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入住管理制度是企業(yè)對員工宿舍管理的重要規(guī)定，旨在維護宿舍環(huán)境的和諧有序，保障員工的生活質(zhì)量，同時也為企業(yè)內(nèi)部管理提供有力的支持。
包括哪些方面
1. 入住資格：明確員工入住的條件和申請流程。
2. 宿舍分配：設定宿舍分配原則，如職務、入職時間等因素。
3. 宿舍規(guī)則：包括衛(wèi)生、安全、噪音控制等方面的規(guī)定。
4. 維護保養(yǎng)：規(guī)定宿舍設施的使用與保養(yǎng)責任。
5. 違規(guī)處理：設立違規(guī)行為的處罰措施和申訴機制。
6. 離職退宿：描述離職員工的退宿程序和注意事項。
重要性
1. 提升員工滿意度：良好的住宿環(huán)境有助于提升員工的工作滿意度和忠誠度。
2. 保障安全：嚴格的管理制度能預防安全事故，確保員工的人身安全。
3. 維護秩序：規(guī)范的入住管理可以避免資源浪費和沖突，保持宿舍秩序。
4. 企業(yè)文化體現(xiàn)：體現(xiàn)企業(yè)的關(guān)懷和專業(yè)管理，塑造積極的企業(yè)形象。
方案
1. 員工入住資格：新入職員工需提交申請，經(jīng)人力資源部門審核通過后方可入住。特殊情況如實習生、臨時工等需按特別程序辦理。
2. 宿舍分配：優(yōu)先考慮離家遠、無其他住所的員工，兼顧職務級別和入職時間，公平公正。
3. 宿舍規(guī)則：制定詳細的宿舍守則，包括定期清潔、禁止大聲喧嘩、禁止私拉電線等，違反者給予警告或罰款。
4. 維護保養(yǎng)：每位入住員工均有責任維護宿舍設施，損壞物品需照價賠償；定期進行設施檢查和維修。
5. 違規(guī)處理：設立違規(guī)記錄，連續(xù)三次警告后將考慮調(diào)整宿舍或取消住宿資格；設立申訴渠道，員工對處罰有異議時可申請復議。
6. 離職退宿：員工離職需提前一周通知，清理個人物品，完成交接手續(xù)，逾期未退宿者將影響其離職結(jié)算。
通過上述方案，我們期望能夠構(gòu)建一個舒適、安全、有序的員工宿舍環(huán)境，讓每一位員工都能在工作之余享受到寧靜的休息時光，從而更好地投入到工作中。
入住管理制度范文
第1篇 質(zhì)量管理-入住控制程序
質(zhì)量管理:入住控制程序
1 目的
對業(yè)主的房屋接管、入住準備進行控制,使業(yè)主、住戶在最短的時間內(nèi)辦理入住手續(xù),并對房屋裝修進行控制。
2 適用范圍
本程序適用于本公司對業(yè)主的房屋、設施接管、辦理業(yè)主及住戶入住手續(xù)和對房屋裝修進行的控制。
3 職責
3.1 綜合管理部職責
綜合管理部是本程序的編制、修改并實施歸口管理的部門。
3.2 工程部職責
工程部是本程序的配合部門。
3.3物業(yè)管理部職責
相關(guān)物業(yè)管理處是本程序的具體實施單位。
4 工作程序
4.1 業(yè)主房屋、設施的接管控制
成立接管領(lǐng)導小組,對建筑及其配套設施、設備全面接管。由總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理負責組織各相關(guān)部門和管理處主任組成業(yè)主房屋接管領(lǐng)導小組,總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理為組長,各部門負責人(管理處主任)為組員,按專業(yè)分成土建、配套設施和資料三個小組,參與新建建筑及配套設施、設備安裝的竣工驗收。按照設計圖紙和國家相關(guān)法規(guī)、標準逐項進行檢查、核對,發(fā)現(xiàn)問題及時提出并記錄。如果需要復驗,接管小組及相應工作人員必須參加,確保實物與圖紙資料相符合,實物與設計功能相符合,才能辦理接管手續(xù),并明確保養(yǎng)期及維修責任。如果接管的是以投入使用的房屋及配套設施、設備,也要核查實物與資料的符合情況。
接管的建筑及其配套設施、設備資料按專業(yè)分頭建檔管理。辦公室負責房屋及其相關(guān)地質(zhì)水文資料保管,工程部負責配套機電設備資料保管,保安部負責消防設施的資料保管。工程部還須負責環(huán)境及職業(yè)健康安全設施資料的保管。相關(guān)物業(yè)管理處在上述相關(guān)部門的指導下,做好入住準備。
4.2 入住準備
4.2.1 人員準備。包括管理人員和服務人員均須經(jīng)過培訓、考核合格,持證上崗,執(zhí)行
〈人力資源控制程序〉。
4.2.2 辦公條件準備。根據(jù)政府有關(guān)政策,由開發(fā)商按物業(yè)建設總投資劃撥一定比例的專用基金,用于管理用房的支出。
4.2.3 資料準備。
(1)接管資料準備。在公司綜合管理部、工程部和保安部的指導下,對物業(yè)建筑及其配套設施(包括消防設施)、機電設備資料進行復制、編目,由物業(yè)管理處建檔保存,執(zhí)行〈文件控制程序〉的有關(guān)規(guī)定。
(2)入住資料準備。依據(jù)相關(guān)信息,編制〈入住資料清單〉,調(diào)查、準備入住業(yè)主、住戶必要的文字資料,使入住程序順利實施,提高入住效率,縮短入住手續(xù)辦理時間。
4.3 入住實施
業(yè)主和住戶入住工作直接在相關(guān)物業(yè)管理處進行,物業(yè)管理處房管部(班)具體負責。
房管部在物業(yè)管理處設入住接待室,方便業(yè)主、住戶在最短的時間內(nèi)一次辦清入住手續(xù),當場領(lǐng)取房間鑰匙。
(1)驗征
查收財務部簽發(fā)的入住費用收訖通知單。財務部收訖各項費用的標準必須符合當?shù)卣飪r部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理收費標準的規(guī)定。如果預收物業(yè)管理費,不準超過一年的費用。
合同規(guī)定時,還應查收入住業(yè)主和住戶的有關(guān)律師的確認文件。
房管部服務人員將所查驗的上述證件整理后,以入住業(yè)主和住戶為單位建檔保管。
(2)登記
接待人員向入住的業(yè)主和住戶發(fā)放〈住戶登記表〉等相關(guān)表格,核收入住業(yè)主和住戶的身份證及戶口本的復印件,造冊、編目,建檔管理。
如果入住者是外籍人,還應核收其護照、暫住證的復印件,仔細驗證其簽發(fā)期限,確保在有效期內(nèi)使用。
工作人員須禮貌待人,耐心協(xié)助入住的業(yè)主和住戶正確填寫表格,確認自己入住的房間面積和房間號。
(3)驗房
在入住登記工作完成后,由房管部派工作人員引導業(yè)主和住戶查驗所入住的房間。
(1)查驗房間結(jié)構(gòu)及門窗等的質(zhì)量情況;
(2)查驗相關(guān)設備及其說明書等資料。填寫〈使用設備及資料交接清單〉,請入住者簽名確認。
(3)查驗水、電、燃氣計量表底數(shù),填寫查驗記錄,請入住者簽名確認。
(4)如果房間已裝修并設有常用家具,則須填寫交接清單,與室內(nèi)家具核對無誤后,請入住者確認簽字。
(4)交鑰匙
只有當上述各項手續(xù)均已辦理且無爭議后,方可向入住者交房間鑰匙,當面驗開、關(guān)數(shù)次,入住者認為可以接受,則填寫《鑰匙交接清單》。
(5)入住者接收房間鑰匙的時候,即是入住者交付各項物業(yè)管理費用的開始計算之時。
4.4. 自行裝修
如果是入住的業(yè)主和住戶自行裝修,也應填寫入住裝修申請,并交驗施工人員的資質(zhì)、體檢和其他相關(guān)證件(身份證、暫住證等),經(jīng)批準后方可裝修。
工程部督促檢查其裝修施工垃圾的清運處理方式,落實相關(guān)廢棄物處置措施,驗證其處置效果。
5 相關(guān)文件
《人力資源控制程序》
《文件控制程序》
《監(jiān)視和測量控制程序》
6 相關(guān)記錄
qr-013-01 《入住資料清單》
qr-013-02 《住戶規(guī)費代收清單》
qr-013-03 《住戶家庭情況登記表》
qr-013-04 《樓宇驗收情況登記表》。
qr-013-05 《裝修申請表》
第2篇 業(yè)主管理手冊－業(yè)主入住及裝修控制程序
業(yè)主管理手冊:業(yè)主入住及裝修控制程序
1、目的
對業(yè)主入住及裝修過程進行控制,使業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)順利入住,并確保業(yè)主對房屋的裝修符合要求。
2、適用范圍
適用于對管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主入住過程及房屋裝修的管理。
3、職責
3.1物業(yè)服務中心經(jīng)理負責業(yè)主入住、裝修過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)。
3.2客服主管負責業(yè)主入住、裝修手續(xù)的辦理和裝修監(jiān)管。
3.3維修人員協(xié)同客服主管負責對業(yè)主裝修的有關(guān)工程技術(shù)問題進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)控制。
4、程序
4.1入住準備
4.1.1相關(guān)人員根據(jù)分工,應做好下列工作:
4.1.1.1物業(yè)服務中心負責統(tǒng)計業(yè)主入住、裝修需用的相關(guān)資料,報管理部審核備檔,保證入住前必要的文字資料齊備。
4.1.1.2對新竣工的物業(yè),如需辦理入住典禮儀式,由管理部負責安排和組織,物業(yè)服務中心負責具體實施。
4.1.1.3入住手續(xù)的辦理要盡量提供一條龍服務,為業(yè)主節(jié)約時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。
4.2入住過程的控制
4.2.1辦理入住手續(xù)的工作流程:
驗證收件、業(yè)主登記、物品交接、費用收取、交驗房、入住。
4.2.2驗證收件
入住通知單、購房合同原件及復印件、購房發(fā)票原件及復印件、集團或項目財務領(lǐng)鑰匙單、業(yè)主身份證原件及復印件、單位購房者請持單位分房證明、委托人請持業(yè)主委托書及雙方身份證原件及復印件。
4.2.3業(yè)主登記
填寫《業(yè)主名冊一覽表》、《業(yè)主基本情況登記表》,并將4.2.2驗證收件存檔。
4.2.4物品交接
與業(yè)主當面清點所有房間鑰匙、所有設備資料、說明書,填寫《物品發(fā)放登記表》,由業(yè)主簽字認可,并陪同業(yè)主現(xiàn)場核對。
4.2.5驗房
管理員隨業(yè)主一同登記水、電、氣表底數(shù),檢查房屋設施設備狀況,填寫《驗房表》并由業(yè)主簽字認可;如房屋存在問題,填寫《業(yè)主驗房情況流轉(zhuǎn)單》,由客服主管聯(lián)系施工單位維修。
4.2.6入住
業(yè)主入住后,客服主管應將交房有關(guān)資料存入業(yè)主檔案并隨時補充。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1裝修時,應執(zhí)行《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》,業(yè)主應填寫《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修申請表》、《裝飾裝修施工消防安全責任書》、《裝修保證書》向物業(yè)服務中心申請備檔。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照復印件和裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到物業(yè)服務中心辦理《裝飾裝修施工許可證》及“施工人員出入證”,繳納有關(guān)費用,按期開工。對個體裝修從業(yè)人員,應攜帶個人身份證原件及復印件和1寸照片一張辦理手續(xù),并按規(guī)定繳納相關(guān)費用。物業(yè)服務中心做好《裝修情況登記表》、《施工人員出入證登記表》、《裝修監(jiān)管記錄》的記錄工作。
4.3.3裝修中,若改動室內(nèi)設施由業(yè)主書面報請物業(yè)服務中心,由物業(yè)服務中心協(xié)調(diào)工程部審核、批準后方可施工。
4.3.4物業(yè)服務中心加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預防公共設施、設備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。發(fā)現(xiàn)違章應下發(fā)《違章整改通知單》,限期整改恢復,并做好裝修監(jiān)管記錄。
4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主裝修完畢,物業(yè)服務中心應按照《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》對房屋內(nèi)裝修情況進行檢查,確保無違章現(xiàn)象。
5、相關(guān)文件
5.1《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》
5.2《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》
6、相關(guān)記錄
6.1《業(yè)主基本情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《業(yè)主名冊一覽表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《驗房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《裝修申請表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《裝修保證書》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《裝修情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人員出入證登記表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《違章整改通知單》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《裝飾裝修施工許可證》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《裝飾裝修施工消防安全責任書》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《裝修監(jiān)管記錄》jw/jl-7.5.1-2-012
第3篇 s園小區(qū)入住期治安管理措施
盛和園小區(qū)入住期治安管理措施
1、保安隊伍建設--建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。
治安隊伍建設,按高標準、嚴要求的指導思楨嚴抓招聘、培訓、上網(wǎng)、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié),實施準軍事化管理。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士,這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務技能,黨團員占總?cè)藬?shù)的90%以上。建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安員管理引入輪換制和淘汰制,對服役一年的保安員,進行輪換上崗,在年終考評中,實行未位淘汰制,淘汰率不大于10%,保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。
2、確立治安重點--加大對入住期人流、物流、年流的有效監(jiān)控:
(1)人流控制
對來訪人員須能過門崗,與主人通話后方可進入,并進行行訪問登記和離去注銷手貫。對裝修、搬運人員采取出入證管理,并交管理押金,對他們的活動范圍進行一定限制;經(jīng)常配合派出所查戶口,把可疑分子清出小區(qū);對可疑陌生人,采取追蹤、監(jiān)控的措施,必要時可上前的禮貌地查驗證件。
(2)手流控制
對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入(出)須向管理處提出申報,向相關(guān)部門傳達并提供方便;保安員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查;所有的物資流動實際登記入行手續(xù)。
(3)車流控制
針對e小區(qū)內(nèi)的實際情況,合理規(guī)劃的車輛行駛路線,處理好車輛的流向并確保車輛停放安全。
3、治安防范--實施三二制科學防范體系:
(1)全面防范實施三崗結(jié)合,即巡邏見風崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范,著重安全防范點、線、面的配合與互動;
(2)針對小區(qū)的特點,保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏,統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間,并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控;
(3)機動增援進行三級調(diào)度,即實施快速推進體系。第一梯隊的快速反應分隊隨時聽候候調(diào)遣,在報警5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場;第二梯隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集,對第一梯隊及時支援;在確實需要緊急增援的情況下,由物業(yè)公司調(diào)度管理人員實施緊急增援。此外,我們將坦步密切與當?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系,積極配合派出所工作,加大治安綜合客理力度。
4、承諾的相應懲罰條款
我們承諾沒有因公司責任造成的重大弄事案件、安全事幫和消防事故。
第4篇 某工程項目入住驗收管理工作細則
工程項目入住驗收管理工作細則
一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務,快速徹底地處理隱藏的施工質(zhì)量問題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過統(tǒng)計和分析入住驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,為將來的項目提供借鑒和參考。
二、范圍:
2.1時限:入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。
三、人員:經(jīng)培訓后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求:
4.1最大限度維護工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業(yè)主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應,不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。
五、程序:
5.1向業(yè)主簡單介紹驗收內(nèi)容及標準。
5.2陪同業(yè)主驗收,并請業(yè)主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復驗,并在維修通知單上簽字認可。
5.6如復驗未通過或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問題,重復執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業(yè)(包括驗收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)?,如不能處理,須及時向上級領(lǐng)導匯報并協(xié)助解決。
六、資料:
6.1入住驗收須知(包括驗收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。
第5篇 入住驗收管理細則
施工iso-入住驗收管理細則
一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務,快速徹底地處理隱藏的施工質(zhì)量問題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過統(tǒng)計和分析入住驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,為將來的項目提供借鑒和參考。
二、范圍:
2.1時限:入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。
三、人員:經(jīng)培訓后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求:
4.1最大限度維護工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業(yè)主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應,不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。
五、程序:
5.1向業(yè)主簡單介紹驗收內(nèi)容及標準。
5.2陪同業(yè)主驗收,并請業(yè)主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復驗,并在維修通知單上簽字認可。
5.6如復驗未通過或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問題,重復執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業(yè)(包括驗收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)?,如不能處理,須及時向上級領(lǐng)導匯報并協(xié)助解決。
六、資料:
6.1入住驗收須知(包括驗收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經(jīng)通過接管驗收,標志著:
a)房屋無重大質(zhì)量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準備工作
a.入住資料的準備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設計辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務標識區(qū)別的按《服務標識管理作業(yè)標準》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明物業(yè)管理辦公室字樣;
--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的辦理入住手續(xù)流程圖,辦理手續(xù)窗口設置要求做到一條龍服務,各窗口標識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應當在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購房合同》原件和復印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費用:小區(qū)管理員導引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當月物業(yè)管理費,預收一年。
e.驗房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
b)房屋驗收合格的,管理員應請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀;
> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標準》。
(2)本標準作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準:
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當日,依據(jù)《管理公約》中裝修管理規(guī)定的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打√承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設計的,應告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準后,小區(qū)管理員應通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;
a)住戶應交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊應交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負責人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負責按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》、《治安巡邏作業(yè)標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及三無人員管理作業(yè)標準》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負責人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。
b.小區(qū)管理公司在當日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)完工驗收欄目簽署初驗合格,并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應對裝修施工組織復驗,復驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明復驗合格后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負荷用電。
c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。
d.空調(diào)機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負荷。
k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業(yè)。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
_.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應立即要求住戶停止違章裝修,恢復原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規(guī)勸改正;
b)責令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責令恢復原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準);
f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準);
g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第7篇 小區(qū)早期介入及入住管理方案
新城小區(qū)早期介入及入住管理方案
1營銷配合方案
為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:
a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢,同時對售樓人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的培訓;對銷售人員的各項承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實不符導致糾紛。
b.高標準做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作;
c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護衛(wèi)以及車輛停放的疏導、指引服務;
d.做好售樓中心、樣板間的設施設備的維修養(yǎng)護工作。
f.開展業(yè)主服務需求調(diào)查
業(yè)主需求是我們提供服務的重要依據(jù),項目前期介入人員將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務需求,并對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析,以此對客戶服務體系進行精心設計,確定服務標準,使今后的物業(yè)管理工作更加貼進業(yè)主。同時,與開發(fā)商共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。
2早期介入工作計劃
第一篇組建前期介入小組及工作標準
一、自20__年8月7日開始派駐專職工程師到現(xiàn)場,視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設計的基礎上,對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;
二、工作內(nèi)容及標準:
(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務項目。
(2)物業(yè)項目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場,關(guān)注項目在建情況,開展必要的可行性工作;
(3)根據(jù)物業(yè)特點及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設計,充分利用現(xiàn)有資源。
(4)為項目接管驗收做好準備工作,按照接管驗收要求準備接管驗收的資料。
(5)為管理處入伙做好準備。
(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。
(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。
第二篇fh新城工作計劃
(20__年8月5日至10月20日)
人員到位時間及工作職責
崗位人員配備到位時間工作范圍及職責備注
項目經(jīng)理1人20__年8月5日全面負責現(xiàn)已到位
客服主任人20__年9月1日配合項目經(jīng)理工作
財務1人20__年10月8日小區(qū)財務工作
護衛(wèi)主管1人2006年10月8日小區(qū)公共秩序
技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗
一期所有崗位人員2006年10月8日按計劃定編
fh新城小區(qū)工作計劃
工程組(責任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2確定物業(yè)辦公用房,編制辦公室裝修計劃,包括:管理處辦公室、客戶服務中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設施配備。
3編制房屋接管驗收計劃1、與開發(fā)商工程協(xié)調(diào),確定接管驗收及遺留問題等處理的流程、責任人、時間、辦法等
2、各種接管驗收表格及接管驗收注意事項的編制。
3、對小區(qū)施工進行跟進,主要了解小區(qū)設備設施整體情況,熟悉各類設備的構(gòu)造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設位置及走向。
4、確定接管驗收領(lǐng)導小組和對驗收小組人員進行專業(yè)分組、任務分配。
5、確定接管驗收所需人力配置計劃、物料準備計劃、驗收日程安排。
6、對驗收小組成員分別進行理論培訓和實操培訓。統(tǒng)一驗收標準、工作方法等。
7、接管驗收不合格工程問題的處理
4制定本項目的物質(zhì)、工具配備計劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實際工作編寫計劃報公司
5新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)
6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點包括:裝修申請、裝修方案、裝修注意事項、二次裝修竣工驗收。
7編制二次裝修巡查要點1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)
2、裝修巡查頻次
3、裝修巡查要求、
4、注意事項(大廈公共設施方面、文明施工方面、裝修安
全方面、住戶室內(nèi)裝修方面)
8編制二次裝修驗收要點1、影響大廈外觀的情況
2、墻體改動的情況
3、管線變動的情況
4、孔洞改動情況
9編制裝修垃圾清運管理方案1、電梯的管理
2、樓層的管理
小區(qū)標識(vi)的制作
1、名稱標識(路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)
2、警示標識(消防疏散批示牌、安全標識通告牌等)
3、指示標識(指路牌、導向牌等)
4、示意標識(電梯使用注意事項等)
5、設備設施標識(設備名稱牌、狀態(tài)牌等)
6、綠化標識(品名牌、溫馨提醒牌等)
11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導環(huán)保生活方式,為達到iso14000標準做好硬件建設。
2、室外適當位置配置分類垃圾收集桶。
3、垃圾從樓層收下樓后應在合適的位置設置垃圾中轉(zhuǎn)站,同時提供垃圾收集車存放位置。
13停車場管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時,應確保各類停車場設施得到完善,包括減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等,以上均應符合福州交通行政主管部門的要求。
14設置信報箱在各單元設置統(tǒng)一的信報箱,信報箱應符合郵政部門的通郵要求。
15供水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡等辦理情況咨詢書面形式,落實地址、電話、收費標準等。
16選定裝修垃圾堆放處提前設置好裝修垃圾公共堆放點,要求用塑料布圍起來,安裝裝修垃圾公共堆放點標識,安裝裝修垃圾公共堆放點導引牌。
16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問題。
fh新城工作計劃
客戶服務中心(責任人:客服主任)
序號工作內(nèi)容
目標值工作明細事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。
2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責:
3編制和印制入伙資料《業(yè)主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請表》、《業(yè)主基本情況表》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《委托銀行收款協(xié)議》、《業(yè)主房屋驗收單》、《裝修審批要點》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。
4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點和時間:
2、業(yè)主需要向驗資組提供的資料
3、向驗資組交驗資料:
4、業(yè)主領(lǐng)取的物品:《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、門禁對講機等物品
5、驗房手續(xù)辦理;
6、裝修手續(xù)辦理流程
5準備各類房屋的平面圖,并標明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置
6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊、聯(lián)系電話等相關(guān)資料。
7牽頭制定入伙的收費類型、標準等
8設立入伙辦理咨詢點與開發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢小組,負責對入伙業(yè)主的現(xiàn)場咨詢;
10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示
11新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)
12與開發(fā)商聯(lián)絡落實入伙前期施工及工程進度、與開發(fā)商之間的接口
fh新城工作計劃
客服組(責任人:客服助理)
序號工作內(nèi)容工作明細事項完成時間
1根據(jù)各項目組的實際核定人數(shù)、標準進行招聘確定人數(shù),審批后,提前到位。
2制定《職員薪酬體系執(zhí)行辦法》制定相應的文件,報批后執(zhí)行。
3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位
4入伙場地布置1、確定入伙場地
2、入伙祝賀標語的橫幅制作
3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排
4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點看板
5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費標準看板、竣工驗收備案表
5制定《物質(zhì)購置計劃》督促各項目上報,安排采購,確保入伙。
6落實職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。
7制定推動管理處員工的培訓計劃根據(jù)各項目上報情況組織培訓。
8印制名片、工牌等
9聯(lián)系確定滅火器的購買標準
10臨時裝修材料的攤點設置
11二次裝修垃圾的分包方確定
提前設置好砂子、水泥堆放點和標識,并公示價格
fh新城工作計劃
環(huán)境組(責任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)
3入伙前拓荒清潔
fh新城工作計劃
護衛(wèi)組(責任人:護衛(wèi)主管)
序號工作內(nèi)容工作明細事項完成時間
1fh新城的接管保安公司按預算派護衛(wèi)員
2制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
3人員軍訓、知識培訓等制定方案(時間、課題、講授人)
4物質(zhì)裝備根據(jù)計劃物質(zhì)裝備逐步到位
a.公共設施設備接管驗收
為了使fh新城設施設備的接管驗收工作有序進行,確保接管項目的安全和正常的使用功能,按國家規(guī)定標準制訂周詳?shù)姆桨讣坝媱?嚴格按標準執(zhí)行。文件包括:
《驗收項目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗收標準》、《公共設施驗收單》、《工程遺留問題統(tǒng)計表》、《樓宇智能化電設備驗收單》、《弱電設備缺陷報告單》、《公用變配電設備驗收單》、《室內(nèi)電氣設備缺陷報告單》、《樓宇接管驗收移交工程資料清單》、《室內(nèi)給排水驗收單(標、復)》、《室外給排水驗收單》、《室內(nèi)土建及裝修驗收缺陷報告單》,基本驗收接管程序如下:
a.發(fā)展商書面通知管理處、工程部進行接管驗收;
b.工程部召開接管驗收專題會議,組建接管驗收小組;
c.建立接管驗收項目一覽表以及資料交接一覽表;
d.根據(jù)國家有關(guān)標準、屋宇原設計要求等制定針對性的驗收標準;
e.根據(jù)資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間;
f.發(fā)展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗收計劃以及日程安排書面通知發(fā)展商;
g.工程部組織有關(guān)人員進行初次驗收工作;
h.將接管驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報告發(fā)展商處理;
i.配合發(fā)展商組織各施工單位實施整改,各施工單位應在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項目,如為重大整改維修項目,不能及時完成,要求施工單位必須書面承諾具體完成時間;
j.發(fā)展商書面通知工程部進行接管驗收復驗(質(zhì)量缺陷的針對性地再驗收);
k.全面驗收合格后,接收所有鑰匙,接管驗收區(qū)域;
l.流程圖:
責任人工作要求
3入住策劃及實施方案
一、團隊組建時間:20__年10月10日前
二、工作內(nèi)容及標準:
1、管理架構(gòu):結(jié)合fh新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。
2、物資及入伙工作計劃:
(1)物資按適合于fh新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;
(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗房單等)于10月20日到位;
(4)入伙布置及vi標識制作:包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務的人性化。于11月10日前完成;
(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務:如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進。
(6)培訓計劃:
序號培訓內(nèi)容培訓對象培訓方式備注
1小區(qū)基本情況介紹及管理要點:
1.項目定位;2.開發(fā)商簡介及理念
;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培
2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培
3《答客問》全體員工內(nèi)培
4fh新城綜合工作計劃、任務;入伙工作安排全體員工內(nèi)培
5fh新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培
6fh新城開荒保潔及工作標準保潔組內(nèi)培
7fh新城護衛(wèi)工作重點及標準護衛(wèi)員內(nèi)培
8fh新城工程工作重點及標準工程組內(nèi)培
說明:
a、外培意為請開發(fā)商或施工單位進行講解;
b、其他培訓按公司運營體系要求培訓;
c、其他
一、聯(lián)系人:z電話1_______
二、參照文件:
《物業(yè)管理條例》
《建設部房屋接管驗收標準》
《建設工程質(zhì)量管理條例》
《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》
《公司運營體系文件》
4裝修管理要點
1.0室內(nèi)
1.1室內(nèi)的墻體進行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。
1.1.1承重墻體禁止改動。若必須改動,承重墻體改造要求有相關(guān)部門審批、批文(特別是原設計部門的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過5cm(只允許打圓形),并且必須有加固措施。
1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類管線的走向情況,同時做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強行砸斷。
1.2室內(nèi)裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。
1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設地面。
1.3室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。
1.3.1室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必須做三次以上。
1.3.2室內(nèi)其它地方的防水沒有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。
1.4戶型內(nèi)的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);
洗衣機的位置可以調(diào)動,但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機。
1.5廚房抽油煙機在煙道的排氣位置不可以改動。
1.6室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求,并且在改動后應對所有接頭、三通進行緊固,改動后的所有責任由業(yè)主負責。
1.6.1戶內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責任由業(yè)主負責。
1.1給水管線的改造只能做水表以后的管線改造(水表至戶內(nèi)的管線為表后管線)。中水和自來水管線禁止混接。
1.2原設計排水管線不允許改動,新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。
1.3暖氣管道(地埋管線)禁止改造,地面禁止打孔、定釘。
1.6.2戶內(nèi)電路改造,電線必須是2.5平方以上的硬銅線,必須穿管,埋暗線不能有接口。
1.6.3戶內(nèi)天然氣管道的改造必須找專業(yè)公司(天然氣公司指定的施工單位)。
2.0外觀部分
2.1入戶門不可以改動。
2.2入戶門可加裝防盜門,門樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門框范圍。
2.3小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會成立后征詢廣大業(yè)主意見才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建(具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺處置辦法)。
2.4每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動;如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關(guān)問題業(yè)主負責。
3.0其它設施
3.1安裝空調(diào)按原設計的位置安裝;安裝中央空調(diào)可以在指定位置安裝,空調(diào)架樣式、顏色和原設計的保持一致。
3.2室內(nèi)、室外搭建建筑物、構(gòu)筑物的要求。
3.3室內(nèi)允許進行改造,禁止增加樓宇負重,請參照1.2條款。
3.4任何人、任何單位、任何車輛不可占用消防通道、公共場地。
4.0廣告招牌(大廈、小區(qū))
4.1小區(qū)內(nèi)不允許做商業(yè)廣告牌(商業(yè)樓除外)。
4.2商業(yè)店鋪的廣告牌待定。
4.3所有商業(yè)廣告牌都必須有城管部門的審批。
5.0附件:以上各部分涉及的圖紙
5.1裝修涉及的相關(guān)圖紙若業(yè)主有需求可以到物業(yè)管理處復印。
第8篇 __家園物業(yè)日常管理方案：業(yè)主入住
盛世家園日常管理方案:業(yè)主入住
第二章業(yè)主入住
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段,同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局畫的一個良好契機。
一、辦理入住高效迅捷
(-)合理安排業(yè)主的入伙時間,節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間,加強節(jié)假日的入伙辦理:
(二)設立入伙服務流程臺,一條龍辦理入住手續(xù),隨到隨/ql,簡潔高效。(詳見__體系文件);
(三)聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入住。
二、入住期的便民服務措施
(-)延長入住辦理時間,提供裝修咨詢:
(二)在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時應付各類突發(fā)事件。
(三)組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽良好的家私廠商和裝修建材商家,到小區(qū)內(nèi)進行現(xiàn)場展銷服務,方便業(yè)主按需選m8。
(四)成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務。
第9篇 _佳園入住管理方案
南湖佳園入住管理方案
1.接管驗收
我公司本著以人為本的原則,從業(yè)主的角度及日后物業(yè)管理角度進行項目考察,并提出意見和建議。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作。從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權(quán)益。
由施工單位向投資方進行交接,再由投資方向我物業(yè)公司交接。投資方也可委托我公司直接與施工單位進行交接,但得簽訂物業(yè)接收委托書。
交接工作時應注意明確雙方交接的人員、交接內(nèi)容、時間等,并就交接物品的數(shù)量、性能、位置等進行清點并做詳細記錄。相關(guān)資料應保存好。如在交接過程中發(fā)現(xiàn)問題,雙方應就問題的原因、責任、解決方法和時間等進行協(xié)商。
接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格。
落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用。
2.入住管理
2.1入住準備
入住前擬派各崗位人員分步到崗,做各項準備工作。成立驗收小組,了解園區(qū)的構(gòu)造、設備設施性能、水、電、氣等的走向及管線位置,并做好詳細記錄。以備后查。
2.2入住
業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
2.3入伙作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
3.裝修管理
裝修施工前:填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準。
業(yè)主裝修前應提前告知我公司,由我公司人員告之裝修人員裝修的禁止行為和注意事項,使業(yè)主了解房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司為其辦理臨時出入證。
裝修人員應嚴格遵守裝修規(guī)定,不得給其他業(yè)主造成損害。
裝修時間安排在上午8:00-12:00時,下午13:00-19:00時內(nèi)進行,以免影響他人休息。
裝修材料如沙石、水泥等一律袋裝化進入園區(qū),否則不予放行。當搬運裝修材料、家具進入裝修單元時,請注意保護公共設施,損壞或污損任何墻壁、地面、天花板等均由業(yè)主負責賠償。
裝修垃圾一律袋裝化,裝修垃圾應及時清運到園區(qū)內(nèi)指定地點,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一排放,嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道等公共場所拋撒、堆放。
施工中不得將水泥、砂石、膠類等建筑用料或垃圾投入廁所或廚房的下水道。由此引發(fā)的后果,由業(yè)主承擔責任。
每天有物業(yè)管理人員不定時巡邏檢查,對違反規(guī)定的裝修行為及時給予阻止,對態(tài)度蠻橫不改者報之相關(guān)主管部門給予處罰。
裝修后業(yè)主裝修后應陪同物業(yè)管理人員對裝修結(jié)果進行驗收。
第10篇 現(xiàn)代城酒店式公寓入住管理方案
現(xiàn)代城酒店式公寓項目入住管理方案
提示業(yè)主在入住之前明白辦理入住手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作為業(yè)主辦理入住手續(xù)時,應當程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
即時完成入住注記。服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1.業(yè)主入住流程
業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入住通知書。
憑售房合同與入住通知書到物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)。
物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代開發(fā)商與業(yè)主簽訂《長春市前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。
業(yè)主入住流程圖如圖所示。
2、入住作業(yè)標準
入住接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
入住各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
入住各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
特約服務手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
入住按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
3.入住作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
業(yè)主到管理中心 簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水、電表底數(shù)并共同確認。
業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理中心加簽意見后,由管理中心協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作,如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
業(yè)主驗房確認后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
4.入住作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證__現(xiàn)代城入伙工作正常有序,物業(yè)公司經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。
集中入住時管理中心經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
正常情況入住階段,管理中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應以不合格 發(fā)書面通知并整改。
第11篇 物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
進入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導,主要開展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進行房屋裝修;
3.設備設施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修;
4.清潔服務:加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
5.綠化服務:物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設和養(yǎng)護;
6.消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設施等管理;
7.安全管理;加強保安隊伍的建設管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
8.車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
9.產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符;
10.財務管理:對物業(yè)管理資金運作和管理。
第12篇 某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對××項目(---)制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
_監(jiān)控和消控中心的設置;
_小區(qū)人車分流的設計;
_公共照明開關(guān)設置位置;
_公共照明開關(guān)開閉形式;
_物業(yè)管理用房的位置設計;
_小區(qū)垃圾房的設置;
_公共洗手間的設置;
_信報箱的設立;
_公共告示欄的配置;
_家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
_提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
_分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
_審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
_提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
_提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
_幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
_提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
_檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
_檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
_配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
_提出遺漏工程項目的建議;
_對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
_發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
_參與重大設備的調(diào)試和驗收;
_制訂物業(yè)驗收流程;
_指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
_售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
_委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
_對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
_提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權(quán)益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
_提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作
_為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
_即時完成入伙注記。
_受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標準
_入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
_入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
_入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
_特約服務手續(xù)
齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
_內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
_入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
_由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
_業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
_業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
_由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
_業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
_如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
_業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。
1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
第13篇 入伙入住管理方案
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
即時完成入伙注記。
受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理::公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、入伙作業(yè)標準
入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
特約服務手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××廣場××號樓項目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。
1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2)正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。
『入伙通知書』
女士/先生:
您好!您所認購的 弄 號 室的商品房, 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格,準予入住。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下:
一、我公司擬定于年月日至月日,集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理,并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來,在年月
日后,請到銷售中心辦理入伙手續(xù)(法定節(jié)假日休息,恕不受理)。
二、集中入伙辦理地址:
三、辦理時間:上午 至,下午 至。
四、集中入伙期間,我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理::公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務。
五、回執(zhí)郵寄地址:
郵編:傳真:
特此通知。
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
年月日
『入伙通知書回執(zhí)』
入伙通知書回執(zhí)
公司:
茲接貴公司入伙通知書,本人購買的號室商品房,擬定于年____月日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復。
業(yè)主(簽章):
年 月日
『入伙須知』
入 伙 須 知
女士/先生:
歡迎您成為的業(yè)主!
我公司為提供良好的管理服務,茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序,以免您在接受新樓時,產(chǎn)生遺漏而導致不便。請您認真閱讀,以免產(chǎn)生麻煩。
請您在接到《入伙通知書》后,按約定的日期來辦理入伙手續(xù),以便我們及時為您提供服務。
您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件:
購房預售合同;
業(yè)主身份證(或護照)及印章;
公司購買的還應帶公司法人證件和公章;
《入伙通知書》;
已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票);
未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。
如您委托他人來辦理,還應帶上:
您(業(yè)主)的委托書,應由律師見證;
您(業(yè)主)身份證(或護照)的復印件;
代理人的身份證或護照。
4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。
5、您收樓時,請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題,請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分?管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。
祝您順利入伙!
××物業(yè)管理有限公司
××廣場××號樓項目(---)管理處
第14篇 酒店客務前臺入住登記驗證管理制度
酒店客務前臺辦理入住登記、驗證管理制度
1.新員工上崗前,將登記驗證作為重點工作進行培訓,經(jīng)公安機關(guān)考試合格后持證上崗。
2.登記時,接待員必須認真地核對住宿登記表上的所有項目,嚴格執(zhí)行公安部門的有關(guān)賓客登記、驗證及戶籍管理的規(guī)定;身份證和護照、簽證必須齊全、有效,發(fā)現(xiàn)過期失效的一律不得辦理人住登記手續(xù);發(fā)現(xiàn)查控人員,立即報告安全部門。
3.當班經(jīng)理、主管負責檢查當班接待員人住賓客的登記,若有遺漏,要及時與賓客聯(lián)系補齊,以確保信息的準確。
4.在登記、驗證過程中,如遇特殊情況接待員不能處理,須逐級上報,不可擅自處理。
5,定期對登記、驗證工作進行考核,考核不合格者不允許上崗。對在登記、驗證方面出現(xiàn)問題的接待員,視情節(jié)輕重進行處理。
第15篇 業(yè)主入住管理工作內(nèi)容
業(yè)主入住的管理工作內(nèi)容
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進行的,接著是住戶入往時間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表
1.竣工驗收前三個月,公司任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處新的籌建班子;其他人員根據(jù)工作進展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(住戶)入住時,管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位,但應根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定):
a.入住前三個月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,投入入住前的各項準備工作;
b.竣工驗收前二個月,大廈消防中心值班人員3人(機電1人,給排水1人,電梯1人)進入現(xiàn)場,與機電維修工程部人員一起,參與機電設備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設備設施的基本情況和操作規(guī)程;
c.竣工驗收前半個月,電工2人,給排水1人,進入現(xiàn)場,熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設施和設備等,參加竣工驗收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
d.竣工驗收前半個月,部分保安人員到位,上崗培訓后,負責對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作;
e.入住前一個月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公;
f.入住前一個月,炊事員到位,食堂開餐;
g.入住前半個月,衛(wèi)生人員到位,開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作;
h.入住前半個月,全部保安人員配齊上崗
i.入住前半個月,維修班組成立,人員配齊到位;
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后,管理處主任負責根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編寫管理處入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:
1.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況;
2.根據(jù)小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達到的標準,擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施,如下所示:
(1)治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
(2)車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出或二進二出等;增設自行車棚;加固架空層車庫;
(3)垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
(4)樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案;
4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃,擬定分步購置計劃; 5.制定入住流程;
6.印刷入住表格;
(三)協(xié)調(diào)工作
1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
3.與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時公告。
二、業(yè)主、使用權(quán)人入住
業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項具體工作。物業(yè)公司應根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對物業(yè)狀況進行驗收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責任與義務,使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系,使各方面形成合力,推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序
業(yè)主及使用權(quán)人的入住,有些房地產(chǎn)公司習慣地稱之為入伙。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項費用和款項后,領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放入伙通知書及入伙手續(xù)書
入伙通知應包括:入伙時間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費用,到指定地點辦理入住手續(xù)。入伙手續(xù)包括進駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費用和相關(guān)款項;需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權(quán)人驗樓,并最終取得認可
驗樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項基本權(quán)利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認可,才補交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進行下一步程序。
3.簽定物業(yè)管理合同和物業(yè)管理公約
簽約之前應給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時間,讓其細細閱讀和認真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。 5.進行裝修管理
由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請,按照報批程序進行申報,物業(yè)公司經(jīng)審核同意后,業(yè)主或使用權(quán)人方可進行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約中的約定。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件
1.入伙通知書
入伙通知書應直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,須載明下列事項:①入伙時間;②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點;③辦理入伙時應攜帶的證件和款項等。 入伙通知書示例
入伙通知書
女士/先生:
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認購的××公寓 區(qū) 棟 單元 室,經(jīng)建設單位,施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗收合格,現(xiàn)已交付使用準予入住?，F(xiàn)將有關(guān)情況通知如下:
(一)請您按入伙通知書、收樓須知
等辦理入住手續(xù),辦理地點在 樓 室。屆時房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財務部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請您按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù),請您及時與我公司聯(lián)系,落實補辦的辦法。
聯(lián)系電話:
特此通知
××房地產(chǎn)工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
2.入伙手續(xù)書
應與入伙通知書一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了,有所準備。
入伙手續(xù)示例:
入伙手續(xù)書
女士/先生:
您認購的 區(qū) 棟 單元 室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù): 1.在房地產(chǎn)公司財務部付清樓款,與銷售部驗樓,簽署驗樓文件。
蓋章: 簽字
2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進行入伙資格審查,審查合格出具證明。
蓋章: 簽字
3.在物業(yè)管理公司財務部交付各項入伙費用,結(jié)清手續(xù)、出具證明。
蓋章: 簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領(lǐng)取和查驗鑰匙,辦理完畢,簽具證明。 蓋章: 簽字
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對物業(yè)的驗收、認可,并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司,應在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項及應攜帶的各種有效證件、合同文書及款項,避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權(quán)人,應仔細閱讀收樓須知,遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。 收樓須知示例:
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:
我公司愿為您提供良好的管理服務,現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項和程序,避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內(nèi),到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應繳納人民幣元;超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn),由房產(chǎn)管理單位代管;超過三年不辦理登記手續(xù),視為無主房產(chǎn),交由有關(guān)部門依法處理。
2.收樓時請認真查驗室內(nèi)設備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進行交涉、協(xié)商解決。
3.根據(jù)本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質(zhì)量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費維修。如因業(yè)主使用不當,則由業(yè)主自行支付費用。
4.業(yè)主有權(quán)對您的住宅進行裝修和維修,但應保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書面申請,獲準后方可進行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。
5.辦理各項入伙手續(xù)的程序詳見入伙手續(xù)書。
××房動產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進行的工作
1.物業(yè)公司自身應先期進駐,熟悉物業(yè),了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入,來熟悉物業(yè)的各方面情況;而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時間進駐物業(yè)內(nèi),唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況,為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進駐物業(yè),業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚,業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個提前量,才能在熟悉情況的基礎上做好服務,使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。
2.準備、推敲和制定相應的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利,又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責任與義務。因此,物業(yè)公司要仔細地推敲,作出明確的規(guī)定。對某些問題不準時可向有關(guān)法律及財務方面的專家進行咨詢,盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應的組織協(xié)調(diào)工作,體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說,接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個過程,最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務質(zhì)量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場實地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作,哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便,哪個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負責任等都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此,物業(yè)公司應在此之前進行充分的動員,在過程中不斷進行協(xié)調(diào)減少差錯和脫節(jié),并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己,把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后,住戶才能簽領(lǐng)鑰匙,準備搬遷。在用戶搬遷過程中,物業(yè)管理公司應做如下的工作:
1.協(xié)助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。
(1)代請搬遷公司。
(2)提供搬遷服務。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過程中,應盡量避免由于時間集中而造成的混亂,對搬運車輛應有專人指揮出入停放,以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時,物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件,則視情況扣除部分或全部押金,如果未發(fā)生事故、押金應如數(shù)退還。
三、業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗收
(一)對物業(yè)的驗收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利
對任何一位業(yè)主,置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的長期投資,要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而,業(yè)主一旦置下物業(yè),便具有受法律保護的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害,業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事
宜之前,就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場,查驗所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項基本權(quán)力,也是業(yè)主或使用權(quán)人進入物業(yè)前的一項程序。這個程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個程序,便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實行黑箱操作,及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。
通過現(xiàn)場查驗,業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況,發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵,請銷售人員或有關(guān)人員當場作出解釋或說明,不能得到清楚和滿意答復的,業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標,重新進行局部返修,直至達到圖紙、合同的要求為止。因此,有經(jīng)驗的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術(shù)指標把握不準時,往往請一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗,幫自己把關(guān)。
而作為物業(yè)公司,在接待業(yè)主現(xiàn)場查驗物業(yè)時,要仔細地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況,及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處,解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復的問題做好記錄,請公司的相關(guān)業(yè)務人員對業(yè)主進行答復。對物業(yè)確實存在問題的,要及時向發(fā)展商及施工單位反饋,并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)進行驗收的參照系
1.對比圖紙和技術(shù)規(guī)范進行驗收
如圖紙標明的使用面積、墻體厚度、建筑材料;室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料;各種管線的分布、走向;各設備、設施的落位情況;各面積、結(jié)構(gòu)及設備設施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強的專業(yè)色彩,業(yè)主如不清楚圖紙的情況,可請有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。
2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進行驗收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標,不能用10分鐘車程等含混概念);物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即五證是否俱全;物業(yè)的面積(房屋面積與分攤面積,分攤面積是否按建設部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應控制在一定的范圍內(nèi),否則是對業(yè)主經(jīng)濟權(quán)益的侵犯;大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款,而應由發(fā)展商承擔;超過合同面積一定范圍內(nèi),則發(fā)展商有強賣之嫌,業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價格水準補齊多出的差價);此外,還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔,物業(yè)設備、設施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進口的還是國產(chǎn)的,是美標還是toto)、規(guī)格(型號)、檔次;裝修的用料與施工等。
(三)住戶對物業(yè)的驗收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前,應對其房屋質(zhì)量進行驗收。此時,物業(yè)管理公司應有專人受理住戶對房屋質(zhì)量提出的問題,如確屬物業(yè)管理公司接管驗收時的疏漏,則應立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗應特別仔細,盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查:
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好,沒有漏水和銹蝕的情況,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;門窗是否密實、貼合,開閉是否靈活;門鎖是否啟閉靈活、合用,門的開關(guān)能否自如;玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題,開關(guān)所控是否是火線,電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5a增至20a,應檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標準)。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落,是否裂縫、滲水;次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。
5.公共設施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從0開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0._或0.0_),對超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外,還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外,還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
