物業(yè)項目管理制度方案旨在規(guī)范物業(yè)管理的各項作業(yè)流程，確保服務質量，提高客戶滿意度，同時保障物業(yè)資產的安全與增值。該方案涵蓋了以下幾個核心部分：
1. 組織架構與職責劃分
2. 服務標準與質量控制
3. 財務管理與成本控制
4. 設施設備維護管理
5. 客戶關系與投訴處理
6. 應急預案與安全管理
7. 員工培訓與發(fā)展
8. 法規(guī)遵從與合規(guī)性
包括哪些方面
1. 組織架構與職責劃分：明確各級管理層級，包括項目經理、部門主管、一線員工等的職責范圍，確保責任到人。
2. 服務標準與質量控制：制定服務流程標準，如清潔、綠化、維修等，定期進行質量評估，確保服務水準。
3. 財務管理與成本控制：設立預算制度，監(jiān)控收支，控制成本，確保財務健康。
4. 設施設備維護管理：制定設備保養(yǎng)計劃，及時處理故障，保證設施正常運行。
5. 客戶關系與投訴處理：建立有效的溝通渠道，快速響應客戶需求，妥善處理投訴。
6. 應急預案與安全管理：編制應急預案，定期演練，加強安全防范，減少事故風險。
7. 員工培訓與發(fā)展：提供持續(xù)的技能培訓，提升員工專業(yè)能力，規(guī)劃職業(yè)發(fā)展路徑。
8. 法規(guī)遵從與合規(guī)性：遵守相關法律法規(guī)，確保物業(yè)管理活動的合法性。
重要性
物業(yè)項目管理制度對于物業(yè)管理公司的運營至關重要。它不僅規(guī)范了內部工作流程，提高了工作效率，還通過明確的服務標準和質量控制，提升了業(yè)主滿意度。嚴格的財務管理有助于控制成本，增加利潤。良好的客戶關系和高效投訴處理機制能維護公司聲譽，增強客戶信任。而安全管理和法規(guī)遵從則保障了物業(yè)環(huán)境的安全穩(wěn)定，降低了法律風險。
方案
1. 設立定期的組織會議，討論并更新管理制度，確保其適應業(yè)務需求和發(fā)展變化。
2. 制定詳細的服務標準操作規(guī)程（sop），并進行全員培訓，確保員工了解并執(zhí)行。
3. 引入第三方審計，對財務狀況進行定期審查，以保證透明度和準確性。
4. 建立設備管理數據庫，跟蹤維護記錄，預防設備故障。
5. 設立客戶服務中心，專門負責接收和處理業(yè)主的咨詢與投訴，提高響應速度。
6. 定期進行安全檢查，識別潛在風險，制定預防措施。
7. 設計定制化的員工培訓課程，結合在線學習和實踐操作，提升員工技能。
8. 設立合規(guī)專員，負責監(jiān)督公司活動的法規(guī)遵循，防止違規(guī)行為。
物業(yè)項目管理制度方案的實施需要全體員工的配合與執(zhí)行，通過不斷優(yōu)化和完善，實現(xiàn)物業(yè)管理的高效、專業(yè)與規(guī)范化，為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、安全的生活環(huán)境。
物業(yè)項目管理制度方案范文
第1篇 物業(yè)項目采購管理工作程序
bjvk城市花園物業(yè)管理公司質量體系
文件名稱:采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務符合質量要求.
2.范圍
適用于公司內各類物資和服務的采購管理.
3.職責
3.1 總經理辦公室后勤主管負責物資采購的實施,行政副主任負責物資采購的管理控制.
3.2 品質管理部負責組織對分供方進行評定和控制.
3.3 各部門質檢員或專業(yè)技術人員負責采購物資和服務的驗收.
4.程序
4.1 根據采購物資對服務質量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務質量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機電設備等.
b類:對服務質量有直接影響的物資.如:娛樂設施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設施維修使用物資等.
c類:對服務質量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負責提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術要求、相關國家、專業(yè)標準等.
4.2.2 總經理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經理簽字后交總經理辦公室后勤主管匯總后報總經理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數量、價格、交貨期、技術要求、檢驗方法等內容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經理或其授權人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應急物資的采購由部門經理、總經理助理審核后報總經理批準.
4.3.9 固定資產和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權,按財務規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務的部門提出服務采購申請,經部門經理、總經理助理審核后報總經理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設備(服務)合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔的責任.
4.3.14 嚴格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進后,采購員應及時通知質檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據《物資申請單》項目進行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質檢員對物資進行驗收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進行檢驗或向經理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進行檢驗時,由后勤主管負責組織相關部門質檢員與分供方聯(lián)系,實施現(xiàn)場驗證,認真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負責雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機電設備等技術性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應進行驗收,以確保其質量符合要求.
4.4.7 服務質量驗收由服務申請部門負責.
4.4.8 當出現(xiàn)不合格物資時,由質檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購完成后采購的有關文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務不合格項由服務采購部門負責人根據合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應商名單》
bvpqs4.15-01 《倉庫管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《設備(服務)合格分供方名單》
7.質量記錄及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》
bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》
bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗收單》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第2篇 某物業(yè)項目車輛收費查崗管理規(guī)定
物業(yè)項目車輛收費查崗管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范車輛收費工作規(guī)范、流程和標準,避免
2.0適用范圍
__集團下屬物業(yè)公司各服務中心、管理處、項目物業(yè)部。
3.0職責
3.1物業(yè)品質部職責
3.1.1負責對公司各單位查崗工作執(zhí)行情況進行檢查。
3.1.2每月對公司各單位的查崗比例不少于30%。
3.2各單位職責
3.2.1項目物業(yè)負責人負責組織實施查崗工作,并擬定查崗計劃。
3.2.2查崗責任人嚴格按查崗計劃和本制度執(zhí)行。
4.0規(guī)定
4.1查崗主要由物業(yè)公司所管項目采取重點抽查與全面抽查;白天與夜間檢查相結合的辦法,其目的是以防各類違章違紀現(xiàn)象的發(fā)生,督促員工對認真履行職責。
4.2查崗工作由公司男性員工完成,規(guī)定中如有查崗責任人是女性員工,則無需按本制度執(zhí)行。
4.2各崗位查崗頻率
4.2.1項目物業(yè)負責人每月不少于1次;客戶服務部負責人每月不少于1;安管部負責人每月不少于3次;工程部負責人每月不少于1次。
4.2.2安管部班長每月不少于1次,并實行交叉互查方式查崗。
4.2.3查崗工作必須由兩人進行,避免單人進行查崗,以確保查崗工作的客觀和安全性。
4.3查崗內容
4.3.1主要檢查各項目中夜班當值員工當值情況,杜絕著裝不整、睡覺、打牌、下棋、喝酒或酒后上班、會客閑談、脫崗、串崗、遲到、私自調班、不按規(guī)定交接班、不按規(guī)定巡查簽到、值勤不文明等各種違規(guī)違紀現(xiàn)象。
4.3.2管轄物業(yè)公共照明開關情況,檢查是否浪費用電和是否還有可節(jié)省空間。
4.3.2是否有按公司相關規(guī)定巡視設備設施運行情況并簽到。
4.4查崗發(fā)現(xiàn)員工違規(guī)違紀行為,查崗人員要在現(xiàn)場立即給予教育和指正,在《查崗記錄》上做好檢查情況登記后讓被查人員簽名確認,并在被查崗位的《值班日志》上簽名和注明查崗時間。
4.5被查人員對查崗人員所指出的違規(guī)違紀行為不服,拒絕在《查崗記錄》上簽名確認或無理取鬧的,查崗結束后在查崗工作報告上如實匯報情況,由項目物業(yè)負責人跟進處理。
4.6禁止當值員工在查崗期間向其他員工透露查崗情況。
4.7查崗結束后的一個工作日內,由查崗負責人擬定《查崗工作報告》遞項目物業(yè)負責人審閱。
4.8項目物業(yè)負責人根據查崗工作報告內容作出處理意見。
4.9項目行政人事工作人員根據批示內容跟進處理。
4.10因查崗影響第二日正常上班的,要及時向項目物業(yè)負責人請示,經批準后可按批準時間打卡上班。
4.11嚴禁向非查崗人員以外的其他員工透露查崗計劃。
5.0質量記錄
5.1《查崗計劃及完成情況記錄》wy/qr-wy-023
5.2《查崗記錄表》wy/qr-wy-024
5.3《月度查崗工作匯報》wy/qr-wy-025
第3篇 某物業(yè)項目文件收發(fā)管理規(guī)定
物業(yè)項目文件收發(fā)管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范文件收發(fā)管理工作,確保文件傳遞的安全性,避免文件丟失,使文件經辦責任能安全及時收到文件。
2.0適用范圍
__集團下屬各物業(yè)公司。
3.0職責
3.1公司總部負責確定意見征詢頻率,一般情況下每月征詢一次,特殊情況另行書面通知。
3.2服務中心、管理處或項目物業(yè)部負責人負責意見征詢工作的組織與實施。
3.3品質部負責意見征詢結果的審核、統(tǒng)計、總結與通報,并報公司領導審閱。
3.4被征詢對象包括有項目負責人、負責人助理、行政部、人事部、營銷部、策劃部、機電部、綠化部、園建、機電、土建、財務等部門及因工作需要征詢的其他單位或個人。
4.0概念
4.1征詢意見設為五個等級,分別為很滿意、滿意、一般、不滿意和很不滿意,評價為很滿意、滿意視為滿意;評價為一般、不滿意及很不滿意視為不滿意。
4.2在《意見征詢表統(tǒng)計結果表》內,用數字作為評標注,分別為:5-很滿意;4-滿意;3-一般;2-不滿意;1-很不滿意;0-未作評價。
4.3單項滿意率=評價為滿意的單位數量/被征詢單位總數。
4.4項目物業(yè)負責人是指主管項目的物業(yè)公司副總監(jiān)督/經理、服務中心經理/主任或項目物業(yè)部主管負責人。
4.5意見征詢表編號:項目拼音第一個字母縮寫+年號+兩位數月份+三位數流水號,如yw,表示__銀灣六月份序號為001的意見征詢表,序號不能重復。
4.6綜合滿意率=單項滿意率加權平均值。
5.0操作規(guī)程
5.1每月10號前發(fā)出《意見征詢表》,在《意見征詢表發(fā)放記錄》表上做好發(fā)放登記工作;發(fā)放前填寫好《意見征詢表發(fā)放記錄》表的項目、征詢表編號、部門、被征詢人和《意見征詢表》表的編號、項目、被征詢部門和被征詢人和預計收回日期項;發(fā)放時填寫好送達人姓名和送達日期,并請被征詢部門簽收及注明簽收日期。
5.2公司主張發(fā)放《意見征詢表》時,及時請被征詢人對我司物業(yè)工作給予評價和提出具體意見,由征詢人填寫好后請被征詢人簽名確認。
5.3 如因各種原因被征詢人不能及時提供意見或簽收時,被征詢人或部門在簽收表格時要提醒具體收回日期,一般不超過3個工作日后收回。
5.4收回《意見征詢表》時,收表人負責審核記錄是否有項缺,無誤后連同填寫好《意見征詢結果跟進記錄》表一并遞項目物業(yè)負責人審閱,一般情況下《意見征詢表》發(fā)放人、收回人和《意見征詢結果跟進記錄》的被征詢人反饋意見欄的填寫人為同一人,便于跟蹤和準確的填寫被征詢人所反饋意見。
5.5對于評價為一般或以下,但被征詢人又未提出具體意見的征詢表,回收人應主動聯(lián)系被征詢人,了解不滿意的原由并在征詢表上做好記錄。
5.6項目物業(yè)負責人根據收回《意見征詢表》填寫結果,批示相關意見并組織跟進處理。
5.7項目物業(yè)行政人員負責收回《意見征詢表》的統(tǒng)計工作,填寫好《意見征詢表統(tǒng)計結果》后遞項目物業(yè)負責人審閱。
5.8 項目物業(yè)負責人確定《意見征詢表》跟進責任人,由跟進責任人督促相關部門按項目物業(yè)負責人的批示和被征詢人所反饋的意見跟進處理,跟進處理結束后回復跟進責任人。跟進責任人根據各部門回復情況填寫《意見征詢結果跟進記錄》的跟進處理情況欄,并在回訪時回復被征詢人。
5.9 回訪形式分面談交流回訪和電話回訪兩種形式,回訪后將《意見征詢結果跟進記錄》遞項目物業(yè)負責人批示。
5.10所有《意見征詢表》收回后都應填寫《意見征詢結果跟進記錄》跟進征詢結果。
5.11 每月25日前,項目物業(yè)行政人員負責收集齊《意見征詢結果跟進記錄》,匯同《意見征詢表》和《意見征詢表統(tǒng)計結果》復印件遞總公司品質部。
5.12品質部在收到《意見征詢表》、《意見征詢結果跟進記錄》和《意見征詢表統(tǒng)計結果》后,對收到記錄進行審核,對于未達公司要求的給出意見。
5.13品質部負責對被征詢項目進行電話回訪,了解對所提意見跟進處理情況是否滿意,回訪率不應低于25%。
5.14每月28日前,將《意見征詢結果跟進記錄》遞公司總經理審閱,并附《意見征詢表》和《意見征詢表統(tǒng)計結果》。
5.15每月28日前,填寫好《項目意見征詢報告》遞物業(yè)公司總經理批示。經批示后遞集團總裁審閱,并附《意見征詢表統(tǒng)計結果》。
6.0記錄文件管理及存檔
6.1《意見征詢表發(fā)放記錄》由征詢單位存檔。
6.2《意見征詢表》經品質部審核和公司總經理審閱后返回征詢單位存檔。
6.3《意見征詢結果統(tǒng)計表》原件由意見征詢單位存檔,并復印送品質部備案。
6.4《意見征詢結果跟進記錄》經品質部審核和公司總經理審閱后返回征詢單位存檔。
6.5《項目意見征詢報告》經公司總經理批示,集團總裁審閱后由品質部存檔。
7.0相關支持文件
7.1《顧客滿意的監(jiān)視和測量控制程序》
7.2《服務質量的監(jiān)視和測量控制程序》
7.3《意見征詢工作流程圖》
8.0相關質量記錄
8.1意見征詢表發(fā)放記錄wy/qr-wy-011
8.2意見征詢表wy/qr-wy-012
8.3意見征詢結果統(tǒng)計表wy/qr-wy-013
8.4意見征詢結果跟進記錄wy/qr-wy-014
8.5項目意見征詢報告wy/qr-wy-015
第4篇 某物業(yè)項目控制中心管理辦法
物業(yè)管理有限質量管理體系文件
--控制中心管理辦法
1.目的
規(guī)范控制中心的工作,明確控制中心的職責。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務部門。
3.職責
責任部門/崗位工作內容
管理處經理負責控制中心工作的指導、檢查
安全主管/主辦/班長負責控制中心工作的監(jiān)督、檢查
控制中心負責人負責控制中心工作的具體組織、實施
4.方法和過程控制
4.1 控制中心內部管理
4.1.1 控制中心值班人員的要求:必須經過相關消防知識、本管理處消防設備操作的培訓,且考核合格,具備處理緊急事件能力,控制中心人員須持有深圳市消防局頒發(fā)的《消防上崗證》。
4.1.2 控制中心代班、頂班的人員要求:必須經過相關消防知識的培訓,由部門經理指定的人員擔任,代班時間盡量不超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項?？刂浦行捻毐４娼洸块T經理確認的可在控制中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3 控制中心是整個管理服務區(qū)域的控制樞紐,負責對接到的信息進行綜合處理,及時調度,通過各類通訊設施,及時通知相關人員處理有關事宜,保持通訊聯(lián)系,傳遞信息,重大事件及時向經理報告。
4.1.4 協(xié)助受理顧客投訴,及時調配人員處理,并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結果。
4.1.5必須熟悉管理服務區(qū)域各類人員的職責范圍及特長,熟悉管理服務區(qū)域環(huán)境、樓宇結構、設施、設備、器材布置及其控制范圍。了解管理服務區(qū)域各類人員每天工作安排及行動去向,并協(xié)調處理。
4.1.6 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入管理服務區(qū)域人員情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、情況及時通知就近人員監(jiān)視和處理, 并跟蹤處理結果。監(jiān)督安全管理員嚴格履行物資搬運放行手續(xù)。
4.1.7 大廈控制中心值班人員接班時,必須檢查消防控制主機回路、分區(qū)、報警點、故障狀態(tài)及原因,檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。消防主機報火警必須立即核實,如屬誤報,及時復位,如屬真火警,按滅火方案處理。
4.1.8指揮處理各種緊急情況,下達處理方案, 至少有一種有效方式與宿舍安全員及時聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。必要時通知上級領導或向社會機構求援,事后及時做好詳細記錄。
4.1.9任何時間,控制中心值班人員不得讓無關人員在控制中心逗留。作好顧客資料及公司質量記錄的保密工作。
4.2 控制中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設備
4.2.1 控制中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處顧客的聯(lián)系電話(注意保密、禁止外泄)、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、三防指揮部、居委會等部門的聯(lián)系電話,管理處重要設備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內部聯(lián)系電話,常用緊急電話。
4.2.2 控制中心須保存的有關資料:建設部、《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》、《廣州市物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場收費標準,有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準,市有關出租屋管理規(guī)定、等資料。
4.2.3 控制中心須配備的防火器材:控制中心應配有防火服兩套、滅火器三瓶、應急燈、三節(jié)電池手電筒各一、消防工具箱一個(內有:市政消火栓專用工具、消防板手、斧頭、鐵撬、管鉗、鐵錘、鐵鏨各一、防毒面具兩個以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等),大廈須備有兩個或以上的消防工具箱,所有消防設施、設備必須保存完好并不得挪做它用。
4.3 對鑰匙的管理(沒有控制中心的由部門指定專人管理)
參見《鑰匙管理程序》
4.4 錄像帶的管理
4.4.1 管理處經理必須對錄像帶所錄內容進行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內容。各部門需確保錄像帶的錄像效果良好,中心值班人員每周一對上周錄像效果進行抽查。部門經理根據錄像機、錄像帶使用情況決定是否更換。一般情況下錄像帶每兩年更換一次。
4.4.2各管理處應根據正常使用錄像機的臺數按每臺錄像機配33盒錄像帶的比例配置錄像帶。錄像帶上須有明確的錄制時間標識,33盒錄像帶中一盒標識為備用。
4.4.3除備用錄像帶外,其余32盒錄像帶對應編號為1上、1下、2上、2下……16上、16下。1上表示上半天使用,1下表示下半天使用,每盒錄像帶的錄制時間設定為12個小時,每天使用兩盒,每日凌晨零時和每天中午12時更換。錄像帶錄制內容保存期限為半個月,32盒錄像帶每月1-16日對應使用一遍,
17-31日對應使用一遍。
4.4.4部門如有多臺錄像機使用,錄像帶應有與錄像機對應的標識。錄像帶必須保存在防潮,防陽光直曬的地方。
4.4.5非公司人員觀看、借用錄像帶須經管理處經理同意,借用錄像帶必須履行借閱登記手續(xù),在一周內予以歸還。
4.5 對拾遺物品的管理
4.5.1 任何員工在管理服務區(qū)域內撿獲任何物品都必須及時交到管理處,管理處無人值班時交給控制中心值班人員。
4.5.2 當值人員在接到物品時,必須將所拾物品進行詳細記錄,并交管理處經理確認是一般物品還是貴重物品。一般物品交控制中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.3 管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。貴重物品保留一年無人認領時,由部門經理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認領時,由部門經理決定處理。
4.5.4 顧客認領失物時,須說明失物的內容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認領。
4.6顧客郵件的管理
4.6.1顧客郵件屬于受國家法律保護的私人財產,不得私自拆毀。
4.6.2普通郵件由投遞人員直接投入顧客郵箱,當班安全管理員負責監(jiān)督;如由管理處代收,相關接收人員應在《郵件簽收登記表》中登記,并及時通知顧客領取。
4.6.3特殊郵件(如特快專遞、包裹等)須簽收的,由控制中心或指定人員負責顧客郵件的簽收,并在《郵件簽收登記表》中登記,及時通知顧客領取,并請顧客在記錄本中簽字確認。
4.6.4接收郵件時,應注意郵件有無破損,如有異常應及時知會顧客。
5.質量記錄表格
gzwy7.5.1-a01-02-f1 《物資搬運放行條》
gzwy7.5.1-a01-04-f1 《中控室交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-04-f2 《拾遺物品登記表》
gzwy7.5.1-a01
-04-f3 《郵件簽收登記表》
gzwy7.2.3-g01-f2《工作信息記錄本》
第5篇 某物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
1.0目的
確保中控室設備處于良好狀態(tài)保證用戶的人身和財產的安全。
2.0范圍
適用于公司所轄各管理處的中控室各類設備。
3.0職責
3.1 中控室安全員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
3.2 維修班長負責中控室設備的綜合管理和維修保養(yǎng)。
4.0 海天一色雅居中控室設備管理工作程序
4.1 消防中心設備運行管理
4.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
4.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
4.1.3 火情確認后,打119電話報警及向相關領導通報。
4.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設備(設施)。
4.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯,同時通過消防廣播疏散用戶。
4.1.6 做好火警記錄。
4.1.7 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
4.2 設備操作
4.2.1火災報警控制器
a. 確認:當系統(tǒng)某點暫時中斷信號,主機顯示屏上顯示出該點位置,同時主機發(fā)出聲音,用鼠標左鍵在該顯示器框內點一下即可確認該信號。
b. 靜止:當發(fā)生火警后,用鼠標左鍵點按一下即可將該火警鈴聲停止。
c. 重置:用鼠標左鍵在該框內點按一下,即可將系統(tǒng)復位。
d. 監(jiān)察:用鼠標在該框內點按一下,該框內即變成記錄,用來查看以前的報警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報警記錄。再用鼠標點按一下即看向前、向手的報警記錄。再用鼠標點按一下即可回復到監(jiān)察功能。
4.2.2消火栓泵
a:自動啟動:消防泵控制柜處于自動位置,當火險時在樓層擊碎消火栓報警盒,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時,消防泵啟動。
b:手動啟動:在消防泵控制柜上把選擇自動/手動置于手動位上,按啟動按鈕可啟動消防水泵。
4.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜處于自動位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作聯(lián)動柜發(fā)出報警點,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜上把手動/自動選擇開頭置于手動位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
4.2.4消防送風(排煙)機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,該點風口打開,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時送風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動機上直接按啟動即可手動啟動風機運行。
4.2.5消防廣播
在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關,找開話筒開關,即可對該樓層廣播.
4.2.6消防電話
在樓層拿消防電話,消防中心主機收到聲響,即可與樓層對話?？砂锤鳂菍娱_關即可對話。
4.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec
b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后,再按紅色cam鍵即可切換到該畫面。
4.2.8防盜對講系統(tǒng)
當需與樓層住戶通話時,按下相應的數字鍵后,主機發(fā)出嘟聲后,即可與住戶通話。
5.0__花園中控室設備管理工作程序
5.1 消防中心設備運行管理
5.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
5.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
5.1.3 火情確認后,打119電話報警及向相關領導通報。
5.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設備(設施)。
5.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時疏散用戶。
5.1.6 做好火警記錄。
5.1.7 火情解除后,通知相關人員恢復所有設備(設施)。
5.1.8 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
5.2 設備操作
5.2.1主控屏
a. 復位:所有火警、探測區(qū)、顯示,技術報警都被取消并復位到正常狀態(tài)。
b. 警鈴消音,打開或隔離所連的警鈴設備。
c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤上鎖后仍有效)。
d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級別順序顯示,如即時信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細狀況,先用箭頭鍵將游標指向該信息,然后按狀功能鍵。
5.2.2消火栓
a:自動啟動:消防泵控制柜和聯(lián)動機都處于自動位置,當火險時在樓層擊碎消火栓報警玻璃主機發(fā)出報警聲,同時消防泵啟動,警鈴響。
b:手動啟動:在消防泵控制柜或聯(lián)動機上把選擇自動/手動選擇開關置于手動位上,按啟動按鈕即可手動啟動消防水泵。
5.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜或聯(lián)動機都處于自動位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作主機報警,警鈴響,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜或聯(lián)動機上把手動/自動選擇開頭置于手動位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
5.2.4消防加壓(排煙)風機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號或風閥打開,主機報警,同時相應的排煙或加壓風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜或風機控制上直接按啟動即可手動啟動風機運行。
5.2.5防火卷簾門
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,相應的防炎卷簾門自動下降。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門下降。
5.2.6消防電話
在樓層插上或拿起消防電話,消防中心收到聲響,用主機電話即可與樓層對話,或在中心按各樓層開頭即可對話。
5.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:開電源→放入錄像帶→按rec
b:放像:開電源→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后即可切換到該畫面。
5.2.8可視對講系統(tǒng)
第6篇 物業(yè)項目管理處領導安全生產職責
物業(yè)項目管理處領導的安全生產職責
1、認真執(zhí)行國家有關安全生產的法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度。
2、經常檢查管理現(xiàn)場和建筑物、設備、設施及其安全裝置等有否符合有關規(guī)定要求。
3、制定本部門的安全技術措施計劃項目,報上級批準后負責對措施項目的實施。
4、開展環(huán)境保護項目治理時,必須包括對該項目污染源的治理,處理三廢場所和設施,都要符合安全技術和工業(yè)衛(wèi)生要求。
5、加強對各種原料的管理,做到合理堆放,對化學危險物品和易燃易爆物品,做到安全運輸、傾存,嚴格執(zhí)行發(fā)放制度。
6、經常組織員工進行有關安全生產思想和技術教育。
7、發(fā)生事故時,及時向主管領導報告,并協(xié)助公司領導和安全主任進行事故的調查、登記和分析處理工作。
第7篇 物業(yè)項目管理服務質量管理操作程序
述職報告――13
附件7
物業(yè)項目管理服務質量管理的操作程序
一、質量管理的程序
1.物業(yè)管理服務工作的質量管理由公司質量檢查部全權負責。
2.質量管理的主要依據為5個部門的工作質量標準。
3.5個部門的工作質量標準下發(fā)各項目部,給予各項目管理處三個月的學習時間,由各項目管理處組織項目全體人員進行學習,要求每個員工都應該對工作質量標準心中有數,并在學習過程中,廣泛征求員工意見,任何人均可以對工作質量標準提出修改和補充的意見,由各項目管理處將員工意見匯總后上報公司質檢部,由質檢部組織全公司主管級以上人員討論修改后形成最終的質量管理標準。
4.修改后的質量管理標準下放各項目部后,各項目部必須嚴格遵照執(zhí)行,由公司質檢部負責對各項目管理處的質量工作進行考評,考評原則一個月一次專評,三個月一次全評。專評有兩種含義一是指由項目自己申報各部門質量標準中的某一專項工作保證在一個月內確保完善(每個部門至少要上報一項工作)質檢部按照項目自己上報的專項工作對項目進行專項的考評,二是在上一次全評時對不合格項給予項目一個月的整改時間,質檢部在每月的專評中對上次考評的不合格項要進行重點的專項考評。全評是指每三個月一次的全面考評,考評結果將進行公布,對得分最低的項目將處罰項目經理和部門負責人。
二、質量考評的評分依據:
考評指標是對各個部門的日常工作,依據質量標準進行定期的評定,以百分比來衡量部門工作的管理質量,得分90%以上為合格,95%為目標值,100%為理想值。各部門質量考評依據如下:
1.客服部質量考評評分標準
1)客戶接待分值16分共8條每條2分。
2)業(yè)主檔案管理分值23分,第1條、第6條、第7條為重要事項每條5分,其它條每條2分。
3)客戶回訪工作分值25分,共5條全部為重要事項,每條5分。
4)管理制度分值15分,共3條全部為重要事項,每條5分,上墻制度每欠缺一項的至少扣3分。
5)培訓分值8分,共4條每條2分。
6)日常巡檢與工作記錄分值17分,共7條第5條為重要事項5分,其它條每條2分。工作記錄缺項的每缺一項至少扣3分。
7)物業(yè)費催繳由經濟指標考核不在管理指標中考核。
8)其它分值4分,共2條每條2分。
客服部管理指標考核總分值108分。
2.工程部質量考評評分標準
1)設備設施維護保養(yǎng)分值40分,共6條第6條為重要事項30分(共30小條每條1分),其它條每條2分。
2)必須上墻的管理制度分值12分,共2條,第1條2分,第2條為重要事項10分,缺一項制度至少扣3分。
3)工程維修質量分值25分,共5條全部為重要事項每條5分,任一項工作不合格(包括各分項小條)至少扣3分。
4)相關工作記錄分值26分,共2條第1條又分8小條每條2分(16分),第2條為重要事項10分,缺一項工作記錄至少扣3分。
5)工作環(huán)境要求分值8分,共4條每條2分。
6)能源控制分值28分共5條第5條為重要事項20分一項不合格至少扣3分,其它條每條2分。
7)工程資料管理分值22分,共7條第一條為重要事項10分,缺一項至少扣3分,其它條每條2分。
8)培訓工作分值11分,共4條第3條為重要事項5分,其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。
9)其它分值6分,共3條每條2分。
工程部管理指標考核總分值178分。
3.秩序維護部質量考評評分標準
1)門崗值守分值24分,共12條每條2分。
2)園區(qū)巡邏分值14分,共7條每條2分。
3)中控值守分值14分,共7條每條2分。
4)消防安全分值20分,共4條全部為重要事項每條5分。
5)突發(fā)事件處置20分,共2條全部為重要事項每條10分,預案缺一項至少扣3分。
6)管理制度分值10分,共2條全部為重要事項每條5分,管理制度缺一項至少扣3分。
7)工作記錄分值26分,第9條為重要事項10分,缺一項記錄至少扣3分,其它條每條2分。
8)培訓工作分值9分,共3條第2條為重要事項5分,其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。
秩序維護部管理指標考核總分值137分。
4.環(huán)境保潔部質量考評評分標準
1)日常工作分值20分,共10條每條2分。
2)定期保潔工作分值18分,共9條每條2分。
3)應急性清潔衛(wèi)生公分值14分,共7條每條2分。
4)管理制度分值20分,共2條全部為重要事項每條10分。缺一項管理制度至少扣3分。
5)工作記錄分值26分,共9條第9條為重要事項10分,缺一項工作記錄至少扣3分,其它條每條2分。
6)培訓工作分值9分,共3條第3條為重要事項5分,其它條每條2分。培訓資料不齊全的至少扣3分。
環(huán)境保潔部管理指標考核總分值107分。
5.行政管理部質量考評評分標準
1)檔案管理分值39分,共3條,第1、第2條合并考核分值5分,第3條又分17小條每條2分。
2)其它工作分值24分,共12條每條2分。
3)管理制度分值10分,缺一項管理制度至少扣3分。
行政管理部管理指標考核總分值73分。
第8篇 物業(yè)項目區(qū)域品質管理主管崗位職責
物業(yè)項目區(qū)域品質管理主管崗位職責
一、參與項目區(qū)域新委托項目的前期籌備、竣工驗收和接管驗收工作。
二、負責監(jiān)檢管轄區(qū)日常保潔工作,符合質量標準。
三、監(jiān)檢管轄區(qū)共用設施設備的運行狀況,落實開源節(jié)流措施。
四、監(jiān)檢管轄區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作,負責與綠化承判商聯(lián)系協(xié)調。
五、監(jiān)檢管轄區(qū)客戶裝修申請審批手續(xù)。
六、負責落實本項目區(qū)域各項創(chuàng)優(yōu)達標工作,協(xié)助各管理處實施。
七、負責項目區(qū)域安全維護人員的業(yè)務指導、培訓和工作監(jiān)檢。
八、完成上級領導分派的其他工作任務。
第9篇 物業(yè)項目管理處自查方案
物業(yè)公司項目管理處自查方案
1.0目的
為使管理處各項工作能正常開展,及時糾正各項不合格服務,以防問題的發(fā)生。
2.0范圍
對管理處的各項工作進行自檢,自查包括物業(yè)管理處周檢、班組日檢。
3.0職責
3.1管理處主任負責安排對各項服務進行監(jiān)督、檢查,負責組織周檢,并對現(xiàn)場進行巡視和指導。
3.2各班組主管作為檢查人員對所分管的服務進行日檢。
4.0自查內容
1)管理處內務巡查內容:
a.儀容儀表:按規(guī)定著裝
b.服務態(tài)度:說話和氣,使用文明用語
c.工作紀律:按時上下班,上班遵守紀律
d.文案記錄:記錄清楚、不弄虛作假
e.辦公環(huán)境:清潔衛(wèi)生、擺放整齊、無垃圾堆放
2)物業(yè)服務巡查內容:
a.違章:如違章裝修、亂搭亂建、墻壁亂畫、亂張貼、乞討人員等現(xiàn)象。
b.維修:是否有安全隱患,
c.治安:有無可疑人員、推銷人員和其他的治安可疑情況等。
d.車輛管理:是否按規(guī)定進行登記,是否阻礙交通,擺放是否有序。
e.清潔:是否達到公司要求。
5.0程序
5.1時間安排,日檢:班組主管每日上午、下午個巡視一次,記錄一次。
周檢:每周一下午,檢查上周的服務情況,因特殊原因可提前或滯后。
5.2現(xiàn)場自查過程中,應客觀、公正地進行檢查,檢查人員應認真判斷,發(fā)現(xiàn)不合格應取的受檢人員的認同,將結果記錄在工作日記中。
5.3自查記錄應在工作日記中列出自查的重點、巡視的范圍。
5.4自查中主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題,對業(yè)主的提議、建議幾自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理、提高服務質量等方面的想法也應該做好記錄。
5.5自查中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理:
a.收集的管理意見,需管理處決策的上報管理處主任,需公司決策的上報公司有關人員。
b.輕微不合格在日檢、周檢中關閉處理。
c.嚴重不合格,填寫不合格服務處理表。
d.發(fā)現(xiàn)違章行為按公司規(guī)章制度執(zhí)行。
6.0相關記錄
工作日記
不合格服務處理表
第10篇 某物業(yè)項目保安員警用器材使用管理規(guī)定
物業(yè)項目保安員警用器材使用管理規(guī)定
(一)保證對講機警用器材功能完好,使用正常,由專人統(tǒng)一領用、配發(fā)、送檢、保養(yǎng)。
(二)對講機只能提供部門管理者,當值班上班人員使用,嚴禁用作其它用途,特殊情況由保安負責人同意方可;
(三)對講機嚴格規(guī)定頻率,嚴禁保安員、干部私自拆亂調頻率,否則按違紀處理;
(四)對講機電池充電6小時以上可使用,充電時間不能超過12小時,交班時要用布擦拭機身,并將音量調到適當(清晰聽到)位置;
(五)保安員交接班時,應做好對講機交接驗收工作,發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄,并及時報告部門負責人;
(六)專人領用對講機自行負責維護保養(yǎng);
(七)保安員要愛護使用警棍,嚴禁使用警棍嬉戲打鬧,或給他人玩耍;
(八)警棍只能提供保安員緊急情況下防衛(wèi)使用,非值班、執(zhí)勤人員嚴禁佩戴和使用。
(九)警棍提供給他人使用,無特殊情況或保安負責人批準的,嚴禁攜帶警棍外出,一切責任由提供者負責;
(十)保安員要愛護使用手電筒、雨衣、雨鞋,非晚間或下雨時不得使用,嚴禁將雨衣,手電筒,電池占為己用;
(十一)對雨天用過的雨衣、雨鞋要及時用抹布擦拭干凈并折疊整齊后交當班負責人保管,對使用完畢的手電要用布擦拭干凈并將電池摳出;
(十二)交班時對對講機、警棍、雨衣、手電筒、雨鞋進行檢查后,是否完好或正常,并記錄在《保安員值班記錄》上,發(fā)現(xiàn)問題及時報告部門負責人;
第11篇 某物業(yè)項目消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程
物業(yè)項目消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程
為規(guī)范消防系統(tǒng)運行管理工作,確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運行狀態(tài),特制定本規(guī)程。
(一)程序要點
1、運行監(jiān)控
(1)消防管理中心監(jiān)控員24小時對消防主機、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監(jiān)控。
(2)運行監(jiān)控內容:
a、消防主機顯示屏是否顯示系統(tǒng)正常
b、消防主機是否正常(正常時i=1.2a,u=25v);
c、運行和電源燈是否亮,不亮時查找線路接頭有無松動,如松動應緊固;
d、巡視噴淋泵和消防泵管網系統(tǒng),查看接口有無松動(松動時給予緊固),油漆是否脫落(脫落補刷油漆),水流指示器是否動作;
e、故障燈是否亮,燈亮時證明出現(xiàn)故障,立即到現(xiàn)場查明原因;
f、低水位信號燈是否亮,燈亮時立即通知技工查看水位加水;
g、破玻燈光信號是否亮,燈亮時到樓層查看破玻報警原因;
h、監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰,出現(xiàn)故障時及時通知技工維修;
i、巡視固定式氣體滅火系統(tǒng)管網接口,緊急按鈕,發(fā)現(xiàn)重量減輕時應進行密封、緊固、更換充氣,消除防火區(qū)的一切雜物;
j、設備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常聲響;
(3)在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況,應進行登記,同時報告管理處,并進行整改。
(二)異常情況處置
1、當消防主機出現(xiàn)異常情況(如水浸入),應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源,以免引起相關聯(lián)動裝置啟動而造成消防主機部件燒毀。
2、當配電箱線路發(fā)生短路(過負荷)起火時,立即關掉相關設備電源,迅速用干粉滅火器撲滅。
(三)機房管理
1、無關人員不準進入室內(巡查、檢修人員除外),若需進入,需經工程部同意,并在當值監(jiān)控員允許的情況下方可進入,但時間不宜超過5分鐘。
2、當值監(jiān)控員每班打掃室內衛(wèi)生,擦拭設施設備,始終保持地面、墻壁、設備無積塵、無油漬、無污物、無蜘蛛網,光亮整潔。
3、室內嚴禁存放一切與工作無關的物品,但應配備兩瓶干粉滅火器。
4、室內嚴禁吸煙,嚴禁明火。
5、室內應當通風良好,光線足夠,門窗開啟靈活。
6、室內必須保持24小時監(jiān)視消防系統(tǒng),暫時離開時,需呼叫領班暫時替換,并交待值班注意事項,但不得超過10分鐘。
(四)交接班要求
1、交接班時應:
(1)進行外觀巡視各類系統(tǒng),查看各類系統(tǒng)是否處于正常運行狀態(tài);
(2)按操作鍵查看消防主機內容有無改動,有無增刪操作員姓名,密碼是否改動、正確。
2、出現(xiàn)下列情況不接班:
(1)上一班運行情況未交待清楚;
(2)記錄不正規(guī)
(3)消防主機無法進入操作功能
(4)室內存放與工作無關的物品;
(5)設備上積塵未除盡,有水杯、腐蝕品;
(6)地面不干凈、不整潔;
(7)檢查物品不齊全;
(8)故障正在處理中或未處理完畢,應由交班人負責處理,接班人協(xié)助(在監(jiān)控領班允許時,交班人方可下班)。
(五)資料保存與審核
1、監(jiān)控員應對每班次運行情況做好記錄。填寫《監(jiān)控室值班記錄》,交接班時檢查各系統(tǒng)均正常后,雙方在《監(jiān)控室值班記錄》上簽字確認。
2、安全部主管監(jiān)督填寫運行監(jiān)控的各類記錄,每月將用完的記錄本收到辦公室歸檔保存,保存期3年。
第12篇 s物業(yè)項目非機動車停放管理方案
物業(yè)項目非機動車停放管理方案
1.項目大門門崗對進入的非機動車進行身份識別及詢問,對準許進入的非機動車將其指引到非機動車停放區(qū)域。
2.非機動車應停放在指定的非機動車停車場內,嚴禁在消防通道及樓宇內隨意停放。
3.非機動車如需長時間停放應自覺停放在非機動車停車場靠里面的位置。
4.非機動車出入停車場應主動出示非機動車停車卡。
5.非機動車出入停車場,應接受停車場管理人員的檢查并登記,定期繳納存車費用。
6.每季度對破舊非機動車進行公示,如無人認領,物業(yè)管理部將按有關規(guī)定予以清除。
7.物業(yè)管理部將指派專人進行非機動車停車場的管理與維護。
8.物業(yè)管理部將在非機動車停車場設置便民工具(如氣筒、修車簡易工具、氣門芯)供存車客戶免費使用。
第13篇 s物業(yè)項目機動車停放管理方案
物業(yè)項目機動車停放管理方案
為維護項目交通秩序,加強機動車輛停放管理,方便客戶車輛保管,預防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:
1.概述
1)停車場簡介
zz電視中心地下停車場,車場面積6.58萬平方米,擁有停車位982個,其中地上停車位90個,地下停車位892個。以先進的設施、設備和專業(yè)的管理技術水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車服務。
2)停車場管理指導思想
zz電視中心擁用設施先進的現(xiàn)代地下停車場,物業(yè)管理處通過派遣、選聘高素質的物業(yè)從業(yè)人員應用先進的計算機管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質高的管理隊伍。進而體現(xiàn)以人為本,零距離對客服務的宗旨。
3)停車場管理整體目標
(1)地下停車場的管理目標是通過科學的手段和專業(yè)化管理經驗,來實現(xiàn)社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(2)保障停車場各項設備、設施的正常運行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車環(huán)境。
(3)以相對低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務,逐步樹立良好的企業(yè)形象。
2.管理人員配置及崗位設置:
1)停車場區(qū)域保安主管1人,負責停車場日常人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
2)停車場保安領班3人,負責停車場各班次人員、設施、環(huán)境的車輛管理工作,辦理車輛通行證,停車場車位出租業(yè)務,停車管理費的收取工作。
3)停車場管理員:24人
崗位設置:4個(停車場入口崗、停車場出口崗、地下車場管理員、地面車場管理員)
3.管理制度
1)停車場安全管理制度
(1)車主在辦理長期使用車位手續(xù)時,須向保安部提供車主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車牌號碼及車輛必備的合法手續(xù)。
(2)車位使用人領取停車卡后,登記資料如有更改,需及時通知項目保安部。
(3)車位使用人的停車卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補辦新卡,并交納相應的工本費。
(4)地下停車場嚴禁超高車輛進入(限高米),車輛進入地下停場后應慢速行駛(限速5公里/小時),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車場內發(fā)生的車輛、物品被盜事件,保安部應協(xié)助車位使用人向公安機關報案和履行保險索賠手續(xù)。
(6)車主/駕駛員須嚴格按照停車場內的行駛路線行駛。車輛不得停放在車位范圍之外,也不得在非停車區(qū)域內停車。
(7)進入停車場的人員應愛護停車場內一切公物及設施設備。如因車主/駕駛員在停車場內行駛或停車過程中造成設施設備損壞,肇事者應按價賠償。
(8)車位只限停放車輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車輛在駛入正確位置后,車主/駕駛員在離開車輛前,應檢查門窗是否鎖好。貴重物品、機密文件、有紀念價值的物品等不得放置在車內。
(10)車主/駕駛員嚴禁攜帶易燃、易爆等危險品或非法物品進入停車場。
(11)停車場內嚴禁加油或動用明火,嚴禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時改變停車位置,車主/駕駛員應予以配合。管理部門對此安排不會給予補償。
(13)有固定車位者必須將車輛停放在指定車位內,無固定車位者不得占用固定車位的空間。
(14)不得在車位上加建任何臨時或永久性建筑物,亦不可私自加放標牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書寫或懸掛任何東西。
(15)車主/駕駛員需保證車輛報警器處于工作正常狀態(tài),避免車輛引起誤鳴。
(16)在停車場內,車主/駕駛員不得離開已經啟動引擎的車輛。
(17)本停車場僅供車輛停放使用,車主/駕駛員不得在停車場內洗車、修車。
(18)如在停車場內發(fā)生輕微交通事故,車主/駕駛員必須相互登記對方資料,管理部門在現(xiàn)場拍照后,即須將車輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車主應購買各類有關保險。因天災與不可抗力所帶來的車輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔責任。
2)地下停車場管理員崗位制度
(1)詳細記錄出入車輛的車牌及出入時間;不得遺漏登記;妥善保存車輛登記表;
(2)注意檢查進入車輛的車況,發(fā)現(xiàn)車輛損壞應及時與車主確認,并進行記錄;
(3)注意檢查進入車輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的車輛通行證,無通行證車輛不得進入地下停車場;
(4)在未經物業(yè)管理公司負責人允許下,任何無關車輛不得在停車場停放;
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人員在停車場內徘徊或逗留,需查明其身份來歷;
(6)車主在停放車輛時,應提醒車主停車入位,不影響其他車輛停放;
(7)停車場發(fā)生交通刮蹭等事故時,應及時上報相關領導,并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現(xiàn)車輛有漏油等危險情況時,通知相關崗位人員協(xié)助進行及時處理,并報客服中心通知車主,將車輛開出停車場;
(9)發(fā)現(xiàn)車輛有被盜,被撬痕跡及時報告安保部主管及值班負責人,如發(fā)現(xiàn)盜竊破壞分子及時通知相關崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車主,請勿在車輛內存放物品,關閉好車門、車窗;
(11)對進出地庫出入口車輛安全檢查后,進行登記;
(12)工作期間對車輛隨時進行安全檢查,發(fā)現(xiàn)未關門、窗、后背箱未鎖車輛,報客服中心通知客戶。夜間對停放車輛安全檢查后,進行登記。
(13)與保安班長,保持聯(lián)系每小時對車場情況報告一次。
(14)對停車場內的物業(yè)設施、設備,機房門狀態(tài)定時檢查,如發(fā)現(xiàn)問題及時上報;
(15)值班期間應保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標準;不得從事與工作無關事宜;
(16)妥善使用對講機等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過程中,應以理服人,禮貌待人,不得與對方發(fā)生爭執(zhí);
(18)地下停車場屬于重點保衛(wèi)區(qū)域,當值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3)收費崗管理制度
(1)值班人員應忠于職守,努力工作,嚴禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時到崗,當班人員應主動順延工作時間直到接班人員到崗,或請示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時離開,必須有人替崗
后方可離開。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請假,并應在事后提交相應證明以說明情況。因故需要倒班者,應提前24小時征得主管同意后方能安排實施。
(5)愛護收費機以及室內一切設施,嚴禁私自拆卸和不按程序操作,嚴禁磕碰、損壞設備,嚴禁無關人員觸動、使用室內設備。
(6)收費機存儲、打印的文字材料、特定指示及內容均屬保密范圍,值班人員無權向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費機系統(tǒng)設備、通訊器材,保證所有設備、設施的完好、有效和暢通。
(10)自覺維護室內衛(wèi)生,努力營造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車場防火安全管理辦法:
為了加強地下停車場的防火安全管理,根據國家和市公安局有關法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機動車停車庫是樓宇防火重點部位。進入本停車庫的車輛和人員,應執(zhí)行物業(yè)機動車停車庫防火安全管理辦法。
(2)機動車停車庫管理人員,應按本辦法的要求,逐級落實防火責任,加強防火安全管理,維護停車場正常秩序。
(3)車輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴禁載有易燃易爆化學危險品的機動車在車庫停放。
(5)嚴禁在停車庫加油、修車。
(6)嚴禁在停車庫吸煙和動用明火。
(7)嚴禁在停車庫放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物,需及時清理,不準存放在停車場內。
(8)出現(xiàn)火警時應及時報警、撲救并采取應急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國家消防法、市防火安全責任制的相關規(guī)定予以警告或處罰。
4.應急預案
1)火災
參照《火災處理程序》。
2)水浸
參照《水浸事件處理程序》。
3)車輛被盜處理預案
(1)發(fā)現(xiàn)有車輛被盜事件發(fā)生時,當班人員要立即通知保安主管或經理趕赴現(xiàn)場處理。
(2)經證實確實發(fā)生案件,應立即向項目經理報告。
(3)記下被盜車輛的相關情況。
(4)細致的了解現(xiàn)場情況,逐一詢問與案件有關人員當時的情況。
(5)協(xié)助車主向公安局報案。
(6)公安人員抵達現(xiàn)場后,應積極配合其開展工作并隨時關注事件進展情況。
4)車輛事故導致項目設備損壞處理預案
(1)當車輛在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生意外事故導致設備損壞時,發(fā)現(xiàn)者應立即通知保安主管或經理,并記錄駕駛員詳細資料,包括車輛號碼及駕駛執(zhí)照牌號等同時保護現(xiàn)場。
(2)保安主管或經理接到報告后,迅速到達現(xiàn)場處理,了解肇事車輛情況,設備、設施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關損壞設備、設施的價格問題應聽取工程部和廠家意見。
(3)損壞設施需緊急處理的,應盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經理應根據事態(tài)發(fā)展情況,及時向項目經理報告;如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機關報案解決。
第14篇 物業(yè)項目鑰匙管理制度
物業(yè)項目鑰匙的管理制度
1.公司所有鑰匙禁止私人帶出公司。(總經理除外)
2.每日有安全員在公司上班前30分鐘去監(jiān)控室領鑰匙打開各辦公室的門。
3.根據工作范圍的特殊性,各區(qū)域門鎖、鑰匙由安全業(yè)務部統(tǒng)一發(fā)給部門經理,并逐一進行登記。
4.除各部門領班任何人員無權到監(jiān)控室借去鑰匙。
5無論誰在監(jiān)控借去鑰匙需嚴格按規(guī)定登記,必須在下班前將鑰匙交到監(jiān)控室同時簽名確認。
每天7:00-8:30開員工通道
中午11:00-11:30開員工通道
下午13:00-13:30開員工通道
17:30-18:00開員工通道
6.公司下班時間前十分鐘開員工通道,等下班人員全部離開后將員工通道關閉。
7.對違反公司鑰匙管理規(guī)定的部門或員工,安全業(yè)務部部有權向人事部或有關部門經理提出處理建議。
8.因員工造成門鎖損壞或丟失的,安全業(yè)務部要在其原價賠償的基礎上進行處罰30~50元人民幣,由安全部定期轉交財務部。
第15篇 某物業(yè)項目監(jiān)控中心管理制度
物業(yè)項目監(jiān)控中心管理制度
1、保安監(jiān)控室實行安保24小時值班負責制。
2、保安監(jiān)控室值班人員應熟悉掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。在使用中如發(fā)現(xiàn)問題,及時通知維修人員維修。
3、室內保持良好的通風及干燥環(huán)境。值班人員對機房及設備每日清潔一遍。
4、監(jiān)控中心設備除值班人員外、其他人不得操作,無關人員不得進入監(jiān)控中心。
5、值班人員應定期對畫面進行錄相,錄相帶應保存不少于1個月,值班人員如在畫面上發(fā)現(xiàn)可疑情況,應及時通知領班前去查看。
6、監(jiān)控設備由弱電工每日檢查是否正常并做運行記錄,如不正常及時處理,遇重大問題及時上報管理處工程部經理。
7、監(jiān)控設備由管理處弱電工負責定期維護、保養(yǎng),定期做維護保養(yǎng)記錄。
8、對講、報警系統(tǒng)實行安保24小時值班負責制;值班人員熟練掌握設備的操作方法,發(fā)現(xiàn)設備有異常情況,及時報告。
