦理報建手續(xù)、準備施工場地
4、校園規(guī)劃管理工作
5、其他工作
三.根據(jù)學校校園建設規(guī)劃,按照學校建設設想,提出項目選址定點初步意見,經主管校領導同意后報請學校批準。
四.根據(jù)學校校園建設規(guī)劃和發(fā)展需要,編寫建設工程項目建議書,經處長審定,主管校長簽字后,報教育部審批立項。
五.根據(jù)教育部的立項批復,委托有咨詢資質的設計單位編寫項目可行性研究報告,并應按照國家規(guī)定支付設計單位一定費用?？尚行匝芯繄蟾娼浱庨L審定,主管校長簽字后,報教育部審批。
六.基建處指派專人擔任單項工程的設計聯(lián)系人。設計聯(lián)系人要認真熟悉已批準的可行性研究報告,積極與使用單位聯(lián)系,了解使用要求,搜集相關資料,會同工程技術人員一起編制《設計任務書》,經處長批準后打印成冊。設計聯(lián)系人參加設計院及有關建筑物的考察調研工作。
七.對設計招標的項目,基建處設計聯(lián)系人要作好設計招標的各項準備工作,并參與設計招標的全過程。
八.委托設計,草簽設計合同。
九.設計院完成方案后,需在主管校長主持下,基建處組織使用單位根據(jù)設計任務書的內容反復論證方案設計,設計聯(lián)系人整理修改意見,反饋給設計院修改方案設計。對于通過設計招標的項目,設計聯(lián)系人把評審意見整理后,反饋給設計院完善方案設計。
十.在方案報學校主管校長審批確定后,設計聯(lián)系人要協(xié)助設計院做好初步設計工作,及時解決使用單位和設計院提出的問題,保證設計順利進行。
十一.初步設計完成后,經校、處領導及使用單位同意,草擬初步設計和概算的文稿,報教育部審批,初步設計圖紙報地方政府部門審批。
十二.根據(jù)項目選址批文,及時與設計院聯(lián)系,在主管校長主持下經公開招標選定具有資質的工程地質勘察單位,作好場地工程地質勘察工作。
十三.初步設計經上級主管部門批準后,交設計院進行施工圖設計,并協(xié)助設計院作好施工圖設計工作,督促設計院按合同期限保質保量交付施工圖。
十四.按規(guī)定填寫施工圖綜合審查報表,并報建設行政主管部門進行政策性審查,根據(jù)政府建設主管部門審查意見委托有資質的施工圖審查機構進行施工圖紙審查。并將審查意見反饋給設計院,修改完善施工圖設計。
十五.草擬報建申請文件,到建設行政主管部門辦理規(guī)劃建設許可證。到各有關部門辦理各項報建手續(xù)。(附:工程建設報審程序圖)
十六、協(xié)助委托的招標代理機構作好工程施工的招標工作。
十七.已招標完工程,要及時到建設行政主管部門辦理施工許可證和質量監(jiān)督委托手續(xù)。
十八.對擬進入施工階段的項目,根據(jù)項目定點批文負責協(xié)調工作。
十九.工程建設報審程序。
第3篇 某住宅項目前期物業(yè)管理緊急情況處理預案
住宅項目前期物業(yè)管理緊急情況處理預案
一、目的
確保在發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況時,能迅速、果斷地進行處理,確保住戶及相關方人員的人身安全,降低對環(huán)境的不良影響,減少財產損失。
二、 范圍
適用于z物業(yè)公司受托管理項目內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆、觸電及自然災害等各類突發(fā)事件或緊急情況。
三、職責
1、安全組負責各項目之間人員協(xié)調及相關方緊急支援。
2、安全組長/項目管理處主任負責搶險現(xiàn)場的指揮與督導。
3、公司相關員工應服從上級領導的調配,支持救護或搶險。
4、安全領班及崗位當值員負責安全防范及緊急搶險處理、維護秩序并保護現(xiàn)場。
5、工程維修組組織專業(yè)公司人員負責水、電等設備供應及搶修。
6、相關崗位人員應嚴守崗位,聽從指揮,積極支持救護或搶救。
四、內容
1、盜竊、匪警的應急處理
_安全領班/崗位當值員遇到/接報現(xiàn)行使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取、毀壞財物或威脅住戶人身安全的犯罪行為時,立即前往事發(fā)現(xiàn)場迅速制止犯罪,并通知相關部門。
_安全領班/崗位當值員在處理事件時,要保持鎮(zhèn)靜,控制事態(tài)擴展,設法制服罪犯,同時確保自身安全。
_安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯(lián)系,協(xié)助對現(xiàn)場進行追蹤/錄像。
_安全領班/崗位當值員要密切注意現(xiàn)場情況,并向項目管理處主任報告。
_安全領班/崗位當值員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場狀況撥110電話報警。
_安全領班/崗位當值員負責保護現(xiàn)場,等待公安機關人員前來勘查,并協(xié)助進行調查。
_現(xiàn)場如有人員受傷,撥打“120”或就近送醫(yī),并報警;若現(xiàn)場有內部員工受傷,應考慮現(xiàn)場急救,同時撥打“120”或就近送醫(yī),并報警。
_項目管理處組織當班人員做好事件處理記錄,并在一個工作日內以《特別事件報告》/書面報告形式報告安全部/公司領導。
2、火警處理
_滅火原則
先救人后救火,先重點后一般,先控制后撲滅。
_報警方式
― 感煙(溫)探測器
― 手動報警按鈕
― 消防對講電話
― 外線電話/值班對講機
_ 報警處理
― 消防中心值班人員(以下簡稱值班人員)接到火警信號或報告后,立即確認火警發(fā)生的地點、狀況、報告人姓名及聯(lián)系方式。
― 值班人員立即通知附近當值安全員/管理員前往火警現(xiàn)場確認,雙方隨時保持聯(lián)系,追蹤現(xiàn)場情況。
― 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場有火情按4.2.4或4.2.5執(zhí)行。
― 發(fā)現(xiàn)是誤報警,由值班人員分析原因,作出相應對策,并記錄于《運行記錄》。
― 發(fā)現(xiàn)有人故意破壞消防設施,立即上報項目管理處主任處理,情節(jié)嚴重的扭送公安機關處理。
_ 報警處理流程見圖一(此處略)。
_ 初起火災處理
― 確認現(xiàn)場有火情,崗位當值員立即通知義務消防隊,并利用火警現(xiàn)場附近的滅火器、消火栓滅火,盡力把火災撲滅在初起階段。
― 值班人員立即向項目管理處主任報告,并根據(jù)火災情況,撥打“119”電話向區(qū)消防大隊報警。
― 管理處主任接到報告后,立即趕赴火災現(xiàn)場指揮滅火。
― 消防箱水帶出水壓力小時,值班人員應及時啟動消防泵。
― 通知消防公司保證消防設備(施)正常運行,并協(xié)助滅火。
― 火災撲滅后,崗位當值員負責保護現(xiàn)場,消防中心值班人員協(xié)助調查著火源,作好記錄,并與一個工作日內以《特別事件報告表》/書面報告形式報安全部/公司領導。
― 初起火災處理流程見圖二(此處略)。
― 發(fā)生火情向周邊項目蔓延按4.2.5執(zhí)行。
_ 擴大火災的處理
― 若火勢無法控制時,由值班人員立即打“119”電話向區(qū)消防大隊 報警內容為:報警人單位、姓名、身份、火災發(fā)生的具體地點、燃燒物質、起火程度。
― 值班人員向項目管理處主任報告,經理擔任滅火救人工作臨時指揮,負責布置救人,疏散、警戒、滅火工作,同時向安全部經理/公司領導報告。
― 義務消防隊員啟動消防車前往滅火,還可用消防箱、噴淋頭滅火。
― 崗位當值員負責現(xiàn)場警戒,維護公共秩序。
― 崗位當值員負責引導消防大隊/消防車進場,協(xié)助滅火救人。
― 消防大隊到達現(xiàn)場,公司領導/安全部經理/管理處主任及時向消防支隊領導報告火情,服從統(tǒng)一領導、按照統(tǒng)一部署,帶領員工執(zhí)行。
― 管理處其他人員及時疏散人員、物質到安全區(qū),負責傷員護理,組織人員疏散時嚴禁使用電梯,應徒步從消防樓梯疏散。
― 崗位當值員負責檢查,核實人員是否安全撤離火災現(xiàn)場。
_ 運行人員根據(jù)管理處配備的消防設備(施)操作,各消防設備(施)操作如下:
― 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設備設施。
― 迫降所有電梯,確認電梯內無人后關閉電梯。消防電梯由消防大隊支配使用。
― 啟動相應的消防風機。
― 切斷相應非消防電源。
― 通過廣播疏散顧客,內容為:女士們、先生們現(xiàn)在хх項目發(fā)生火災事故,請不要驚慌,有關人員正在處理中,為了你的安全,請立即從樓梯往下疏散,火警安全區(qū)為室外廣場/避難層。必要時,指導住戶疏散。
― 柴油發(fā)電機房著火,啟動柴油發(fā)電機房鋼瓶放氣滅火。
― 電腦機房場所著火,啟動該區(qū)鋼瓶放氣滅火,也可通知就近人員去機房門口按放氣按鈕滅火。
_ 擴大火災處理流程見圖三(此處略)。
_ 滅火注意事項
― 因電器故障短路引起著火,應迅速切斷電源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 汽油、柴油等著火,若有供油閥,應迅速關閉現(xiàn)場輸油管道閥門,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 液化石油汽等燃氣著火,應迅速隔斷所有可能的氣源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
_ 火場燒傷者急救
― 用正確方法迅速把身上的火撲滅
― 義務消防隊救護組負責急救工作,初步處理方法:創(chuàng)面用急救紗布、洗凈的布單、三角巾或衣服等細心包扎,包扎時避免開水泡,以防感染,包扎不應太緊,以防創(chuàng)面受壓。
― 經過初步處理后,立即送醫(yī)院治療,傷員轉運途中要保持其呼吸暢通。
3、斗毆及暴力事故的處理
_ 安全領班/崗位當值員遇到/接報住戶之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時,要及時制止,情況特殊時,報項目管理處主任。
_ 制止原則
_ 勸阻雙方住手、住口;
_ 將爭吵或斗毆的雙方或一方顧客勸離現(xiàn)場;
_ 持有器械斗毆則應先制止持械一方并撥打“110”;
_ 有傷員則送醫(yī)院救治或撥打“110”和120”。
_ 在制止過程中要確保自身安全。
_ 安全領班/崗位當值員在處理事件時應注意自己的語言、行為,以免引起事態(tài)的擴展。
_ 安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯(lián)系,協(xié)助對現(xiàn)場進行追蹤/錄像。
_ 安全領班/崗位值班員要密切注意現(xiàn)場情況,并向項目管理處主任報告。
_ 安全領班/崗位值班員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場狀況撥打110電話報。
4 、形跡可疑人員的處理
_ 安全領班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)可疑人員時,要對其進行盤查,對持無效證件或說不出理由的人員禁止進入或停留在管轄項目。
_ 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務和散發(fā)廣告的要堅決制止,并對其進行規(guī)勸教育后責令離開。
_ 發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人員或“三無”人員要嚴格審查,必要時通知公安機關到場處理。
_ 對必須處理的人員報管理處。
5、對失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理
_ 安全領班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)失去自我約束能力的或有精神疾患的人員先采取安撫措施,對其進行有效控制和監(jiān)督。
_ 報管理處主任,由經理決定是否撥打110求助。
_ 若知其身份,設法通知其家人前來帶回。
6、對強行進入管理項目,破壞管理項目環(huán)境、擾亂工作秩序的人員,應立即向管理處主任報告并撥打110求助。
7、遇到急癥病人,立即打120或110求助。
8、觸電事故的應急處理
_ 發(fā)現(xiàn)有人觸電時,發(fā)現(xiàn)人應設法關閉電源。
_ 若發(fā)現(xiàn)人無法關閉電源,立即通知相關工程人員前來關閉電源。
_ 在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防觸電,應用絕緣的東西把線頭或人拉開。
_ 立即對觸電人進行人工急救,并視情況撥打120或110求助。 _ 救護方法
如觸電者呼吸停止,應立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必須兩種方法同時進行。
人工呼吸法:
― 清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞氣道,同時解開觸電傷者的衣服和領口,頭下不應墊枕頭;
― 救護者位于觸電者頭部的兩側,用一只手捏緊觸電者的鼻孔,另一只手掰開嘴巴;
― 深吸氣后,貼緊嘴巴吹氣,使觸電者胸部膨脹,吹兩秒,放松三秒,每五秒鐘一次;
― 對兒童應小口吹氣;
― 換氣時放松觸電人的口和鼻,讓其自動呼吸。
胸外心臟擠壓法:
― 解開觸電者的衣服,使其仰臥地上或硬板上,找出正確擠壓點;救護者跨腰跪在觸電者的腰部,雙手相迭,手掌根部放在心口窩稍高一點的地方;對觸電的兒童只用一只手;掌根用力下壓,壓擊心臟中的血液,成人壓陷3-5cm,太輕了效果不好;對兒童應用力稍輕;擠壓后掌根應立即放松,讓其胸部輪廓自動復原,血又充滿心臟,放松時掌根不必離開胸壁。
9、突發(fā)性水浸事故的處理
_ 崗位當值員接到突發(fā)性水浸事故的報告后,應立即前往現(xiàn)場并報告項目管理處主任/工程維修組值班人員。
_ 抵達現(xiàn)場后,立即進行:
― 觀察現(xiàn)場附近的用電設備,如有浸水立即切斷電源。
― 通電電梯附近漏水,應先將電梯升至頂層并關閉電梯,同時利用軟性材料封堵電梯廳門,盡可能減少水的浸入。
― 查找出水的來源,及時關閉有關的水閥。 ― 檢查排水設施,若堵塞立即疏通。 ― 組織人員攜帶相應設備清理積水。
_ 通知項目管理處主任抵達現(xiàn)場指揮善后處理。
10、電梯困人應急處理
_ 用對講同轎廂住戶聯(lián)系,并派人到相應的樓層電梯廳門前安慰住戶,等待救援。
_ 通知電梯維護人員前來處理,崗位當值員協(xié)助。
_ 將電梯機房總電源切斷。
_ 用電梯專用門匙小心開啟廳門,同時查看轎廂地臺與樓面高低情況,采用手動盤車,在確安全全的情況下把住戶放出,并詢問住戶的身體狀況,必要時送醫(yī)務所處理。
_ 在釋放電梯內住戶的整個過程中,要注意自身的安全。
_ 現(xiàn)場處理不了,即刻與電梯供應商聯(lián)系前來解決。
11、交通事故的處理
_ 附近崗位當值員第一時間趕到現(xiàn)場,并保護現(xiàn)場,通知當班領班/負責人/交警部門到場處理。
_ 發(fā)現(xiàn)有人受傷時,應立即送醫(yī)院搶救,如傷勢較輕,應將其留在現(xiàn)場等待處理。
_ 崗位當值員要協(xié)助做好事故現(xiàn)場的交通疏導工作,待事故處理完畢后,及時做好現(xiàn)場的善后工作。
12、煤氣泄漏/液、氣體泄露的應急處理。
_ 當接到氣體泄露的有關信息及報告時,馬上通知有關人員不要用電話和對講系統(tǒng)與現(xiàn)場聯(lián)絡,項目管理處立即派出至少二名安全員/屋村管理員趕赴現(xiàn)場。
_ 在現(xiàn)場應注意:
― 不要穿金屬鞋進入現(xiàn)場。
― 不能在現(xiàn)場使用手機、對講機、電話、電筒。
― 不能按門鈴以及任何電源開關。
― 不能使用電動工具開門。
― 泄露現(xiàn)場嚴格禁止任何人使用明火。
_ 趕赴現(xiàn)場時,要用手拍門并迅速搶救和疏散人員。
_ 確認煤氣泄露,而拍門沒應聲時,方可從陽臺進入現(xiàn)場或踢門強行入室。
_ 入屋后,要立即打開所有的門、窗通氣,加快氣體擴散。
_ 如發(fā)現(xiàn)室內有人中毒昏迷倒地,要到遠離現(xiàn)場的地方,用通訊系統(tǒng)通知管理處,送醫(yī)院救治。
_ 采取強行入屋時,通知項目管理處查閱業(yè)主通知資料,通知業(yè)主到場。
13、應急故障的維修
_ 需要進行緊急維修的故障可以是供水、供電、空調、電梯、消防監(jiān)控、自控等系統(tǒng)的主要設備(施)的故障.
_ 故障發(fā)生現(xiàn)場的所屬管理處主任負責判定該故障是否進行緊急維修。
_ 緊急維修采取以下步驟:
― 采取措施控制故障的擴大化;
― 技術部組織相關的專業(yè)公司立即進行故障的維修;
― 待故障處理完畢后,技術部/項目管理處有關人員根據(jù)情況填寫相應的記錄
五、相關支持文件
此處略。
六、記錄表格
此處略。
注:該文件為z物業(yè)公司安全作業(yè)指導手冊內容,編號為ljpm-c-aq-17《緊急情況處理預案》。
第4篇 全委托項目前期工程介入管理辦法
全委項目前期工程介入管理辦法
1、為保證前期工程介入的效果,為今后項目的順利打下良好基礎,特制定本辦法。
2、前期工程介入是指在前期物業(yè)管理服務合同簽定后,物業(yè)交付前,物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理服務合同的要求,從工程方面介入到項目中,了解工程狀況,提供工程建議,為今后的接管驗收和委托管理做好準備。
3、本辦法適用于公司所有全委托項目的前期工程管理
4、工程介入的內容包括
(1)項目情況熟悉了解
了解規(guī)劃設計情況
了解配套設施情況
了解施工進度與施工質量狀況
了解施工隊情況
(2)建議
設計規(guī)劃建議
施工建議
局部修改建議
配套設施建議
(3)協(xié)助物業(yè)驗收
協(xié)助物業(yè)竣工驗收
協(xié)助管理處交接驗收
(4)資料收集
規(guī)劃設計資料
竣工資料
驗收資料
(5)項目移交
將前期介入過程中的往來函、顧問建議書、圖紙資料及其它相關文件與管理處進行移交
5、前期介入人員管理
(1)前期介入人員屬顧問人員,由市場發(fā)展部顧問組管理
(2)前期介入人員應按照服務合同的要求,定期出具顧問建議書
(3)前期介入人員在介入過程中,應服從現(xiàn)場人員管理,進工地須配備相應的安全防護裝備。
(4)前期介入人員屬顧問人員,按顧問人員的要求定期向部門提交月度匯報。
第5篇 高層住宅項目前期智能化設施管理維修計劃
高層住宅項目前期智能化設施的管理與維修計劃
一、智能化設施的管理
1.主機:外觀清潔、完整、有序無破損;接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無松脫;雙機切換性能順利無斷點;運行狀況正常,無死機、過熱等不良現(xiàn)象,電源穩(wěn)定。
2.紅外探頭:外觀清潔、完整、有序無破損,安裝與聯(lián)接安裝牢固,聯(lián)接可靠;感應性能靈敏度高、響應特性正常;信號發(fā)送完整、無缺漏。
3.監(jiān)視器:外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋;接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固,無接觸不良;顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調節(jié)旋扭靈敏。
4.攝像頭:外觀清潔、完整、無破損,無水浸、防曬;安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠;性能感應靈敏、準確,信號傳輸穩(wěn)定。
5.視頻線、控制線電源線:外觀清潔、完整、無破損,無老化;聯(lián)接牢固,無接觸不良;傳輸性能正常,無異常衰減。
二、智能化設施的維修
1.維修方式:
(1)一般性檢查維護(日檢)
(2)定期檢查維護(例檢)
a.月檢b.季檢c.年檢
(3)臨時抽樣檢查維護(臨檢)
2.維修內容:
(1)日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
(2)例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號傳輸階段檢查、記錄;軟件測試。
(3)臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行督檢,對其工作成果進行測評。
第6篇 _房地產開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序
房地產公司開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在物業(yè)管理接管驗收記錄表中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在物業(yè)管理接管驗收記錄表中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度,并作好培訓工作。
4.4聯(lián)絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1及時向住戶發(fā)送有關的入住函件,包括:入伙通知書、入伙手續(xù)書和收費通知書。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定管理公約;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求,制訂裝修管理規(guī)定,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業(yè)管理機構根據(jù)管理公約規(guī)定的收費標準和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》
第7篇 住宅項目前期物業(yè)管理人員配備管理方案
住宅項目前期物業(yè)管理人員配備、管理方案
一、管理、操作人員配備原則
1、堅持“先培訓,后上崗”,管理人員100%持證上崗
2、堅持文化素質與實際管理經驗相結合的原則
3、堅持公司內部調劑為主和面向社會招聘為輔的原則
4、堅持一技多能,一人多崗的原則
二、管理操作人員配備數(shù)量
三、人員配備比例
隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結構也發(fā)生重大變化。針對小區(qū)的特點,我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務)。在管理隊伍的建設上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式,運用激勵機制,充分調動全體員工的工作積極性,嚴格考核,確保管理目標的實現(xiàn)。
四、員工管理
1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度
(1)確定標準、嚴格招聘
我們公司在多年物業(yè)管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理服務行業(yè),講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學歷水平,堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經營,同時又充滿銳氣。
(2)績效報酬、規(guī)范管理
我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業(yè)規(guī)范,在明確各級人員的崗位職
責和權利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報
酬工資福利系統(tǒng),通過規(guī)范化的iso9002:2000質量保證體系進行運作。
(3)素質評價、績效考核
人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。通過實踐我們總結出管理人員素質評價體系,對員工進行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細的績效考核指標,業(yè)績的好壞、質效的高低、綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用,同時使員工有壓力感、責任感和緊迫感,并實行5%淘汰率。
(1)激勵驅動,(2)留住人才
實踐證明,企業(yè)想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)團隊精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。
2、服務人員的素質要求(服務人員素質要求詳見下表)
___項目管理處服務人員的崗位職責及素質要求
分類崗位職責具備條件
管理處 主任全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學歷,有5年物業(yè)管理經驗,協(xié)調管理能力強,有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
副主任協(xié)助主任負責全面工作,主任不在時履行主任職責。大專學歷,有5年物業(yè)管理經驗,協(xié)調管理能力強,有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
服務中心主管負責接待投訴、社區(qū)文化、財務收費。初級以上職稱,熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運作環(huán)節(jié),有較強的協(xié)調能力,具有物業(yè)管理上崗證書。
保安部 隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理工作復、轉軍人,黨員,軍事素質優(yōu)秀,熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用,具有保安人員上崗證。
保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應敏捷,作風正派,掌握基本知識和基本維修技能。
綜合管理部 負責人負責房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運作,具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術證書。
綠化工綠化養(yǎng)護精通綠化養(yǎng)護技能,掌握園林綠化技藝。
清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。
維修工負責小區(qū)公共設施維護,維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術精湛,吃苦耐勞。
清運工負責清運小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負責。
3、管理處年度員工培訓計劃表
表一:培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點
一《條例》問答總經理全體管理人員另定
二人事管理技巧副總經理全體管理人員另定
三公共關系學外聘全體管理人員另定
四常用設備自控原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定
五客戶處理內部師資全體管理人員另定
六經濟合同法外聘全體管理人員另定
七怎樣有效地激勵下屬內部師資全體管理人員另定
八物業(yè)管理相關法則外聘全體管理人員另定
九房地產基礎知識外聘全體管理人員另定
十供配電設備原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定
十一人際溝通技巧內部師資全體管理人員另定
十二物業(yè)管理電腦軟件及運用外聘全體管理人員另定
管理處年度員工培訓計劃表表二:
培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點
一員工守則強化培訓內部師資管理處全體員工另定
二工作技巧及服務內部師資管理處全體員工另定
三增強工作質量意識培訓內部師資管理處全體員工另定
四怎樣搞好班組團結內部師資班組長另定
五消防安全知識錄像內部師資管理處全體員工另定
六實用禮儀內部師資管理處全體員工另定
七怎樣搞好內部管理內部師資班組長另定
八法律常識內部師資管理處全體員工另定
九怎樣切實提高服務質量內部師資管理處全體員工另定
十簡易維修常識內部師資管理處全體員工另定
十一物業(yè)管理業(yè)務知識內部師資班組長另定
十二急救常識內部師資管理處全體員工另定
第8篇 物業(yè)管理手冊之項目前期管理
物業(yè)管理手冊:項目前期管理
1 總則
1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產項目開發(fā)業(yè)務的競爭優(yōu)勢之一, 為確保房地產開發(fā)項目全面、準確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續(xù)提升 au_地產品牌,各地項目所在公司管理層應切實加強項目前期管理工作,充分識別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對 物業(yè)管理職能的參與過程進行監(jiān)督和評價。
1.2 各地物業(yè)分公司應充分重視項目前期管理工作,主動參與、積極配合,有計劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務有效運營奠定 堅實的基礎。
2 項目前期管理業(yè)務范圍
根據(jù)ee物業(yè)管理服務的特點,前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動,包括 但不限于:
a) 物業(yè)項目承接;
b) 物業(yè)服務策劃(詳見 4.1 方案管理);
c) 物業(yè)管理組織的組建;
d) 項目前期介入;
e) 項目驗收與接管;
f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。
3 項目前期管理制度的執(zhí)行
為全面規(guī)范管理公司相關職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項目前期階段的權責和工作關系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細化的制度規(guī)定,各地項目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。
第9篇 某公司自開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
公司自開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度,并作好培訓工作。
4.4 聯(lián)絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。
4.5.2 做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機構根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書
5.3 qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》
房地產e網
